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摘要：目前，在我國的商品房銷售中，買賣雙方對商品房的信息的把控上存在很大的差距。由于購房者的弱勢地位，房地產業本身的特殊性，以及市場機制的天然缺陷，致使購房者與市場都難以依靠市場自身的力量解決這些問題，因此，需要政府進行適當的干預和管制，以維護消費者的利益。

關鍵詞：商品房銷售信息政府管制

房地產業在我國是一個新興的行業，具有很大的發展潛力。由于我國的房地產業整體法制環境的不健全和立法的滯后，長期以來，我國的商品房在具體銷售的過程中，都存在許多不是很合理、不合法的地方。而這些漏洞產生的原因歸根結底可以說是由于在商品房銷售的過程中，存在嚴重的信息不透明、不對稱現象而導致的，而要想使這些問題得到妥善的解決，就需要政府對商品房銷售進行適當的干預和管制。

一、商品房銷售中的信息不對稱問題

商品房原本是指房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。在房地產這個帶有半壟斷色彩、非充分競爭的特殊市場中，買賣雙方對商品房的信息的把控上存在很大的差距。許多有關商品房價格、質量、產權等方面的爭議，皆起源于商品房銷售過程中這種信息不對稱，其現象主要表現如下。

1.土地權屬信息不對稱

隨著社會經濟的發展，商品房的產權已呈現多元化的趨勢。在理論上，可以把住宅產權分為所有權利與限制性權利兩個方面。而如果單從所有權利來看，又可以分為完全所有權利和不完全所有權，后者包括住宅的福利性產權、有限產權、部分產權、共有產權。對于具有什么樣的產權才能上市流通，不同的省份和地區所出臺的規定又不一樣。此外，附屬于所有權之上的限制性物權也紛繁復雜，如是否已被所有者典當、抵押、留置。作為一個外行的購買者不能輕易了解到該宗住宅具備的產權信息，而這些為商品房開發商或原所有者的可能欺詐行為埋下了伏筆。

2.價格信息不對稱

眾所周知，商品房的價格不僅僅是取決于征地成本、土建成本、地理位置，同時，它還取決于環境、區域政策、區域經濟發展水平等因素，在同一個供給圈內，由于地理位置、建筑設計、建筑工藝、地質狀況等的不同，價格個別性仍是最主要的特征。一般而言，購買者對所欲購買的房產成本及其同類物業的價格都不甚了解，使得房地產商哄抬房價牟取暴利的可能性有所增加，從而增加了整個經濟環境中的泡沫成分，甚至在一定條件下引發市場失靈、經濟危機。

3.質量信息不對稱

由于建筑物的生產過程相當復雜、廣泛，涉及多個專業領域，施工中諸如基礎、鋼筋混凝土等隱蔽工程會被其緊后工序所覆蓋，商品房作為一種特殊商品，其隔音效果、動靜分區、地面平整、設計工藝、門窗密實度等初級質量問題可以通過目測顯現出來；而滲漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的諸多中級質量問題只有消費過程中才能發現。而普通的購房者則很難在短期內充分認識商品房的質量，更別提成本了。商品房質量信息的不對稱性會嚴重損害消費者的利益。

二、商品房銷售信息管制的必要性

由于商品房這一行業本身的特殊性以及市場機制的天然缺陷致使無法依靠市場自身的力量來解決這些問題，這為政府利用一切可行的手段調控商品房市場提供了理論依據。

1.政府有必要通過對信息的管制來消除商品房銷售中主體信息地位不平等

長期以來，在商品房的銷售過程中，開發商一直處于主動地位。他們幾乎壟斷著房屋成本、價格、質量、配套情況、區位價值等等各方面的信息。在商品房銷售中，當買賣雙方在合同中的某些條款達不成一致意見，且出賣人經常會以各種借口拒絕買受人的合理要求，并聲稱國家就是這樣規定的。

公開正確、全面可靠的數據和信息，是房地產市場健康運行、公平交易、人們理性購房的前提。購房者的弱勢地位，他們無法依靠自身的力量解決主體信息地位不平等的問題，此時就需要政府出面對這一問題進行合理的干預，消除這種不平等，否則會影響公平交易，進而影響房地產市場的健康運行。2.政府有必要通過對信息的管制來健全和完善房地產市場

由于房地產業在我國起步比較晚，市場機制還不完善且現階段房地產市場上供需矛盾仍相當突出，制約著整個房地產業的健康發展。正是由于住宅的區位特征和產品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術性和政策性進入壁壘，房地產市場也難以成為充分競爭的開放性市場，政府有必要通過對信息的管制來健全和完善房地產市場。

3.政府有必要通過對信息的管制來實現其市場監管的職能

在市場經濟條件下，我國政府認真履行其監管職責，這不僅有利于更好的維護社會公眾的利益不受損害，更有利于推動社會整體經濟的發展。由于商品房在銷售的過程中存在嚴重的信息不平稱，而且市場對銷售中這類的問題難以自行解決，導致開發商與購房者不能及時、真實的共享信息。這時候就需要政府來對商品房銷售中信息的真實性、可靠性、準確性加以監管，以避免商品房市場狀況的惡化。

三、政府對商品房銷售信息管制的措施

1.建立健全房地產市場信息系統和信息制度

政府要抓緊開展住房狀況調查，及時、全面地掌握當地住房總量、結構等基礎信息，向社會，并提供公開查詢功能，建立和完善市場監測分析工作機制。及時包括土地拍賣情況、不同區位商品房、存量房的可售套數、套型、面積及已售套數、面積、戶型、實際成交價格，商品房項目的預售許可、權屬狀況、規劃設計情況及建筑面積、套內面積、公用分攤面積等即時的市場供求信息，引導人們理性投資，讓消費者明白消費。

2.政府對商品房價格信息進行管制

政府要通過制度的規范與多方面的監督，逐步建立起住宅商品房價格間接調控與管理體制的框架。《中華人民共和國價格法》明確規定對資源稀缺的少數商品價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價。實際情況是政府進行土地資源的調控，對商品房直接源于土地這種稀缺資源的商品，并沒有對市場價格進行一定的調控。在市場機構失靈的時期，商品房的價格迫切需要加強價格管理。應該推行政府指導價，并在價格管制上加大管制力度、擴大管制范圍。

3.加強并推進與商品房預售相關的法律、法規建設

隨著我國房地產業的發展，有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，在購房中引起一連串的法律問題。因此，加強并推進與商品房有關的法律、法規的建設，以完善我國的商品房預售制度是十分必要的。

一方面，要嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定。對售房者實行多部門立體審查，并由一個職能部門直接面對消費者。另一方面，要嚴格執行統一的預售合同登記監管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。

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