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國際資本流動對世界經濟的發展起著巨大的作用,成為影響發展中國家經濟發展的一個極其重要的因素。隨著國際資本流動的不斷增強和我國居民收入的增加,房地產財富在居民家庭財富中所占的比重不斷上升,速度更是大幅度增長,在最近幾年,房地產行業已成為外商的第二大投資行業,外資的流入對我國房地產價格的影響已成為一個不容忽視的問題。

更為重要的是,外資進入我國房地產市場的方式更加多樣、涉及領域更加寬泛以及原因更加復雜,這些變化都為我國房地產市場的健康發展提出了諸多挑戰。如何保證在有效利用外資的同時,避免其對我國房地產市場的負面影響,已成為國內學者普遍關注的問題。因此有必要總結近幾年我國房地產市場外資結構的變化,揭示這些變化的原因及其負面影響,進而提出房地產市場外資的監管措施。

一、外資進入我國房地產市場的變化趨勢

進入21世紀以來,外資進入從外資規模、形式等都呈現出遠比以前更加復雜的投資格局。我國房地產行業利用外資總額逐年增長;國外金融機構投資者表現日益活躍,投資方式趨于多樣化、短期化和金融化;境外非居民機構和個人投資房產比例逐步增大,熱錢炒房現象日益嚴重。

二、我國房地產市場外資結構變化的動因

(一)擴大市場機會

中國吸引外商投資的一個重要的原因就是巨大的潛在市場需求。在房地產領域,中國的市場機會也是其他國家不可比擬的。

(二)追求高額收益

由于中國的房地產起步較晚,信息獲取難度很大,而且信息的質量較差,因此缺乏有效的信息渠道確切掌握房地產的實際收益情況。

(三)分散投資風險

從目前的實際來看,先行進入我國投資房地產的外商企業大多為實力強勁、規模巨大的跨國公司。跨國企業往往通過其全球戰略,選擇經濟發展速度較快、投資回報率較高、市場發展穩定以及政策優惠的國家和地區進行多國投資,從而從投資地理方向上分散經營投資風險,獲得既高又穩定的投資回報率。

三、外資進入我國房地產市場變化趨勢的影響分析

(一)外資進入我國房地產市場帶來的正面效應

首先,外資的進入彌補了房地產行業資金的不足,降低國內銀行信貸風險,擴大房地產市場的供給和需求,增強了房地產行業的競爭,促進了房地產行業的發展和壯大。其次,引進了先進的房地產金融運作理念。在豐富和發展我國的房地產金融體系的同時,有利于緩解金融風險的產生。

(二)外資進入我國房地產市場帶來的負面效應

首先,制約了我國宏觀調控政策的有效性,增大了調控難度。其次,加劇房地產市場價格波動,,助推房地產價格上漲。最后,加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力,削弱了我國貨幣政策獨立性與有效性,增加了金融體系風險。

四、針對外資流入我國房地產市場變化趨勢的對策和建議

針對外資進入我國房地產業的發展趨勢,進行合理引導和適度調控,將是我國制定宏觀調控政策的基本導向。

(一)改革現行的外匯管理體制,建立靈活的市場匯率機制

加強進出房地產行業外資的匯兌管理要降低結匯的強制性,擴大售匯的自主性,形成相對中立的外匯管理政策框架,并采取較為靈活的浮動匯率機制,這樣就可在一定程度上消除人民幣升值的體制性壓力,抑制境外投機性資本投機“人民幣匯率”的意圖。同時,加強對境外資本流入和流出房地產行業及匯兌環節的管理,區分資本流入房地產行業的性質,重點限制短期投機性資本流入。

(二)調整產業政策,限制外資的過度流入

首先,取消外資進入房地產領域享有的所得稅減免、土地出讓等優惠政策。其次,應該鼓勵外商直接參與房產的開發、建設,限制外資的尾盤和整體收購后的銷售經營或打包后進行外部融資。對于優質商業項目,應適當控制外資的收購和經營,避免陷入外資的壟斷性經營。最后,適當控制外資企業的借貸規模。

(三)運用稅收、信貸等手段調控外資的投資

在房地產消費環節,要結合我國近期的宏觀調控政策,對于非居民購房,要以自用為基本原則;對于購買多套住宅和短期內轉手交易的境外非居民,應實施嚴格的管制措施,加大稅收征收力度;針對外資基金大量進入商業地產,應及時制定針對外資進入商業物業的調控政策,提高營業稅和收入所得稅的比例。加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,提高境外投資者購買住房按揭貸款的比例,禁止境內銀行為境外非居民個人和機構在境內購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。

(四)加速發展我國房地產金融體系,緩解資本緊張的壓力

我國應盡快成立專業性的住房金融機構、擔保機構和保險機構,支持建立住房抵押貸款二級市場,加快修改和制定有關房地產金融方面的法律法規,如允許證券交易所發行房地產投資信托基金,加速住房抵押貸款證券化的過程。