導(dǎo)語(yǔ)：養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員卡制度建設(shè)分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：當(dāng)前，養(yǎng)老行業(yè)企業(yè)經(jīng)過(guò)不斷探索和創(chuàng)新，使得養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員卡市場(chǎng)在會(huì)費(fèi)總額、繳交分期、優(yōu)惠力度、鎖定周期、房間綁定、退出規(guī)則、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、繼承保證以及房屋使用永續(xù)等方面呈現(xiàn)出不同的組合和設(shè)置。在養(yǎng)老市場(chǎng)中，為了使會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)朝著健康有序的方向發(fā)展，政府須制定法律法規(guī)，確立市場(chǎng)主體交易和競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中的規(guī)則。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老社區(qū)；會(huì)員制；制度建設(shè)

養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)具有服務(wù)性、重復(fù)性和持續(xù)性等顯著特征，采用銷售會(huì)員卡方式不僅能與入住長(zhǎng)者建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的服務(wù)關(guān)系，也可對(duì)養(yǎng)老社區(qū)本身起到重要的支撐作用。在我國(guó)，規(guī)定只有重資產(chǎn)持有型的養(yǎng)老社區(qū)才能發(fā)行大額會(huì)員卡，投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑借所持有養(yǎng)老社區(qū)的物權(quán)，能讓消費(fèi)者更容易接受這一方式。但是，目前，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)上卻有非持有型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)行額度較大的會(huì)員卡的現(xiàn)象。這不僅表明我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的“會(huì)員制”一直游走在政策邊緣，更昭示著當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于初期階段，消費(fèi)者權(quán)益尚未得到清晰、完善的法律或制度保障。

會(huì)員制概況

作為集居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)三種養(yǎng)老方式于一體的新型養(yǎng)老社區(qū)，持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）可以為自理老人、半自理老人和非自理老人提供一站式、全方位和持續(xù)性的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)，為老年人創(chuàng)造有尊嚴(yán)、有品質(zhì)、有幸福感的全新生活方式。隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該和全齡社區(qū)一樣，成為城鎮(zhèn)增量建設(shè)和城市更新的重要組成部分。然而，由于土地性質(zhì)、政府規(guī)制和機(jī)構(gòu)屬性等原因，使得這類養(yǎng)老社區(qū)無(wú)法分割出售，不能通過(guò)銷售回款實(shí)現(xiàn)資金回流，這給投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金流動(dòng)性弱的重資產(chǎn)持有養(yǎng)老社區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了極大的資金壓力。在這一大背景下，會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。

1.在中高端養(yǎng)老社區(qū)或機(jī)構(gòu)中，會(huì)員制是一種常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)模式

會(huì)員制是在不出售房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，將社區(qū)居住權(quán)和服務(wù)、設(shè)施享用權(quán)讓渡給消費(fèi)者，一次性收取大額度會(huì)員費(fèi)的持有型養(yǎng)老社區(qū)的有效回籠資金的一種方式。投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)以持有的養(yǎng)老社區(qū)為物權(quán)載體，以銷售大額會(huì)員卡為手段，實(shí)現(xiàn)部分資金的快速回款，使養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)金流、客戶流、服務(wù)流形成整合閉環(huán)。另外，實(shí)施會(huì)員制模式還可以完成對(duì)入住老人支付能力、生活態(tài)度以及文化傾向的區(qū)隔與歸類，有利于提高各類服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，提升消費(fèi)者對(duì)社區(qū)服務(wù)的認(rèn)可。我國(guó)較早的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)是北京太申祥和國(guó)際敬老院和上海親和源養(yǎng)老社區(qū)，兩者運(yùn)營(yíng)的時(shí)間都在十年以上，后者還于2016年成功登陸資本市場(chǎng)，加快了向全國(guó)擴(kuò)張的步伐。2013年以后，會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)主要集中在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群和武漢城市圈等區(qū)域發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)是會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)的主要推動(dòng)者，由保險(xiǎn)企業(yè)投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)都是持有經(jīng)營(yíng)，不能分割銷售，入住形式除了購(gòu)買規(guī)定的人壽保險(xiǎn)外，主要采取會(huì)員制方式，即入住老人必須繳納大額會(huì)員費(fèi)，才能獲得特定房間（套）居住權(quán)，即享受養(yǎng)老服務(wù)及配套設(shè)施的權(quán)益。會(huì)員購(gòu)買的雖然不是房屋的產(chǎn)權(quán)，但一次性交納的會(huì)員費(fèi)的額度與養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)位、配套和房間大小有關(guān)，并與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)呈強(qiáng)相關(guān)關(guān)系，一般是當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域、同品質(zhì)房?jī)r(jià)的50%-70%。同時(shí)，會(huì)員費(fèi)價(jià)格的高低還與會(huì)員費(fèi)的返回性有著直接關(guān)系。

2.會(huì)員卡有效期與房屋使用權(quán)期限相對(duì)應(yīng)

作為以家庭為單位居住的老年公寓類產(chǎn)品，會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)一般以套（居室）為單位發(fā)行會(huì)員卡。長(zhǎng)者入住的總費(fèi)用一般包括：醫(yī)療保證金、服務(wù)月費(fèi)、餐費(fèi)和會(huì)員費(fèi)。其中，醫(yī)療保證金是長(zhǎng)者入住后應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的保障性預(yù)支；基礎(chǔ)月費(fèi)是房間及設(shè)施的使用費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)費(fèi)和享受社區(qū)配套設(shè)施的費(fèi)用；餐費(fèi)可定額繳交，也可刷卡自選或采用零點(diǎn)式消費(fèi)，其他個(gè)性化為老服務(wù)需要額外繳費(fèi)；而會(huì)員卡是入住養(yǎng)老社區(qū)特定房間和享受服務(wù)與設(shè)施的資格證明。會(huì)員卡最長(zhǎng)的有效期與土地使用年限相同，短期的可以根據(jù)客戶不同的需求設(shè)定。在會(huì)員卡的收益、轉(zhuǎn)讓、回購(gòu)（退出）、繼承及免費(fèi)永續(xù)等方面，不同企業(yè)會(huì)依據(jù)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行不同的制度設(shè)計(jì)。如泰康之家的樂(lè)泰財(cái)富卡不承諾收益、不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承但可退還（有時(shí)間限制），退卡時(shí)將失去社區(qū)入住資格；天津康寧津園的康寧卡費(fèi)一次性繳納，不承諾收益、可繼承、可轉(zhuǎn)讓及可退回，繼承和轉(zhuǎn)讓免費(fèi)，回購(gòu)需要收取10%的折舊費(fèi)；首厚康健友誼養(yǎng)老社區(qū)推出的會(huì)員卡具有更大的靈活性：可溢價(jià)轉(zhuǎn)讓、可他人入住、可委托代租（保證會(huì)員租金收益5%）、可原價(jià)退回（三年后退租，全額退回會(huì)員費(fèi)）及免費(fèi)永續(xù)（會(huì)員享有40年房屋使用期限，40年后可以選擇全額退費(fèi)或繼續(xù)持有房間使用權(quán)）。

規(guī)范路徑

2018年11月北京市民政局協(xié)同公安局、財(cái)政局、金融局等14部門制定并了《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦法（試行）》（簡(jiǎn)稱《監(jiān)管辦法》），首次明確提出：除利用自建或自有設(shè)施舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)外，嚴(yán)禁實(shí)施會(huì)員制。會(huì)員制收費(fèi)額度原則上不能超過(guò)經(jīng)營(yíng)者可抵押物估值。會(huì)員費(fèi)不得投資風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。《監(jiān)管辦法》對(duì)養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員卡“誰(shuí)能發(fā)”“發(fā)多少”（會(huì)員卡費(fèi)總額度）和“投向哪”首次作出了原則規(guī)定。

1.自建自持物業(yè)——會(huì)員制合規(guī)合法的分水嶺

（1）通過(guò)行政備案制對(duì)會(huì)員卡銷售施行事前監(jiān)管和事后監(jiān)督，杜絕非自建自持項(xiàng)目推行會(huì)員卡制度，從產(chǎn)權(quán)的源頭上規(guī)避投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗后“人去樓空”的風(fēng)險(xiǎn)，消除了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)在產(chǎn)權(quán)制度上的法律盲點(diǎn)。自建或自持（收購(gòu)物業(yè)）物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系清晰，投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)可通過(guò)契約方式讓渡房屋使用權(quán)，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能發(fā)行會(huì)員卡收取大額會(huì)員費(fèi)。同時(shí)每一個(gè)記名會(huì)員卡都要對(duì)應(yīng)一套養(yǎng)老公寓（居室），并在合同上注明該房屋使用權(quán)益以及期限。（2）完善法律法規(guī)設(shè)計(jì)，給予老年人充分的法律保護(hù)。在市場(chǎng)實(shí)踐中，由于老年人對(duì)實(shí)際居住的居室只享有債權(quán)，所以若出現(xiàn)投資經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)困難，或者抽逃轉(zhuǎn)移會(huì)員費(fèi)的情形，其合法權(quán)益依然無(wú)法獲得法律保護(hù)。實(shí)踐中有人用“買賣不破租賃（在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物）”的法律規(guī)定來(lái)解釋上述情況發(fā)生后的權(quán)益關(guān)系，但是消費(fèi)者和養(yǎng)老社區(qū)簽訂的是養(yǎng)老服務(wù)合同而不是房屋租賃合同，很難用這一法律條款保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。有的會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的公司與發(fā)行會(huì)員卡的公司（經(jīng)營(yíng)公司）并不是一個(gè)公司，這就需要在未來(lái)的監(jiān)管細(xì)則中明確規(guī)范，如要求持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的公司為投資經(jīng)營(yíng)的公司承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)，確保大額會(huì)員卡對(duì)應(yīng)的房屋使用權(quán)益的真實(shí)存在，并且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，對(duì)持卡人特別是已經(jīng)入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人有系統(tǒng)性保護(hù)條款。

2.限制會(huì)員卡超發(fā)和收費(fèi)總額《監(jiān)管辦法》規(guī)定，會(huì)員制收費(fèi)額度原則上不能

超過(guò)經(jīng)營(yíng)者可抵押物估值。在實(shí)際操作中，土地和房屋可抵押價(jià)值是大額會(huì)員卡財(cái)產(chǎn)安全的保障，也是會(huì)員卡保值升值的物質(zhì)基礎(chǔ)。可抵押物估值作為會(huì)員卡發(fā)放額度的上限，主要是為了控制經(jīng)營(yíng)企業(yè)超賣。超賣是指會(huì)員卡份額的銷售大大超過(guò)養(yǎng)老公寓居室的套數(shù)，也就是說(shuō)有一部分銷售的會(huì)員卡并無(wú)對(duì)應(yīng)的居室，其目的是快速聚攏市場(chǎng)資金、回收前期投資以及減輕現(xiàn)金流壓力。《監(jiān)管辦法》要求，在實(shí)際操作中要在可抵押物估值總額的約束下，推算每套養(yǎng)老公寓對(duì)應(yīng)的會(huì)員卡單價(jià)、可售數(shù)量，并在政府備案中明確登記。無(wú)論會(huì)員卡費(fèi)用多高，會(huì)員獲得的只是房屋一定期限的使用權(quán)（用益物權(quán)），抵押權(quán)（擔(dān)保物權(quán)）始終都在產(chǎn)權(quán)人手里，而有償出讓取得的土地產(chǎn)權(quán)通常都會(huì)被抵押出去。因此，已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的物業(yè)再發(fā)放大額會(huì)員卡，是存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的，這需要政府從制度建設(shè)上制定相應(yīng)的規(guī)則，明確可抵押物的確認(rèn)與評(píng)估、已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的物業(yè)發(fā)售會(huì)員卡的備案以及會(huì)員卡的價(jià)格和數(shù)量認(rèn)定等。一是政府在會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)的備案管理中需要明確可發(fā)放會(huì)員卡養(yǎng)老公寓的套數(shù)，有些地方政府在會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)備案中同意5%-10%超賣，因?yàn)橛械臅?huì)員卡可交易、可退出，入住老人也會(huì)發(fā)生各種變化，所以有限度的超賣似乎更適合行業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，只要守住可抵押物估值的上限就可以。二是抑制養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員卡超賣的最大力量應(yīng)該來(lái)自于市場(chǎng)的成熟客戶，而且在上市公司確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，會(huì)員卡收費(fèi)須通過(guò)合同綁定相應(yīng)居室的房號(hào)才可以確認(rèn)為當(dāng)期營(yíng)收。 

3.監(jiān)管會(huì)員費(fèi)資金投向

《監(jiān)管辦法》規(guī)定，會(huì)員費(fèi)不得投資風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目一般都是在項(xiàng)目建成準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)時(shí)才能發(fā)行會(huì)員卡，這也是養(yǎng)老社區(qū)比一般住宅銷售項(xiàng)目資金壓力更大的原因之一。會(huì)員卡發(fā)行后對(duì)企業(yè)投資行為的監(jiān)管應(yīng)該納入政府管理流程，并在項(xiàng)目事中、事后實(shí)施連續(xù)監(jiān)管和跟蹤審計(jì)。對(duì)此，《監(jiān)管辦法》強(qiáng)調(diào)了通過(guò)專項(xiàng)督查、聯(lián)合檢查、隨機(jī)抽查、執(zhí)法檢查、績(jī)效評(píng)估、跟蹤審計(jì)、養(yǎng)老質(zhì)量等級(jí)評(píng)價(jià)和大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)等法定方式對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)施聯(lián)合監(jiān)管，其中對(duì)收費(fèi)的管理和資金投向的監(jiān)管是重要的內(nèi)容。雖然，《監(jiān)管辦法》規(guī)定，養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員費(fèi)不得投資風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但投入到其他養(yǎng)老項(xiàng)目中未必沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)項(xiàng)目土地又向銀行設(shè)定了抵押，如果到期無(wú)法償還銀行貸款，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，老年人的合同債權(quán)依然不能對(duì)抗抵押權(quán)，因此，政府在設(shè)定監(jiān)管措施、監(jiān)管手段時(shí)需要對(duì)這類重大風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定防護(hù)網(wǎng)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

2019年4月國(guó)務(wù)院辦公廳了《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》，明確規(guī)定：對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為彌補(bǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足，通過(guò)銷售預(yù)付費(fèi)性質(zhì)“會(huì)員卡”等形式進(jìn)行營(yíng)銷的，按照包容審慎監(jiān)管原則，明確限制性條件，采取商業(yè)銀行第三方存管方式確保資金管理使用安全。該制度可以從根本上杜絕經(jīng)營(yíng)者隨意挪用會(huì)員卡費(fèi)的行為，也便于國(guó)家對(duì)客戶預(yù)付的巨額資金實(shí)施監(jiān)管。

作者:張坤昱 單位:北京大學(xué)國(guó)家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組