導語：我國房地產市場外資大量涌入探究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

目前國外資本大舉挺進我國房地產市場，而我國房地產的直接融資渠道卻十分狹窄，對銀行貸款依賴性較強，在當前國家對房地產采取宏觀調控的情況下，開發商不得不采取與國外投資商合作的形式來獲取開發資金。面對這種情況，提出了要通過加強我國房地產金融創新的方式來擴大房地產融資渠道，完善房地產金融市場。

1、外資進入我國房地產市場的程度

1.國外資本目前對我國房地產市場的投資

國家統計局的資料表明，2005年境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了過去前5年的總和。而且這一幾何級數的增長態勢在進入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業顧問服務公司之一的世邦魏理仕的研究結果推算，今年前兩個季度，至少10億美元的境外資金投入到中國內地房地產購買市場。境外機構和個人購買商品房的資金的結匯也在同期增長2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國際地產基金成為進入我國房地產的急先鋒。過去5年里，摩根士丹利在中國房地產領域的投資總額達15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團計劃未來3年內將其對中國內地房地產市場的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計劃在今年斥資3億美元投入中國內地房地產企業。而該銀行在進入中國的11年中已經陸續完成了9個大商場的收購。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國際等全球知名公司已先后公開宣布將攜帶重金深度介入中國房地產市場。

與此同時，亞洲地區的投資機構也以其靈敏矯健的身軀快速進入中國的房地產市場。資料顯示，2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有20%到25%的資金投向中國房地產市場。進入今年以來，亞洲國家流向中國地產的資金有增無減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。見資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時間內，僅境外機構在中國以獨立或者入股的形式投資形成的房地產項目就達15項之多，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續吃進4個巨型項目。另據筆者了解新加坡長成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時間在天津通過合資入股的方式連續拿下了兩個項目，總投資額達4億元人民幣。主要境外投資者在未來1～3年對中國房地產的預計投資額(見表1)

2.外資進入我國房地產的原因

國外資本之所以這么積極進入中國房地產市場，主要是基于對中國經濟的持續良好發展前景的看好，以及隨著經濟快速發展所帶來的房地產增值收益，從房地產的平均收益率來看，1979～2000年，房地產投資的市場平均回報率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業每年的增值可達15%左右，遠遠高于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國的4.5%。同時境外投資者對人民幣增值的預期也普遍看好，據世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數投資者都預期人民幣還將升值2%到20%。同時國際市場上對人民幣的升值預期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進入我國的房地產行業，除此之外，我們也不能忽視我國房地產市場自身存在的一個先天性的缺陷，就是房地產市場融資渠道狹窄。

2、我國單一的房地產融資渠道和較高的居民儲蓄存款余額

1.單一的房地產融資渠道

對于中國房地產市場的主要參與者——中國房地產發展商來講，其資金來源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個最主要方面。根據2005年12月16日國務院第一次全國經濟普查領導小組辦公室和中華人民共和國國家統計局的《第一次全國經濟普查主要數據公報(第三號)》的有關數據，至2004年底，房地產開發企業的總資產達61790億，總負債達45784億，資產負債率達74.1%，1999年至2005年國家統計局關于房地產企業開發投資資金的來源情況統計數據也說明了這一問題。

2005年，房地產開發企業到位資金21178億元，其中企業自籌資金7039億元，占資金來源的比重為33.24%；國內貸款3835億元，占資金來源的比例為18.11%，其他資金來源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分是又屬于銀行或住房公積金管理中心所發放的個人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業自有資金(權益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業的工程墊款。而在施工企業的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業貸款。也就是說，在房地產開發資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發貸款和住房按揭貸款等債權型融資的形式存在，開發自有資金的部分還不到20%，房地產業的平均資產負債率較高。隨著國家宏觀調控政策的出臺、銀根的收緊，房地產開發商完全依賴銀行貸款的項目很難付諸于實踐，因此很多開發商希望開拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國內的大型房地產開發商，都往往選擇和境外的開發商來一起合作進行項目開發的原因。

2.較高的居民儲蓄率和狹窄的投資渠道

與房地產開發商由于缺乏大量的開發資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國國內居民的儲蓄存款余額確在連年攀升，我國居民儲蓄存款額繼續高增，而且居民儲蓄率是居高不下。根據中國人民銀行2006年1月14日的最新統計，1月末居民人民幣儲蓄存款余額達到14.8萬億元，同比增長21.1%。“十五”時期城鄉居民人民幣儲蓄存款余額的增長趨勢也說明了這一問題。

與高額的儲蓄存款余額相矛盾的是我國狹窄的居民投資渠道，目前我國居民收入除了用于基本消費和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當的投資渠道。

3.美國較低的居民儲蓄率和多元化的投、融資渠道

與中國相反，美國居民的儲蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲蓄率相對應的是美國發達的資本市場和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場。同時房地產開發商也可以向其中的任何一個金融主體進行融資，獲取開發資金。

一方面由于房地產企業單一的融資渠道而不得不引進國外資本進行房地產開發，從而造成大批利潤被外資分享，另一方面是國內狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤回報。這一矛盾突顯出我國狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國金融市場面臨的最為嚴峻的挑戰。因此我們應該在金融工具、金融體制和金融管理上進行全方位的創新，不斷推動我國金融國際化進程。而“房地產金融體系與國家金融體系的一體化”已經是國際住房金融體系發展的總趨勢，因此本文將以房地產金融創新為例，來討論中國的金融創新問題。

3、加快我國房地產金融創新步伐，從而推動整個金融市場創新

金融創新是指在金融體系和金融市場上出現的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內容。從國際上金融創新的途徑來看，金融創新一般是通過政府和金融市場兩條途徑來產生。一方面，政府通過立法和有關管理條例的變更來引導金融創新，我們一般稱之為政府主導型金融創新，這一般在經濟轉型的國家比較多見。另外一個方面是市場主導型的金融創新，它是指金融機構根據金融市場變化和金融服務的市場需要，通過供給有效的金融產品和金融服務而出現的金融創新。而我國目前也正是處于一種全面的經濟轉型期，因此我國的金融創新市場應該屬于政府主導型。

1.以政府為主導，加大我國房地產金融立法的創新力度

隨著2007年中國銀行業的全面開放，中國金融市場開始全面邁向國際化，在新的市場環境下與國際金融業同行同臺競技，這使得金融創新的要求顯得更為迫切。作為政府主導型金融創新國家，金融立法創新是金融創新的一個重要組成部分。在房地產金融立法上，我國已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔保法、證券法、商業銀行法、中國人民銀行法等，但是在目前我國證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，我們更應該積極吸收國外先進的金融創新理念，在立法上加大創新力度。首先要修改和完善現有的法律、法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方，其次是盡快出臺新的相關法律法規，如《產業基金法》和涉及全社會的信用立法等，盡快從法律制度上為我國金融創新創造一個良好的環境。

2.積極開展試點，探索適合我國國情的房地產金融產品

任何一種金融工具或制度的應用都有其特定的環境，有些金融工具在國外能夠廣泛應用，但在國內不一定十分適用，因此我們在吸取國外經驗的同時，還要加強我們自身的實踐，積極開展試點工作，對一些金融工具和金融制度進行檢驗，以確定其在國內的實用性。如早在2004年底，中國人民銀行就已經向國務院遞交了進行信貸資產證券化試點的申請，并于2005年2月獲得了批準。而中國建設銀行則成為了首家獲得批準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時在立法上，人民銀行與銀監會聯合公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，在立法上為資產債券化提供了保障。類似此類的金融試點工作在未來的幾年還會不斷開展，從而為探索適合我國國情的房地產金融產品提供依據。

3.以市場為主體，實現融資產品的多元化和公眾化

金融機構始終是金融市場創新的主體，作為資金密集型的房地產業，多元化融資已成為房地產融資的主要發展方向，這就需要加大房地產金融產品的創新力度，提供多種金融產品，實現多層次的金融服務。如在針對那些風險較高、價值較大的物業時，國外的一般做法就是通過對其重新打包，經過評估，開發衍生金融產品，實現資產的證券化。這樣就能夠將流動性差但收益穩定的資產轉化為流動性較強的證券產品，從而達到增強資產流動性，分散風險的目的。同時房地產信托、房地產投資基金等融資方式在美國等房地產金融發達國家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強房地產企業自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實現了金融產品公眾化的目的。如在我國開展的資產證券化不僅能夠增強房地產企業的融資能力，開拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產企業的直接投資者，并享受到房地產業快速發展所帶來的收益。最為重要是資產證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實現金融產品公眾化的目的。

4.構建兩級房地產金融體系，增強金融產品的流通性

一個發達的房地產金融市場必須由相互銜接的初級市場和二級市場組成，包括兩級住房抵押市場，即住房資金初級交易市場和住房信用再交易、再流通的二級市場。住房金融一級市場是住房資金的初始交易市場，是房地產金融市場體系的基礎部分。它包括金融機構對住房資金需求者的各種信貸業務、新發行的住房證券交易，也包括上述信貸和證券業務附屬的金融業務，如政府機構、保險機構和信托機構對住房信貸和證券發行的保證、保險和信托等交易活動。具體而言，則包括住房信用借貸市場、住房初級抵押市場、住房有價證券市場、住房保險市場、住房信托投資市場五大分支市場。但是一級市場的風險程度較高，而且受經濟周期的影響較大，因此可以考慮在市場層次上建立和完善房地產抵押貸款的二級市場，以縱向分散一級市場的風險，即建立住房信用的再交易、再流通市場，其核心即是住房抵押貸款證券化。目前我國房地產金融一級市場已得到初步的建立，但還不健全和完善，而二級市場的建設則剛開始，因此在未來的幾年內我們的任務是重點完善房地產一級金融市場，在此基礎上建設二級市場，實現兩級市場的流通互動，增強金融產品的流動性。

總之，一個有效的房地產金融市場就是將開發商、銀行、資本市場和投資者有效的結合起來，使資本能夠在這一體系中高效、安全的運作，從而避免出現對某種融資方式的過分依賴或出現不經濟的融資方式甚至是浪費資金的現象。