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一國家對房地產企業宏觀調控政策的出臺房地產作為經濟發展的重要產業,房地產業的發展對我國經濟的發展具有重大的影響,房地產業在發展中出現不良情況,將對金融安全將會產生很大的影響.房地產開發中一半以上的資金來自銀行,一旦出現問題,將導致商品房貶值,空置房增多,以及銀行貸款變成負資產等一系列問題.商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產市場可持續穩健發展的前提,商品房持續嚴重的供大于求,造成空置率上升,房地產企業資金周轉困難,難以實現預期利潤,并最終將企業風險轉嫁到銀行.由于部分地區出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題.

央行必須通過信貸政策的調控作用,使房地產市場保持合理的資金規模,避免資金過量涌入,避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現,確保房地產業持續、穩步和健康發展.房地產需求過熱,無論是實際需求還是投資投機需求,會在短期不斷誘發抬高房地產價格,最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫,而泡沫堆積的后果也就是經濟和金融危機.從許多國家和地區房地產發展經歷看,市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產短期內發展過快或過熱,最終超過市場需求承受極限.這些政策對市場供需雙方都有一定抑制作用,對房地產市場產生了極大的影響.

二、國家政策對房地產業的影響通過對房地產市場發展的過程進行深入研究發現,金融政策大力支持下住宅需求的迅速擴張與非飽和供地政策下住宅

1.二手房的呈下降趨勢2011年2月14日一2月20日,京十五條重磅推出,限購力度空前嚴厲,使得北京二手房成交量總體呈下降趨勢.經歷了無數的猜測和推斷之后,京版十五條終于落地了,這次北京地區的樓市調控細則有了一個非常明顯的特點,那就是加大了限購力度,尤其是對外地人在京購房的資格進行了嚴格的限制由于國家政策的出臺,對于房地產業產生了很大的影響,二手房價格呈現出下降的趨勢,市場供給重心進一步下移,導致二手房的掛牌價格連續緩步下滑.部分二手房主急于賣掉手中住房,大型中介二手房掛牌量明顯增加,但市場觀望情緒濃厚,成交量下降.

2.有效需求被壓制很多城市的房交會期間,很多民眾的購房需求被高房價所壓制,很多有購房需求的人選擇租賃,大部分人都在等待房價的下降,民眾觀望情緒濃重,對房子的需求銳減.與房產交易冷淡形成鮮明對比的是房屋租賃非常火爆,很多城市出現租賃價格的高漲,銀行按揭貸款比例的上升,這對那些炒房族有一定的壓制作用,客戶持幣觀望,價格上漲緩慢,這對房企而言是非常不利的,資金周轉不靈,企業的銷售和融資都將產生困難.

再就是國家對購房者門檻的提高,也對房產的銷售產生了很大的影響,銀行資金的短缺,對于那些中小房產企業來說是非常殘酷的,得不到資金,對企業造成一定的資金壓力.

3.加快一級市場上開發商銷售進度通過據調查,很多大城市的樓盤都出現了提前銷售,并且通過媒體大量宣傳,甚至出現了優惠促銷,很少出現惜售的現象,這是國家政策的影響,一成首付和零首付的出現,其實反映了目前樓市中,開發商、投資購房者等各個環節面臨的資金尷尬.

尤其是一些開發商,希望通過促銷或變相降價的措施加快銷售進度,以緩和緊繃的資金鏈,緩解風險同時也可以看出樓盤企業也在加緊資金的回籠,規避風險資金.

4.高檔住房受到嚴格限制從國家相關政策中很容易看出,高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制,將重點支持中等收入以上家庭購買自用住房,此類住房的供應量將有所減少.然而,正因為此類住宅的成本上升,供應減少,所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升.

5.房地產消費勢頭受抑制國家相關政策在限制部分高檔住房和商業用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上提高了預售門檻,也會受到一定的影響.限購政策也使得房地產消費勢頭被迫減弱.北京率先出臺的相關細則,預計購買力可能會減少30%,也就是說,100個有購房意愿的人里,可能有30人不符合購買條件了.據了解,目前很多房地產銷售已有所影響、部分高檔樓盤出現打折銷售現象.

國家政策的出臺總體目標是讓房地產業的健康發展,既能滿足民族的需求,又可可以讓房地產賺的利潤,形成一個良好的循環,目前來看商品房供給與需求出現了偏差,這對房地產業的發展產生不利的影響,商品房持續嚴重的供大于求,會造成城市房產空置率的上升,房地產企業就會出現資金周轉困難,難以實現預期利潤,并最終將企業風險轉嫁到銀行.但是房地產過熱,也會出現問題,房價就會出現過高,最終脫離市場實際需求能力而出現泡沫,而泡沫堆積的后果也是經濟和金融危機.在保持房地產總體供需基本平衡的前提下,還必須保持房地產內部的結構基本平衡,達到既有利房產業的發展,有利于國民生活水平的提高.