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廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經(jīng)濟適用房制度是我國目前住房保障體系的三個重要組成部分，是為我國城鎮(zhèn)中低收入者解決住房問題的重要途徑。在城市化的快速發(fā)展的背景下，城市失業(yè)、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無法解決他們的住房問題。在制度失衡的市場背景下，完全依靠市場來解決這部分弱勢群體的住房問題無疑是行不通的。因此他們住房問題的解決政府承擔不可推卸的責任，這也是構建和諧社會的重要基礎。

1我國廉租房制度問題現(xiàn)狀及原因分析

作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規(guī)政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因:

1.1土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施

廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當?shù)氐姆績r成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當?shù)卣畮砀嗟亩愘M收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩(wěn)定、持續(xù)的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。

1.2廉租房準入與退出機制尚未完善

（1）廉租房準入機制尚不完善。

廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現(xiàn)行保障對象的確定是根據(jù)建設部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規(guī)定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當?shù)亟Y合當?shù)貙嶋H制定的收入標準：申請保障家庭現(xiàn)在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農(nóng)業(yè)常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關系以及符合各地結合當?shù)貙嶋H制定的各自的保障標準。根據(jù)這些標準，我們國家現(xiàn)在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規(guī)劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現(xiàn)日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發(fā)展設置了障礙。業(yè)形象并加以宣傳倡導。

（2）廉租房退出機制尚不完善。

廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內(nèi)容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發(fā)展。

（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉(xiāng)一體化保障體制缺失。

根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統(tǒng)計年鑒采用的城鎮(zhèn)家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數(shù)量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內(nèi)確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內(nèi)，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。

2對策分析

（1）加大對政府參與監(jiān)督力度，保證廉租房制度的實施。

廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監(jiān)督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優(yōu)惠條件與開發(fā)商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現(xiàn)象的出現(xiàn)：另一方面通過稅收的形式實現(xiàn)對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現(xiàn)社會公平。

（2）不斷完善實物配租退出機制。

各地政府要建立動態(tài)管理制度，特別是加強統(tǒng)計和調(diào)查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態(tài)跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內(nèi)，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現(xiàn)象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續(xù)修建廉租住房。同時，進一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監(jiān)督網(wǎng)絡。建立有效的懲罰機制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產(chǎn)的有序使用。

（3）加大政府主動介入力度，變需求保障為供應保障。

政府加強廉租房保障的途徑簡單說來有兩種，即對需求方進行保障，或對供應方進行保障。對需求方進行保障就是對政府確定的廉租房保障對象發(fā)放補貼，但其有效前提應是有充沛的可租房源，否則在房源供應不足的情況下，會引發(fā)房價和租金的上漲，甚至會導致政府不得不再次調(diào)高補貼標準。因此，在當前房地產(chǎn)剛性需求日益加大的情況下，各地應普遍采取保障供應的政府介入方式。在對供應方進行保障供應上，主要是以實物配租為主。政府有兩種方式可供選擇。其一是政府直接組建保障性建設公司，以住宅生產(chǎn)者的身份直接從事廉租房生產(chǎn)，按特定的價格出租給保障對象。此方式能快速有效地將政府政策落實，并直接干預整個房地產(chǎn)市場的供需情況。在此模式下，河南省鄭州市的住宅投資公司已在全國率先進行了嘗試。其二是在本級財政較為緊張的情況下，政府可有選擇地吸納社會資金進入廉租房建設領域。政府可制定政策為發(fā)展商提供補貼，由發(fā)展商為特殊主體提供廉租房源，政府在建設階段和其后的經(jīng)營階段為發(fā)展商提供稅收和相關規(guī)費減免，在微利的條件下倡導企業(yè)的社會責任。