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摘要：隨著中國房地產價格的一路走高，中等以下收入的人民住房困難問題日趨嚴重；政府為了實現“居者有其屋”的目的，相繼出臺了修建經濟適用房、廉租房以及調整稅收兩方面的政策，然而其政策效果卻不都盡如人意。運用租值消散原理對“經濟房不經濟”作出解釋，以及創新性的運用“商品屬性”對稅收調控政策作出解釋。同時。通過對比對政策制定提出建設性意見。

關鍵詞：經濟房；稅收政策；租值消散；商品屬性

一、經濟適用房與廉租房政策之效用分析

1“經濟房不經濟”的經濟解釋

政府通過修建經濟適用房和廉租房，確實向市場提供了兩種低價住房，但為保證享用人群確實是真正貧困的人群，政府又出臺其他的配套政策。且莫論具體政策是否合理，就經濟學邏輯分析，此政策必導致“租值消散”。所謂經濟適用房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。不難看出，該政策限制了建設方的利潤率，從而限制了房地產產品的價格。而廉租房是指政府在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。事實上，這兩種政策的做法，都無異于人為限制了市場價格，使得這兩類房地產產品的價格低于市場價格。

ArmenA.Alchian曾說“價格決定了市場中的競爭準則”，眾多經濟學家(以芝加哥學派為主)也指出，“價格準則是唯一不會引起‘租值消散’的市場競爭準則”。所謂“租值消散”是本應產生經濟租金的資產由于產權不明確，其租值(全部或部分)消失的現象。由此看來，政府修建經濟適用房和廉租房的政策，是人為地控制了房地產產品的市場價值，也就是在價格準則以外添加了別的競爭準則。具體來說，政府的這項政策在兩個方面引起了租值消散。首先“經濟房政策”在價格準則以外添加了排隊準則。欲購得(或租得)房子就必須花費時間排隊。而事實上需要廉價房子的居民不在少數，因此取得房子使用權要花很多時間排隊。第2條準則：貧困準則。符合貧困標準且有大量時間排隊的人才有資格買房或租房。人們把大量時間花費于排隊，而不進行任何生產，是租值消散。這部分消散的租值數目很小，又因市場機制自動調整競爭準則，使得租值消散的現象減到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是貧困準則引起的租值消散便不可忽略不計了。購買經濟適用房或者租用廉租房的條件之一是“足夠貧困”，貧困者提供證據證明自己貧困，政府作為監管者審查購房者的資格。其間，政府的監控成本不可忽略，為了考察“貧困者”的貧困情況。政府不得不成立一個新的職能部門，用以監督購房申請者。再者由于“經濟房”價格低于市場價，于是市場參與者有足夠的動機偽裝“貧困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不貧困的人通過“化妝”和讓監督者“認定”自己貧困兩種方法“裝貧困”，而后者便是腐敗現象。在“經濟房”政策上到底因腐敗損失了多少，我們無法估計，但可以斷言，由于租值消散，“貧困者”魚目混珠，真正住上“經濟房”的人并不都貧困，其中必有大量投機分子利用機會大盈其利。投機分子買人低價房一般選擇自住或轉賣(租)。為了防止投機分子轉賣(租)“經濟房”的行為，政府不得不再出臺其他政策，而新政策又進一步改變了市場競爭準則，引起新一輪的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投機分子為了逃避政府監管，必然就要在合同上做手腳，其中最常見的做法是“明暗雙合同”，即買賣雙方表面上簽訂一個購銷合同，而又私下商定，達成另一個默示合同，以達到逃避監管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保護，合同的履約保證全靠私人信用，而不受法律保護的合同難免出現大量違約。大量的違約行為造成社會性的信任危機，人與人之間的信任程度進一步惡化，必然使得訂立合同與處理合同糾紛成本大量增加，這是新政策引起的最嚴重的租值消散。

2經濟適用房與廉租房的價格調控作用失效分析

經濟適用房和廉租房向市場輸入了新的供給，應當對平抑房價起到積極作用，但事實卻并非如此。也許占整個房地產市場不到5％的份額的“經濟房”不會對供需關系產生重大影響。但若從邊際的角度看則不然。依據需求定律：價格越低需求量就越大。據此，面對同質量的商品，在需求本身不發生變化的時候，在邊際上人們總是優先選擇價格低的那些商品，邊際上的低價選擇，也就壓低了市場價格，對低市場價格的反應必然是需求量增大。對低價產品的需求量增大了，也就削減了高價產品的需求，據此高價產品的市場均衡移動，價格也應向低價逐步靠攏。但是，本以為可以有效改變市場供需關系，起到調控房價增長速度目的的“經濟房”政策，在稅收調控政策出臺以前，并未奏效，房地產產品價額仍是一路飆升。就連上漲速度都鮮有減緩。房地產是一種很特殊的商品，其經濟學性質很復雜，并且在大多數情況下又和普通消費品截然不同，為此，以下本文將引入新概念——消費屬性與資本屬性對“經濟房”的房價調控失效加以說明。

收入是使用物品所帶來的享受。0貨幣收入是以貨幣度量收入的尺度。商品是指可交換的物品。具有消費屬性的商品可以為其所有者帶來當前收入；具有資本屬性的商品可以為其所有者帶來未來收入。消費屬性和資本屬性互斥增減，同一商品資本屬性越強消費屬性越弱，反之亦然。因此后文我們只談論資本屬性的強弱，當資本屬性強的時候自然隱含消費屬性弱，反之亦然。

據此定義，房地產產品確實具有雙重屬性。買房者擁有房地產產品的長期使用權，因此房地產產品可以為他們帶來長期內的持續收入。由此可見，按照我們的定義房地產產品在買賣市場上具有很強的資本屬性。而租房者只擁有房地產產品的短期使用權，因此房地產產品之為他們帶來短期收入，甚至可以說是當前收入。因此，按照我們定義房地產產品在租賃市場上資本屬性較弱。供需理論分析較適合那些消費屬性強的商品(后文簡稱消費品)，而對資本屬性強的商品(后文簡稱資本品)卻不那么適合。若用供需理論分析資本屬性極強的房地產買賣價格，局限條件非常復雜，極易出錯。就上文提及的分析而言，就忽略了許多不可忽略的因素，因而出了錯誤。事實上，增加房地產市場供給無益于價格調控。若要使用需求定律分析現實經濟現象，首先必須搞清楚何謂價、何謂量。而上文的分析，我們只是籠統地提及了房地產價格，而沒有深入理解什么因素構成房地產價格。于是看似正確的分析，變得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。張五常這樣定義價格：“價是一個消費者對某物品在邊際上所愿意付出的最高代價”。IrvingFisher這樣描述資本價值：“資本價值是未來收入的折現”。在市場上，具有資本屬性的商品不斷吸收新的市場預期，不斷形成新的資本價格。

價格是取得收入所不得不付出的最高代價。貨幣收入測度了收入，而價格又是貨幣收入的其中一種表現形式：測度是相對的，因此貨幣收入也是相對的。房屋租價的意義是享受住房所不得不放棄的其他商品的最高價值。也就是說：在固定預算約束下，每多購買一單位房地產產品，不得不放棄消費一定數量的“其他商品”。房屋租價完全取決于那組“其他商品”的價值。如果購買一處房地產產品我們可以長期居住，也可以長期出租，根據以上分析，出租得來的租金測度了租房者不得不放棄的其他商品享受，而從另一個角度看，租金也測度了出租者可享受的其他商品。進一步講。房地產購買價格是預期可以獲得的其他商品享受的折現。我們稱房地產產品的這部分價值為資本品的基礎價值。

而在此之外，房地產產品的價格中還包含了一個“投機價值”。我們之前提到，在不確定性市場條件下，市場參與者無法準確知道資本品能夠為其帶來的未來收入。取而代之，他們根據手頭信息做出預期，并根據預期信息，形成自己心中的估價。而市場中有無數參與者同時對資產價格做出預期，有的參與者對資本品的預期價格高于資本品的市價，有的則低于市價，這個預期差異形成了資本品市場交易動機——對同一項資本品估價高的市場參與者有足夠動機買人資本品，而估價低的參與者也有足夠動機賣出資本品。我們說，市場參與者根據手頭擁有的信息做出預期，因此參與者對資本品價值的預期也是隨時變動的。如果一個本來對某項資本品估價很高的市場參與者由于信息變化，與其該項資本品在未來將會跌價，那么它也有足夠動機賣出手中的資本品，我們稱這種行為為投機行為。若某項資本品未來價值很不確定，那么市場中針對該項資本品的投機行為就會十分活躍。據此，我們定義資本品由于信息的不確定性而具有的那部分價值為投機價值。

二、房地產市場稅收政策之效用分析

房地產市場參與者的投機行為目的是為了獲得盈利，而經濟學中盈利的概念不同于財務學中的利潤。在財務學中，主營業務利潤被定義為主營業務收入減去主營業務成本之后的余額。而在經濟學中，ArmenA.Alehian如是定義成本：“在經濟學中，成本指的是選擇的最高代價。”根據我們上文對收入的討論，不難看出在貨幣測度下，經濟學中的收入和成本總是相等的。那么經濟學中所說的盈利是什么呢?MiltonFriedman在《PriceTheory》中把盈利解釋為合同外收入。張五常在《供給的行為》一書中將盈利比喻為“無主孤魂”，并說盈利是意外的收入。”看來，盈利總是以市場中出現不確定性事件為前提的。那么我們把盈利定義為，市場中出現不確定性事件，所引起的收入變動。如果我們用貨幣度量盈利則是貨幣盈利。貨幣盈利可正可負。如若市場上出現對某投資者不利的不確定性事件，造成其收入減少，則此時貨幣盈利為負數，這就是通常所說的風險發生時的情形。政府出臺稅收政策無益于直接削減了投機者預期中的盈利(每單位的盈利，均被扣除了一個固定的比例)，就算對投機者有利的不確定性事件發生，為投機者帶來盈利，也必須上繳其中一部分。這樣一來。投機者在投機以前對投機行為盈利數額的預期自然也就減少了。

三、結論與建議

至此，本文從多方面解釋了第一階段“經濟房”調控政策失靈，和第二階段稅收調控政策有效的緣由，筆者據此對房地產市場的調控政策進行進一步分析，旨在為相關政策的制定和完善提出建設性意見。政府針對房地產市場出臺調控政策，最大的目的在于使得低收入的住房困難人群能夠實現“居者有其屋”。對于這一點，筆者認為應該盡力不干擾市場價格體系，使得租值消散減到最小。因此筆者倡導對貧困者的直接資金補助(直接轉移支付)政策。

純粹的直接資金補助政策沒有干擾到市場價格體系，因此，前文分析的由于價格準則被改變而產生的租值消散問題都不存在。但似乎直接資金補助政策仍在“價格準則”之外添加了一條“貧困準則”，但這個政策引起的租值消散比較小。因為就同一項房地產產品而言，價格仍然是判定其競購者勝負的唯一準則；并且政府用于直接補助政策的資金多來源于稅收，而稅收制度采用累進稅制，也就是說越富有的人繳稅越多，用富人的錢補助窮人，可以被認為是富人購買了一項增進社會和諧平安的產品。就社會整體而言是創造價值的。