導語：小議地產評估現(xiàn)狀及對策探討一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：中國的資產評估是伴隨著改革開放的大潮興起的。房地產評估屬于資產評估中的一類，是資產評估的重要組成部分。房地產是房產與地產的一種實體與權利的結合，待估對象較復雜，對評估機構及從業(yè)人員有很高的專業(yè)能力和整體素質要求。房地產并不是一個孤立的對象，周圍環(huán)境的變化對其價值會有很大的影響。本文通過分析金融危機下房地產行業(yè)現(xiàn)狀，提出房地產評估中出現(xiàn)的問題，并據(jù)此尋求解決的途徑。

關鍵詞房地產評估從業(yè)人員

Abstract：China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一節(jié)房地產估價的基本權益

一、房地產估價基本權意

顧名思義，房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。

二、房地產估價專業(yè)人員

房地產估價專業(yè)人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價業(yè)務的專業(yè)人才。在我國，房地產估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。

1.基本要求

（1）有扎實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發(fā)經營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。

（2）有豐富的房地產估價實務經驗。

（3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。

（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

2.注冊管理

為了達到上述要求，建設部根據(jù)《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產估價人員須經全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權利與義務、法律等等作出了具體規(guī)定。

三、估價目的

估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。

如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當?shù)榷u估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現(xiàn)相應的差異。

四、估價原則

估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預測原則等。

五、估價程序

一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。

六、估價方法

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?.參照類似房地產近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產所需要的費用；3.依據(jù)該房地產的收益能力大小來衡量其價值。

由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。

每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。

第二節(jié)房地產估價對象

房地產估價的對象就是房地產。從實物形態(tài)上來看，房地產存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據(jù)房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

一、居住房地產

居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。

（一）居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。

1.按檔次劃分：

（1）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。隨著社會經濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當?shù)恼劭邸?/p>

（2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；建筑面積較大；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環(huán)境要求高；服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。

（3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。

2.按市場化程度劃分：

（1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。

（2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

（二）住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

1.居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

2.住宅單元。為適應住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯可劃分為單元。

3.住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。

4.居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。

（三）住宅的價格構成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創(chuàng)造的剩余價值構成；

后者由成本價格與不完全成本價格構成。

（四）住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和等級；（2）裝修；（3）設施與設備；（4）質量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。

為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標準，以便于比較修正。

（五）居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。

1.新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。

估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。

2.評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。

3.拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。

二、商業(yè)房地產

商業(yè)房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。

（一）商業(yè)房地產的特點

1.收益性。商業(yè)房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯(lián)營形式經營。

2.經營內容多。在同一宗商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。

3.轉租經營多。商業(yè)房地產的業(yè)主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況。

4.裝修高檔而復雜。商業(yè)房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。

（二）影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)域因素

1.地段繁華程度。影響商業(yè)房地產價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

2.交通條件。商業(yè)房地產估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)結的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。

（三）影響商業(yè)房地產價格的主要個別因素

1.臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產價值的提高。

2.內部格局。商業(yè)用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內部空間能夠靈活地間隔。

3.樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。

4.面積。應有與經營要求相適應的面積。

5.凈高。商業(yè)房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。

6.儲存空間。

7.裝修和結構構造。裝修在商業(yè)房地產的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。

8.轉租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產的價值。

9.使用年限和折舊情況。

（四）商業(yè)房地產估價的常用方法。商業(yè)房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產最為常用的估價方法。

商業(yè)房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產估價時，市場比較法也是一種常用方法。

對于將要轉變用途的商業(yè)房地產，有時也可用成本法作為輔助評估方法。

三、工業(yè)房地產

工業(yè)房地產主要包括廠房及工廠區(qū)內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。

（一）工業(yè)房地產的特點

1.涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產要求，即使生產同一產品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業(yè)房地產估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產的一些行業(yè)知識。

2.非標準廠房多、單價差異大。

3.受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。

（二）影響工業(yè)房地產價值的主要區(qū)域因素

1.交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產價格的提高。

2.基礎設施。工業(yè)生產對基礎設施依賴較強，當?shù)氐碾娏闆r，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產價值的主要區(qū)域因素。

3.地理位置。有些工業(yè)生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。

（三）對工業(yè)房地產價值影響較大的個別因素

1.用地面積。廠區(qū)用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合生產要求，便于布置生產線，不同的生產工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。

2.地質和水文條件。

3.房地產用途。在評估時要考慮該房地產改作其他用途以及用干其他產品生產的可能性。

4.廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業(yè)設備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基座連為一體。

（四）工業(yè)房地產估價的常用方法

工業(yè)房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。

根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據(jù)面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

四、其他用途房地產

其他用途房地產指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產，如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。

（一）其他用途房地產及其估價的特點

1.特殊規(guī)格的房屋及構筑物多。其他用途房地產的房屋規(guī)格較多，往往有很多構筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構筑物造價方面的知識。

2.用途對價值影響較大。其他用途房地產往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉變，則應按最有效使用原則估價；如果其用途改變受到限制較多，則房地產價值也會受到相應的影響。

3.估價對經驗和知識要求高。其他用途房地產的估價業(yè)務一般較少，可供借鑒的經驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。

（二）其他用途房地產估價的主要方法

其他用途的房地產一般缺少同類房地產的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。通常，其他用途房地產的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照預算定額等資料具體計算。

五、土地

土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。

（一）土地的分類

依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設開發(fā)法及基準地價修正法評估。

（二）影響宗地價格的主要因素

從評估的角度來看，對一塊工地應掌握如下內容。

1.坐落位置；2.面積大小；3.形狀；4.周圍環(huán)境；5.土地權利狀況；6.土地利用現(xiàn)狀；7.規(guī)劃設計要求；8.生熟地程度；9.地質、水文和氣象條件；10.其他。

第三節(jié)房地產估價的內涵

最初房地產評估是包含在資產評估中的，因為在企業(yè)重組、兼并、破產等需要評估機構為其出具一份具有說服力的價值報告時，不僅包括各種往來款項的收付，還涉及到機器設備、廠房宿舍、新技術生產線等的作價評估，由一個機構來評估不會有交涉問題，有很多方便之處?？墒呛髞恚絹碓蕉嗟膬H針對于房地產的評估案例，包括房地產抵押擔保、土地所有權評估等等，迫切的要求房地產評估分離出來，形成一個獨立的概念。

房地產評估是指以房地產為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估計目的，遵循估計原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。

第二章房地產估價存在的問題及原因分析

第一節(jié)房地產評估機構現(xiàn)狀

一、房地產評估機構管理體系交叉

依我國目前管理體制，評估行業(yè)現(xiàn)有資產評估、房地產評估和土地評估，且分屬于國有資產管理部、建設部和國土資源部等國屬事業(yè)單位，相應的評估人員也分為資產評估師、房地產估價師和土地估價師，三個子行業(yè)各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，管理辦法多從本部門出發(fā)，各部門之間卻未經過很好的協(xié)調與溝通。當一份房地產評估報告有爭議時，土地評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，從而導致一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現(xiàn)象直接限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

二、評估機構從業(yè)人員的壓力增大

一方面，評估行業(yè)自身受區(qū)域影響較大，不同的區(qū)域對評估的需求不同，業(yè)務普遍較少，市場競爭激烈，對評估人員有很高的要求。而且，從各級房地產管理部門脫離出來，進行脫鉤改制后，廣大經濟不發(fā)達的地區(qū)房地產評估機構出現(xiàn)不同程度的減少，有的甚至完全消失，從業(yè)人員的工作量增多，壓力加大。

另一方面，評估機構從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來，其從業(yè)人員也失去了依靠，真正面對市場，成為市場人，壓力在不知不覺中增大，不能很快適應市場的運轉方式。并且由于市場環(huán)境經常變化，房地產價格常常會受到很大影響，對從事房地產評估的人員提出更高的要求。

第二節(jié)實例驗證

下面的例子說明房地產價格隨環(huán)境變化，對估價人員提出更大的挑戰(zhàn)。

評估對象為云南昆明滇池路老小區(qū)，背景為昆明城中村正在進行改造項目。該項目的陸續(xù)推進為滇池路板塊價值的提升帶來了契機，區(qū)域房產評估價也有了上升空間。去年，南亞30號片區(qū)的城中村改造開了好頭，滇池路板塊內漁堆、河尾、陸家地等居民小組也相繼啟動。受城中村改造及新項目面市的拉動，未來區(qū)域評估價有一定的提升空間。尤其是南亞風情第壹城（原南亞風情商業(yè)廣場）已經確定進駐項目，主要有昆明第一個白金五星級酒店、西南地區(qū)第一個A級超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級電影院以及國內一流的百貨業(yè)等商業(yè)項目，預計今年年底開盤。

“滇池路北段區(qū)域內，一般性普通住宅評估價在4000元/平方米上下徘徊，品質較高的樓盤，評估價也相對高些，最高評估價每平方米將會接近6000元?！崩ッ髟朴⒑惴康禺a評估咨詢有限公司總經理李林介紹。

這是一宗對住宅地價格評估的案例。房地產并不是一個孤立的評估對象，在對其本身的價值進行評定估算之后，周圍的環(huán)境如交通便利程度、距市中心的距離、周圍基礎設施的完善程度等，都會對其的價格造成很大的影響，住宅亦是如此。本例中，由于昆明城中村改造項目的啟動以及多個商業(yè)項目的上馬，滇池路中段在商業(yè)價值上面臨更大的機會，周圍良好的消費環(huán)境及生活條件使得原來的滇池路老小區(qū)的房價上升了近50%。在評估此案例時，需要評估人員在按照估價方法計算出待估對象價格后，根據(jù)其周圍環(huán)境適當調整。

第三節(jié)房地產評估存在問題及考驗

一、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現(xiàn)有的房地產評估機構分為兩類：

（一）原各級房管部門成立的評估機構，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會把業(yè)務交給這些公司來完成。

（二）沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務，迎合顧客的不合理要求，各評估機構和人員多置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，使得資產評估行業(yè)產生時保護國有資產的目的得不到實現(xiàn)，同時擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

二、房地產評估人員整體素質偏低

從整個評估行業(yè)來看，專業(yè)評估人員數(shù)量較少。有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產估價師和土地估價師等專業(yè)人員總數(shù)不超過6萬人，而實際在各類房地產評估機構中工作的大概只有4萬人。大約1/3的兼職人員掛靠，并且極個別單位在注冊后把注冊資金抽走。

另一方面，各地對房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一，考生作弊現(xiàn)象嚴重；而且房地產估價師考試為一次性考試制度，并且通過后的注冊也只有一個級別，不能總體體現(xiàn)估價師的水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務水平而繼續(xù)學習和深造。

三、評估機構所出具評估報告的可信度降低

當前評估機構的評估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊估價師和估價人員；二類是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的房地產估價師大多成了評估機構的領導者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務上，對自己的評估能力要求降低，商人性質嚴重，真正做評估工作的是那些根本沒有評估師資格，估價經歷也很少的人。這些人員多數(shù)對于房地產評估操作一知半解，對于各項指標、數(shù)據(jù)只簡單地、機械地計算套用公式，在評估報告模板上進行修改，由此出具的房地產評估報告的可信度大打折扣。

四、國外對我國房地產評估機構的沖擊較大

中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經濟發(fā)展與國際接軌，有大量國外的評估機構進駐國內市場。由于國外資產評估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對評估行業(yè)非常重視，業(yè)務滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內的先進，并且國外機構還具有良好的品牌形象和先進的理念，有世界知名的評估機構，他們的加入必將搶占我們的市場，對國內機構發(fā)展造成很大的沖擊。

第三章房地產估價問題解決對策

第一節(jié)目前存在的問題

一、管理不善

（一）政出多門。房地產評估收益頗豐，由于利益的驅動，對這一市場和業(yè)務行使管理或施加影響的政府職能部門很多，有的概括為“一塊肥肉，三把刀”，即房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。依筆者所見，由于金融部門對房地產評估干預和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產評估市場和業(yè)務管理分割的七零八落，無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評估機構和執(zhí)業(yè)人員無所適從。

（二）政企不分。以上各部門都程度不同地利用行政職能干預評估業(yè)務，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預，有的是成立一個行使行政職能的事業(yè)單位，一方面從事評估管理及其與評估相關的行政管理，一方面又承接除行政性評估以外的經營性評估業(yè)務。有的甚至“戴上有色眼鏡”看待其它評估所的評估報告，或宣布其評估報告有問題（實際是暗示無效），或強調須經本部門（包括金融單位）“確認”。如一宗房地產轉讓或抵押，上述有關部門或所屬評估所都可以從管理的角度說明其中的評估非我莫屬，搞“指定評估”，否則要么對其他評估所的評估報告“雞蛋里面挑骨頭”不予承認，要么在管理上不予通過或“確認”，委托單位只好忍氣吞聲，搞“曲線救國”，往往重復委托評估，其評估的結果懸殊。更有甚者，建設部《城市房地產抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產抵押價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。作為抵押人為減少抵押費用，往往不愿意通過評估所評估，但是有關部門卻硬性規(guī)定非經評估不得辦理抵押貸款手續(xù)。上述行為扭曲了評估市場，導致有行政職能的評估機構業(yè)務“吃不了”，而多數(shù)經營型的評估機構又“吃不飽”，評估行業(yè)難以在競爭中發(fā)展，評估市場得不到充分發(fā)育。

二、素質不高

（一）估價師“少而不精”。到目前為止，全國共有房地產估價師7200名，遠遠跟不上評估業(yè)務發(fā)展的需求。以南京為例1996年只有39名估價師（其中注冊24名），而評估所卻有37家，平均每個所只有0.65名注冊估價師（如加上最近公布的名額也不到2名），于是大量的業(yè)務靠兼職估價師和估價員操作?，F(xiàn)有的估價師隊伍也有缺陷：一是由于估價師考試限制條件偏寬，尤其是對相關專業(yè)工作經歷和從事評估業(yè)務年限要求過低且沒有嚴格的審核程序，于是一大批走出校門不久從未從事過評估業(yè)務的“考試專業(yè)戶”通過臨時掛靠考入估價師行列，他們只能“紙上談兵”，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務骨干卻因學歷不夠被卡在門外（其實其他職稱評定對學歷要求都是先寬后嚴）。其結果是有估價師的資格的不一定能做業(yè)務，而業(yè)務骨干卻不一定有估價師資格，加上不少評估機構業(yè)務單一，很多估價人員也會一、二種方法，各個部門的估價人員一般只熟悉與本部門管理業(yè)務相關的評估業(yè)務，而對其他類型的評估業(yè)務只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注冊估價師系列設置單一，沒有高級估價師和水電、設備等配套專業(yè)的估價師?，F(xiàn)行的估價師只相當于中級職稱，估價員只相當于初級職稱中的“員”，這兩個檔次估價人員的業(yè)務層次和素質不能適應復雜的房地產評估業(yè)務的要求。三是注冊估價師的地位得不到確認。按有關規(guī)定注冊估價師可以在評估報告上簽字，但沒有賦予注冊估價師簽字生效權，這就給不具備條件的估價人員留下可乘之機，同時也降低了注冊估價師的業(yè)務責任感。四是估價師注冊條件過寬，對有犯罪前科和受過行政處罰處分的只作一定年限的限制，而在歐美、港臺等地有前科的人員一般是禁止從事估價師職業(yè)的。有關部門可能把這一職業(yè)看作是解決就業(yè)的一個途徑，作這樣的規(guī)定有似于讓“小偷”當“警察”，有損估價師隊伍的純潔性，尤其對職業(yè)道德建設有害無益。

（二）評估機構“小馬拉大車”。“關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定”已出臺，依筆者所見這一規(guī)定顯示得偏寬，據(jù)此所建立的評估所規(guī)模偏小，難以承擔相應等級的評估業(yè)務。其中對三個等級評估機構執(zhí)業(yè)人員的構成要求過低（臨時資格則無要求），主要反映在估價師職數(shù)偏少，總體估價人員應占職工總數(shù)70％的規(guī)定太模糊，沒有估價專職人員定編的總量限定，容易造成各個等級評估所的評估人員要么七拼八湊（掛靠兼職的多），要么有業(yè)務時臨時招兵買馬。其次是對包括臨時資格在內的四個等級評估機構的營業(yè)范圍規(guī)定的不科學，一、二級機構基本上無業(yè)務量的限定（二級機構只限定在省內接受業(yè)務），三級機構可評估建筑面積5萬平方米，土地面積1.5萬平方米以下的項目，臨時機構則沒有明確限定，因此除一級機構外其余三個等級機構都可以“小馬拉大車”，有些一級機構人員不到位也有類似現(xiàn)象。

三、制約不力

對房地產評估的技術規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī)，因此評估機構和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當?shù)慕洜I行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

四、自律不夠

（一）行業(yè)自律不夠。國外房地產評估一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

（二）法人自律不夠?，F(xiàn)階段我國評估機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報告的優(yōu)劣難以與評估所及估價人員掛鉤。雖然有關法規(guī)規(guī)定“評估機構違反有關法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴重的取消其評估資格”，“在評估活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，評估機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些評估所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些評估機構和估價人員在業(yè)務活動中就無所顧忌不需自律。

五、競爭不當

出于沒有形成市場競爭和行業(yè)約束機制，行業(yè)管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業(yè)務不擇手段，有的靠行業(yè)壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評估結果迎合委托評估單位的需求（即有評估價值的彈性吸引客戶）。上述現(xiàn)象在某些地區(qū)和機構引起惡性循環(huán)，敗壞了評估行業(yè)、評估機構和估價人員的信譽，導致國有資產流失，有關當事人的權益得不到保障，引發(fā)了經濟糾紛。

第二節(jié)建議采取的對策

一、加強行業(yè)管理

（一）發(fā)揮學會作用。在市場經濟條件下房地產評估應由行業(yè)學會（協(xié)會）管理，建議分兩步走，第一步從上至下成立估價師學會，建設主管部門或房管部門分層次負責估價師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術標準和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價師學會負責管理。第二步待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔，隨著國家機構改革步伐加快上述職能的轉換也應加快速度，在轉換后過程中要理順前述五個部門的關系，一方面逐步淡化行政管理職能，一方面將房地產估價師、土地估價師、資產評估師、注冊會計師、審計師等與從事房地產評估相關的執(zhí)業(yè)資格并軌，在此基礎上成立不受部門限制的全國及各地房地產估價師學會，考慮到相關專業(yè)的相容性，也可稱其為不動產估價師學會，其成員包含獲得各種相關職稱和執(zhí)業(yè)資格的估價人員。

（二）實行政企分開。行政行為與評估業(yè)務如果混合在一起，評估機構就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經營者，大量的評估業(yè)務就難以走向市場，房地產評估行業(yè)就永遠跳不出怪圈。因此要實行政企分開，與房地產評估相關的行政職能，如房地產交易，土地出讓、轉讓，國有資產產權交易等或由政府有關部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應將行政行為與從事評估的經營行為嚴格劃分，取消管理和評估“二塊牌子一套人馬”的做法。現(xiàn)有的評估所大多數(shù)要改為企業(yè)走向市場，尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位充其量只能從事少量屬于行政行為且不收費的評估業(yè)務，而經營行為的評估業(yè)務只能由獨立的評估所進行，這一類評估機構只能是中介單位，不隸屬政府任何一個部門，其原有的行政職能要剝離。這就要求加快政府機構和事業(yè)單位改革的步伐，并通過立法確定評估機構的中介地位，唯有這樣才能從根本上克服和解決行業(yè)壟斷的問題。

（三）加強法制建設。在行政管理向行業(yè)管理轉換的過程中行政職能應該先強化后淡化，尤其是初始階段要充分運用行政手段（廣義地講是政府通過法律的、行政的、經濟的手段）盡快規(guī)范評估市場，待市場秩序正常環(huán)境凈化后行業(yè)管理才能取代行政管理。因此現(xiàn)階段仍然要發(fā)揮行政管理的作用。首先要加強評估的立法工作，與發(fā)達的資本主義國家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠，因此要盡快制定房地產評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級形成法律法規(guī)。其次要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時有發(fā)生，不合格的評估報告屢見不鮮，不正當?shù)慕洜I行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處罰，將上述評估市場存在的問題降低到最低限度。

二、嚴格市場準入

（一）“準入”的系列要科學。市場準入應是雙重準入，即執(zhí)業(yè)人員和機構都實行三級準入制。首先要完善估價專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結構”房地產估價師應分高級和中級，初級應為估價員，并設置水電、設備等配套專業(yè)的估價師。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執(zhí)業(yè)時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規(guī)定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業(yè)務（主要從評估項目的價值和建筑面積上限制）。而且要實行估價人員責任制，評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經高級估價師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評估報告必須有相關配套專業(yè)的估價師介入。其次現(xiàn)階段評估機構的系列設置也應調整，目前臨時資格的條件和業(yè)務限定含糊，導致一些臨時機構隨意拼湊一些人就承攬大的評估業(yè)務，攪亂了評估市場。隨著房地產評估的發(fā)展，評估所逐步走向規(guī)范，對其要求也應逐步提高。因此要取消臨時資格，不具備三級資格的機構不能執(zhí)業(yè)，只能積極創(chuàng)造條件，待條件具備再申報三級。就三個等級而言，對二級機構所評估的項目在建筑面積和價值上限定比地域限定更有制約力，應允許二級機構到外地承接業(yè)務，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。原規(guī)定的三級機構的5萬平方米建筑面積和1.5萬平方米土地面積限制又過寬，應縮小其承接評估業(yè)務的范圍?？傊齻€等級機構承接業(yè)務范圍應是階梯式的均衡地向上遞增。

（二）“準入”的標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業(yè)工作經歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業(yè)務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業(yè)務的發(fā)展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個等級評估機構的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產法”第五十七條關于房地產中介服務機構應具備條件的規(guī)定，每一個等級機構有注冊資金，估價師人數(shù)，總體從事評估人數(shù)，機構執(zhí)業(yè)年限以及已做評估業(yè)務數(shù)量等方面都應提高標準，如三個等級評估機構的估價師人數(shù)應增加，尤其要規(guī)定一、二級機構必設高級估價師，所有機構執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應規(guī)定每一個等級的機構應有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來信息共享，應規(guī)定評估所有提供信息的義務）的要求。

（三）“準入”要動態(tài)管理。一是對估價人員實行分檔管理。估價人員有接受繼續(xù)教育的權利和義務，政府或學會有組織實施繼續(xù)教育的責任，因此有關部門或學會應制定不同等級的繼續(xù)教育大綱和教材，并設法在有條件的大專院校開設房地產評估專業(yè)或專業(yè)方向。還應規(guī)定每獲得一個等級資格的估價人員都要接受更高一級資格的繼續(xù)教育，經過一定年限的實踐和考試獲得更高一級執(zhí)業(yè)資格，因故未能注冊的要重新接受培訓和考試，并達到繼續(xù)教育標準才能注冊。二是對評估機構實行跟蹤管理，評估機構的發(fā)展總是不平衡的，在獲得某一等級資格后其業(yè)務水準、經營實力和職業(yè)道德都處于變化之中，有的向上發(fā)展，有的走下坡路，在市場競爭的條件下，這是正?，F(xiàn)象，與此相適應其等級資格要優(yōu)升劣降，基本做法是一年一次年審，二年一次等級評定，年審不合格的應降低或取消其等級資格，并在兩次年審的基礎上進行等級評定，根據(jù)機構的變化情況及時進行等級調整，業(yè)績突出進步大的給予升級，反之要降級，堅決不搞等級資格的“鐵交椅”。

三、強化行業(yè)標準

（一）制定和強制推行技術規(guī)范和規(guī)程。出于沒有一個權威的房地產評估技術規(guī)范和程程，連最簡單的專業(yè)術語的名稱叫法也不同，解釋各異，至于評估的方法程序等更是“八仙過海，各顯神通”，孰優(yōu)孰劣無法評判，尤其對劣制報告，沒有一個標準作為否定處罰的依據(jù)。為確保房地產估價師為客戶所提供的估價服務的準確性、有效性和不至于誤導市場，避免給委托單位和有關當事人造成經營損失，有必要參照國際上通行的做法，結合我國的實際情況制定房地產評估技術規(guī)范和規(guī)程，劉洪玉、廖俊平、董黎明等專家都曾撰文論述過，見地很深，本文不再涉及，只希望估價師學會組織更多的專家探討這一問題，以便盡快制定出這一類標準，對評估原則、評估目的、評估方法；專業(yè)術語、技術參數(shù)、計算公式、技術程序、評估報告的格式和應包含的內容等都作出規(guī)范的分類和界定，為估價人員提供一個共同遵循的技術標準。

（二）建立和完善職業(yè)道德標準。最近幾年出臺的相關的法律法規(guī)對房地產評估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關條款中，內容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國外對房地產估價師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價師守則對估價師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應借鑒國外的做法，制定“房地產估價行業(yè)職業(yè)道德標準”，“房地產估價師守則”等規(guī)定，規(guī)范評估機構和評估師的行為，讓他們明確應該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯了應受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價師的行為，使行業(yè)自律落實到實處，從根本上提高評估行業(yè)的信譽。

四、建立競爭機構

（一）開放市場。按照建立統(tǒng)一開放競爭有序的房地產評估市場的要求，在前述政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當?shù)母偁?，承接評估業(yè)務要由委托單位依據(jù)其業(yè)務大小和難易程度自由選擇相應等級和信譽高的評估機構。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機構，不得刁難其他評估所所做的評估報告。特大評估項目可以選擇幾家相應等級的評估機構投標或議標，將投標單位的等級、業(yè)務水準、經營實力、業(yè)績、收費、服務等條件以打分制的形式進行綜合評標，高分者中標。

（二）機構獨立。根據(jù)“公司法”和“房地產法”的要求，所有評估機構必須是獨立承擔民事責任的中介組織，第一步可成立有限責任公司，待條件成熟時可過渡到無限責任公司。現(xiàn)有事業(yè)性質的評估機構應與行政部門脫鉤，推動評估機構走向市場，讓他們獨立地承接評估業(yè)務，在市場競爭中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強的更強，差的消亡，通過市場競爭促使評估機構及估價人員提高其業(yè)務水平。

（三）責任加大。與評估機構的法人地位相適應要建立賠償責任和保險制，并應允許注冊估價師實行高薪制。如果評估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評估機構在承擔賠償責任后可追索有關估價人員責任，但是賠償責任必須以評估機構和估價人員向保險公司投保作為保證。由于估價師個人難以全部承擔責任，而評估機構全部承擔又不利于估價師責任到位，因此應規(guī)定如果評估出現(xiàn)失誤評估機構和估價人員各承擔一定比例的保險賠償，具體比例可商定。這就要求評估機構和估價師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險公司投保簽約，而保險公司一般不會與未經登記素質不高且經常出錯或違反職業(yè)道德的評估機構及其估價師簽約，委托單位也不會委托不投保的評估機構評估，這就迫使估價師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時也促進評估機構加強內部管理，提高業(yè)務水準，約束估價師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評估機構和估價師整體素質的提升。

（四）收費合理。現(xiàn)行收費標準不盡合理，高的太高，低的太低，應作適當調整。一是100萬元以下的項目應再細分檔次并提高收費標準，否則面廣量大的小評估項目因收費少而導致虧損（有的甚至不夠支出交通費），就沒有人肯承接。二是2000萬元以上尤其是1億元以上也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長相互壓價競爭和給回扣，也會給委托單位增加經濟負擔。三是土地評估費也應參照上述原則作適當調整。四是實行優(yōu)質優(yōu)價，即收費標準因評估機構的級別和評估報告的優(yōu)劣而有所區(qū)別，以利于提高評估的質量。

根據(jù)市場經濟中逐漸凸顯的問題，評估行業(yè)的中介服務作用越來越重要。評估范圍越來越廣，評估對象越來越復雜，每項評估都可能是好幾種專業(yè)評估的交叉，往往需要各學科專業(yè)人才組成聯(lián)合評估團隊共同完成，因此各類評估機構應加強協(xié)作，建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關系，這樣才有利于行業(yè)整體的發(fā)展。

開放中國房地產評估市場，一定要在保護好國內評估市場利益的前提下，有利于本國房地產市場的發(fā)展。我國的評估行業(yè)有很大的發(fā)展空間，通過開放的市場環(huán)境，不斷從發(fā)達國家“取經”，去其糟粕，取其精華，建立健全適合我國經濟體制的行業(yè)體系，并不斷完善，未來的房地產評估行業(yè)一定會有很大的進步，在世界經濟上站穩(wěn)腳跟。

結束語

房地產評估在我國是一個新興的行業(yè)，它從起步到今天僅有十多年的歷史，真正發(fā)展比較快的時期也只是1992年黨的“十四”大以來的五年多時間。由于我國房地產業(yè)以“十四”大為起點開始走向市場，它推動房地產評估在理論研究和實際運作方面都取得了可喜的成就，房地產評估制度開始建立，評估市場不斷擴大，評估隊伍和評估機構得以迅速發(fā)展。

隨著房地產評估行業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種問題也接踵而至。我們在取得成就的同時，更要認清房地產評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題，在實際運用中合理的應對，使評估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。

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