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前言

我國自步入老齡化社會以來，老年人口加速發展，日益呈現出高齡化、空巢化趨勢，社會養老服務需求與日俱增。據統計：截至2013年，我國60歲以上的老年人口已達到2億人，2025年將達到3億人，2035年將達到4億人；到2050年前后，我國60歲以上老年人口將占全國總人口的1／3左右。而我國一半以上老年人居住在城市，老年社區建設將是社會養老事業發展的重要方式之一。

隨著社會經濟水平的提高，城市生活節奏加快，絕大多數年輕兒女無暇照顧老人，由于缺少家人的陪伴，對老年人的生活照料、保健護理和精神慰藉成為日益增長的難題。另外，我國傳統文化與西方不同，自古以來就有贍養之道，“常存仁孝心，則天下凡不可為者，皆不忍為，所以孝居百行之先”，反映中華民族極為重孝的觀念。關愛老人體現了一個國家、一個民族的傳統美德。老人居住的最重要問題不是“住”而是“家”，需要在各個層面為老人營造一個富有親切感的生活環境，在滿足基本使用需求的基礎上重視歸屬感，營造“家”的氛圍，從物質生活和精神層面兩方面關愛老年人。但我國目前的城市社區建設還尚未適應老齡化的悄然來臨，給老年人的生活帶來極大的困難，甚至導致活動空間過度冷漠。近年來，我國各類養老產業正處于開發熱潮，而養老地產在我國屬于新興事物，具體落實到實施建設層面卻遇到諸多實際問題，需要我們對養老地產開發模式進行研究和探索。

1居家養老為主的城市社區建設模式

縱觀國內外的社會養老模式，有居家養老、機構養老、老年公寓和度假養老等方式。居家養老具有與子女合居或者毗鄰而居的特點，增加了親密性，減少了距離感。養老機構有目前較為常用的養老院、托老所等形式，雖然已具備一定條件的基礎設施，但是相對不夠健全。老年公寓分為獨立性、服務型、醫護型和老年公寓綜合體。旅游度假型的養老模式往往結合旅游、養生、休閑項目，雖然具有一定的文化特色，但往往用地規模較大，不適宜老年人的生活起居。考慮我國的文化背景和民俗習慣，選擇適合我國老年人終老生活的適宜性尤為重要，顯然以居家為主、與社區共同建設的養老模式是適應目前社會養老的重要組成和策略。

1.1打造綜合型養老社區

目前我國養老地產中，綜合型養老社區一般指專門為老年人提供的養老住宅、養老公寓等居住社區。這種產品的主要服務對象單指老年人，大多選擇在離市區較遠的郊區，結合環境優勢。這種養老社區模式使老年人遠離家庭、相對獨立，需要具備完善的配套設施，譬如活動中心、康體中心、醫療救護等。除此之外，考慮到老年人身體健康的變化趨勢，建議在規劃設計階段分區建設各不同階段的獨立建筑類型和相應配套設施，從而解決老年人從健康自理到半自理再到完全不能自理的生活需求。還需要考慮到老年人的心理變化，建議適當提升精神生活，比如老年大學和特長班，增加晚年生活的豐富性。

1.2同步社區建設養老組團

這種利用大型社區建設獨立養老組團的形式，更具可實施性，可以與兒女拉近居住距離，方便照顧又避免生活節奏的相互打擾。這樣結合社區商業中心和配套設施，臨近設置養老組團的方式，是較為提倡的一種建設模式。優勢在于：一方面可共享資源，縮短老年人出行距離和增加外出活動的幾率；另一方面可形成一定規模的獨立組團，營造老年人居住空間的歸屬感和日常生活的安全性、方便性，便于獨立建設與管理。

1.3配套社區建設養老產品

結合社區建設的各類型養老產品，始終是較受歡迎的居住養老模式，也相對符合我國的現階段國情。現在多數老人會選擇幫助子女照顧家庭和孩子，但又不希望一同居住，于是選擇近距離同社區居住，更易滿足大多數人的需求。現在房地產市場中，絕大多數產品沒有考慮到老人居住的特殊性，依舊按照普通商品住宅形式開發建設，給具有一定需求的購房者帶來困擾。建議在建設策略和設計方案階段充分考慮臨近而居的市場需求。一種可以選擇同樓不同型，意指同樓層或者同單元做不同戶型，滿足老人和子女分開居住又可相互照顧的生活需求。另一種則是集中在住宅底層或者獨立單元、樓房做專業老年住宅戶型設計，考慮老人生活的特殊性，進行戶型的適老性設計。建筑面積不宜過大，產品面向大眾化，類型實現多樣化，這樣才能滿足大多數城市居民的購房需求和經濟承受能力。

1.4增設社區型養老公寓

社區養老公寓的建設，一般設置在緊鄰城市街道、小區出入口處，方便獨立管理。建筑形式也與底層商業設施相結合，經營管理方式采取出租和出售相結合，提高使用率和經濟價值。由于居住環境的復雜性和特殊性，相對于社區其他養老產品，宜居性較差，但卻可以滿足低收入人群的需求。規劃建設的社區養老產品滿足社會不同階層人群，是建設和諧社會、宜居社區，實現可持續發展理念的前提和保障。

1.5補充建設多功能養老設施

對以上各種養老模式的建設方式研究和闡述，均適宜城市的新建、改造區域，如何提高老城區養老服務水平，也是亟待考慮和解決的難題。由于老城區的建設密度大，缺乏一定規模的新建建設用地，因此采用補充養老設施的建設和適當改造住宅為老年人使用的方式。老城區一般建設成熟，配套設施健全，所以選擇合理的位置插建或適量改建養老設施是一種較為有效的開發模式，這種形式內容要求功能齊全、形式多樣、相應尺度較小、規模合理為宜。

2商業運營模式與服務定位

不同的老年人有著不同的養老意愿和需求，在考慮現行的時代背景下，首先要考慮大部分老年人口的生活背景，切實從老年人的需求出發，為他們提供全方位、多樣性的居家養老服務是社區養老服務事業的重點。這是一種以基本實用型養老產品為主的基本模式。其次，滿足大部分人群的基本使用功能之后，還要考慮升華養老產品的舒適性。結合人文、自然環境，要著力于規劃和管理的提高，打造主題空間，提升老年人居住的效率，給老年人提供回歸自然生活環境的養老概念。“田園城市”“種植養殖”“綜合文藝”等主題概念備受關注，目的就是使老人在生活獨立過程中不乏生活的趣味，屬于產品類型的升華。其實，研究建設老年社區的諸多模式，目的就是找到一種能夠滿足老年人愉悅生活，使其享受社區提供的綜合性、多方位的服務的，全新的家庭生活形態，并依據不同老年人群的定位，滿足不同老年人群的生活需求。

3社區居住環境建設的適老宜居性

3.1現實問題

以社區為依托的居家養老日漸成為切實可行的養老方式。老年人大部分生活時間，都是在居住建筑及室外活動空間中度過，目前我國大量建設的普通住區在空間環境、建筑設計方面，大都沒有考慮到老年人的身體特征和心理需求，大部分居住區的老年室外活動空間不夠完善，缺少相對獨立的公共空間及活動設施，使老年人缺乏舒適性和安全感。公共空間的缺失極大地限制了老年人的社會參與，影響了老年人生活質量的提高。

3.2發展背景

2011年，經國務院正式頒布的《中國老齡事業發展“十二五”規劃》（以下簡稱《規劃》），為我國老齡事業提供了根本性的行動綱領。《規劃》提出的七項主要目標中指出，在老年宜居環境建設方面，要全面推行城鄉建設涉老工程技術標準規范、無障礙設施改造和新建小區老齡設施配套建設規劃標準；在老年人精神文化生活方面，要增加老年文化、教育和體育健身活動設施，擴大老年大學辦學規模等；強調創建中國特色的新型養老模式，既要重視健全和完善的老年人養老、醫療保障，建設適宜老年人的生活環境，又要重視豐富老年人的精神文化生活，促進健康老齡化、積極老齡化，最大限度地實現老年人的人生價值。

3.3社區環境建設中適老宜居理念

在建設老年友好型城市、老年宜居社區和老年溫馨家庭的任務背景下，社區建設模式環境的適老性尤為重要。目前大部分居住區的封閉管理和快速的城市交通，制約了老年人的出行和社會參與，老年人只能駐足于小區內部，適宜老人使用的城市公共空間的缺失嚴重滯礙了大部分老人室外活動、購物、交往等的社會參與。首先，隨著“TOD”交通模式的提出，綠色健康的出行將引領城市的交通發展，加強街道、社區“老年人生活圈”配套設施建設，著力改善老年人生活環境。在養老社區的建設進程中，以步行解決短距離的交通出行，既可以使老人得到身體的鍛煉，又可以滿足老年人對公共空間的心理體會。以完整的網絡形式建立的步行空間系統，結合公園、綠地、廣場等公共空間，利用城市公共資源，開辟老年人運動健身場所。其次，加快推進無障礙設施建設，突出高齡和失能老人居家養老服務設施、環境的無障礙改造，推行無障礙進社區、進家庭。加快對居住小區、園林綠地、道路、建筑物等與老人日常生活密切相關的設施無障礙改造步伐，方便老年人出行和參與社會生活。

最后，在具體的社區建設方面，將大力提倡步行的住區空間，真正的“零”車行，給所有的居民提供一個良好的生活環境。建議改變小區完全封閉的管理模式，以居住組團作為居住單元，強調傳統的鄰里單元，形成小尺度的街區空間，各個單元實際并不獨立，由豐富的社區中心作為紐帶，建立完善的街區步行系統提供給老年人舒適、安全、休閑的生活環境。因此，研究老年人居住外環境問題，為老年人創造一個積極的生活環境，使他們與社會建立必要的聯系，具有重要的意義。未來以社區為依托的養老模式，在設計及建設過程中要充分考慮老年居住對象,逐漸探索健全的符合老年人身心特點的設計體系及策略。強化并拓展老年生活和服務，切實解決養老問題，使社區在養老中的作用得以充分的發揮，達到“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所樂、老有所為”的目標,構建一個全新的養老模式。

結論

中國房地產在經歷了繁榮與高速發展之后，面臨國家調控進入轉型期。房地產的利潤更多來源于產品，注重產品的定位、服務和經營模式，而老年地產正是在這樣一種大背景下備受關注。隨著老齡化社會的持續發展，以及逐漸呈現的家庭“4+2+1”（一對夫妻贍養4位老人和1個子女）模式，老年地產以及各類養老項目將變為剛性需求，同時成為地產商業模式的核心和主導產業。但這樣一種全新的商業模式，要想真正的去實現、全面落實，并不是一件簡單的事情，里面存在各種政策的不健全和商品市場的風險。在《規劃》中也提出老齡服務方面，要建立以居家為基礎，社區為依托，機構為支撐的養老服務體系。在這里需要特別提醒的是，建設以居家養老為主的養老模式已勢不可擋，是擺在每一個公民面前亟待認真思考解決的課題。構建完善、宜居的養老社區，提高綜合服務水平，目標是為老年人創造安全、方便、宜居的居住環境，實現老年人的舒適晚年生活。

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作者:楊柯 韓煜璇 鄭秋玲 金浩 單位:天津大學建筑學院 澳大利亞墨爾本大學 吉林建筑大學建筑與規劃學院