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內容摘要：近年來，我國的商業地產在發展過程中，出現了很多共性的問題。本文立足于廣西南寧市，對南寧市商業發展所存在的突出的問題進行了探討，并試圖通過分析，尋求解決這些共性問題的方法。

關鍵詞：南寧市商業地產購物中心

南寧市商業地產的快速發展始于2003年，當年大連萬達集團舉資12億元進軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業地產快迅發展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業地產開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業廣場以及金山廣場、盛世·聯邦廣場等數十個商業地產項目，商業地產開發迅速進入發展的高峰期。

隨著商業地產的快速發展，區域商業悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業圈為主的整個城市商業格局發生了巨大的變化。從“夢之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業項目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區樓盤的區域主題商業，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業地產開發從城市中心一直延續到區域中心。

來自南寧市政府的數據稱：至2005年底，南寧市商業市場建筑面積達到540多萬平方米，人均擁有面積高達3平方米以上。而由上海市商業經濟研究中心與上海市經濟委員會共同完成報告《上海市零售商業網點面積調研報告》顯示，2005年上海零售商業網點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業面積約為1.75平方米。比全國城鎮的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業面積又遠遠超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業地產發展中存在的問題

（一）發展速度過快，短期商業面積供應量過大

從長期的角度看，南寧市商業地產還是有比較大的發展空間的。作為廣西壯族自治區首府，南寧商業地產有較強輻射能力和擴張能力，只要業態布局合理，管理成熟，現在的商業面積是可以消化的。而現在的問題是發展速度過快，短期商業面積供應量過大，導致商業地產的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現腳步越來越慢等。來自廣西房地產信息門戶站—綠城人居網數據，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區商鋪批準預售面積卻達35.22萬平方米。供應與需求之巨大差距不言自明。江南區某些商業項目，建成交付已經一兩年時間了，但至今未能投入運營。處在朝陽商圈的一些商業項目，交付使用后也未能如期投入運營。如新朝陽商業廣場，目前投入運營面積不到整個廣場的30%

按《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》的規劃，南寧市2010年人均擁有零售商業網點營業面積達到1平方米，2010年商業從業人員達到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業面積就已經達3平方米以上了。總建筑面積500多萬平方米，這一數據無論按常住人口計算，還是按流動人口計算，其人均面積都是偏高的。

商業地產之所以在短短幾年內得到了迅猛的發展，一方面是政府政策的引導，另一方面是因為商業房地產開發利潤遠遠高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業地產售價高，南寧的商鋪售價2004年最高時曾達到5—6萬元/平方米。受利益驅使，南寧部分開發商只專注于商業地產，因此除了中心商業區域外，基本上每個小區都有大量配套的小區底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業地產項目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業項目是一些有比較雄厚資金實力的房地產開發商、投資商才做的項目。但是這幾年國內的商業地產開發銷售模式創新以后，一些小規模的房地產開發企業也從事了商業地產的開發，新型的銷售方式可以把長期的商業地產項目轉變為短期的住宅項目一樣開發。這種創新的方式是把長期的出租經營改為出售。

南寧市的商業地產項目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式。“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主這些業主可以自行經營，也可將商鋪再轉租給其他人經營；“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權，由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。

近幾年南寧市商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產商為促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內，由買家把經營權交由房地產商行使，開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規定的返租年限后，交由買家自主經營。售后返租在國外實際上是開發商融資的一種方式，到了國內以后演變為開發商營銷的一種噱頭，用以套取現金的一種財務技巧。

這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發完成的項目，采用了“產權式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預售和其它融資渠道來開發完成。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤，多數開發商都想快點把商鋪銷售出去，進入新的地產項目開發，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業營運。

這種短線操作的商業地產所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設開發盲目，招商項目定位與市場脫節，貪大求全，脫離當地消費水平等等。商業地產不僅在經營過程中要求穩，在商業地產開發的全程更要求穩。不管是商業選址、規劃設計，還是市場調研、聚集人氣等，“穩”都將成為決定商業地產開發成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發商業地產，一開始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規劃規模過大，定位不準

根據《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》的規劃，從構造南寧市區域性現代商貿中心的大商圈出發，南寧市商貿業今后發展的重點是：建設2個城市商業中心區和6個區域性商業中心區，以及10條特色商業街和178個社區商業中心。按照規劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區域中心也有五個要建規模在10萬平方米以上的大型購物中心。“社區商業中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米。”這些規劃表面上看，沒有什么問題，但是細究起來卻有問題：規劃時按整個廣西的區域中心進行規劃，真正服務的對象卻是本區域市民。

要把南寧建設成區域性現代商貿中心，首先是商業設施、設備先行。由于南寧市本身出口東盟產業非常少，和東盟間的長期商貿往來較少。廣西出口東盟國家的產品事實上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿中心關鍵要從物流的角度出發，充當貴州、重慶、四川等內陸省份出口東盟國家的出海口，因此重點發展的應當是城市外圍的物流園、批發市場。而把10+1商業大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務的商業街和購物中心”則有點不妥。每年一次的中國—東盟博覽會，時間很短，博覽會結束以后，到南寧來直接進貨的東盟客商非常有限。作為一個營業面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎，沒有穩定的營業額，僅僅從建設南寧商業形象的角度出發，很難維持。夢之島水晶城定位于：年輕、休閑、時尚。匯集世界經典及歐美時尚商品，引領時尚的消費潮流和現代生活方式。主要服務于追求時尚、舒適生活的精英人士。而這個定位和商圈所在區域居民的特征是相吻合的。這樣，城區內的商業購物中心就出現了這樣一種現象，在建設時是以服務東盟的角色來進行建設的，但真正服務的消費者卻是本市的市民。因此在整個建筑面積的規劃上不可避免地會出現量過大的現象。

百貨大樓、萬達商業廣場、王府井百貨、夢之島購物中心等一些大中型商場定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺陳列差異不大。據2006年的相關統計分析數據，不少商家為了擴大銷售、減少庫存、提高市場份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤降到最低限度。激烈的價格競爭，一方面是消費者得到實惠，另一方面是企業效益不斷下降，經營困難，許多企業處于苦苦支撐和勉強經營的狀態，企業抗風險能力嚴重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長期占據南寧市百貨零售行業龍頭老大的地位，但2005年10月開業的金湖廣場地下商場，由于身處地下負一樓，而且周邊相配套的商業設施較少，開業近一年來一直慘淡經營，每月僅有600多萬的營業額。夢之島金朝陽店、夢之島南寧飯店精品店也長期處于虧損狀態。王府井百貨，雖經重新調整裝修開業，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬的營業額。原本定于2005年底開業的夢之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開業，其營業狀況如何，有待時間的驗證。

南寧市商業地產健康發展的出路

（一）改變商業地產的開發模式

南寧要建設成區域性商貿中心，需要一個長期的市場培育的過程，需要大量開發資金的長期投入。這有別于那些現在商業營業面積不足的城市，商業地產開發完成以后需要更長的投資回收期。目前的這種開發銷售方式隱藏著巨大風險，雖然近幾年還沒有暴發，但是幾年后，有的開發商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業地產，這一時期的商業地產因為商鋪投資熱已經降溫，此外由于宏觀調控的關系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價，另一方面提高投資回報率。商鋪沒有好的經營業績，開發商、投資商就沒辦法按合約的規定給業主兌現收益，其最終的結果是銀行的大量借貸資金收不回來。因此對于南寧市來說，今后商業中心的開發應該杜絕再采用“零售”的方式進行開發。其次這種開發模式極容易造成開發商的短期行為，講求快，不認真做市場調研和需求分析，輕服務、輕經營、輕規劃，把重心放在銷售策劃上，誤以為銷售完成就是整個商業項目的成功。其實銷售完成僅僅是開始，重要是項目的經營與運營，經營好才是關鍵。這關系到開發商的社會責任問題，開發商在整個項目的發展過程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉到只租不售或整體出售的模式中，把開發商的利益與商業地產運營捆綁在一起，有效解決商業地產開發不顧市場需求的問題。

對外招商引資的項目，首先應當考慮企業的資金實力、商業地產運作經驗及客戶源。南寧市經過這幾年的開發，人均商業營業面積已經趕超中國香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應該是如何招商。對于有資金、有客源的商業地產投資商是歡迎的，但是不要再引進一些以短期開發利潤作為目標而不是以長期經營利潤為目標的商業地產項目。南寧市2004年以后開發的購物中心，經營最好的要數南寧萬達商業廣場，而萬達商業廣場采用的是“訂單地產”的開發方式。訂單式的商業地產開發方式有兩點優勢：第一，規避開發風險。投資開發新項目前，通過和合作伙伴接洽，幫助判斷項目的可行性，因為主力店的進駐一般都會經過周密的市場調研。按大連萬達的做法：只有在各主力業態到位、租賃面積超過50%時，萬達才會著手購置土地。以此增強項目建成后的成功系數。在他們看來，商業企業比自己更了解當地的消費市場，如果他們對規劃的項目不感興趣就說明這個選址有問題。而事實情況也正是如此，作為專業的房地產開發商，不可能樣樣都精通，長期從事零售業的商業企業對市場的把握、消費者的把握會更準確。第二，簽訂協議后，開發商可以在項目建設中按照合作伙伴的要求來蓋樓以確保建成后的購物中心符合各主力店的商業要求。這樣，綜合各家的意見，大堂、電梯、卸貨區的位置都由有關方面經過了反復計算，以保證所有面積都能產生租金，可降低相當一部分成本。

（二）引進專業人才或運營的專業中介商

南寧商業地產的運營是新鮮事物，如何進行商業地產的運營缺乏專業、有經驗的人才。因此，目前南寧市商業地產的運營也可以借鑒南寧市房地產銷售中介的發展經驗，先聘區外有經驗的中介公司代為招商管運營，等經驗學到手以后，再進行本土化。雖然商業地產在國內發展的時間也不長，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經驗。一些好的顧問公司、中介公司經過這幾年與一些國內外知名品牌的接觸以后，對一些名牌的需求比較了解，通過對百貨商場的充分了解，咨詢公司明確應該找哪些品牌來談，也明確如何幫助開發商彌補不足的地方，為開發商提出各種各樣的意見和建議，如裝修意見、物業管理意見等等。對于目前已建成的又招商乏力的商業項目，這一方式還是比較重要的。對于目前的南寧市來說，能引進一些國內外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場前景，進駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對市場的培育是很有好處的。而一些小的品牌商則很難堅持一年以上，一旦連續幾個月虧損，可能就會選擇撤柜。此外大型超市對人氣的聚集、市場的培育有著非常重要的作用。城北商業中心就是在“南城百貨”超市的帶動下逐步形成的。不同的商業項目應該根據實際情況尋找合適的專業中介協助招商。

對于那些正準備開發的商業地產項目，如果沒有專業的經驗，則更應請專業的咨詢公司進行規劃。專業的中介公司可以提供從前期調研、可行性分析、項目定位、商業業態、業種規劃、到空間環境和視覺形象設計、營銷推廣、招商、運營管理等全程服務。開發商在準備進行商業地產開發前，首先要轉變觀念，不能再把重心放在建設和銷售上，而要把重心放在商業運營上，商業地產的營銷工作不能只針對投資者進行，而是主要針對零售商、經營者進行，根據零售商、經營者的需求進行設計和生產。商業地產的開發不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。

（三）政府加強對商業地產的宏觀調控及引導

從客觀上說，南寧市的商業地產網點布局還是做了比較詳盡的總體規劃的，并不存在無序和隨意性。南寧市商業地產目前的情況是，無論是市中心配套，還是社區配套都存在投放量過大的問題。有些小區集中布局的商鋪或底鋪，業主已經入住二三年了，還沒有辦法開張運營。和其他城市相比，南寧市的社區商業配套并不缺乏。房地產項目“綜合開發，配套建設”的理念是正確的，大型的住宅區不能不預留商業配套建設面積，前幾年“項目建設，配套先行”是一些樓盤成功的經驗，項目還沒有交付使用，相關的配套服務商業就已經準備開門營業。這和物業管理工作一樣，在早期入住率還很低的時候，都是虧本的生意，都需要開發商倒貼錢進行經營。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價格賣出去了，商鋪的出租和經營是投資業主的事情，很多投資者購買商鋪并不是想自己經營，而當出租的租金還不上銀行貸款時，業主不愿意出租，如果租金太高了，經營者又會血本無歸。這些小區的配套經營本來需要開發商的扶持，但是商鋪成功銷售出去以后，開發商就再也不管了。這也使得一部分本來是必需的商鋪淪為空置。

因此從政府宏觀調控的角度出發，一方面應控制小區配套商業的面積比例，另一方面，應預留一定比例商業配套面積，不允許開發商出售。

根據綠城人居網公布的“南寧市2006年國有土地使用權招拍掛出讓一覽表”信息，2006年南寧市所出讓的地塊中，商業配套面積最低的也達到了7%，普遍在10%到15%之間，從面積上看每個項目的商業配套面積大約是從8000—15000平方米左右。和《南寧市商業網點2003-2010規劃綱要》上的“每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米。”這一規劃相比較，2006年所出讓的地塊，在商業面積的規劃上還是偏大的，對于現在的南寧市來說，新出讓土地的配套商業面積，應該根據實際情況進行調整。

除了政策控制外，政府還應該進行規范的引導，無論是在住宅投資還是商業地產上的投資，都能給市民提供一個公開透明的信息服務。南寧市房地產信息公開的網站，建設并不完善。無論是從杜絕開發商惡意炒作，規范房地產交易環節，還是從引導市民理性消費的角度來看，僅僅有現有的信息是遠遠不夠的。其實政府更應轉變觀念，信息公開并不會妨礙房地產市場的正常發展，而是更有利于房地產市場的穩定發展。

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