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一、緒論

（一）我國房地產供求問題研究背景

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動和流通。八十年代的中國，房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。其重要標志是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

（二）國內外對房地產市場供求問題的研究狀況

縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

而國內學者對房地產市場運行問題研究的主要貢獻是對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產市場運行問題時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產市場運行問題的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場運行問題的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。

（三）本文研究思路及研究方法

1．研究思路

本文主要研究房地產市場中的住宅市場。首先，對國內外房地產住宅市場概狀進行縱觀，在此基礎上，搜集我國近年來房地產相關資料和數據，建立供給和需求模型，用時間序列分析法和因子分析法等，對我國房地產市場運行問題進行分析和預測。并找出存在的問題，提出合理的化解對策。

2．研究方法

（1）文獻研究法。

在研究過程中，查閱大量文獻，借鑒已有的研究成果，為論文撰寫提供了理論依據。

（2）定性分析和定量分析相結合

通過利用當前可取得的資料和數據，深入分析我國房地產供求的現狀及發展趨勢，做到定性分析和定量分析相結合。

（3）橫向、縱向比較分析法

本研究既比較人均住宅面積、人均可支配收入、對房地產業發展的影響，又比較分析了我國房產企業的增加和開發速度對房地產業發展的影響。

二、我國房地產投資的特點及重要性

（一）房地產投資的特點

房地產業具有自身的發展特點，它既是國民經濟的先導性產業，同時又是一個政策依賴性很強的產業。國家的經濟、金融、稅收、社會保障、住房制度、土地制度等方面的變化和改革都會對其發展產生重大影響。研究房地產市場的經營發展，直接關系到房地產業運行。同時，對國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環、促進經濟增長具有重要意義。

1．房地產具有投機性和投資性的特點

房地產市場是一個投機性與投資性相結合的市場。其保值增值功能及房地產業高水平的投資回報能力，使其成為一個十分誘人的投資領域。同時由于房地產投資的風險性及房地產資源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成為一個投機活動較多、投機性較強的領域，如存在于房地產領域內的“炒地皮”、“炒樓花”等投機活動。“熱錢”、“溫州炒房團”等概念也都是這樣形成的，1999年以來，住宅銷售額占房地產銷售額的比重均保持在80%以上，2008年這一比例達到89.8%。住宅市場的供求狀況，直接決定著房地產市場的基本走向。

2．房地產價值高，購買頻率低

房地產開發的最大成本是土地成本。土地有別于其他固定資產的最大特點是其不可再生性，它只能通過評估和交易重新恢復或重建。我們知道，房地產的更新周期較長，世界平均更新周期在70年以上。而我國的人口基數大，增長較快。這就決定了我國房地產業的土地成本居高不下，直接導致房地產業的價格處于較高水平。

房地產的價值量大的特點，使得房地產開發資金需求量大。一般房地產項目的開發，少則需要幾千萬，多則幾個億甚至上百億，房地產業受資金高度制約。同時，住房銷售價格也較高。而房地產是居民生活的必需品，同時也屬于耐用品的范疇。其作為消費品，往往是一個人一輩子最大的消費品支出。“最大的消費品”決定了消費者消費決策的慎重，由于它的價格特點，絕大多數居民一輩子可能就買1-2套住房。因此價值高和購買頻率低是房地產投資的主要特點之一。

3．更新周期長

我國房產證上注明的土地使用期限是70年，我國房產業的更新周期也達到了30年，這就以最直觀的方式突出了房地產行業更新周期長的特點。具體來講，房地產項目從拿到土地到首次開盤，開發周期一般是兩年左右，少數的甚至要超過4年。由于房地產市場的流動性弱、變現能力差的特點主要由于房地產是不動產，且使用年限長，一般不易做到“貨暢其流”，也不能像其他商品市場那樣隨時棄舊換新，且一宗具體的房地產交易通常需要較長時間才能完成。這些因素都使得房地產的更新周期較長。

（二）房地產投資開發的重要性

房地產在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位，特別是近些年，我國房地產市場繁榮發展推動了國民經濟的增長，為國民經濟發展提供了重要的物質條件，同時也改善了人們的居住和生活條件和投資環境。房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

1．房地產投資對經濟能否穩定增長有重要影響。

從當前中國經濟面臨的實際情況來看，房地產行業的重要性是毋庸置疑的。它的健康穩定發展，是中國抵御經濟危機沖擊，拉動內需，著力保增長的關鍵所在。

房地產行業對國民經濟的影響，主要體現在拉動經濟與穩定經濟的重要性。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60余個行業。考慮到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由于產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由于開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。

2．房地產健康發展是改善居民住房條件的保證

房地產不僅對我國的經濟發展影響較大，同時，它也是最為貼近居民日常生活的產業之一。黨中央提出構建和諧社會內容中，“和諧人居”是和諧社會的重要組成部分，它體現了人與自然和諧相處的科學發展觀，也體現了人人享有適當住房的協調發展觀，這也是房地產業健康協調發展的重要理念。住房是一種特殊的產品，需求龐大，更涉及民生、社會等問題，購房對于普通居民又是一項較大的支出。住房是一種特殊的產品，需求龐大，更涉及民生、社會等問題，住房條件的好壞對于普通居民生活水平的高低有著決定性作用。因此，研究房地產業運行狀況，對保持國內經濟增長，提高人民生活水平，有至關重要的作用。

三、我國房地產業供求失衡的表現

（一）房地產需求現狀

我們知道，房地產按用途分主要包括商品房、經濟適用房、辦公樓、高檔公寓、商業營業用房等。在本文中，我們主要研究商品房中的住宅市場。

供給和需求是微觀經濟學中的一對基本概念，當總供給略等于總需求時，達到供求平衡。在這里我們首先對房地產住宅市場的需求進行分析。在這里我們搜集了從1978年到2008年的房地產相關數據，對我國房地產的需求研究提供一定依據。對房產相關指標做時間序列圖如下。

圖1我國城鎮人均住宅面積與新建住宅面積時間序列圖

表1中國1978—2008人均住宅面積統計表

年份城鎮新建住宅面積城鎮人均住宅建筑面積城鎮居民家庭

人均可支配收入城鎮人均住宅面積與人均可支配收入的彈性系數

(億平方米)(平方米)(元)環比定基

19851.8810.0739.1————

19862.2212.4899.61.111.11

19872.2312.71002.20.210.76

19882.4013.01181.40.130.50

19891.9713.51375.70.230.41

19901.7313.71510.20.150.35

19911.9214.21700.60.290.32

19922.4014.82026.60.220.28

19933.0815.22577.40.100.21

19943.5715.73496.20.090.15

19953.7516.34283.00.170.13

19963.9517.04838.90.330.13

19974.0617.85160.30.710.13

19984.7618.75425.10.990.14

19995.5919.45854.00.470.14

20005.4920.36280.00.640.14

20015.7520.86859.60.270.13

20025.9822.87702.80.780.14

20035.5023.78472.20.400.13

20045.6925.09421.60.490.13

20056.6126.110493.00.390.12

20066.3027.011759.50.290.11

20076.8827.313785.80.060.10

20087.6027.515780.80.050.09

數據來源：國家統計局

通過表1和圖1的對比分析，我們可以得出如下結論。

1、房地產市場需求逐漸趨于飽和

1985年，我國城市人均住宅建筑面積為10㎡，假定一個三口之家，那么在1985年，一個標準的城市居民的住宅建筑面積只有30㎡；2008年，我國城市人均住宅建筑面積為27.5㎡，同樣，一個三口之家的城市居民的住宅建筑面積已經超過了80㎡。也就是說，我國在85—08年內，城鎮人均住宅面積增長2.6倍。而2008年的城鎮新建住宅面積是1978年的4倍。從圖1中我們可以很直觀的看出，城鎮新建住宅面積走勢持續增長。而城鎮人均住宅面積走勢趨緩，尤其在2003—2006年間，城鎮人均住宅面積有減緩增長的趨勢，這說明我國城鎮人均住宅面積日趨穩定。但是新建住宅面積則始終增加較快，這意味著房地產市場需求的飽和度越來越高。

從人均可支配收入指標我們看到，1985年，我國居民人均可支配收入是739.1元。到2008年時已經達到15780.8元。是1978年的21.4倍。而人均新建住宅面積只增長了2倍多，不到3倍。對表一中的人均住宅面積和人均可支配收入這兩個指標，我們分別通過定基和環比這兩種方法計算彈性系數，進而來比較二者之間的關系。從環比彈性系數我們也可以看到。1986年時，我國城鎮人均新建住宅面積和人均可支配收入的環比彈性系數是1.11，也就是說，人均可支配收入較之前一年每增長1%，人均新建住宅面積增長1.11%。而到2008年時，人均可支配收入每增長1%，人均新建住宅面積增長0.05%，人均新建住宅面積的增長幅度有所減小，也就是說我國城鎮居民對住房的需求正逐漸趨小，并逐漸趨于0。從定基彈性我們也可以得到同樣的結論。1986年的定基彈性系數仍為1.02。而到2008年時，頂級彈性系數已經降為0.09。人均可支配收入較之1985年每增長1%，新建住宅面積只增長0.09。縱觀彈性系數一欄的指標，我們可以看到，其數值在不斷減小，并逐漸趨近于0。這就證明了，隨著收入的增加我國居民對住房的需求增加幅度越來越小，需求度逐漸趨于飽和。從圖1也可以看出，人均可支配收入與人均新建住宅面積的彈性系數波動幅度較大。尤其是1978年到1988年這十年間，先是持續高速增長，然后急速跌落。而1988年直后，該曲線頻繁波動，總體呈減少趨勢。這說明作為耐用消費品的住房市場已經進入成熟期，市場需求已經趨于飽和。所以，在進入成熟期后，房地產開發應該放緩。同時尋找新的銷售策略來突破房產瓶頸。

2．中高收入階層住房大為改善，低收入階層增長緩慢

按照居民收入分組計算的2000和2008年我國不同收入階層的住房消費可看出以下特征：首先，由于居民收入差距擴大導致居民住房支付能力差距擴大。2000年我國最低收入戶的人均可支配收入是2167.68元，最高收入戶是10210.68元，兩者相差4.7倍，2008年我國最低收入戶的人均可支配收入是4085.71元，最高收入戶是24259.87元，兩者的差距擴大到6倍，收入差距的擴大影響了居民購房能力。其次，低收人家庭總收入增長緩慢，而房價上漲過快。我國房價增速明顯偏高，這就直接導致中、低收人家庭的購房能力下降，由于低收入戶家庭收入增速一直很低，房價收入比很高，與中、高收人家庭的差距會繼續擴大。

2000-2008年，我國城鎮居民平均住房消費增長1.41倍，年均增長89.57％；最低收入戶家庭住房消費年均增長-87.60%，比平均住房消費年均增速低177.17個百分點；中等收入戶家庭住房消費年均增長76.21％，比平均住房消費年均增速低13.36個百分點；高收入戶家庭住房消費平均增長94.44％，比平均住房消費年均增速高4.87個百分點；最高收入戶家庭住房消費平均增長106.07％，比平均住房消費年均增速高16.5個百分點。只有高收入以上的家庭住房消費年均增速高于總平均年增速，中、低收入戶住房消費增速與總平均增速差距很大。如下表所示。

表22000年和2006年城鎮居民居住消費和住房消費單位：元/人

項目2000年2008年

居住消費住房消費消費性支出居住消費住房消費消費性支出

總平均500.49201.594998.001145.41285.0711242.85

最低收入戶301.4090.612540.13556.1959.194532.88

低收入戶368.20122.643274.93688.3983.746195.32

中等偏下戶407.82139.903947.91841.3135.847993.67

中等收入戶470.95176.934794.561060.58197.0610344.7

中等偏上戶578.89249.455894.921265.94310.9113316.63

高收入戶681.61310.167102.331795.45506.4317888.18

最高收入戶864.71435.799250.632681.921134.2226982.13

數據來源：國家統計局

我國中高收入城市居民的住房面積有大多數超過了100㎡，有些還不止擁有一套住房，有些的住房面積甚至超過了200㎡的別墅。作為耐用消費品住房平均經濟壽命至少為30年。我國中高收入階層住房住房面積不斷增加，住房條件已相當好。但我國低收入階層住房面積的人均住房面積遠遠低于27㎡。所以，在低收入階層存在很大的購買需求，即房地產市場在低收入階層的需求潛力還是很大。可是，雖然有購買需求，但收入跟不上。導致房地產業大量空置樓盤，但是仍有大部分人沒有自己的房子住。致使呈現房產開發過剩的假象。為了解決這種窘境，政府應該頒布相應政策，緩解過高房價，鼓勵低收入家庭購房。

綜上所述，我國房地產市場需求結構發生了轉移，需求結構逐漸從中高收入階層家庭轉向低收入家庭。所以，解決房地產市場問題也應順勢轉向提高低收入家庭的購買力問題上。而我國政府也在通過財政和貨幣政策，如對經濟適用房的購買者加大了補貼力度和暫時免征商品房購買契稅，鼓勵居民購房。等鼓勵低收入購房。

3．房地產市場需求趨勢日趨減緩。

為了更好的分析我國房地產業住宅市場發展現狀，我們根據表1中的數據建立模型。在這里，我們采用城鎮人均住宅建筑面積做因變量，時間為自變量。對1986-2008年的城鎮人均住宅建筑面積構建三次拋物線趨勢模型。模型如下：

（30.52）（-1.96）（5.43）（-4.06）

=0.995F=1108.35SE=0.42DW=1.029

模型設計檢驗具有顯著性。我們可以看到，模型中為0.995，接近于1，說明此模型擬合度很高。能夠較好的描述1986-2008年的中國城鎮人均住宅建筑面積的發展趨勢。模型中的的回歸系數為負值。說明房地產的市場不是不斷擴張的曲線，而是隨著城鎮居民住房的不斷改善，其需求會不斷減緩。

（二）房地產供給現狀

住房作為一種商品，具有消費品和投資品的雙重屬性。住房的消費需求取決于個人的實際需要和購買力，這些因素短期內相對穩定，因此，消費需求是房地產市場的相對穩定部分，對房產市場起著基礎性的支撐作用。而供給量對于資金、成本、收益等市場因素的變化非常敏感，構成房地產市場波動的主要部分，對房地產市場的擴張和收縮產生催化作用。在這一節中，我們對我國房地產市場的供給量變化進行分析如下。

1．利潤空間大，房產商盲目追求利潤

眾所周知，房價應與居民收入水平及經濟發展相適應，從理論上說，房屋總體價格符合價值才合理。價值由社會必要勞動時間決定，畢竟是抽象的理論論證，具體到實際價格，就表現為商品房成本加稅金和利潤。商品房成本因地價等因素的變化而變化，合理的利潤應為平均利潤，國外房地產開發企業平均利潤率為6%-8%，有的國家僅為3%。而在我國，1997年時商品房毛利率高達34.36%，遠遠高于國外平均水平。2007年，毛利率更是增加到54.54%。是國外房產開發平均利潤水平的77.9倍。由于2007年房價較高，制約了需求擴大，導致2008年房產銷售略顯低迷。政府也采取了相關措施限制房價。2008年時，毛利率有所下降，但仍然達到將近50%。利潤數據已很是驚人。下面我們來看縱向比較1997-2008年房屋價格的變化。通過計算知道，2008年我國房屋造價是1997年的1.52倍，而住宅售價是1997年住宅售價的2倍。明顯的售價與造價增長不均衡所產生的結果便是房產業的高額利潤。

表3房地產開發企業(單位)建設房屋銷售毛利變化

年份住宅銷售價格(元/平方米)竣工房屋造價(元/平方米)毛利（元/平方米）毛利率%

19971790117561534.36

19981854121863634.30

19991857115270537.96

20001948113980941.53

20012017112888944.08

20022092118490843.40

20032197127392442.06

200426081402120646.24

200529371451148650.60

200631191564155549.86

200736451657198854.54

200835761795178149.80

數據來源：國家統計局

由下圖可以看出，房屋造價長勢趨緩，而和商品房和住宅價格則呈加速增長態勢。尤其從2002年開始，商品房的售價的增長速度遠遠大于竣工房屋的造價，兩者的偏離度越來越大。在2007年時達到頂峰，而經過2007年的房屋滯銷，房產業低迷的景況后。在2008年，房價略有下降，但仍遠高于2006年的售價，房產危機略有緩解。綜合看來，房地產業的利潤額越來越大。合理的房價是保證房地產業健康發展的衡量標準。我國房地產廠商的造價和銷售價格嚴格偏差，圖2我國房地產住宅市場造價與銷售價格變化趨勢房產業的暴利吸引了大批的投機者投入到房產業的洪流中去，而大部分的房產商幾乎同時選擇了過量開發土地這一手段來達到盈利目的。2008年的施工房屋面積比1997年增加了238280.5萬平方米，是1997年的629.68%。并且由于開發商利潤期望過大，寧可空置也不愿意降價，導致空置樓盤劇增。與此同時，一直遠遠超過其他類型住房售價的別墅或高檔房間的高額利潤，更是另房產商趨之若鶩。從2003年開始，高檔房屋的售價還是出現了近乎直線增長，到目前，別墅或高檔住房的平均售價超過7000元/平方米，是住房售價的兩倍。因此房產商在大量開發土地的同時，選擇了高檔房屋作為主要開發類型。致使我國出現了房價持高不下和經濟適用房開發量過少的現狀。

2．大量住宅建設質量較差，住宅壽命過短

商品房價格持續增長已成為我國居民的一大沉重壓力，而普通百姓用幾十年的積蓄換得的住宅到底是不是物有所值呢？在這里，我們找到相關媒體資料。建設部副部長講，我國住房建筑的平均壽命只有三十年，美國是七十五年，一些歐洲國家達到一百年。三十年對于一些普通工人家庭來說，可能還不夠重新積攢下一套房子的錢，可房子卻不能再住。我們知道，我國房產證上規定的房屋使用權是七十年。那么這中間四十年的時間差，對于不能承擔頻繁換房的家庭來說，就只能繼續住在很可能存在危險的危房中。造成這種現狀的原因是多方便的。首先，房屋設計不符合規范是重要原因之一；其次，房產建筑商為追求暴利，一味降低成本也是房屋質量不好的罪魁禍首；另外，銀行、政府監管不力，城市規劃變動頻繁也對房屋壽命過短現象的形成，有著不可推卸的責任。

3．房地產企業大量增加，土地資源開發過猛。

表1的數據顯示，1978年，城市新建住宅面積只有0.38億平方米，而到了2008年，城市新建住宅面積已經達到了7.60億平方米，相當于78年的20倍。由于2007年和2008年城鎮人均住宅面積的缺失。我們用2006年數據進行對比。到2006年為止，我國的城鎮人均住宅面積增長了7.3倍。城鎮新建住宅面積的增長速度遠遠大于人均住宅面積的增加速度。而建筑見面如此瘋狂的增長，正是房地產商開發過猛的最直接的體現。

表4房地產企業基本情況表

年份企業個數平均從業人數本年完成開發土地面積土地購置費用待開發的土地面積本年購置土地面積

（個）（人）（萬平方米）（億元）（萬平方米）（萬平方米）

19972128668.327371.3247.617670.16641.7

19982437882.597730.1375.413530.710109.3

19992576288.039319.6500.013505.211958.9

20002730397.1911666.1733.914754.816905.2

200129552106.2315315.81038.814582.123409.0

200232618113.4019416.01445.819178.731356.8

200337123120.5422166.32055.221782.635696.5

200459242158.5419740.22574.539635.339784.7

200556290151.6222676.22904.427522.038253.7

200658710160.0927128.43318.037523.736573.6

200762518171.9727566.154873.241484.040245.8

200887562210.0428709.85995.648161.139353.4

總增長率311.4%207.4%289.5%2321.5%172.6%492.5%

圖3我國十一年來房地產行業基本情況趨勢圖

由于近年來房價增長迅猛，供大于求的大好形勢，各地房地產商于大興土木，圈地建房。中國房地產市場一度處于增量供給狀態，造成了房地產市場的空前火爆，房價也節節攀升。我國房地產行業的企業個數由1997年的21286增長到了2008年的87562，增率為311.4%，增長態勢較為猛烈，建筑行業的平均從業人數和土地開發面積也有著驚人的增長速度，其增長態勢與房地產行業的企業個數保持著高度的一致性。

由上圖可以看出，在房地產企業和房地產行業的高速增長下，我過近十年來用于房地產行業的提地面積也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以來，除了土地購置費用保持增長外，企業個數，本年完成開發面積和待開發土地面積，雖然大體上仍保持增長，但期間已經呈現波動，尤其是待開發土地面積，和企業個數，有大起大落的現象。尤其是2007-2008兩年間，我們應該尤為關注。在這兩年間，完成土地開發土地面積和土地購置費用平穩增長，本年購置土地面積則開始回落。同時，待開發土地面積并沒有呈現同樣的增加態勢，只是較之前兩年的增長速度略有加快。這些情況說明，我國房地產行業的過度開發現象較為嚴重，在房價持高不下的情況下，房地產行業成本也隨之上升，竣工房屋造價由1997年的1175元，到達2008年的1795元，平均增長率為52.8%，但是房地產行業的需求量卻越來越接近飽和，另外再加上過高的房價，一些消費者已持觀望態度，一些房地產企業也隨之減少了相應的投資。

4．房地產企業資金結構不合理

（1）負債過高，企業風險大

企業的負債越高，企業經營風險就也就越大。查資料所得：2006年房地產商的負債為超過70%。一般認為企業的資產負債率在50%左右才合理，超過50%的資產負債率的企業風險太大。在負債率為72%的狀況下，房地產企業的風險很大。在目前樓盤空置，造成房地產資金大量被占用，房地產出現危機，此危機可算是牽一發而動全身，尤其是對房地產的主要債權人—商業銀行造成很大困擾，使得銀行大量資金被套住，進而引發而今的金融危機。為了更深入地探討房地產資金結構，從國家統計局收集如下表資料：

表5房地產商資金來源結構分析表

年份本年資金來源總計國內貸款貸款所占比重利用外資外資所占比重自籌資金自籌資金所占比重

（萬元）（萬元）（%）（萬元）（%）(萬元)(%)

199738170650911190223.87460856512.07972883125.49

1998441494221053171223.8536175818.191166982126.43

1999479590121111566423.1825660225.351344621028.04

2000599763091385075623.0916870462.811614212226.91

2001769638771692196821.9913570441.762183958728.38

2002974995362220335722.7715722841.612738445128.09

20031319692243138269923.7817000401.283770689128.57

20041716876693158412618.4022820011.325207562730.33

20052139783893918077818.3125781111.207000392432.72

20062713555165356979519.7440015411.478597085331.68

20073747796107015635518.7264104251.7111772531631.41

20083961936027605692519.2072821721.8415312098838.65

由表3可以看出，我國房地產商的資金來源主要以貸款和自籌資金為主，外資資金由1997年的12.07%較大比重減少到2008年的1.84%，比例下降幅度較大。資金來源中，貸款比重一直居第二的位置，在1997—2000年維持在23%左右，沒有多大的變化。2001年下降超過一個百分點。2004年貸款比重下降到18.40%，但是2006年房地產資金中貸款資金的比例開始上升并一直維持到全球金融危機的爆發。而自籌資金比重在1997—2007年間雖然一直在增加，但是增加的幅度很小，從25.49%增加到31.41%，平均增幅為1.54個百分點。而2008年的自籌資金比重較之2007年，一年之內增加了7.24個百分點。增長速度不可謂不迅速。同樣，這個飛速增長的態勢也表現在了圖3的房地產企業個數中。由于國家政策等原因，2008年房地產業終于渡過了艱難時期，開始迅速回暖，但在待開發土地面積等各項指標沒有跟進的基礎上，盲目樂觀開發，顯然是不理智的。

對上表中的數據分別做1997年和2008年餅圖如下：

由上述兩個餅圖對比可以看出：兩個時間段房地產資金中比重最大的都是自籌資金，而變化最大的是利用外資資金所占的比重。1997年外商資金還占有一定的比重。而至2008年，外商資金所占的比重已經少之又少。

綜上所述：房地產商自籌資金比重太小，企業風險依然較大。

(2）企業融資結構明顯依賴銀行貸款

現階段中國金融市場的融資結構中銀行貸款占主要地位。而銀行方面對房地產企業的待遇顯然較為優厚。這也是導致房地產企業大量增多的原因之一。

以2008年為例，中國房地產開發投資資金來源如圖5。2008年，中國房地產業資金來源中僅39%來自企業自籌資金，來自國內貸款和其他資金來源則高達49%，其中“其他資金來源”中，來自預售過程中消費者預付款達64%，而相關的工程款拖欠額為36%。雖然直接從銀行的貸款額只有20%，但很多資金卻間接來自銀行，如施工企業的墊資和消費者的住房貸款中的大部分資金等。2008年，最終來自銀行的資金占房地產開發投資資金總量的82%左右。但在美國模式的房地產開發投資資金中，自籌資金唱主角，企業的資產負債率較合理。比如在美國，房地產開發資金中，只有15%來自銀行貸款，而企業自籌資金占70%。

銀行房地產貸款大量增加的主要原因，有以下幾個方面。首先，商業銀行是最大的資金供給者。商業銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產投融資活動最重要的資金來源。其次，房地產開發結構對融資結構的影響。短期內，中國房地產開發投資中住宅投資比重不會大幅下降，因此，房地產企業對銀行信貸的依賴是不可避免的,而且還有可能進一步擴大。最后，房地產企業貸款是銀行較為優良的資產之一。房地產企業貸款能夠滿足銀行對資產安全性的追求。房地產貸款成為銀行利潤的增長點。近幾年房地產市場需求旺盛，投資者對房地產貸款需求很大，并且房地產貸款質量較好，所以銀行傾向于增加房地產貸款供給。而房產企業和銀行的這種曖昧態度，顯然助長了房產企業的氣焰。另外也使一些有名無實，資產薄弱的小企業有機可乘，不利于強化和規束企業隊伍。因此，強化自籌資金能力，降低對銀行的依賴，就成了擺在房產企業整合平臺轉型過程中的一道坎

（三）房地產供求失衡表現

1．住房價格持續走高，房產泡沫加大

近年來我國房地產市場出現房價上漲過快市場失靈價格失效和空置率上升等影響市場健康運行的現象，其現狀是由社會幾股力量反復博弈的結果，其實質是不同社會力量之間的利益之爭房地產市場不僅影響微觀經濟運行，影響到人們衣食住行，而且影響宏觀經濟運行，影響到國家經濟政策的制定。

根據國務院城鎮住房制度改革政策精神，我國城市要建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經濟適用住房。其他收人高的家庭購買租賃市場價商品住房但住房制度改革發展至今，其現狀卻與中央政府當初的設計思路相悖尤其是近期，房價快速上漲問題非常突出，中低收人家庭購房能力逐年下降，普通工薪家庭買一套住房需要20年到30年左右時間，我國城鎮買不起住房的人越來越多，社會各界的質疑之聲不斷據世聯地產監測數據顯示，2006年全國商品房價格較2005年上漲7.1%。在北京深圳廣州等一線城市中，北京同比漲幅最大，達到29.8%，房價上漲速度相當于全國平均水平的4.2倍。國家統計局公布的國民經濟運行數據顯示，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。2007年全年居民消費價格指數上漲了4.8%，比去年提高了3.3個百分點。在國家嚴格的宏觀調控政策背景下，住房價格卻逆市飛漲，遠遠超出廣大中低收人者的承受能力，危害了社會的和諧，房價問題已由經濟問題變成了社會問題政治問題。

面對我國房地產業現狀。在08年下半年一系列全國性的救市措施的出臺以及央行不斷降息的措施下，使眾多掙扎在懸崖邊緣的房地產企業，稍稍緩過了勁來。樓市低靡了一年多后，在09年初終于迎來了一股成交量放大的暖流。3月份，在前期政策效應與眾多調價措施的作用下，國內一二線主要城市的成交量環比增幅不僅普遍超過60%，而且在接下來的4、5月份成交量甚至創了歷史新高，并表現出相當有持續性。縱觀2009年上半年，我國房地產正逐步走出低谷，相關數據也表明這一觀點，國房景氣指數在歷經16個月下跌之后，首次在4月份止跌回升，雖然環比僅上升了2個百分點，但說明樓市已觸底反彈。同時，從主要分類指標來看，房地產開發投資分類指數、商品房銷售價格分類指數、房屋施工面積分類指數及土地開發面積分類指數均呈現了良好的變化趨勢，行業的景氣度有望繼續回升。但若想根本性的改變房產供求不平衡現狀，適當地降低商品房的售價是應該采取的措施。我國房地產市場造價和售價嚴重不均衡是目前亟待解決的問題。我們應該在此階段加大市場對房地產資源的配置作用，使廣大普通百姓都能買得起房。

2．我國新建住房總體呈現供大于求的狀態。

從房地產的供給來看，低投入低價位的中小戶供應總量不足，而高價位的豪華型住宅別墅酒店式公型住房投入比重過高，擠占了有限的土地資源，在一定程度上加劇了土地市場的惡性競爭和房地產價格虛高不下從居民收入看，中低收入家庭占多數，但房屋供給結構中，中低價位住宅供應比例偏低且中小戶型偏低，致使中低收入家庭購房難度較大；相反，高收入階層比重相對較小，但高檔住宅供給比重較大，這就使得房地產市場長期以投資或投機為主，必然會使房地產價格存在許多泡沫。目前，這種供需結構性矛盾較為突出。

縱觀最近幾年的房地產，自2003年以來一直持續高速增長。2007年11月，全國房地產開發景氣指數創三年來新高。但此后，受金融危機的影響，加上房地產市場內部矛盾重生，房地產市場步入調整時期。進入2008年后，金融危機與政策調控二座大山，壓得房地產業苦不堪言。全國范圍內房地產成交量持續低迷據國家統計局報告顯示，2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。通過分析2008年我國房地產市場供求狀況，可以看到，目前，房地產市場出現嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，許多開發商遭受了巨大損失，甚至破產倒閉。

3．地區間發展不平衡，區域性過熱問題凸現

區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的區域性特性。這些區域性特征具體表現為：區域繁華程度、道路通達程度、交通便捷程度、基礎設施和公共設施狀況，以及區域環境等。上述各因素都會對區域內的房地產價格及評估價值產生影響，但影響的程度與房地產的種類有關。例如，繁華程度對商業性房地產的價格及評估價值影響最大；而區域環境對住宅的價格及評估價值影響較大。

表6我國2008各地區建設投資規模及完成投資額

地區自開始建設至本年底累計完成投資（億元）增長率%地區自開始建設至本年底累計完成投資（億元）增長率%

2005200820052008

全國15909.2584940434天津327.542616.27699

廣東1591.909742.53512江西301.101374.75357

江蘇1545.158779.33468陜西298.951688.23465

北京1525.018099.7431廣西286.791771.04518

浙江1456.496300.25333黑龍江267.63743.47178

上海1246.866627.51432云南246.911182.88379

山東977.714741.22385吉林195.731008.15415

遼寧874.254209.76382山西177.99738.13315

四川701.453325.89374內蒙古162.101157.86614

福建540.393345.61519貴州154.12855.74455

重慶517.732888.72458新疆101.66376.71271

安徽459.443022.54558甘肅86.60458.84430

湖南456.972466.38440寧夏74.78178.77139

湖北447.952349.79425海南70.85453.77540

河北391.531941.9396青海29.11129.1343

河南388.522340.97503西藏6.0224.23302

房地產的區域性特征可以從兩個方面去理解，其一是從房地產的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看，不同地區的氣候、地貌、日照、濕度等，使得房地產具有明顯的區域特點和區域性。其二是從不同地區的市場供求關系的角度看，由于不同地區的經濟發展水平的差異，對房地產的需求也是有差異的，不同地區市場供求關系的差異也會造成房地產價格的區域差異和區域性特征。

而在我國，如廣東、江蘇、北京、上海之類的一線城市，顯然屬于房產過熱地區，即使面對銀行貸款緊縮，政府施壓等調控政策，房價依然居高不下。房地產的地區間發展不平衡，以廣東，江蘇、北京、上海等發達地區最為顯著，2005年廣東的投資完成額為1591.90億元，而到2008年達到9742.53億元，占全省房地產開發投資的11.47%，比最低的青藏地區高11.44個百分點。而遼寧、福建、四川、安徽等占全國人口72%的15個地區，房地產開發投資額僅占全省的48.5%；平均投資額不及以上這五個地區的五分之一。而從增長率我們可以看到，北京上海等一線城市，其投資完成額的增長率并不是很高，甚至低于全國平均水平。相反，如安徽，河南，內蒙古等發展較為落后的地區，其增長率遠遠超過全國平均水平。這說明發達地區的房地產建設已經趨于飽和。房地產市場投資發展重心已轉移到發展相對緩慢地區。這也是走出近年來房產逆境的方法之一。但很多房產商并沒有意識到這一點，我國絕大多數地區房地產開發投資比重仍然存在明顯偏頗，地區間房地產業發展不平衡，在一定程度上影響著全省房地產業的健康持續發展。與此同時，由于房地產開發投資過度集中于少數地區，競爭的加劇極有可能會導致市場繁榮的假象，從而引發區域性的房地產市場過熱問題。據調查，北京市2008年房地產開發投資增幅達到69.1%。土地價格上漲過快，一些企業大量購進并囤積土地，炒賣地皮現象初顯端倪；商品房價格虛高，部分樓盤的售價高達20000元/㎡，遠高于居民的心理預期；種種跡象表明，我國發達地區的房地產市場存在過熱苗頭。

4．經濟適用房不足以滿足中低收入人群需要。

從表5可以看出，我國的中低收入人群的住房消費仍遠遠低于平均消費額。這說明住房飽和呈現一邊倒的形勢。房地產開發商重點開發高收入人群所需要的高利潤的高檔住宅，高收入人群可能擁有已經幾套房。但是中低收入人群買不起高檔住宅，經濟適用房的數量又不足以滿足需要。

與此同時，經濟適用房的價呈現持續上漲態勢。1997—1999年經濟適用房的售價和竣工房屋造價以近乎同步增長態勢增長，但從2000年開始經濟適用房售價的增長速度逐漸超過竣工房屋售價的增長速度，從2004年開始，兩者的差距明顯增大，逐漸增大的差距反映消費者的購房壓力越來越大，尤其是在通貨膨脹，居民收入大量縮水的情形下，居民購買力大量下降，這樣就不可避免地出現現在房地產市場出現的現象，尤其在微觀經濟中的價值規律的解釋下，房地產售價過高，必然會使市場上需求下降，而產商卻大量提供住房，造成供大于求的現狀。

圖6我國房地產各要素基本價格圖

表7我國1997-2006年房地產開發基本資料

年份商品房平均銷售價格（元/平方米）住宅售價（元/平方米）別墅、高檔公寓售價（元/平方米）經濟適用房售價（元/平方米）竣工房屋的造價（元/平方米）人均國內生產總值(元)

1997199717905382109711756420

1998206318544596103512186796

1999205318574503109311527159

2000211219484288120211397858

2001217020174348124011288622

2002225020924154128311849398

20032359219741451380127310542

20042778260855761482140212336

20053168293758341655145114103

20063367311965851729156416084

20073864364574711754165719524

20083800357678011929179522698

我國別墅或高檔消費品價格的波動幅度較大，但是始終保持在4000元/平方米以上，遠遠高于其它各項指標。而在2003到2008年間，更是飛速增長。而其它各項指標均保持穩定的增長，而且都在2003到2008年這個期間內增長速度加快，其變動幅度基本保持一致。在此基礎上，我們可以看到，竣工房屋的平均造價增長最為緩慢，而在各種房屋中，價格最為低廉的經濟適用房的價格走勢最低、由1997年的低于竣工房屋造價，到2008年的略高于平均房屋造價，其中在2004-2006年間有逐漸加大趨勢，但到2007年時，明顯回落。由這些數據可以看出，近十年來我國房地產行業成本雖然有所增加，但是其增長速度遠遠低于房地產的價格增長速度。而房產商趁機從中牟取暴利。但是由于物價上漲，通貨膨脹等原因，我國居民收入卻沒有同等的增長。隨之而來的，便是越來越大的購房壓力，尤其是對低收入階層的居民來說，他們是對房屋需求最為迫切的一個階層，但是其購房能力卻在逐漸削弱。在我國房地產需求逐漸飽和的今天，房價虛高，中高等收入階層購房需求趨緩，房產商開發過度，低等收入階層需求巨大，卻苦于無法承擔巨大的購房壓力，房地產市場出現明顯的供求失衡現象。中低收入人群買不起房，而房產商空置樓盤又賣不出去，致使2007年開始，我國房產業業績低迷，很多企業面臨破產。

四、我國房地產供求失衡的原因

房地產市場供需失衡的原因是多方面的。在本文總結為以下幾點。

（一）收入水平與房價存在巨大差距

國際上公認的房價“合理價格水平”，應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入。根據目前全國城鎮居民人均可支配收入水平來看，買一套90平方米的普通居民住宅，全國的均價應該在248148元，每平方米為2757.2元而現在全國平均房價為每平方米4000元左右，遠遠超出了我國城鎮居民的承受能力，從而導致了供給過度與有效需求不足的矛盾。

（二）供給與需求層次錯位

馬斯洛的需求層次理論認為，住房是最低層次中最基本的生存需求。對于大多數中低收入者來講，滿足住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。而在房地產供應結構中，開發商卻忽視了大多民眾的基本需求，而把投資開發的重點放在只滿足少數富人的高標準、高消費的別墅或豪華型住宅建設上，供給與需求層次錯位的直接結果是導致商品房嚴重積壓，房地產市場步入了房屋空置和需求過剩并存的怪圈。

（三）開發商與消費者心理預期不同。

房地產商樂觀供給預期過度、消費者樂觀消費預期不足的結構性矛盾是房地產市場結構性矛盾的內在原因。2007年以來房地產市場的過度繁榮，催生了房地產開發商對房地產業的前景樂觀預期過度，即使在受到金融危機的影響下，也期望通過地方政府的“救市”，來保持房地產市場較高的價格水平；相反，金融危機致使大量企業破產倒閉，勞動力失業，廣大消費者對未來收入的不確定性和房地產市場降價的樂觀預期，使得大部分人保持持幣觀望的心態。由于對供給和需求存在著兩種截然不同的心里預期，房地產市場漸行漸冷，不可避免地進入調整期。公務員之家

（四）房地產市場操作欠規范和制度缺失。

由于制度缺陷和懲罰機制的缺失，房地產市場信息披露不真實，交易行為不規范，尤其是二級市場交易混亂等現象屢見不鮮。地方政府在“政績”和“經濟利益”的雙重驅動下，房地產市場尋租現象較為嚴重，為開發商大開方便之門的同時，人為地加大了房地產運行成本，干擾了價格信號，導致了市場秩序的混亂。

五、化解我國房地產供求失衡的對策

房地產市場供需結構性不完善，嚴重影響了我國房地產市場的健康穩定發展這種影響具體表現為房地產市場失靈，房地產消費者與投資者對未來市場預期的不確定性因此，要采取相應措施，對房地產市場供求進行積極正確的引導，促使供需結構趨于均衡，并力求在這種態勢下實現資源有效配置。

（一）投資要向中西部省市傾斜

在房地產市場進入調整期，東部地區在完善保障性住房建設外，應把投資區域向中西部省份傾斜這樣做，一方面可以轉移市場變動帶來的風險，另一方面可以給中西部地區房地產市場注入活力，帶動當地經濟的發展。

（二）調節商品房有效供給結構

我國房地產市場供給結構不合理，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費需求的民生性商品房則比重偏低。鑒于此，一方面，政府應把滿足和改善居民的住房條件和房地產業作為支柱產業的民生性結合起來，增加廉租房、經濟適用房、普通商品房等中低檔居住用地的絕對和相對供應量；另一方面，房地產開發商要順應市場發展的變化，積極推進投資市場向消費市場轉型，根據消費需求來開發建設商品房，以滿足和改善大多數居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場供應量，逐步改善房地產市場供求結構不均衡狀況。

（三）調整房地產商的心理預期

2008年以來，房地產價格已進入下行房地產開發商如果不改變通道，房地產市場價格回歸理性是必然趨勢。房地產開發商如果不改變房價過度樂觀的心理預期，積極調低房價，恐怕要延長房地產市場的調整周期。所以，房地產開發商不要期望地方政府出招“救市”，而是要適應市場變化，調整房地產市場過度樂觀預期，降低房地產價格水平，把它降到大多數中低收入居民可以承受的范圍之內，才有希望重新看到房地產市場繁榮的局面。

（四）調整房價，回歸理性

近年來，房地產市場的一個顯著性特征就是“滯脹”。價格不斷上漲的同時，出現了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資（投機）需求過旺，使得房地產價格一路飆升，靠投資拉動的市場沒有消費需求的消化，市場的結構性矛盾就難以消除，房地產市場的繁榮就無從談起，或者說只是暫時的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個手段就是，調整房價，使其回歸理性，真正體現滿足大多數消費需求的民生性，只有這樣，房地產業作為支柱產業，才能真正激活最大的內需。

（五）規范房地產市場交易行為

首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點，調整相關的法律法規的規定，通過寬松的財稅政策和適度的金融手段，引導公眾合理消費。同時，要嚴格限制外資進入房地產二級市場及房地產中介機構。其次，房地產開發商要建立信息披露制度，力求消費者能夠獲得準確，可靠的市場信息，從而促進有效需求，逐步改善市場結構性不均衡局面。

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