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北京市商品住宅價格分析

2011年北京市商品住宅成交均價比2010年增長了6.98%，成交套數比2010年下降了28.30%，限購政策有效遏制了房價的過快上漲，但對于房價回歸合理區間仍需時日。2011年商品住宅成交均價為21761元/平方米，比2010年上漲了6.98%，與2010年相比房價漲幅被有效遏制。2011年對房價調控成效比較顯著的兩個政策：一個是限購，一個是保障房建設。限購政策有效抑制了投資投機性購房需求，遏制商品住宅價格過快上漲；保障房建設分流了一部分商品住宅市場剛需人群，拉低了住宅市場整體成交均價，根據北京市住房和建設委員會數據，2011年北京市全年竣工各類政策性住房10萬套，全年新建普通住房（含各類政策性住房）成交均價13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均價降低了11.3%，實現了北京市全年房價“穩中有降”的目標。從2011年商品住宅月度成交均價變化情況看，房價在兩個時間段出現了較大的調整：一個時間段是2月中旬北京市住建委的京版“限購令”導致的3月份商品住宅成交均價驟降21.65%；另一個時間段是10、11月份，傳統的“金九銀十”以及開發商年終沖業績等原因導致房價再次出現回落。2011年各月商品住宅成交均價仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表態今年將堅持調控政策不放松不動搖，可以預見在目前持續的政策壓力下2013年或迎來商品住宅價格的合理回歸。

北京市調控商品住宅價格的政策分析

商品住宅市場本身的供求結構決定了房價的漲幅增長迅速，為了滿足廣大需求者的購房需求，政府要發揮“市場調節者”的作用，通過貨幣政策、財政政策、住房保障政策等手段，調控商品住宅價格，使得房地產市場能夠穩定發展。（一）貨幣政策利率政策作為一種重要的貨幣政策，從兩個方面影響著住宅價格。第一，利率的直接作用。當利率降低時，實際購房成本就降低，消費者的需求就有所增加；對于開發商來說，開發的實際所用資金成本減少，因此就有更多的資金參與有限土地的競爭，使住宅供給的最大預期收益約束增加；這兩種因素都會引起房價的上漲。相反，當利率提高時，實際購房成本增加，消費需求就會降低；用于房地產開發的資金成本增加，導致關于房地產的投資減少，使得住宅供給的最大預期收益約束減少，這兩方面有可能導致房價下跌。第二，利率的間接作用。在市場經濟不景氣的情況下，政府采取擴張性的貨幣政策進行宏觀調控。貨幣供給量增加，引起利率的降低從而吸引資本投入，社會的總收入就有所增加，引起經濟環境的好轉，商品住宅的需求就有所增加；相反，經濟過熱時，政府會采取緊縮性的貨幣政策減少貨幣供給量，引起投資較少，社會總收入減少，能有效緩解經濟過熱的情況，減少商品住宅的需求。綜上所述，利率提高對住宅價格上漲是利空消息；利率降低對住宅價格上漲是利好消息。（二）財政政策稅收政策作為財政政策的重要內容，在進行市場調控方面發揮著不可忽視的作用。政府有關部門可以通過稅收種類和稅率的調整有效地調整市場的供求關系，使財政政策的作用得到充分的發揮，對于有關房地產市場的調控方面發揮著重要的作用。首先，在房地產交易時采取優惠的稅收政策鼓勵人們進行合理的住房消費。財政部和國家稅務總局在2008年10月22日下發的《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》對交易環節的契稅、印花稅以及土地增值稅進行了有效的調節。此通知規定個人首次購買住房的契稅降至1%，個人買賣住房暫免印花稅和土地增值稅。這一規定的出臺有效地緩解了居民的購房壓力，刺激了人們有關住房的消費需求，有利于商品房交易活動的發展，實現房地產業的企穩回升。其次，要能夠對購房居民的住房類型進行明確地區分，對于一般居民的普通性住房在稅收方面給予一定的優惠政策。但各地有關普通住房的界定略有不同，根據[2005]26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。此外國家有關部門規定從2010年1月1日起，將對個人購買年限低于5年的非普通性住房征收全額的營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業稅。此規定充分發揮了營業稅的調節作用，一方面滿足了居民住房的合理消費需求，另一方面也通過營業稅的差別征收合理地調整了消費結構，有利于房地產市場的平穩發展。（三）住房保障性政策我國目前的住房保障性政策主要有以下三種方式：第一，經濟適用住房。所謂經濟適用住房，是政府對城市里低收入的困難家庭提供的具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房是限制了住房面積和銷售價格的，供應對象也只能是家庭特別困難的特殊人群，特別是在當今社會中處于弱勢地位的中低收入家庭，沒有能力自行購買住宅的家庭。政府的經濟適用住房政策的最終目的是抑制房價的惡性增長，維護社會的穩定、健康的發展，保證老百姓特別是家庭困難的老百姓都能住上自己的房子。第二，城鎮廉租住房。城鎮廉租住房是政府在經濟適用住房政策外又一條住房保障性政策。其供應對象也是城鎮中低收入的家庭，為了滿足他們的住房需求，政府特別建造了部分住宅以低于市場出租的價格出租給他們，其出租價格有的城市甚至每月只需繳納幾十元即可。第三，住房公積金。享受住房公積金福利的對象相比前兩種政策有所不同。因為住房公積金是一種強制性的社會福利，其繳存對象多數為國家、行政事業單位的在職人員，所以真正能享受到這項福利的人數是十分有限的。

北京市商品住宅價格未來發展趨勢預測

2012年，我國房地產調控政策穩中趨緊，為鞏固房地產調控成果，中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。與此同時，北京市住建委也積極出臺相應調控政策，主要有：（1）2012年8月1日，針對5、6月份樓市量價齊升這一情況，北京住建委臨時采取對企業約談和告誡的措施，并強調將繼續從嚴執行住房限購政策；8月7日，北京住建委了《關于落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關問題的通知》，將限購政策落實到具體實處。（2）北京市允許在農村集體土地上建設公租房項目。在2012年1月份召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，允許一些地方試點在集體建設用地建設租賃房，目前北京、上海已獲批準。與“小產權房”所不同的是，在集體建設用地上建設的公租房，產權歸農村集體所有，不能作為商品房出售給個人，這一決定保障了試點的合法性。如果能夠順利運行，日后很有可能成為解決公租房盈利模式的重要方式。事實上，早在2010年底，北京市政府就已經批準了在集體土地建租賃房的試點方案。迄今為止已有5個農村集體經濟組織申請建設租賃住房1萬多套。根據北京市的試點要求，集體土地上建設租賃住房試點必須符合土地利用總體規劃，對建設主體、用地性質和方式等方面都將進行嚴格界定，因此集體經濟組織若想進行建設，必須依法辦理審批手續。（3）北京提高了普通商品房的標準。調整之后的普通住房的范圍擴大，同時增加了住房優惠的廣泛性，使得更多的居民能夠享受普通商品房購買的優惠。。北京的新標準則繼續按照房屋區位設定，其中，標準最高的四環內北部地區達到38880元/㎡，最低的六環外地區達到了17280元/㎡。北京市過去的標準是以總價區分普通住宅和非普通住宅，舊的標準下，六環路內的住宅購房面積一旦超過90㎡，基本都會被列入非普通住宅范疇。有關部門表示，由于目前北京住房價格的明顯提高，普通住房優惠政策的覆蓋率不足。為進一步落實差別化的稅收政策，引導居民進行合理消費，對標準進行了調整。新標準中，北京市按照房屋的區位對享受優惠政策普通住房的價格，進行了不同的調整。其中，四環內北部地區為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米，四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米，五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為21600元/平方米，六環外地區為17280元/平方米。同時對享受優惠政策普通住房的標準也做了更明確的規定：要求住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。符合新的普通住房標準所能享受的稅收優惠政策包括：第一、個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。第二、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。第三、對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。據測算，新標準下，北京市將有70%以上的新購房家庭能享受到減稅優惠，若房價不超單價上限，稅負減少最高可達12萬元。這一系列調控政策的出臺，表明政府對房地產調控的目標和決心是明確的、堅定的。而從目前房地產市場運行態勢來看，只有將已經實施的一系列政策逐一落到實處，各種政策的聯動、疊加效應才會讓整個市場有所變化，才能真正有助于扭轉房價過快上漲的勢頭，促使房地產價格逐步趨于理性。

本文作者：雷麗工作單位：中國人民大學經濟學院