導(dǎo)語：市場(chǎng)供求的演化與特點(diǎn)詮釋一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，部分城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和速度都居全國前列。在人們?cè)絹碓礁械劫I不起住房的同時(shí)，許多新樓開盤處卻排起了拿號(hào)長(zhǎng)隊(duì)，是否當(dāng)前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房?jī)r(jià)攀升呢？本文就是通過確鑿的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，并分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管提供有價(jià)值的意見。

一、新疆住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化分析

1.概念界定。

本文所研究的市場(chǎng)供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，有效供給指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場(chǎng)價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意且能夠購買的商品數(shù)量。指標(biāo)和數(shù)據(jù)。本文通過實(shí)際供求比來反映市場(chǎng)長(zhǎng)期供求情況，短期供求比來反映當(dāng)年市場(chǎng)供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于存在預(yù)售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計(jì)年鑒上“本年施工面積”得來。根據(jù)指標(biāo)解釋，本年施工面積是指“報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實(shí)際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標(biāo)比較簡(jiǎn)單，每年的銷售面積就是消費(fèi)者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場(chǎng)需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當(dāng)年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)房供給能力與消費(fèi)者的購買預(yù)期，因此用當(dāng)年竣工面積代表短期供給，同時(shí)參照當(dāng)年竣工率進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來源于1997—2010年《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》。各指標(biāo)的計(jì)算

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實(shí)際銷售面積

實(shí)際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積長(zhǎng)期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場(chǎng)的實(shí)際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實(shí)際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴(kuò)大，供給增長(zhǎng)的年平均增速為27.03%，需求增長(zhǎng)的年平均增速為28.83%，需求增長(zhǎng)的速度略高于供給增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場(chǎng)熱銷、排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、供不應(yīng)求的局面呢？這是否與開發(fā)商控制開發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關(guān)系呢？短期供求變化。因?yàn)?004年以來新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004—2009年的數(shù)據(jù)計(jì)新疆住宅市場(chǎng)供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實(shí)際供求比一直大于短期供求比，而且這個(gè)趨勢(shì)愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實(shí)際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開發(fā)商的捂盤惜售，人們不得不排隊(duì)購房。

因此可以認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)開發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場(chǎng)供大于求的事實(shí)，造成短期住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著壟斷，而開發(fā)商的市場(chǎng)壟斷是造成房?jī)r(jià)飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)

如何來衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢?在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，具體的方法有赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而中國目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（LernerIndex）則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。根據(jù)勒納指數(shù)（LernerIndex）的公式：

LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，P為市場(chǎng)價(jià)格，而MC則表示商品的邊際成本。目前，國內(nèi)已有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來研究中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問題，如中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所[1]和況偉大的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（AC）近似替代邊際成本（MC）進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾的觀點(diǎn)，通過測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，來判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。

（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設(shè)定

1.變量、數(shù)據(jù)和來源。為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)住宅房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況，商品房屋銷售價(jià)格可反映房?jī)r(jià)。用D作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以HP作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局編制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中國真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998—2008年間新疆13個(gè)城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個(gè)城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對(duì)不同城市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。模型設(shè)定。根據(jù)1998—2008年間新疆13個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：

ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

其中Dit和HPit分別是實(shí)際銷售面積和住宅銷售均價(jià)，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價(jià)格彈性。截距項(xiàng)αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機(jī)誤差項(xiàng)uit之間相互獨(dú)立，且滿足均值為零，同方差的假設(shè)。

（1）檢驗(yàn)一：考察新疆13個(gè)城市在1998—2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱向需求價(jià)格彈性。假定模型是時(shí)期變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過EVIEWS6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（見下頁表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.67，調(diào)整后的R2=0.61，說明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99%（對(duì)應(yīng)的Prob值均小于1%）。總體來看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算得到反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢(shì)，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們?cè)谂袛嗍袌?chǎng)的壟斷程度時(shí)，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強(qiáng)。況偉大（2004）分別測(cè)算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展。

（2）檢驗(yàn)二：樣本選擇。考察新疆13個(gè)城市在1998—2008年各時(shí)期住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的橫向向需求價(jià)格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對(duì)其進(jìn)行估計(jì)。通過EVIEWS6.0軟件運(yùn)算得到模型估計(jì)結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.72，調(diào)整后的R2=0.71，說明該住宅需求價(jià)格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價(jià)格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98%（對(duì)應(yīng)的Prob值均小于2%）。總體來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價(jià)格彈性變化歸納如下，并進(jìn)一步計(jì)算反映市場(chǎng)壟斷程度的納勒指數(shù)（見表3）。

通過各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場(chǎng)壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的核心，隨著烏昌一體化的進(jìn)程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)更加旺盛，對(duì)于逐利的開發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價(jià)格聯(lián)盟默契，控制開發(fā)節(jié)奏、捂盤惜售，抬高房?jī)r(jià)。

（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的性質(zhì)

對(duì)于上面的分析結(jié)論，有些學(xué)者可能會(huì)提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場(chǎng)壟斷度應(yīng)是有所下降的。一些政府官員和學(xué)者甚至認(rèn)為新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對(duì)此持反對(duì)意見，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價(jià)格合謀式的市場(chǎng)壟斷。

1.住宅市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)：商品的高度異質(zhì)性。對(duì)于住宅市場(chǎng)，沒有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個(gè)廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開發(fā)商每開發(fā)一個(gè)小區(qū)或一座大廈都實(shí)質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價(jià)格，這就構(gòu)成了市場(chǎng)中的壟斷價(jià)格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產(chǎn)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強(qiáng)得多。住宅市場(chǎng)壟斷的新形式：價(jià)格合謀。對(duì)住宅業(yè)而言，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價(jià)格聯(lián)盟”。

這是因?yàn)椋喝绻績(jī)r(jià)下跌，不僅減少了開發(fā)商所能獲得的利潤(rùn)，而且更嚴(yán)重的是消費(fèi)者會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生降價(jià)預(yù)期，越跌越不買，這樣，就會(huì)陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發(fā)商不敢輕易降低房?jī)r(jià)。現(xiàn)階段開發(fā)商開發(fā)商不打價(jià)格戰(zhàn)。在默契合謀的定價(jià)機(jī)制作用下，使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常剛性和價(jià)格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價(jià)的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價(jià)格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價(jià)格這幾年漲幅居全國首位的現(xiàn)象。

三、結(jié)論

進(jìn)入2004年以來，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快，長(zhǎng)期來看供大于求，但各地的當(dāng)年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢(shì)。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢(shì)，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價(jià)格合謀。市場(chǎng)壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市。政府應(yīng)高度重視和防控這種壟斷趨勢(shì)的繼續(xù)發(fā)展，重點(diǎn)調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。