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近年來，隨著我國經濟的走好，房價持續上漲。房地產價格已經成為了社會生活的熱點問題。那么到底是什么因素在影響房地產的價格.而房地產價格又為什么會持續上漲呢？

一、理論分析

決定房地產價格的因素有很多，而且它們對房價的影響也是一個復雜的問題。筆者認為房地產價格主要決定于供需因素，經濟因素，人口因素。供需因素包括供給和需求，供給因素包括房地產開發量，房地產投資占固定資產投資的比例等等，影響需求的因素有居民人均收入，居民對未來房價的心理預期，居民對房地產的投機需求等等。經濟因素包括，GDP，物價指數，存貸款利率等。人口因素就是指人口密度。除了以上這些因素外，影響房價的還有房屋空置率，房地產開發成本，房地產所處的社會環境，自然環境等等。房地產開發商的因素在決定房地產價格中也起到了一定的作用，比如房地產開發企業的內部管理。房地產本身的屬性頁決定了其價格，房地產的結構，外觀，采光等等。在決定房地產價格的諸多因素中，有些因素是有很大影響的，而有些因素的影響程度就不是很大。我們在研究房地產價格的決定問題時，要分離出主要的影響因素，而對那些次要因素可以忽略不計。

二、計量經濟模型

針對以上的理論分析，筆者采用計量經濟模型對房價的影響問題進行定量分析。

根據決定房地產價格的眾多因素，選取人均收入指數，GDP，CPI，房地產竣工套數，住宅投資五個變量作為解釋變量，房地產價格指數作為被解釋變量。計量經濟模型如下：

PFBl+B2Xz+B3X+B4X+B5X+B6X＆+ul其中P代表房地產價格指數，代表人均收入，代表GDP，）（4I代表CP!，X代表房地產竣工套數，x代表住宅投資。

根據相關的經濟理論，居民收入增加的多，對房屋的需求就會增大，房地產價格與人均收入應該是正相關的，即B：應該為正，GDP，CPI都是衡量經濟景氣程度的，故與房地產價格也因該是正相關的，B也應該為正。而房地產竣工套數反映了需求，應該與房地產價格負相關，B應該為負，而房地產投資對房地產價格的影響則是不確定的，所以B的正負無法確定。

三、實證分析

選取我國30個地區2005年，2006年的相關數據作為樣本，對上述計量經濟模型進行回歸。表中四個模型的調整R方分別為：0.219，0.215，0.214，0.200。在顯著性水平為0.O5時，對上述模型系數的顯著性進行檢驗。

在模型1中變量GDP通過了顯著性檢驗；模型2中GDP也通過了顯著性檢驗，而住宅投資沒有通過；模型3和模型4中也同樣的，只有GDP這個變量通過了顯著性檢驗。綜合整個模型根據R方，本模型可以在一定程度上解釋房地產價格的決定。房地產的價格和GDP是有著緊密聯系的。而所有模型中GDP的系數也全部為正，與預期是相符的。

四、結論

根據以上的分析，文章中建立的計量經濟模型只能在很小的程度上解釋房地產價格的決定。這可能是由于模型中漏掉了很多決定房地產價格的變量。而在理論分析中認為可能決定房地產價格的變量又沒有通過顯著性檢驗，這說明理論分析和現實情況還有一定的差距。在房地產價格決定的整個體系中筆者認為還有很多因素是相當重要的，但是這些因素或者是因為難以找到其具體數據，或者是因為難以用定量指標衡量而沒有被納入到模型中。比如，房產的空置率，這個因素難以找到其準確數據，再比如，決定房地產價格的最重要因素之一，開發、建筑房地產的成本，這個因素也是難以找到其具體準確數據的。在我國的房地產市場中，人們的投機需求是很大的，有相當一部分人買房并不是為了個人居住，而是為了獲取房產價格上升帶來的收益，這個投機需求在很大程度上加速了我國房價的上漲，人們的投機需求就難以用定量的指標進行衡量。決定房地產價格的體系中，政府政策影響也很重要，同樣的，這樣一個因素難以用定量指標衡量。環境因素在一定程度上也影響了房地產的價格，然而還是很難衡量。綜上所述，文章中建立的模型沒有很好的解釋房地產價格的決定。但是從一定的程度上解釋了房地產價格的決定。房地產價格的決定是一個相當復雜的問題，要找到決定房地產價格的重要變量還需要更多，更深入的探索。