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［摘要］作為我國國民經濟支柱產業，房地產業越來越受到人們的關注。本文分析了房地產泡沫產生的原因和房地產泡沫的危害，提出優化我國房地產市場結構、促進房地產業健康發展的對策。

［關鍵詞］房地產泡沫；市場結構；宏觀調控

2009年以來，隨著我國房地產業的高速增長，房地產市場運行機制的一些弊端也日漸突出。房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題日益突出，成為社會各界關注的熱點。

一、房地產泡沫產生的原因

1．市場結構不合理

房地產開發商為追求高額利潤，往往將自己的項目投向高檔住宅、別墅、商業用房，而對于老百姓真正需要的普通住宅、經濟適用房、廉租房卻不愿進行建設，這一方面造成高檔房屋的空置率不斷提高；另一方面中低價位普通住宅和保障性住房供不應求，抬高了商品住房的平均價格。

2．市場秩序混亂

少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價，誤導市場預期。部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動需求，抬高了土地和商品住房的價格。

3．過度投機

一些地區投機炒作現象嚴重，投機性購房需求迅速擴大。一些居民基于房價上漲預期，也參與購房投資，或者擔心房價繼續上漲而提前入市。

二、房地產泡沫的危害

1．房地產泡沫的存在會抑制實體經濟發展

房地產投資的迅猛增長影響到整體社會投資結構的優化。房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，房價不斷上漲，由于“羊群效應”，投機者和投資者不斷增加，原本投資到實體經濟的大量資金隨之涌入房地產行業，從而使得實體經濟的發展由于資金短缺而受到抑制。

2．房地產泡沫會破壞金融秩序

在我國，盡管融資渠道越來越多元化，但銀行信貸仍是房地產企業最重要的資金來源。房地產建設所需的資金主要來自銀行的信貸資金，個人購房款也主要是按揭貸款。不規范的住房抵押貸款操作導致房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，將給金融機構帶來了大量的呆賬和壞賬，金融機構不僅無法收回利息，而且實際上地價遠遠低于擔保價格，即使實行抵押權也無法全部收回貸款。

3．房地產泡沫破滅導致生產和消費危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失以及被迫出售土地和股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，也減少了企業在設備上的投資。企業倒閉意味著大量的員工失業，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。

4．房地產泡沫破裂可能引發政治和社會危機

房地產泡沫的長期存在，導致城市地價持續高漲，人們更加確信土地價格會越來越高，一些投機者購買大量的土地囤積居奇，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用。同時，由于房地產價格的持續上漲，房地產持有者與非房地產持有者，城市與農村的貧富差距越來越大，導致新的社會分配不公，嚴重挫傷社會勞動者的積極性。隨著房地產泡沫的破裂和經濟危機的發生，大量工廠倒閉，失業人數劇增。人們生活難以維持，犯罪案件激增。這有可能引發政治和社會危機，加劇社會動蕩。

三、優化房地產市場結構的對策

1．加強政府宏觀調控

（1）改善供給和供應結構，建立面向滿足國內居民基本居住需求的住房供應體系，加快租賃市場的發展，形成租售并舉的居民住宅消費機制?？梢越梃b新加坡住宅供應模式，將面向市場需求的高檔商品房與面向國內居民基本居住需求的經濟適用房、保障性住房、公租房分開供應。對于后者，適度擴大公租房比例，從公積金貸款和售價等方面給予優惠，確保房價符合本國居民消費能力。而對于前者，則全部采用市場化，根據市場變化而自動調節。

（2）遏制投機性需求。要把政策落到實處，必須推行購房實名制，確保一個地區或一個城市房地產市場全面聯網，買賣房屋、抵押貸款等相關信息都能通過適當的法定程序查閱，對短期內反復買賣住房的投機者加強稅收征管，加大對偷逃稅收的查處力度。

（3）削弱地方政府與房地產市場間的利益聯系。目前，土地批租、房地產交易契稅等收入已經成為一些地方財政收入快速增長的主要來源。因此，應對土地批租、房地產等相關稅收在中央和地方之間重新確定合理的比例，以削弱地方政府推動房價上漲的積極性。

2．強化土地資源管理，堅決打擊違法行為

通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域的違法犯罪行為要嚴厲懲處。

3．建立房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系

通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意。要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，從土地供應、稅收和預售管理等方面及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業泡沫的產生。

參考文獻：

［1］洪開榮．房地產經濟學［M］．武漢：武漢大學出版社，2006．

［2］陳心儀，徐佳．房地產泡沫的成因分析［J］．現代商業，2009（9）：32．