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改革開放以來，工業(yè)用地一直以“低成本”、“高供給”的模式支撐著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但也帶來用地粗放、用地結構失衡等衍生問題。由此，黨的十八屆三中全會明確提出:“建立有效調節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地價格”的要求。可見，分析現(xiàn)階段我國工業(yè)與住宅用地的比價現(xiàn)狀，探索提高工業(yè)地價的有效路徑具有重要意義。此前，已有學者關注到我國工業(yè)地價及工業(yè)用地出讓市場的相關問題，普遍看法是我國工業(yè)用地在土地競價機制中的市場化程度低，但占據的城市建設用地份額大，地價水平偏低。由于研究土地資源絕對價格的意義不大，所以有學者嘗試運用區(qū)域間、用途間比較的方式描述土地價格，“比價”這一相對價格的概念由此引入。在我國，工業(yè)用地相對于住宅用地，市場機制形成較晚，將工業(yè)與住宅地價相比，更能體現(xiàn)工業(yè)用地在市場條件下價值顯現(xiàn)的程度。比價是針對特定的時期和供需圈而言的，要進一步描述比價的變動情況還應當與其他變量相掛鉤。先前已有學者基于不同尺度的地價數(shù)據，分析得出城市經濟發(fā)展水平是影響工業(yè)地價的主要因素，工業(yè)地價水平與城市經濟發(fā)展水平的協(xié)調程度較高，比商業(yè)、居住地價更能體現(xiàn)城市的綜合競爭實力。所以，本文以GDP作為城市經濟發(fā)展水平的代表性指標，著重研究GDP和工業(yè)與住宅用地比價之間的關聯(lián)性。

一、工業(yè)與住宅用地比價的變動規(guī)律和現(xiàn)狀

地價是未來若干年期地租的資本化，依據級差地租理論，級差地租Ⅰ與土地的肥沃程度、位置差異有關。對于同一年份、同一城市的工業(yè)和住宅用地而言，兩者地價由于區(qū)位條件的差別存在一部分固有的差額，這部分差額會隨著貨幣價值的變化而變化，與城市的經濟發(fā)展形勢同向變化。級差地租Ⅱ則是與土地上追加的投資相關。在同一供需圈內，理想的市場競爭環(huán)境下，理性的投資者會將資本投向成本低、預期產出高的部門，進而帶動競爭、推高土地價格。工業(yè)用地的投資成本低，相對產出高，隨著城市獲得的投資增加，其地價水平理應呈現(xiàn)上升趨勢。此外，經濟發(fā)展水平越高，需求方取得工業(yè)用地的機會成本越大，工業(yè)地價與住宅地價間差距應逐步縮減。所以，經濟不斷發(fā)展，工業(yè)與住宅用地比價在理論上應表現(xiàn)為穩(wěn)步上升，價格結構趨于合理，與我國近年來GDP的運行趨勢呈正相關。圖1我國35個大中型城市工業(yè)、住宅平均地價和GDP運行趨勢圖但圖1并未顯示出上述的理論分析結果，2003－2014年，我國35個大中型城市的住宅地價不斷增漲，與GDP的發(fā)展態(tài)勢基本吻合;工業(yè)地價則始終在低位運行，漲幅較低。2004年我國住宅用地全部采用“招拍掛”出讓，在總供給一定的條件下，由于人口數(shù)量帶來的龐大的需求、國民投資途徑的匱乏使住宅用地需求端進一步膨脹，住宅地價不斷提升。工業(yè)地價由于一方面受到產業(yè)發(fā)展方向的制約，另一方面受到地方政府招商引資的壓力，上漲遲緩。從我國35市地價和GDP的平均水平觀察，工業(yè)與住宅地價呈現(xiàn)出“剪刀差”，兩者價格的結構性偏離逐步加重，“工業(yè)—住宅用地比價”和GDP在數(shù)據上呈負相關。由此可見，實際數(shù)據與理論分析呈現(xiàn)的結果有所偏差，但工業(yè)與住宅地價差距隨經濟發(fā)展而擴大的結論顯然不合理。那么是否我國所有城市的比價與GDP間均表現(xiàn)為負相關，需進一步探究各市比價與GDP間相關性的方向、大小及成因。

二、實證分析

(一)指標選取與數(shù)據來源

從前文的初步分析可知，“工業(yè)—住宅用地比價”和城市GDP間存在一定相關性。為考察各市相關性大小，以相關系數(shù)作為衡量指標，表達式如下:r=Σni=1(xi－x)(yi－y)Σni=1(xi－x)2•Σni=1(yi－y)槡2(1)其中，x表示各市工業(yè)與住宅地價之比;y表示各市GDP水平;r表示比價與GDP間的線性相關性，r的符號表示相關性方向，定義0.6≤|r|≤1為強相關，0.3≤|r|＜0.6為一般相關，0≤|r|＜0.3為不相關;下標i表示第i年。本文選取的地價數(shù)據為中國地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據，2003－2013年各城市的GDP數(shù)據來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，2014年的GDP數(shù)據根據各市統(tǒng)計局的公告及GDP增長趨勢，通過模型擬合估算獲得。

(二)結果分析

由于工業(yè)用地在2007年被納入“招拍掛”出讓范疇，土地出讓方式的變化可能對地價存在影響，出于政策作用滯后性的考慮，分2003－2007年、2008－2014年兩個時段分別計算相關系數(shù)，其結果如表1所示。由表1可知，多數(shù)城市“工業(yè)—住宅用地比價”和GDP之間呈負相關，2003－2007年間表現(xiàn)為強負相關的城市24個，一般負相關的城市3個(共占比77%);2008－2014年間表現(xiàn)為強負相關的城市28個，一般負相關的城市1個(共占比83%)。此外，有個別城市的比價與GDP表現(xiàn)為不相關，但從變化趨勢上觀察，前期表現(xiàn)為不相關的城市在2008年后均趨向負相關，各市比價從上下波動變?yōu)橼吔怠？梢姡I(yè)用地采用“招拍掛”方式出讓后，市場機制的作用沒有充分發(fā)揮，工業(yè)與住宅地價的結構性偏離沒有明顯扭轉，并且這一現(xiàn)象在經濟發(fā)達、市場發(fā)育較完善的北京、上海、廣州和經濟相對落后、市場發(fā)育不完全的西北各市同樣存在，城市間的差異不顯著。究其原因，政府作為我國土地一級市場的唯一供給方，地方政府偏好會直接影響土地價格，地方政府依靠“尋底競爭”爭奪投資的情況還普遍存在于經濟發(fā)達與欠發(fā)達地區(qū)。多數(shù)城市在市場化出讓工業(yè)用地后，底價成交成為主流，工業(yè)地價僅在2007年前后出現(xiàn)階梯性抬升，后期上漲依然乏力。2008－2014年間有5個城市的比價表現(xiàn)出與GDP正相關，較2008年以前的城市數(shù)有所增加。5個城市的比價水平在2008年后趨于穩(wěn)定并有緩步上升的趨勢，原因來自于兩方面:第一，在房地產調控的關鍵時期，土地市場需求受到一定抑制，住宅地價增速放緩，杭州、南京等城市出現(xiàn)了負增長;第二，在市場化出讓工業(yè)用地的基礎上，部分城市逐漸意識到工業(yè)地價的不合理，出臺了一系列地方政策，將國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價水平提高。例如，南京市在2012年將工業(yè)用地出讓最低價標準提高至少30%。在以上正反兩個作用力下，比價與GDP的走勢趨于相同，但這一現(xiàn)象僅在極個別城市出現(xiàn)。

三、結論與展望

本文將工業(yè)與住宅用地比價和GDP相關聯(lián)，說明現(xiàn)階段我國比價的變動趨勢及成因，主要結論有以下幾點:第一、我國多數(shù)城市工業(yè)與住宅用地比價和該市GDP呈現(xiàn)負相關，比價水平趨降，與理論分析的結果相悖。第二、工業(yè)用地出讓的市場機制未完全成形，地方政府偏好依然對地價存在影響，隨著城市經濟發(fā)展，工業(yè)與住宅地價的偏離有擴大趨勢。根據以上研究結論，本文對黨中央提出的“建立工業(yè)和居住用地的合理比價機制”提出以下幾點展望:第一、建立合理比價機制的重點是正確估計工業(yè)地價水平。目前，比價與經濟發(fā)展趨勢呈負相關的主要原因是工業(yè)地價漲幅遠遠低于住宅地價，工業(yè)地價并未體現(xiàn)出市場均衡價格，并且現(xiàn)有的成本法、市場比較法等估價方法都可能低估工業(yè)地價，所以找到測算合理工業(yè)地價的方式是關鍵。第二、應當以市或市以下行政單位作為建立比價機制的區(qū)域尺度。從現(xiàn)有的數(shù)據分析可以看出比價水平與城市間經濟發(fā)展程度并不存在規(guī)律性，通過借鑒其他城市的比價結果估算本市比價水平的科學性不強，應當因地制宜，根據當?shù)赝恋厥袌龅陌l(fā)育程度、經濟社會狀況等進行測度。第三、在建立合理比價機制的同時，應充分發(fā)揮市場在工業(yè)用地配置中的作用。目前工業(yè)用地尚未實現(xiàn)真正的市場配置，這也是工業(yè)地價、工業(yè)與住宅用地比價不合理的重要成因，所以進一步規(guī)范政府在工業(yè)用地出讓中的行為，讓市場配置發(fā)揮決定性作用也是建立合理比價機制的重要基礎。

作者:金雪婷 吳群 單位:南京農業(yè)大學公共管理學院