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一、房地產信貸風險的含義及影響因素

一般情況下，商業銀行的房地產信貸風險指的是商業銀行的經濟業務由于內部因素以及外部因素而導致銀行房地產信貸業務中最終實現的財務方面的實際盈利數額與之前預期的相關業務盈利指標之間存在的較大差額的情況。銀行這部分業務達不到預期指標甚至發生的虧損。這些都是房地產信貸風險的體現。目前我國商業銀行的房地產信貸風險主要受以下幾種因素影響:①匯率風險。②國家規定的利率帶來的風險。③個人信用風險。④商業銀行的投資及融資風險。

二、我國目前房地產行業面臨的風險現狀

(一)房地產經濟周期波動。房地產業的經濟周期大致可以分為四個階段:復蘇，繁榮，衰退，蕭條。從目前的房地產市場來看，我國一二線城市的房地產市場較為火爆，但作為重要基數的其他房地產市場因為供給以及價格關系的影響，市場較為慘淡。此時房地產開發商對于資金的回收情況并不樂觀，由此導致房地產開發公司資金緊張并且進一步形成開發商不能按時對商業銀行的貸款進行按時還款。(二)銀行本身的內部操作風險。造成這種現象的大體可以分為以下兩種原因:①商業銀行在審核房地產企業貸款的操作及發放資金環節不遵守相應的規章制度②商業銀行對房地產信貸審批管理制度不完善，沒有建立系統、完善的信貸風險度量指標體系。(三)不確定的市場風險。政策風險以及市場風險因為其對房地產行業影響的全面性和長久性，會對商業銀行發放給房地產行業的貸款造成非常巨大的沖擊。另外，市場風險也會由于國家政策的調整而受到較大程度的影響。當市場風險和政策風險同時影響房地產行業時，兩者不容易被區分出來。(四)信用風險。信用風險主要體現為兩個方面:一是個人對于每月應當償還的房貸利息及本金無力全部償還或部分償還;二是房地產企業或開發商對于到期應還的商業銀行貸款無力支付或無意愿進行償還。

三、商業銀行房地產信貸風險防范建議

(一)商業銀行角度。1．控制房地產信貸規模過快增長。對于商業銀行來說要加快采取相關措施監管房地產的快速發展，特殊情況下應該遏制對房地產行業的過快投資。具體可通過加強對房地產信貸的監管和防范力度，嚴格控制貸款的發放，達到減少商業銀行信貸風險的目的。2．加強風險管理意識。加強商業銀行信貸人員風險防范意識，加強對房地產貸款風險管理理念的宣傳。3．完善操作體系。先對于貸款申請人的申請資格應當嚴格審查，做到無違規操作的發生(擅自放寬貸款條件等)。其次，加強內部的貸款監督防范力度，對于出現的違規操作應當進行嚴肅處理，防止更大規模的損失。最后，對于風險分析研究不能一味的依靠人工監管控制，應當尋求更先進的國際標準的風險計量工具，達到科學的風險研究預防。4．提高信貸人員整體專業素質。目前商業銀行的信貸工作人員的專業素質參差不齊，高端的專業人才缺失是我國商業銀行存在的巨大問題，為應對以上人才缺失問題，商業銀行必須盡快培養出高素質、專業能力強的風險管理防范型人才。例如組織信貸人員進行必要課程的進修培訓，加強后備人員的儲備，另一方面，商業銀行可以通過對高素質人才的引進來快速提高銀行內部的專業素質。(二)政府角度。1．加強對房地產行業的監管、調控。首先，政府應對房地產市場進行全面的統計調查，分析建立全國范圍內的房地產預警體系。其次，國家應當監督地方政府的土地買賣行為，杜絕隨意的土地買賣，控制土地的持有量。2．完善房地產信貸法律體系。通過建立良好的房地產信貸法律體系可以有效地促進金融系統的穩定性，減少商業銀行因房地產信貸違約而產生的損失，幫助商業銀行盡可能達到信貸資金的預期收益，促進房地產行業的健康發展。(三)房地產企業角度。拓寬融資渠道。房地產行業具有資金密集型、融資渠道單一、開發周期長等行業特點，如何實現融資多元化是保證房地產行業可以穩定發展的關鍵，我國目前的房地產企業大都選擇商業銀行貸款進行融資。這種情況下，房地產企業更應尋求更寬的融資渠道，將目前的過于集中于商業銀行的現狀慢慢轉變為房地產信托、房地產融資基金等渠道，這種發展模式會降低房地產的融資成本，同時分散商業銀行的房地產信貸風險。總之對商業銀行房地產信貸風險計量方法的研究，不僅有助于商業銀行更準確地衡量自身風險狀況，而且有利于及時調整自身風險資本比率，提高其運行安全性。

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作者:胡恒川 單位:西安財經大學