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在各個社會形態中，不同的土地所有權都要在經濟上得以體現。地租就是土地所有者憑借土地所有權而獲得的收入，這是不同社會形態地租的共同點。但是地租是一個歷史范疇，不同社會形態下的地租，有著不同的性質、內容和形式，體現著不同的生產關系。本文主要研究資本主義社會形態下的地租理論。正如馬克思指出的那樣：“分析土地所有權的各種不同的歷史形式，不屬于本書的范圍。我們只是在資本所產生的剩余價值的一部分歸土地所有者所有的范圍內，研究土地所有權問題。”[693]

一、資本主義土地所有權

土地所有者憑借對土地的所有權獲取地租。所以，任何地租都是以土地所有權的存在為前提的。“而土地所有權的前提是，一些人壟斷地球的一定部分，把它作為排斥一切人的、只服從自己個人意志的領域。在這個前提下，問題就在于說明這種壟斷在資本主義生產基礎上的經濟價值，即這種壟斷在資本主義生產基礎上的實現。”[695]

1、資本主義土地所有權的形成及特點

土地所有權具有各種不同的歷史形態，資本主義土地所有權只是一種特殊的歷史形式，它是在改造封建主義土地所有權和破壞小農土地所有權基礎上形成的。首先，資本主義生產方式消除地主在政治上法律上的特權，使他們只能夠依靠土地所有權來分享一部分剩余價值。“這個生產方式（資本主義生產方式）的前提，一方面是直接生產者從土地的單純附屬物的地位解放出來，另一方面是人民群眾的土地被剝奪。”封建土地所有權，不管它們的法律形式如何不同，都轉化為同資本主義生產方式相適應的經濟形式。“資本主義生產方式一方面使土地所有權從統治和從屬的關系下完全解放出來，另一方面又使作為勞動條件的土地同土地所有權和土地所有者完全分離，土地對土地所有者來說只代表一定的貨幣稅，這樣土地所有權就取得了純粹的經濟形式，因為它擺脫了它以前的一切政治的和社會的裝飾物和混雜物，簡單地說，就是擺脫了一切傳統的附屬物”。

再來，資本主義生產方式采用多種方法對小農土地所有權加以剝奪，使廣大農民破產，變無產者。這些破產的農民和他們的土地被集中在新的土地所有者手中，這樣資本主義就創造了適應自己生產關系的土地所有權形式。

2、地租是土地所有權的實現形式

一切形式的地租，都是土地所有權在經濟上實現自己、增值自己的形式。馬克思指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地借以實現的經濟形式”。資本主義地租就是農業資本家為獲取土地的使用權而交給土地所有者的超過平均利潤的那部分價值。在資本主義生產方式下，實際的耕作者是雇傭工人，他們受雇于一個只是把農業作為資本的特殊使用場所，作為把自己的資本投在一個特殊生產部門來經營的資本家即農場主。這個作為租地農場主的資本家，為了得到在這個特殊生產廠所使用自己資本的許可，要在一定期限內按契約規定支付給土地所有者一個貨幣額，這個貨幣額就是地租。

二、級差地租

1、級差地租的形成

在資本主義生產方式的農業中，面積相同質量不同的土地，租地農業資本家向土地所有者交納地租數量不同，這就表現為級差地租。馬克思假定農業產品和工業產品一樣，是按照生產價格出售的。因為只有在這個前提下，農業資本家才能獲得平均利潤，從而才肯投資于農業。由于土地資源的稀缺性和資本主義土地經營權的壟斷，一部分農業資本家租種了優、中等地，就會排斥其他資本家再利用它，其他資本家只能在劣等地上進行耕種。在平均利潤率規律作用下，種植劣等地的資本家也要求獲得平均利潤，這樣，農產品的社會生產價格就必須由劣等地農產品的個別生產價格來決定。農業資本家把等量資本投資在優等地和中等地上，比投資在劣等地上可以獲得更多的農產品。那么優等地和中等地的個別生產價格低于劣等地農產品的個別生產價格決定的社會生產價格，因而在平均利潤之外，還可以獲得超額利潤，這些超額利潤轉化為級差地租，交納給土地所有者。

土地作為生產條件，它質量優、劣的差別只是產生級差地租的自然條件或基礎，不是產生級差地租的原因。因為生產條件的差別在任何生產部門都存在，但是一般不存在對使用較好生產條件的壟斷，因而不能像種優、劣等地那樣形成持久性的超額利潤。在農業中，只有當土地自然條件的差別同時與土地經營的壟斷結合在一起的時候，級差地租才會形成。

2、級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ

雇傭工人在肥沃程度較高或位置較好的土地上創造的超額利潤轉化為的地租這就表現為級差地租的第一形式（級差地租Ⅰ）。土地肥沃程度不同和土地位置的差別這兩個形成級差地租Ⅰ的條件，在同一塊土地上往往是結合在一起的。一塊土地，可以是肥沃程度較高但位置不利，也可以是位置有利但肥沃程度較低。這樣，土地加入耕作的順序就可以有各種不同情況。級差地租Ⅰ既可以在耕作向劣等地擴展時產生；也可以在耕作向更優等地擴展時產生。（公務員之家版權所有）

以上我們只是把級差地租看作是投在面積相等而肥力和位置不同的土地上的等量資本所具有的不同生產率的結果。如果我們連續追加投資于同一塊土地，而具有不同勞動生產率所產生的超額利潤而轉化的地租稱之為級差地租第二形式（級差地租Ⅱ）。在資本主義社會，隨著社會對農產品需求的增長，在耕地有限的條件下，僅靠開墾新的耕地已經不能滿足需要，于是農業便越來越多地采取集約化的耕種方法。也就是把資本連續投在同一塊土地上，采取新技術、新設備等提高單位面積產量，由此帶來的超額利潤而形成的地租就是級差地租Ⅱ。

級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ的區別，在客觀上是由于對土地的兩種不同的投資方法引起的。級差地租Ⅰ，是以不同地塊的肥力和位置的差別為條件；而級差地租Ⅱ，除了這種差別外，還以同一地塊上連續投資的生產率的差別為條件。并且，級差地租Ⅱ并不立即全部轉化為租金流入土地所有者手中。在一般情況下，地租的數量在農業資本家和土地所有者之間簽訂契約時就已經確定。所以在租約有效期內，由追加投資帶來的超額利潤歸農業資本家所有。但是，一旦租約期滿，土地所有者就會考慮到土地上現有的投資的利益，在重訂租約時提高地租。于是，這部分超額利潤就會部分或者全部轉化為級差地租Ⅱ落入土地所有者手中。因而，租佃資本家對于在租期內不能實現自己經濟利益的投資不感興趣。他不愿進行永久性的土地改良措施，而是在租期內，盡量掠奪土地，因此土地的生產能力會受到破壞。以上通過對級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ的分析表明最壞的土地也能提供級差地租。

在農業中，由于農產品的社會生產價格，不是由平均的社會生產條件決定，而是優劣等地的生產條件決定，因而農產品的社會生產價格總和不像工業產品那樣，它大于個別生產價格的總和。這個差額就是馬克思所指出的“虛假的社會價值”。

三、絕對地租的形成和發展趨勢

在資本主義生產方式下，耕種任何土地都必須交納地租，這與土地的等級無關，只是由于土地所有權的壟斷而必須交納的地租，這就形成了絕對地租。正如馬克思所指出的那樣：如果最壞土地“不提供一個超過生產價格的余額，即地租，就不可能被人耕種，那么，土地所有權就是引起這個價格上漲的原因。土地所有權本身已經產生地租。”絕對地租的形成，一般是以農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成為條件的。由于農業生產本身的特點，農業科技進步比較慢，農業資本有機構成一般低于工業部門。因而農產品在按其價值出售的條件下，就會形成一個農產品價值高于其社會生產價格的余額，這個余額就構成了絕對地租的實體。

馬克思以唯物史觀的眼光指出，隨著社會生產力的發展，農業科學技術的進步，投入農業的資本有機構成會逐步提高。而作為農產品價值與生產價格差額的絕對地租數額，將取決于農業和工業相比的相對發展程度。馬克思預測，絕對地租將會隨著農業資本有機構成的相對提高而縮小。

四、農業以外的地租及土地價格現象

非農業用地地租主要包括建筑地段地租和礦山地租，由于土地所有權的存在，租用任何土地，都必須支付地租。非農業用地地租同樣具有級差地租和絕對地租等形式。“凡是自然力能被壟斷并保證使用它的產業家得到超額利潤的地方，不論瀑布、富饒的礦山、生產魚類的水域，還是位置有利的建筑地段，那些因對地球的一部分享有權利而成為這種自然物所有者的人，就會以地租形式，從執行職能的資本那里把這種超額利潤多走。”[871-872]

1、建筑地段地租和礦山地租

建筑地段的地租，是資本家為了修建各種建筑物，向土地所有者交納的地租。建筑地段地租的基礎和一切農用地地租的基礎一樣，是由真正的農業地租調節的。但是，與農業地租相比，建筑地段地租又具有其顯著特點。首先，在建筑業中，土地位置起著決定性的作用。那些地理位置好的地段，比如都市的繁華區、靠近車站、港口等地區的土地的地租就比遠離這些地區土地的地租高。第二，在建筑地租中，壟斷地租占有顯著優勢。如擁有溫泉、瀑布等特殊地段，其可以提供特殊產品和服務的價格是壟斷價格，從而形成壟斷地租。

隨著人口的增長，對住宅的需求會增加，對房地產的投資就會增加，土地上的建筑物會越來越多，土地資本的利息和折舊也會隨之增長，這樣會使建筑地段地租有上升趨勢。另外土地投機也會使土地所有者任意提高地租。

礦山是物質財富的儲藏所，交納礦山地租是為了取得挖掘地下財富的權利。資本家為租用礦山向土地所有者交納的地租就是礦山地租。真正的決定礦山地租的方法，是和農業地租完全一樣的，也需要交納級差地租和絕對地租。

2、土地價格

在資本主義社會里，土地所有者憑借土地所有權不僅可通過出租土地獲得地租，而且還可以通過出賣土地獲得高額土地價格。原始土地本身是自然物，不是勞動產品，因而是沒有價值的。但是在商品關系普遍化的情況下，一切度商品化了，土地也可以買賣。土地價格表現為資本化的地租，而不是土地價值的貨幣表現。它相當于這樣一筆資本的價值，如果把它存入銀行，每年的利息收入相當于這塊土地地租的收入。它實際上是用利息率計算的地租的購買價格。正如馬克思所說：“土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現。實際上這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率來計算的。”由此可以得到土地價格的計算公式如下：

土地所有者由于土地所有權而對一部分社會剩余勞動愈來愈大地無償占有，這個事實卻被土地價格掩蓋了。因此，對土地購買者即土地所有者來說，他獲得地租是有代價的，是支付了它的等價物才得到的。這種假象是由資本主義生產關系產生的。所以，“從一個較高級的社會經濟形態的角度上來看，個別人對土地的私有權和一個人對另一個人的私有權一樣，是十分荒謬的。”[875]（公務員之家版權所有）