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[摘要]利率已成為我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種重要手段。自2004以來，中央銀行連續(xù)上調(diào)了一年期貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率,2008年9月16日中央銀行決定下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率。但利率政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場的影響如何？還有待考察。本文以西安為例,實證分析了貸款利率上調(diào)對房地產(chǎn)市場價格的影響，并對實證結(jié)果進(jìn)行了分析。指出我國利率政策對房地產(chǎn)價格有一定的抑制作用，但由于利率政策的時滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待釋放。

[關(guān)鍵詞]一年期貸款基準(zhǔn)利率房價房屋銷售價格指數(shù)

自1998年住房分配制度改革以來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資高溫不退。為防止經(jīng)濟(jì)全面過熱，政府出臺了一系列“以抑制房地產(chǎn)價格為核心的宏觀調(diào)控措施,央行在2004年至2007年期間，共10次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。本文以西安市房地產(chǎn)市場為例，試圖分析我國利率政策對房地產(chǎn)市場價格的影響。

一、利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格影響的實證分析

由于數(shù)據(jù)的可得性和有效性，本文選取西安市房屋銷售價格指數(shù)和我國一年期貸款基準(zhǔn)利率為指標(biāo)。對其進(jìn)行回歸分析。模型如下：

Y=C+b*(X)+U

其中Y為房屋銷售價格指數(shù)，并以此代表西安市房地產(chǎn)價格的變動。X為一年期貸款基準(zhǔn)利率。U為隨即擾動項。為了消除個別極值的影響，使數(shù)據(jù)具有平穩(wěn)性，文章對其進(jìn)行了對數(shù)變換。

本文采用2004年第一季度到2008年第一季度以及2004年～2008年一年期貸款基準(zhǔn)利率數(shù)據(jù)。共計17組樣本，數(shù)據(jù)如下表：

數(shù)據(jù)來源:房屋銷售價格指數(shù)原始數(shù)據(jù)來源中國國家統(tǒng)計局，國研網(wǎng)整理。利率數(shù)據(jù)來源與中國人民銀行網(wǎng)站。

運用EVIEWS軟件進(jìn)行回歸分析（自相關(guān)問題運用科克蘭內(nèi)-奧克特方法解決）

LOG（Y）=4.343207642+0.1743947631*LOG(X)+[AR（1）=0.6303209054]

從模型指標(biāo)情況來看，在5%的致信水平下所有指標(biāo)都通過檢驗。但R2和T值都比較小，說明西安市房地產(chǎn)價格對利率不敏感，也就是說貸款利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格影響較小。

從模型中的利率系數(shù)來看，利率對房地產(chǎn)價格的影響為+0.17，說明利率調(diào)整與西安市房地產(chǎn)價格存在正相關(guān)關(guān)系。從西安市房地產(chǎn)價格情況（圖1）也可以看出，近幾年貸款利率上調(diào)并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，也就是說我國利率政策在控制房地產(chǎn)市場價格上失效。

二、利率政策對房地產(chǎn)價格控制實效的原因分析

首先,利率政策存在時滯，調(diào)控的效應(yīng)有待釋放。利率政策的時滯分為內(nèi)部時滯和外部時滯。從外部時滯來看，貸款利率不僅直接影響房地產(chǎn)投資成本和消費成本，而且通過中介變量貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)市場。當(dāng)直接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響時外部時滯不是很明顯，但利率變動通過中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場時，利率工具的時滯效應(yīng)既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。從內(nèi)部時滯來看，由于作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建設(shè)部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控時滯問題。

其次，我國利率政策對房地產(chǎn)市場影響強(qiáng)度是一個逐步遞增過程，利率對房價的影響還有待時間檢驗。貸款利率的上調(diào)將同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。在我國，一方面貸款利率上調(diào)——借貸成本上升——房地產(chǎn)供給減少——房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格變化受供求力量對比影響方向不明確；另一方面，我國的利率調(diào)整在短期內(nèi)對需求的影響并不明顯。中國人存在“人者有其居”的觀念,到達(dá)一定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現(xiàn)剛性,對于小幅加息政策反應(yīng)不敏感。因此在小幅加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產(chǎn)價格上升也就不足為奇。但是如果小幅加息成為一種常態(tài)，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降，價格也會逐漸走低。從西安市房地產(chǎn)市場的實際情況也可以看出，隨著小幅加息的連續(xù)，2008年西安房地產(chǎn)市場雖然價格還保持上漲（圖1），但房地產(chǎn)成交量卻開始急速下滑（圖2）。

圖表來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

另外，在房屋需求呈現(xiàn)剛性而房屋供給利率彈性較大的背景下，開發(fā)商可以通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。

三、結(jié)論與啟示

經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)不容采取休克療法。各國央行調(diào)息時，都會謹(jǐn)小慎微，以觀后效，如果效果不明顯，再增加調(diào)控力度。我國從2004年12月貸款利率上調(diào)政策也是如此，雖然從表面來看我國的利率政策在控制房地產(chǎn)市場價格上失效，隨著利率的增長房地產(chǎn)價格作同方向變動。但從利率政策的后續(xù)影響，即2008年我國房地產(chǎn)市場情況來看。我國利率上調(diào)政策還是對房地產(chǎn)價格取得了一定的抑制作用。造成這種現(xiàn)象的主要原因一是因為利率政策本身存在時滯性。二是由于我國房地產(chǎn)需求旺盛，小幅加息對房地產(chǎn)需求的影響不大，從而影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。因此筆者認(rèn)為在以后的研究中我們應(yīng)該加強(qiáng)利率政策的滯后方面的研究，以供中央政府能夠及時有效的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。在控制需求方面要利用各種措施如增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例等，以平抑房價，減少消費者預(yù)期。