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摘要房地產(chǎn)稅是以房屋和土地為征稅對象向房屋和土地產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，具有調(diào)節(jié)財產(chǎn)分配、平抑房地產(chǎn)價格、提高土地利用效益的重要作用。國際上各國普遍開征房地產(chǎn)稅并發(fā)揮了很好的調(diào)節(jié)作用，有很多寶貴經(jīng)驗可供借鑒。但我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅種繁多、稅制設(shè)計不合理、征收監(jiān)管不力，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。積極推進房地產(chǎn)稅改革，就是要簡化房地產(chǎn)稅稅種、改革完善房地產(chǎn)稅制度、加強房地產(chǎn)征收管理，充分發(fā)揮其應(yīng)有的調(diào)控功能。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)稅；財產(chǎn)稅；稅制改革

黨的十七屆五中全會《建議》提出：“加快財稅體制改革。”“繼續(xù)推進費改稅，全面改革資源稅，開征環(huán)境保護稅，研究推進房地產(chǎn)稅改革。”據(jù)報道，2011年上海和重慶將先行進行房地產(chǎn)稅試點，待試點成功后全面推開。但是，對于是否應(yīng)該全面開征房地產(chǎn)稅、如何開征房地產(chǎn)稅，當(dāng)前學(xué)界和社會卻存在不同看法。對此，我認(rèn)為，我國應(yīng)該參照國際經(jīng)驗全面改革房地產(chǎn)稅。

一、正確認(rèn)識全面改革房地產(chǎn)稅的重要意義

為什么要進行房地產(chǎn)稅收制度的全面改革？從我國現(xiàn)實來說，進行房地產(chǎn)稅收制度改革，把房地產(chǎn)稅收擴大到所有城鄉(xiāng)房地產(chǎn)，全面改革房地產(chǎn)至少具有以下方面的現(xiàn)實意義。

（一）全面改革房地產(chǎn)稅是以調(diào)控房價為重要內(nèi)容的宏觀調(diào)控的需要

自2003年6月以來，調(diào)控房價以防止房價過快上漲就是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。但是，國家先后出臺“國十條”、“國五條”等房價調(diào)控政策，房價卻始終持續(xù)快速上漲，買房難成為城鎮(zhèn)居民沉重的生活壓力和精神負(fù)擔(dān)，我國居民的消費能力得不到有效釋放，消費不足成為擴大內(nèi)需的重要難題。而改革目前的房地產(chǎn)稅收制度，針對所有城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅收是控制房地產(chǎn)價格上漲的有效措施和必要手段。有研究表明，房產(chǎn)稅每年每增加100美元，其房價將會下降600到900美元，即六至九倍效應(yīng)。[1]由此可以看出，全面開征房地產(chǎn)稅，是控制房價過快上漲，讓房價保持或回歸到合理水平的非常有效的手段。我國居民和企業(yè)都積極投資房地產(chǎn)，熱衷于炒房炒地，其背后的主要原因之一就是因為我國沒有對城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅收，特別是沒有對居民住房開征房地產(chǎn)稅。只要全面開征房地產(chǎn)稅收，房價必然在政府的引導(dǎo)下回歸合理水平。

（二）全面開征房地產(chǎn)稅是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的需要

“十二五”期間的我國經(jīng)濟工作的主線是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式就要調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投入結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)以及分配結(jié)構(gòu)。調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的首要任務(wù)是擴大內(nèi)需，讓消費成為拉動我國經(jīng)濟增長的主要推動力，而擴大內(nèi)需必須控制房價；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就要讓我們的經(jīng)濟增長擺脫對第二產(chǎn)業(yè)，特別是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過度依賴，走第一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)拉動的發(fā)展道路，這就需要控制房價和地價的過快上漲、消除房地產(chǎn)投資的投資暴利；調(diào)整投入結(jié)構(gòu)，就是要擺脫對資源能源等要素投入的過度依賴，走通過擴大科技投入和管理創(chuàng)新推動經(jīng)濟發(fā)展的新路子，而要讓科技創(chuàng)新和管理創(chuàng)新成為企業(yè)發(fā)展的核心推動力就要消除房地產(chǎn)開發(fā)的投資暴利，引導(dǎo)實體經(jīng)濟的健康發(fā)展；調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和分配結(jié)構(gòu)則需要通過降低房價和地價引導(dǎo)農(nóng)民進城務(wù)工經(jīng)商。所有這一切加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的措施都與房地產(chǎn)價格具有密切的聯(lián)系，都需要對房地產(chǎn)價格進行有效控制，而這種控制的重要方法手段之一就是全面改革房地產(chǎn)稅。

（三）全面改革房地產(chǎn)稅是完善財政稅收體制的需要

自1994年我國實行分稅制改革以來，“兩個比重”（即財政收入占GDP的比重和中央財政收入占財政總收入的比重）不斷提高，政府和中央對經(jīng)濟的調(diào)控能力不斷增強。但是，由于財政稅收體制改革的不到位、不完善，中央與地方的財權(quán)與事權(quán)分配失衡，地方財力極度緊張。地方政府在財政壓力下由“稅收財政”走上“土地財政”，以政府對土地經(jīng)營的壟斷權(quán)力，低價從農(nóng)民手中買地、高價向企業(yè)和開發(fā)商賣地，以致房價持續(xù)上漲、地王頻頻出現(xiàn)、強制拆遷不斷發(fā)生、自焚殺人事件頻出，因征地引發(fā)的社會矛盾成為當(dāng)前影響社會穩(wěn)定的主要因素。這種土地財政不僅侵害著農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利并通過高房價侵害著城鄉(xiāng)居民的經(jīng)濟利益，而且嚴(yán)重?fù)p害政府的權(quán)威和社會公信力，甚至讓政府成為人民的對立面。要改變這種局面，不僅需要國家改變目前的土地制度、修訂完善土地征用辦法和城市房屋拆遷條例，也需要改革完善財政稅收體制，實現(xiàn)土地財政向稅收財政的回歸。全面改革房地產(chǎn)稅，讓房地產(chǎn)稅成為地方財政的主要收入來源是必要的改革措施。

總之，深化房地產(chǎn)稅收體制改革，全面改革房地產(chǎn)稅無論對于房價調(diào)控、經(jīng)濟發(fā)展，還是完善財政稅收體制、保持社會穩(wěn)定都是必需的措施。房地產(chǎn)稅收制度晚改不如早改，房地產(chǎn)稅收全面開征晚征不如早征、局部征不如全面征。

二、其他國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅收的成功經(jīng)驗

目前世界上大多數(shù)國家和地區(qū)都有房地產(chǎn)稅收制度，而且對商業(yè)房地產(chǎn)和居民住房全面征收房地產(chǎn)稅，有眾多的成功經(jīng)驗可以借鑒。因此，我國進行房地產(chǎn)稅收制度改革，有必要了解其他國家和地區(qū)開征房地產(chǎn)稅收的成功經(jīng)驗。

（一）其他國家和地區(qū)征收房地產(chǎn)稅收的主要做法

中國房地產(chǎn)報組織駐外記者對美國、韓國、日本、德國、埃及房地產(chǎn)稅情況的一組報道具有很好的參考價值，我國香港的房地產(chǎn)稅收制度也比較完善。現(xiàn)總結(jié)如下：

美國房地產(chǎn)稅。在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。目前，全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1:1:5。房產(chǎn)估價和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個關(guān)鍵因素。評估出的房產(chǎn)價值一般僅定為市場價格的50%—75%。加利福尼亞州的法律更明文規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40%。房產(chǎn)稅的稅率每年由地方政府根據(jù)各種預(yù)算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會有所不同，并且處于不斷的調(diào)整變化之中。從目前的情況來看，美國大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在0.8%—3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。美國房產(chǎn)的交易稅大概為房價的2%—4%，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次性交齊。一個單身的納稅人出售住滿2年的自用住宅時，如果售價與當(dāng)初的買價相比，收益不高于25萬美元的話，便可以享受這部分所得的免稅優(yōu)惠；對于已婚家庭來說，差價收益在50萬美元以內(nèi)，也可以免稅。[2]美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。

包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。美國各州對房產(chǎn)稅的減免規(guī)定不盡相同。以加州為例。加州關(guān)于房產(chǎn)稅減免稅的規(guī)定主要有：（1）納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅。（2）殘疾退伍軍人可免除最高額為15萬美元的房產(chǎn)稅。（3）教堂、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等有關(guān)的非營利機構(gòu)所擁有的房屋可免征房產(chǎn)稅。（4）對年齡超過55歲以上的老年人，出售了自用的舊住宅后，而在兩年內(nèi)另外購買自用的新住宅時，只要新住宅價格不高于原有的舊住宅賣價，則可按原有住宅的稅額來繳付房產(chǎn)稅。原則上，納稅人一生只能適用一次。（5）父母兒女之間轉(zhuǎn)移主要自用住宅，不論是采用銷售、贈與或繼承方式，其轉(zhuǎn)移后的房屋不須重新估價，按轉(zhuǎn)移前的房產(chǎn)稅征收，此種優(yōu)惠原則上僅限于同一州內(nèi)。（6）合格的房屋建筑商可申請免除附加財產(chǎn)稅，建筑商須在開工之前和開工之后三十天內(nèi)申請，但房屋建筑完工后必須加以出售。[3]韓國房地產(chǎn)稅。為了抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。此外，韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的人，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。但事實上，綜合不動產(chǎn)稅的出臺對抑制房價快速增長并沒有取得明顯效果。為了打擊房地產(chǎn)投機行為，韓國政府又出臺了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%—35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。隨著這一政策的出臺，再加上之前的綜合不動產(chǎn)稅，韓國房地產(chǎn)投機現(xiàn)象得到了很好地控制，房價也基本得到了穩(wěn)定。

日本房地產(chǎn)稅。在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。上世紀(jì)50年代，日本在地方稅制改革中引進了固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機關(guān)征收管理。固定資產(chǎn)稅主要對土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。土地包括住宅、農(nóng)田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產(chǎn)權(quán)所有者，有義務(wù)向所在的市町村繳稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%。而東京都心23區(qū)的產(chǎn)權(quán)所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個特例。對土地、房屋的課稅依據(jù)是市場價值計征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r價”。日本一般每三年進行一次基礎(chǔ)評估，估價的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價格稱為基準(zhǔn)年度價值。在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價。土地價格是依據(jù)“路線價”計算出來的。依據(jù)固定資產(chǎn)評價標(biāo)準(zhǔn)所確定的路線，其周邊的單位土地價格是計算不同地區(qū)、不同用途的土地價格的基礎(chǔ)，房屋則以房屋再建價格為基礎(chǔ)評估。除了固定資產(chǎn)稅外，還有城市規(guī)劃稅，這是用于市町村的城市規(guī)劃或土地區(qū)劃調(diào)整的稅種。其納稅人、課稅依據(jù)等與國家資產(chǎn)稅相同，課稅對象為城市規(guī)劃區(qū)域里的土地、房屋。稅率由市町村自定，但不能超過0.3%的上限。例如，東京都的城市規(guī)劃稅稅率即為0.3%，愛媛縣新居濱市的稅率為0.28%，長野縣上田市的稅率為0.2%。日本的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免制度。根據(jù)土地和房屋的具體情況而采取差別稅率，兼顧社會公平。日本是地震多發(fā)國家，如需對老舊房屋進行抗震翻建和改造，依據(jù)不同的條件，可獲取1—3年不等的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的減免；再比如，如果對房屋進行節(jié)能改造，可依據(jù)條件享受1/3的固定資產(chǎn)稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對房屋進行無障礙通道改建的，100平方米以內(nèi)的房屋可以享受減免1/3的固定資產(chǎn)稅。另外，對土地征收的稅額達到上一年度1.1倍，超出部分予以減免；不足200平方米的小規(guī)模住宅用地，也可享受城市規(guī)劃稅的減免。

德國房地產(chǎn)稅。在德國，只要有房產(chǎn)，一般需交納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護費用超過房產(chǎn)收益時，可以提出免稅申請。房產(chǎn)稅是地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。計算方式相對簡單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%。然后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。“統(tǒng)一的征稅值”在德國西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1日的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實際上沒有做到，所以德國目前認(rèn)為此征稅值低于實際房產(chǎn)價值。房產(chǎn)購置稅可以說是更重要的調(diào)節(jié)手段。有《房產(chǎn)購置稅法》，每購置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實際價值交納一定數(shù)量的稅。在德國，房產(chǎn)購置稅基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收，各個聯(lián)邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開始為4.5%。

埃及房地產(chǎn)稅。埃及房地產(chǎn)稅征收的對象為建筑和農(nóng)業(yè)用地。按照規(guī)定，建筑類房產(chǎn)分為自用和出租，自用建筑類房產(chǎn)稅為總價×80%×10%，于房屋交易時交付。出租建筑類房產(chǎn)稅率為租金收入的20%—40%不等。同時，政府對建筑類房產(chǎn)征收治安稅，該稅項額度為房產(chǎn)總價×80%×20%。以上稅種都由房地產(chǎn)所有者承擔(dān)，埃及政府每10年對所有建筑和農(nóng)業(yè)用地進行一次評估，根據(jù)評估結(jié)果研究是否調(diào)整相關(guān)稅率。除國家規(guī)定的房地產(chǎn)稅種外，各省市政府還可根據(jù)實際情況征收部分地方性稅費，以開羅市為例，還對市內(nèi)房產(chǎn)征收市政稅（凈租金的2.67%，由所有者負(fù)擔(dān)）、使用費（總租金的4%，由使用者負(fù)擔(dān)）和衛(wèi)生費（總租金的2%，由使用者負(fù)擔(dān)）等。為減少低收入階層的房地產(chǎn)稅壓力，埃及政府對1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時，從購房手續(xù)細(xì)節(jié)上遏制富裕階層購買多套投資性住房的勢頭，如購房時需出具此前的住房狀況證明，對已有房產(chǎn)者不再提供購房貸款，并且相應(yīng)提高房地產(chǎn)征稅額度和手續(xù)費，其中購買2套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在2套基礎(chǔ)上再翻倍，以此類推。另外，由于土地私有，政府在調(diào)節(jié)住房分配時也從源頭——土地層面入手，對擁有多套房產(chǎn)者在購買土地時實施高價政策，而對于建造首套自用住房所需的土地實施調(diào)節(jié)價。

香港房地產(chǎn)稅。香港物業(yè)稅制度經(jīng)過近70年的發(fā)展，其制度設(shè)計、稅收征管、評稅技術(shù)等諸多方面已日臻成熟，在香港保有環(huán)節(jié)稅系中發(fā)揮著重要作用。在香港的不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，不僅有物業(yè)稅，還有差餉。差餉又稱房地捐，是政府對擁有土地及樓宇的業(yè)主征收的直接稅。與物業(yè)稅相比，兩者都是對土地、房屋等物業(yè)征稅，但物業(yè)稅的課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營并獲得租金收益的物業(yè)，而差餉稅是對納稅人擁有的所有土地房屋，包括自用和非自用的都征稅。香港物業(yè)稅的稅率為15%，差餉的稅率為5%。香港物業(yè)稅和差餉，都是香港政府重要的財政來源。物業(yè)稅的課稅對象，是香港境內(nèi)用于出租而非自用的土地（不包括農(nóng)業(yè)用地，但包括碼頭）、房屋、其他建筑物等物業(yè)。香港對物業(yè)稅的免稅情形有：一、對于自有物業(yè)，若全部自有自住則完全免稅；部分自住部分出租的物業(yè)只有自住部分免稅；部分自住部分經(jīng)營的物業(yè)全部不能免稅。二、對于空置物業(yè)，即在課稅年度沒有被占用的，業(yè)主可獲免稅。

（二）其他國家和地區(qū)征收房地產(chǎn)稅收的主要經(jīng)驗

從以上各國和香港征收房地產(chǎn)稅收的主要做法看，主要具有以下幾點共同特征：

1.對房地產(chǎn)都征收房地產(chǎn)稅收。盡管各國的做法有所不同，但都對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)性稅收。

2.房地產(chǎn)稅收一般都包括兩個方面：一是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅；二是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅。

3.房地產(chǎn)稅收的稅基為評估價。房地產(chǎn)稅收的稅基為評估價，計算房地產(chǎn)的評估市值有3種方式：市場成交法、成本重置法和投資收益法。房地產(chǎn)的評估價一般數(shù)年一評，中間沒有重大變化不進行調(diào)整；稅基實際上是評估價的一定比例，一般并不直接按照評估價全值計征。

4.房地產(chǎn)稅的稅率不等，多在0.8%—3%之間，1.5%為其中值。

5.房地產(chǎn)稅收對自用房產(chǎn)和低收入者有所照顧，重點抑制投機需求。

6.房地產(chǎn)稅多為地方稅種，由市縣鄉(xiāng)級政府分享，用于地方政府財政支出。

7.香港的房地產(chǎn)稅是主要形式是差餉，物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅的補充形式，不能把香港物業(yè)稅與房地產(chǎn)稅混同。

三、我國房地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀和缺陷

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收是在1994年稅制改革以后形成的，主要包括房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅和保有稅兩方面。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向各方當(dāng)事人征收的稅賦，主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)維護建設(shè)稅、耕地占用稅、個人所得稅、教育費附加、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（2000年暫停）；房地產(chǎn)保有稅是在一定時期或一個時點上，對個人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，其功能是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保房地產(chǎn)保有的負(fù)擔(dān)公平，降低房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保有的有利性，主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅（2007年取消）。據(jù)統(tǒng)計，從2001～2007年的7年間，有關(guān)土地和房地產(chǎn)的7項稅費（即建設(shè)營業(yè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金）的收入由1803億元一步步上升到3073億元、6239億元、7443億元、7139億元、9429億元、14379億元，占地方政府總收入的比重由13.84%上升到了22.94%、32.08%、35.85%、30.06%、32.23%、40.23%。房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為我國地方政府財政收入的重要來源。

但是，從我國目前的房地產(chǎn)稅收體系來講，存在著明顯的缺陷：

（一）房地產(chǎn)稅收種類繁多，重流轉(zhuǎn)輕保有

我國房地產(chǎn)稅收種類繁多，既有營業(yè)稅、契稅，還有土地增值稅；既有房產(chǎn)稅，還有城鎮(zhèn)土地使用稅；在正稅之外，還有城鎮(zhèn)維護建設(shè)稅和教育費附加。除房地產(chǎn)稅收外，各種涉及房地產(chǎn)開發(fā)的收費更是不計其數(shù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費項目上看，有的地方各種收費（如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、商業(yè)網(wǎng)點費等）多達50多項。從收費比例上看，各項收費占銷售收入的35%左右，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費用的70%。在房地產(chǎn)稅收中，重流轉(zhuǎn)輕保有。房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收卻相對較輕。這種狀況的存在一方面加重了房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致土地價格持續(xù)上漲、房地產(chǎn)價格居高不下；另一方面又使得房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)經(jīng)濟負(fù)擔(dān)相對較輕，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象十分嚴(yán)重，使房地產(chǎn)偏離其居住的基本功能而成為投資升值的工具和載體。這種局面不僅使我國經(jīng)濟發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)，形成畸形的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和嚴(yán)重的資源浪費，而且不具有推動經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性，反而可能因房地產(chǎn)泡沫過分嚴(yán)重帶來經(jīng)濟和金融危機。

（二）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計不合理，征稅范圍過窄

我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度設(shè)計不合理。房產(chǎn)稅只對城鎮(zhèn)和工礦區(qū)經(jīng)營性房產(chǎn)征收而不對自用性居民住房征收，只按照房產(chǎn)購買原值征收而不對增值部分征收，只對城鎮(zhèn)房產(chǎn)征收而不對農(nóng)村住房征收，造成城鄉(xiāng)稅負(fù)不公，房產(chǎn)囤積嚴(yán)重，對房產(chǎn)價格控制不能發(fā)揮有效作用。城鎮(zhèn)土地使用稅只對城鎮(zhèn)和工礦區(qū)按面積定額征收而不是城鄉(xiāng)統(tǒng)一按市場價值征收，不能有效發(fā)揮土地使用稅對土地價格上漲、居民收入調(diào)節(jié)和城鄉(xiāng)土地有效利用的控制調(diào)節(jié)作用。房產(chǎn)稅的征收不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建和沒有出售的商品房、城鎮(zhèn)土地使用稅在房地產(chǎn)企業(yè)房屋使用或交付前不征收，等于在房地產(chǎn)價格上漲的情況下鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房、囤地，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減慢工程進度和售房速度以坐等房地產(chǎn)升值。這正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期囤地、囤房的重要原因。土地增值稅雖然可有有效控制房地產(chǎn)價格的上漲，但其征收力度不足，未能有效發(fā)揮對房地產(chǎn)的調(diào)控作用。另外，房產(chǎn)稅按其原值征收，沒有考慮房產(chǎn)價值增值，也沒有考慮房產(chǎn)折舊損耗，稅收負(fù)擔(dān)明顯不合理。

（三）房地產(chǎn)稅收立法層次偏低，征管不力

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅，其法律依據(jù)均為國家行政機關(guān)制訂、頒布的《暫行條例》，而不是由全國人大或人大常委會頒布的稅法，立法層次較低。有些稅種，幾度廢立或變更，有失國家稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏全國聯(lián)網(wǎng)的私有財產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。這些情況的存在嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)稅收的征收和管理，使現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度不能發(fā)揮對房地產(chǎn)開發(fā)和投資的調(diào)節(jié)作用。

四、改革我國房地產(chǎn)稅收制度的建議

根據(jù)我國房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀，結(jié)合國外房地產(chǎn)稅收制度的情況，我認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅收制度必須根據(jù)簡化、規(guī)范、有效、實用的原則進行全面性的改革。

（一）合并稅種、簡化稅制，提高立法層次

對于目前房地產(chǎn)稅種中的重復(fù)稅種進行合并，減少稅種，簡化稅制。一是，改變原有的房地產(chǎn)稅稅種繁多、重復(fù)征收、重流轉(zhuǎn)輕持有的局面，簡化稅種，合理合并。取消房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)交易營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，保留現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易契稅、印花稅、個人所得稅、耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅可繼續(xù)暫停），合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為房地產(chǎn)稅。以房地產(chǎn)稅的改革為重點進行房地產(chǎn)稅制改革，以加大房地產(chǎn)的持有稅收負(fù)擔(dān)、減輕房地產(chǎn)的交易負(fù)擔(dān)，加快房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抑制房地產(chǎn)價格。二是，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)收費。對于房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用進行歸類，行政審批類收費予以取消，服務(wù)類收費進行規(guī)范，改變房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓收費品種繁多、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、企業(yè)和居民負(fù)擔(dān)沉重的的局面。新的房地產(chǎn)稅收制度改革方案設(shè)計完成后，經(jīng)過1～2年的試運行，提交全國人大進行立法，以提高其權(quán)威性和嚴(yán)肅性。對新的房地產(chǎn)稅應(yīng)該慎密研究、穩(wěn)妥實施，全國統(tǒng)一施行，不宜搞試點，以體現(xiàn)稅負(fù)公平公正原則。

（二）改革房地產(chǎn)稅征稅范圍和計稅依據(jù)

把房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴大到所有城鄉(xiāng)非農(nóng)用房地產(chǎn)。無論城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，無論居民自用還是經(jīng)營用房地產(chǎn)，所有非農(nóng)建設(shè)用地和房產(chǎn)均列入房地產(chǎn)的征稅范圍，一律依據(jù)房地產(chǎn)評估價值從價計征、按季征收。房地產(chǎn)價值評估由獨立評估機構(gòu)依據(jù)市場價格進行評估，原則上三年或五年一調(diào)整，房地產(chǎn)價值按年折舊遞減。房地產(chǎn)價格上升或下降過快（年上漲或下跌超過房地產(chǎn)重置價值10%）時，可進行重新評估。對于沒有房屋的建設(shè)用地單獨進行評估，對于有房屋的土地和房屋合并評估。計稅依據(jù)為評估價值扣除20%或30%以后的余值，稅率仍可為1.2%。農(nóng)用土地及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套用房免稅，黨政機關(guān)、人民團體、公用事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、宗教團體等用房地產(chǎn)免稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建和已建房地產(chǎn)按其評估價值依率征稅。居民用住房無論套數(shù)和所在地、無論自用或經(jīng)營均征稅。對居民自用房地產(chǎn)設(shè)定房地產(chǎn)稅免征額（如人均1000元或2000元），以照顧低收入群體、引導(dǎo)居民在大中小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村合理定居。超過稅收免征額部分征稅，低于稅收免征額部分不補，經(jīng)營或出租用房地產(chǎn)不列入免征范圍。

（三）加強房地產(chǎn)稅的征收管理

建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，對全國所有機關(guān)事業(yè)、社會團體、企業(yè)法人和居民個人的房地產(chǎn)進行全面調(diào)查和登記，對其房地產(chǎn)交易、評估價值和納稅情況進行動態(tài)跟蹤管理，并提供網(wǎng)絡(luò)查詢。為企事業(yè)單位和居民個人提供網(wǎng)上咨詢、報稅和納稅的便利，方便房地產(chǎn)稅收的征收和管理，同時提供房地產(chǎn)稅收向地方財政的移交記錄和使用情況，方便群眾監(jiān)督。

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