導(dǎo)語(yǔ)：小議住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著我國(guó)房改的深入,特別是取消福利分房后,個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展,個(gè)人住房貸款以其比較穩(wěn)定的利益收入,巨大的市場(chǎng)潛力及其產(chǎn)生的衍生效益引起各家銀行的重視,成為各商業(yè)銀行競(jìng)相角逐的對(duì)象.但是我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)處于起步階段,存在許多問(wèn)題,亟待探索解決.本文現(xiàn)就個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出有關(guān)的研究對(duì)策.

一,個(gè)人住房抵押貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款,是個(gè)人購(gòu)房者支付一定比例的首期付款,再用所購(gòu)買的住房作為抵押,向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動(dòng).當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規(guī)定,貸款人有權(quán)依法處理抵押物并有優(yōu)先受償權(quán).處分抵押物后的價(jià)款不足以償還貸款本息的,貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償;其價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分,貸款人應(yīng)退還抵押人.

目前,我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有:

(一)抵押物不真實(shí)或不合法風(fēng)險(xiǎn)

此問(wèn)題為個(gè)人住房抵押貸款中存在較嚴(yán)重的問(wèn)題,其中包括以下幾種情況:第一,抵押人以同一房地產(chǎn)重復(fù)抵押,即抵押人以同一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證在不同商業(yè)銀行設(shè)立抵押,或以同一房產(chǎn)在不同主管部門取得兩個(gè)房產(chǎn)證,分別進(jìn)行抵押.第二,抵押人以他人房地產(chǎn)做抵押,包括借用,冒用或盜用他人房地產(chǎn)權(quán)證書進(jìn)行抵押;用他人委托自己保管的產(chǎn)權(quán)證書做抵押;承租人以租用的房地產(chǎn)做抵押等.第三,抵押人以非法房地產(chǎn)做抵押,如《城市房地產(chǎn)管理法》中嚴(yán)禁抵押的房地產(chǎn),包括依法沒(méi)收,查封的房地產(chǎn);用于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)和全書有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)等.

(二)抵押物處理風(fēng)險(xiǎn)

盡管《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第56號(hào),1997年5月9日),《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》(銀發(fā)[1998]190號(hào),1998年5月9日),《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(國(guó)家主席令第50號(hào),1995年)等法律法規(guī)規(guī)定,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處置,折價(jià)或拍賣,變賣,并優(yōu)先受償.但在實(shí)踐中仍然難以完全執(zhí)行.在我國(guó)特定的制度環(huán)境下,居民無(wú)法償還貸款時(shí),銀行處置抵押的住房將受到行政,司法,公安等方面的制約.首先是難收回.當(dāng)借款人違約,不履行還貸義務(wù)時(shí),銀行如果行使抵押權(quán)收回其住房,則有可能引起借款人無(wú)家可歸,由此可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩.其次是拍賣難.由于我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),抵押住房的處置極為困難.按《商業(yè)銀行法》規(guī)定,商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)而得到的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)自取得之日起一年內(nèi)予以處分,在中介服務(wù)不發(fā)達(dá)的情況下,銀行對(duì)拍賣住房要進(jìn)行評(píng)估,維護(hù),要聘請(qǐng)律師,委托拍賣,不但曠日彌久,而且成本極高,這也是銀行不愿意接受的.銀行對(duì)抵押權(quán)的處置往往成了"贏了官司輸了錢"的賠本買賣.

(三)現(xiàn)行擔(dān)保手續(xù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)行抵押貸款擔(dān)保有的是由購(gòu)房者所在單位提供擔(dān)保,然而職工有穩(wěn)定收入的機(jī)關(guān)單位,社會(huì)團(tuán)體不具有《擔(dān)保法》規(guī)定的保證人資格,國(guó)有企業(yè)大部分自身難保,民營(yíng)企業(yè),三資企業(yè)又多拒絕擔(dān)保.若有開發(fā)商作為擔(dān)保人,目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小,自有資金少,實(shí)際上并不具備擔(dān)保能力,而且不少開發(fā)商管理混亂,信用觀念淡薄,有他們擔(dān)保不一定可靠.地方置業(yè)擔(dān)保公司又存在先天不足,主要表現(xiàn)在:地方置業(yè)擔(dān)保公司由各城市分設(shè),市場(chǎng)分散,不易形成規(guī)模;政府參與程度低;注冊(cè)資金相對(duì)較少,擔(dān)保額相對(duì)較高,不能從根本上分散銀行的風(fēng)險(xiǎn),如建設(shè)部2000年頒布的《住房置業(yè)執(zhí)行擔(dān)保管理試行辦法》規(guī)定,設(shè)立地方置業(yè)擔(dān)保公司注冊(cè)資金為人民幣1000萬(wàn)元,但擔(dān)保額可達(dá)實(shí)有資本的30倍.這種情況下,擔(dān)保手續(xù)很難完善落實(shí),有時(shí)形同虛設(shè),給銀行帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn).

(四)利率政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款資金主要來(lái)源于儲(chǔ)蓄存款,住房抵押貸款一般期限較長(zhǎng),這種長(zhǎng)期信貸會(huì)引起銀行用短期負(fù)債支持長(zhǎng)期資產(chǎn)不匹配的問(wèn)題.當(dāng)短期利率上升時(shí),銀行必須支持較高的短期利率,而個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)事先確定,實(shí)際上只要存貨之間的利差過(guò)小就可使銀行虧損,因?yàn)殂y行的成本除了利息支出外,還有營(yíng)業(yè)費(fèi)用,營(yíng)業(yè)稅金等等.按照目前利率政策規(guī)定:個(gè)人住房貸款期限在一年以上,如遇法定利率調(diào)整,于次年初開始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定;而儲(chǔ)蓄存款按存入日利率確定利率,在存款期內(nèi)利率不變.假如利率下調(diào),貸款利率"一年一定",存款利率"一定到底",無(wú)形使存貸利差大打折扣.現(xiàn)行利率政策,利率結(jié)構(gòu)帶來(lái)資金結(jié)構(gòu)的不匹配,就可能出現(xiàn)存貸利率持平甚至倒掛現(xiàn)象,使銀行遭受損失.

二,化解風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)策

(一)建立個(gè)人資信和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

借款人的資信直接關(guān)系到消費(fèi)信貸的質(zhì)量,因此必須加強(qiáng)對(duì)借款人資信的調(diào)查和審查.借款人的資信狀況進(jìn)行評(píng)估的方法主要有兩種,一種是經(jīng)驗(yàn)判斷法,一種是信用評(píng)分的數(shù)量分析法.前者主要是受信人員按照銀行貸款準(zhǔn)則,憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)借款人資信進(jìn)行分析判斷;后者通過(guò)一個(gè)信用評(píng)分模型對(duì)貸款申請(qǐng)劃分等級(jí).目前消費(fèi)信貸管理機(jī)構(gòu)正進(jìn)行以建立和健全借款人資信評(píng)估體系為核心內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)化工作,重點(diǎn)是建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),以控制風(fēng)險(xiǎn),提高工作效率,合理配置人力資源,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量.

(二)加快個(gè)人住房抵押貸款的經(jīng)濟(jì)立法

我國(guó)已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)如《銀行法》,《擔(dān)保法》,《抵押法》,《保險(xiǎn)法》等有關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī),市場(chǎng)運(yùn)作趨于規(guī)范.但是在發(fā)生抵押不良債務(wù)時(shí),我國(guó)相關(guān)的法律,如《民法通則》,《擔(dān)保法》等有關(guān)規(guī)定,都傾向于保護(hù)借款人.債權(quán)人市場(chǎng)出現(xiàn)抵押物難收回,難處置,難變現(xiàn)的"三難"情況,對(duì)不能遵守交易秩序的行為沒(méi)有采取非常手段.立法者固然有其考慮,但若坐視違規(guī)行為蔓延,損害債權(quán)人利益,必然使債權(quán)人在市場(chǎng)交易中更加謹(jǐn)慎.因此,政府應(yīng)該建立和完善有關(guān)住房抵押貸款政策法規(guī),保護(hù)債權(quán)人的根本利益.在活躍房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí),開放房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),使房地產(chǎn)這種特殊商品,像其他商品一樣流動(dòng)起來(lái).還可以在限制借款人房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)能的同時(shí),大力發(fā)展廉租房.在借款人不能按時(shí)償還銀行貸款本息時(shí),可以暫且安排借款人住進(jìn)廉租房,銀行給予一定的寬限期.到期仍然不能收回貸款,則可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)債權(quán).

(三)采取多種利率及還款方式

我國(guó)目前個(gè)人住房抵押貸款采用固定利率,即在整個(gè)貸款期限內(nèi)利率保持不變,還款方式基本采用按月等額支付貸款本息的方式.由于現(xiàn)行個(gè)人住房抵押貸款的年期較長(zhǎng),最長(zhǎng)達(dá)30年,而且利率固定,還款方式單一,為此還應(yīng)該增加貸款的靈活性,借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),開發(fā)新的適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的新貸種,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn).目前國(guó)外主要有固定利率抵押貸款,浮動(dòng)利率抵押貸款和價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款.其中在固定利率抵押貸款方式下又可以采用分期償還固定本金式,分期償還固定金額式和累進(jìn)還款式.浮動(dòng)利率抵押貸款即指貸款合同利率可以在貸款中按照貸款合同簽訂時(shí),特別約定的條款條件發(fā)生變動(dòng)的貸款種類.貸款采用浮動(dòng)利率可以規(guī)避貸款利率風(fēng)險(xiǎn),相應(yīng)降低了在固定利率中提高的貸款利率,所以貸款機(jī)構(gòu)也可以相應(yīng)降低貸款利率,從而提高了還款能力,解決了過(guò)高利率面臨的嚴(yán)重的貸款償付問(wèn)題.價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款是在估算出預(yù)期實(shí)際利率,風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)后,以價(jià)格指數(shù)來(lái)上下調(diào)整貸款余額,付款額基于經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整后的新貸款余額得出,這使得通貨膨脹所帶來(lái)的市場(chǎng)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了借款人,并且免除了貸款人在起始貸款時(shí)所面臨預(yù)測(cè)未來(lái)利率變化的難題.

(四)完善擔(dān)保制度,轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)目前還沒(méi)有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系,因此應(yīng)在完善《擔(dān)保法》的同時(shí),發(fā)展住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu),尤其是政府擔(dān)保機(jī)構(gòu).從國(guó)外情況看,政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)展起了很大作用,例如作為政府機(jī)構(gòu)的聯(lián)邦住房管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)發(fā)揮了重要作用.

在我國(guó),國(guó)家更適宜,也更應(yīng)該建立統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu).我國(guó)居民對(duì)政府一直是高度信任的,國(guó)家擔(dān)保公司憑借國(guó)家信用,一定可以得到銀行和普通居民的信任和擁護(hù).國(guó)家個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)立可以通過(guò)以下兩種方式:一是聯(lián)合或收購(gòu)分散在各地的住房置業(yè)擔(dān)保公司.二是設(shè)立擔(dān)保總公司,然后在各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu).

國(guó)家個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資本金應(yīng)該由財(cái)政部發(fā)放,性質(zhì)是政策性國(guó)有獨(dú)資公司,專營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù),而不應(yīng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng).國(guó)家擔(dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)立,必將使中國(guó)住房金融和住宅業(yè)的面貌煥然一新.

(五)實(shí)行個(gè)人住房抵押貸款證券化

所謂的房地產(chǎn)證券化就是把對(duì)房地產(chǎn)的投資用證券化的形式予以表現(xiàn),從而使得投資者與投資對(duì)象之間直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價(jià)證券形式.國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明,房地產(chǎn)證券化不僅能夠拓寬從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源,而且能夠極大地增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款的流動(dòng)性.另外,從投資者的角度看,投資于房地產(chǎn)證券可減少投資者對(duì)個(gè)案進(jìn)行調(diào)查分析的成本,有利于各方面投資者介入.

推進(jìn)住房抵押貸款證券化,我認(rèn)為具體應(yīng)從以下幾方面著手:

一是穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策,避免中央宏觀調(diào)控政策的大幅度波動(dòng),降低通貨膨脹率,減少對(duì)利率的行政干預(yù),使利率逐步由市場(chǎng)機(jī)制決定,為房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造寬松的宏觀政策環(huán)境.

二是制定房地產(chǎn)證券化所必備的法律,法規(guī).除基礎(chǔ)性法規(guī)外,還需要制訂一些專業(yè)性法規(guī)予以保障,如《房地產(chǎn)證券交易法》,《信托法》等.只有通過(guò)法律手段,才能保證房地產(chǎn)證券化和與之相關(guān)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)的規(guī)范進(jìn)行.

三是采取有效措施,促進(jìn)中介市場(chǎng)的發(fā)展.住房抵押貸款證券化是高度專業(yè)化的市場(chǎng),需要大量的機(jī)構(gòu)從事中介服務(wù),包括:信托,保險(xiǎn),資產(chǎn)評(píng)估,信用評(píng)級(jí),投資,法律咨詢等.只有各中介機(jī)構(gòu)與抵押貸款市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展,才有可能建立高效的證券化市場(chǎng).

四是不斷推進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展,進(jìn)一步完善社會(huì)保障體系,逐步將養(yǎng)老保險(xiǎn),失業(yè)保險(xiǎn),住房公積金及壽險(xiǎn)基金培育為資本市場(chǎng)上成熟的機(jī)構(gòu)投資者,為住房抵押貸款證券化市場(chǎng)提供資金供給支持,這既有利于充分發(fā)揮銀行在風(fēng)險(xiǎn)鑒別方面的優(yōu)勢(shì),也符合住房抵押貸款長(zhǎng)期信用與資本市場(chǎng)長(zhǎng)期資金供給相配比的規(guī)律.

五是深化住房體制改革.只有徹底取消福利分房,才能真正實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的獨(dú)立化,推動(dòng)房地產(chǎn)商品化的進(jìn)程并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化.

六是盡快建立個(gè)人信用登記制度及住房貸款信息庫(kù),為住房抵押貸款的組合和信用保險(xiǎn)提供充分的信息支持.今年6月28日,涵蓋110萬(wàn)上海市民的上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信服務(wù)系統(tǒng)的正式開通,成為建立我國(guó)全國(guó)個(gè)人信用登記制度的良好開端.