導(dǎo)語：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓理論論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展。海南建省辦特區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)體制改革的步伐一直走在全國(guó)前列，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞得較早較為廣泛。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)成為海南一大支柱產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了海南各行各業(yè)的發(fā)展，對(duì)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到導(dǎo)向、促進(jìn)作用。但由于房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場(chǎng)僅僅兩三年的時(shí)間，這方面的法制還不健全，人們的法律意識(shí)薄弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未完全形成，宏觀調(diào)控措施不力，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)盲目增長(zhǎng)，勢(shì)頭過熱的現(xiàn)象，炒買炒賣地皮的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。尤其是土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓中的問題很突出，海南中級(jí)法院管轄海南十七個(gè)市縣基層法院，受理的房地產(chǎn)案件中土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓糾紛數(shù)量大，問題也較多，具有一定的典型性，對(duì)其中的理論與實(shí)踐問題做些探討，當(dāng)有一定現(xiàn)實(shí)意義。

一、使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的法理根據(jù)、法律依據(jù)和重義

土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓是我國(guó)土地有償使用原則的表現(xiàn)。我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和勞動(dòng)群眾集體所有，在堅(jiān)持公有制的前提下，使土地所有權(quán)能與土地所有權(quán)人發(fā)生分離，即由非所有人依法享有土地的占有、使用、經(jīng)營(yíng)和收益權(quán)，而所有權(quán)人從中收取使用費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)，這是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，也具有充分的理論根據(jù)。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的了項(xiàng)重要權(quán)能。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，所有權(quán)權(quán)能可以與所有權(quán)人分離，由非所有人行使，即非所有人在所有人的土地上享有占有二使用、；收益權(quán)，這種由非所有人對(duì)所有人的物享有的權(quán)利，在民法理論中稱為他物權(quán)。他物權(quán)是一種限制物權(quán)，即他物權(quán)人無權(quán)處分所有人的物，除此而外，它具有物權(quán)酌一般屬性，具有占有、使用和收益的權(quán)利，并有排斥他人干涉的性質(zhì)，同樣能夠產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)和迫及權(quán)的效力；他物權(quán)與物權(quán)十樣，它的產(chǎn)生必須依據(jù)法律，它的形式由：法律確定，即設(shè)立他物權(quán)或他物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同必須遵守法律的規(guī)定，履行法定審批登記手續(xù)。否則、這種設(shè)立和移轉(zhuǎn)行為不發(fā)生法律效力。登記程序，是他物權(quán)設(shè)立，移轉(zhuǎn)的有效要件，而合同僅在當(dāng)事人之伺產(chǎn)生約束力；而不能對(duì)抗第三人。

我國(guó)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法律制度的確立經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過程：解放初期，國(guó)家允許土地所有者出租和買賣土地；1955年規(guī)定士地不得轉(zhuǎn)讓；1982年憲法明確任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，形成靜止的無償永久；使用土地的制度。1988年國(guó)務(wù)院了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用稅條例》從而結(jié)束了城鎮(zhèn)國(guó)有土地一律無償使用的年代。1988年4月，全國(guó)人大通過了憲。法修正案，對(duì)憲法第14條作了修改，刪去了“出租”：兩字，增加了“土地使用可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容，這就是為我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓提供了憲；法依據(jù)。同年12月，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)土地管理法作了相應(yīng)的修改，增加了“國(guó)有土地有償使用”的條款，并授權(quán)國(guó)務(wù)院另行規(guī)定城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)可由國(guó)家作為出讓方依法出讓，“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；合法權(quán)受國(guó)家保護(hù)。”海南省先于國(guó)務(wù)院制定了《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），該規(guī)定也明確指出：土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓。從此，土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度在我國(guó)得到確立，這就為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供了法律保障。

土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度的確立，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大支拄產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。允許土地使，用權(quán)有期限出讓、轉(zhuǎn)讓，可以最大限度地開發(fā)、利用土地，增加土地價(jià)值。

二、用權(quán)出讓中的若干理論與實(shí)踐問題

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓，受讓人按規(guī)定支付地價(jià)款，辦理登記手續(xù)而取得土地使用權(quán)的法律行為。出讓土地使用權(quán)必須履行法定的程序。根據(jù)《暫行條例》和海南省《規(guī)定》以國(guó)有土地出讓按以下程序舉行：申請(qǐng)受讓人向市、縣、自治縣國(guó)土局提交申請(qǐng)用地報(bào)告書、縣以上人民政府或其計(jì)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件、資信、資質(zhì)證明文件、其他應(yīng)提交的有關(guān)文件；市、縣、自治縣國(guó)土局在接到申請(qǐng)文件之日起三十天內(nèi)作出答復(fù)；經(jīng)過協(xié)商一致，市、縣、自治縣國(guó)土局與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按合同規(guī)定繳納地價(jià)款，到市、縣、自治縣國(guó)土局辦理登記手續(xù)，領(lǐng)到《國(guó)有土地使用證》，就是說土地使用權(quán)出讓不同于一般的商品買賣，它是設(shè)定用益物權(quán)的一種物權(quán)合同，故必須依照法定程序進(jìn)行。土地使用權(quán)出讓合同除按法定程序進(jìn)行外，還必須具備主體地位合格、意思表示真實(shí)、合同內(nèi)容合法、履行法定審批登高程序四個(gè)有效要件，如不具備上述要件，合同就不能有效成立，也不產(chǎn)生預(yù)期的法律后果。司法實(shí)踐中，土地使用權(quán)出讓合同不具備有效要件而無效的情況很多，歸納起來主要有：

1、主體不合格：土地出讓合同中出讓方必須是代表國(guó)家行使土地管理權(quán)的各級(jí)國(guó)土局，土地受讓方必須是具有土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)法人。根據(jù)土地管理法國(guó)務(wù)院《暫行條例》之規(guī)定，只有國(guó)有土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓，集體所有土地不得為非農(nóng)業(yè)性開發(fā)而出讓，要出讓須先由國(guó)家征用為國(guó)有土地后，才可進(jìn)行。審判實(shí)踐中，土地使用權(quán)出讓合同主體不合格的情況很普遍。在海南，92年下半年到93年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)眾多問題。由于國(guó)家征用集體的土地價(jià)格較低，而較征用后出讓的價(jià)格較高，引起一些農(nóng)民的不滿，加上審批手續(xù)繁雜，周期過長(zhǎng)，許多公司、企業(yè)或個(gè)人僅憑市、縣長(zhǎng)或某領(lǐng)導(dǎo)的批示直接與農(nóng)民個(gè)人或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社區(qū)，管區(qū)簽訂土地出讓協(xié)議，并支付地價(jià)款或定金。后辦理審批手續(xù)時(shí)，政府不認(rèn)可，受讓方故要求農(nóng)民退還地價(jià)款，引起糾紛起訴到法院的案件不少。例如，原告海南新日咨詢貿(mào)易公司帶著縣長(zhǎng)的批示和規(guī)劃局的審批意見于一九九三年二月二十八日和三月二日與被告瓊山縣演豐鎮(zhèn)仁東管區(qū)第一經(jīng)濟(jì)社、第三經(jīng)濟(jì)社訂土地出讓協(xié)議，協(xié)議約定，由兩經(jīng)濟(jì)社出讓土地350畝給原告，原告以每畝土地出讓費(fèi)和青苗補(bǔ)助費(fèi)一萬二千元計(jì)付給兩被告。協(xié)議簽訂后，原告付給兩被告地價(jià)款共計(jì)220萬元。后因辦理審批手續(xù)辦不下來，原告起訴，要求認(rèn)定合同無效，返還地價(jià)款，兩被告認(rèn)為原告拿著縣長(zhǎng)批示和規(guī)劃局審批意見，死纏硬磨要求購地，兩經(jīng)濟(jì)社經(jīng)過研究，并征求農(nóng)民的意見才同意出讓土地的，合同應(yīng)當(dāng)有效，且一半購地款已分發(fā)給農(nóng)民，返還是不可能的，對(duì)這類合同處理就很棘手，根據(jù)法律規(guī)定，出讓協(xié)議因主體不可能收回，筆者以為對(duì)此類問題應(yīng)這樣處理：合同認(rèn)定無效，因雙方均有過錯(cuò)，各自承擔(dān)一定責(zé)任，兩被告應(yīng)返還原告支付的地價(jià)款，因原告也有過錯(cuò)，利息不再返還；分發(fā)給農(nóng)民的少部分錢不能收回的因原告之過錯(cuò)由其自行承擔(dān)。

另外還有一種情況：去年海南興起開發(fā)區(qū)熱，許多縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)也開辟開發(fā)區(qū)，并設(shè)立開發(fā)區(qū)管委會(huì)管理開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。許多公司、企業(yè)與開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議，并支付了地價(jià)款或定金，后因管委會(huì)未辦理審批手續(xù)而引起糾紛，起訴到法院。例如，原告海南華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴被告儋州市木棠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)土地有償出讓合同糾紛一案中，原告與被告協(xié)議出讓130畝土地，原告按協(xié)議先后付地價(jià)款578萬元，被告也兩次發(fā)通知給原告令支付開發(fā)費(fèi)。儋州市計(jì)委也批準(zhǔn)了立項(xiàng)，并發(fā)給被告藍(lán)線圖。后因紅線圖、土地使用權(quán)證辦不下來引起糾紛，起訴到法院。對(duì)此類合同如何認(rèn)定其效力？筆者認(rèn)為，從有利于海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則出發(fā)，具體問題具體分析，對(duì)于未經(jīng)縣以上審批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)因越權(quán)而無效，其所訂立的土地出讓協(xié)議也無效，應(yīng)返還地價(jià)款、退還土地。對(duì)于依法設(shè)立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，并由政府有關(guān)部門授權(quán)開發(fā)管委會(huì)管理開發(fā)區(qū)的，盡管管委會(huì)原則上不具有簽訂出讓合同的資格，但在海南較為特殊的情況下，所簽訂的土地出讓協(xié)議，經(jīng)政府審批，補(bǔ)辦了登記手續(xù)的，可認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)，一方違約的，令其承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失的責(zé)任。雙方違約的各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對(duì)上面一案，我院就人定合同有效，因被告違約要求解除合同、退還地價(jià)款、我們認(rèn)為原告請(qǐng)求合理，判被告退還地價(jià)款及利息。

2、內(nèi)容不合法

（一）標(biāo)的不合法。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是土地使用權(quán)，但并不是所有的土地使用權(quán)都有可以出讓，對(duì)此，法律是有嚴(yán)格規(guī)定的：（1）只有成都市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)才可以出讓，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)除用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)的以外，不允許自行出讓，確需出讓，必須先由政府征為國(guó)有后，再出讓國(guó)有土地使用權(quán)。（2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。（3）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，在政府財(cái)力允許的條件下，一般最好是：“熟地”，即已由政府“三通一平”的土地。

對(duì)于土地使用權(quán)的出讓合同標(biāo)的加以限定，目的在于對(duì)集體所有的農(nóng)業(yè)用地加以保護(hù)，防止流失，嚴(yán)格控制國(guó)有土地的隨意出讓行為，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，保證土地合理利用并提高其使用價(jià)值。土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的不合法的情況，在審判實(shí)踐中主要表現(xiàn)在：集體所有土地未經(jīng)國(guó)家征用，直接出讓，這種行為在海南較為普遍。對(duì)于這類合同，我們從時(shí)間上劃分界限，《暫行條例》頒布實(shí)施以前簽訂事后補(bǔ)辦了片用，審批手續(xù)的，認(rèn)定有效。

（二）當(dāng)事人意思表示不真實(shí)。出讓方必須將出讓的土地四至、面積、用途、年限、期限如實(shí)告知受讓方，受讓方必須將自己的資歷信、資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照告知出讓方。現(xiàn)實(shí)中因隱瞞以上事實(shí)（主要表現(xiàn)在受讓方），使對(duì)方在意思表示的不真實(shí)情況下簽訂出讓合同的情況并不少見。這種當(dāng)事人意見表示不真實(shí)的合同就應(yīng)認(rèn)定無效。

（三）土地出讓金不合理。關(guān)于土地出讓金，法規(guī)沒有具體規(guī)定，以致在實(shí)踐中造成簽訂土地出讓合同混亂的局面，同樣的一畝土地，價(jià)格相差幾萬元、十幾萬元不等。有的人乘機(jī)以土地價(jià)格謀私。按理，土地價(jià)格應(yīng)該包括四部分，一是農(nóng)民部分，包括青苗費(fèi)、安置費(fèi)、糧食差價(jià)補(bǔ)貼、征地費(fèi)；二是上繳中央部分；三是復(fù)墾費(fèi)部分；四是政府收入部分。而目前的地價(jià)，在海南有的地方只定到農(nóng)民部分中的青苗費(fèi)和安置費(fèi)，其他部分沒有列入，地價(jià)相當(dāng)?shù)停霈F(xiàn)盲目簽訂土地出讓合同的現(xiàn)象，造成土地荒廢，地價(jià)下跌。對(duì)于出讓金問題，筆者以為，應(yīng)按土地地理位置，土地優(yōu)劣分為不同的檔次，規(guī)定不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一執(zhí)行。對(duì)于地價(jià)懸殊太大，顯失公平的土地出讓合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)示人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的出讓行為自行為開始起無效。

3、不履行法定的審批程序：

土地出讓合同是一種高定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的特殊物權(quán)合同，這種特殊物權(quán)表現(xiàn)為對(duì)土地這一特殊資源的直接支配的權(quán)利，它關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和交易安全。故這一物權(quán)的設(shè)定必須依法進(jìn)行，履行法定的報(bào)批、登記手續(xù)，登記是這—物權(quán)產(chǎn)生、變更、移轉(zhuǎn)的有效要件。國(guó)務(wù)院《暫行條例》和海南省《規(guī)定》都明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地管理部門會(huì)同其他部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門與受讓方簽訂土地出讓合同。因此，未經(jīng)法定程序或違反法定程序的土地使用權(quán)出讓合同是無效合同。實(shí)踐中，土地出讓不履行法定程序和登記手續(xù)、與農(nóng)民和經(jīng)濟(jì)社區(qū)私下簽訂出讓土地協(xié)議的情況很普遍。例如，原告海南特康房地產(chǎn)公司訴被告瓊山縣永興鎮(zhèn)永德管區(qū)、美梅經(jīng)濟(jì)社、陳安經(jīng)濟(jì)社土地出讓合同糾紛一案中，原告與三被告于93年3月22日簽訂一份土地出讓協(xié)議，協(xié)議約定：原告在合同簽訂后支付定金及第一筆款300萬元，被告收款后，提供土地給原告，并負(fù)責(zé)辦理一切手續(xù)。后被告未在原約定的地址提供土地，故引起糾紛。該合同未履行法定審批手續(xù)，顯屬無效。

司法實(shí)踐中，土地出讓合同大部分是上述類型即購地方與村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的出讓協(xié)議，然后再逐項(xiàng)辦理規(guī)劃證、建筑許可證、紅線圖，與國(guó)土局簽訂正式合同，領(lǐng)取土地使用權(quán)證。對(duì)這類未經(jīng)政府批準(zhǔn)、受讓方與村委或集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的土地出讓協(xié)議，如何認(rèn)定其效力？筆者認(rèn)為，這類合同因主體不合格、標(biāo)的不合法、程序不合法，不具有合同的有效要件而不受法律保護(hù)。對(duì)于事后補(bǔ)力了法定審批、征用手續(xù)，政府追認(rèn)的，只是因?yàn)橥恋爻鲎尯贤邆淞擞行б⒔?jīng)政府-土地所有人認(rèn)可而有效，而非原來的出讓協(xié)議本身有效。當(dāng)然海南有其特殊情況，購地方與村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織直接簽訂土地出讓協(xié)議的情況很普遍，一律認(rèn)定無效，不予保護(hù)也不利于社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此在辦案中，對(duì)于那些當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且已實(shí)際履行的土地出讓協(xié)議，應(yīng)從保護(hù)海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則出發(fā)，在促使或幫助協(xié)議雙方補(bǔ)辦登記報(bào)批手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證后，可認(rèn)定合同效力。

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的若干理論與實(shí)踐問題

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指因出讓取得的土地使用權(quán)在民事主體之間的有償轉(zhuǎn)移，是平等主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。土地使有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是一種變更他物權(quán)主體的法律行為，因而必須具備法定的條件，《暫行條例9和海南省（規(guī)定》都作了明確規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方必須具備以下條件：（1）須持有土地使用證或依法批準(zhǔn)使用土地的文件，（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的用途必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃；（3）交清地價(jià)款或有關(guān)的稅費(fèi)；（4）除地價(jià)款和上繳的稅、費(fèi)外，在該幅土地投入的開發(fā)建設(shè)資金，應(yīng)達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的建設(shè)投資總額的百分之二十五以上。另外，土地使用權(quán)受讓方需具備實(shí)際的購買能力和經(jīng)營(yíng)條件；轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；涉及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)經(jīng)房管部門辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的由受讓方支付地價(jià)款，由轉(zhuǎn)讓方將土地使用權(quán)有限期地移轉(zhuǎn)給受讓方的協(xié)議。履行土地使用權(quán)變更登記手續(xù)是土地轉(zhuǎn)讓合同的有效要件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本身是一種債權(quán)合同，一經(jīng)成立就在轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)讓方必須依約交付土地使用權(quán)及有關(guān)文件，受讓方必須依約支付地價(jià)款。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的是土地使用權(quán)，不同于一般的商品，故必須依法登記后，土地使用權(quán)才正式發(fā)生轉(zhuǎn)移。即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓盡管是平等主體之間的民事流轉(zhuǎn)關(guān)系，但土地所有權(quán)人是國(guó)家，故還須所有權(quán)人的許可，這種轉(zhuǎn)讓才生效，才可對(duì)抗第三人。司法實(shí)踐中，未履行登記手續(xù)的土地使用權(quán)連環(huán)轉(zhuǎn)移合同很多，這類合同如符合合同有效要件，只可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系的成立，雙方有相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)，但土地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移，因?yàn)槲绰男蟹ǘǖ怯浭掷m(xù)，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這種合同關(guān)系僅能對(duì)雙方有約束力，不能對(duì)抗第三人。

司法實(shí)踐中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因不具備法定要件而無效的情況很多，主要表現(xiàn)在：

1、轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有合法的土地使用權(quán)，即沒有土地使用權(quán)證、紅線圖或與國(guó)土局簽訂的土地出讓合同，僅有一份土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、或土地出讓協(xié)議，就憑此協(xié)議與他人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同。例如，原告河南省時(shí)建設(shè)總公司海南公司訴被告海南海膳房地產(chǎn)公司儋縣公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，原被告于1992年10月6日簽訂一份土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定被告將位于那大中心大道的五十畝土地，以每畝15.5萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓原告，原告付325萬元地價(jià)款給被告，被告負(fù)責(zé)辦理手續(xù)。合同簽訂后，原告依約付款325萬元，被告未如約辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故引起糾紛。該合同的標(biāo)的50畝土地使用權(quán)并非被告合法擁有，被告與原告簽約時(shí)，僅有一張與洋浦開發(fā)建設(shè)總公司簽訂的50畝土地轉(zhuǎn)讓意向書，也沒有法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地必須擁有的土地使用證和批準(zhǔn)使用土地的文件。該合同顯然因標(biāo)的不合法而無效，不受法律保護(hù)。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)退還地價(jià)款325萬元給原告。

2、轉(zhuǎn)讓方享有土地使用權(quán)，但投資不足，或未經(jīng)投資，未開發(fā)利用就轉(zhuǎn)讓的，這種情況在實(shí)踐中很難把握，即25％的投資如何認(rèn)定？總量如何確定？投資不足的如何認(rèn)定其效力？根據(jù)海南省《規(guī)定》第25條之精神，投資總額是指除地價(jià)款、稅費(fèi)外，土地出讓合同規(guī)定在該幅土地上的投資總額。投資總額的25％即指土地轉(zhuǎn)讓方在該幅土地上投入的建設(shè)資金已選出讓合同約定投資總額的25%以上。例如，某幅土地計(jì)劃興建度假村，投資總額5000萬元，土地轉(zhuǎn)讓方在該幅地上投資須達(dá)1250萬元以上，才可以轉(zhuǎn)讓。故投資總額應(yīng)依據(jù)土地出讓合同的約定來確定，即不包括地價(jià)款，稅費(fèi)的計(jì)劃投資總額，確定了投資總額，其中的25％的投資也就不難確定了。未經(jīng)“三通一平”的土地，土地開發(fā)方就“三通一平”的投資應(yīng)屬出讓合同規(guī)定的投資總額之內(nèi)。司法實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)投資不足或未經(jīng)投資、未經(jīng)開發(fā)利用就轉(zhuǎn)讓土地的情況較多，如何認(rèn)定這類合同的效力是很棘手的問題，一律認(rèn)定無效，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我們本著實(shí)事求是的態(tài)度，從有利于海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則出發(fā)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方合法擁有土地使用權(quán)，在海南省《規(guī)定》實(shí)施前與他人簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同，只要意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，投資不足的，原則上也認(rèn)定合同有效；未經(jīng)投資就轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)讓的，認(rèn)定無效。海南省《規(guī)定》實(shí)施后，投入的開發(fā)建設(shè)資金必須達(dá)到出讓合同規(guī)定的投資總額的25％以上，才認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。把握這個(gè)原則，旨在堵絕那種轉(zhuǎn)手謀利，炒買炒賣地皮的行為，使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)沿著法制的軌道運(yùn)行。

3、不辦理登記手續(xù)，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手、倒買倒賣地皮的土地轉(zhuǎn)讓行為。例如我院受理的兩宗土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中，一塊地炒賣七手，每一手都未辦理任何登記手續(xù)，加價(jià)轉(zhuǎn)手倒賣，形成標(biāo)的相同當(dāng)事人不同的兩宗案件。案情大致如下：1988年10月，澄邁縣華僑農(nóng)場(chǎng)將位于文音作業(yè)區(qū)昌興坡地區(qū)西側(cè)222.74畝土地以每畝2300元，共37.95萬元的價(jià)格出讓給澄邁華僑農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司；1988年11月15日，澄邁華僑農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司將該塊地以每畝5100元，共甘153萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給澄邁縣企業(yè)商品貿(mào)易公司（僅付款27.1萬元，由于澄邁縣企業(yè)商品貿(mào)易公司未支付完價(jià)款，也未辦理登記，故其并未實(shí)際取得該地的土地使用權(quán)）；1992年10月19日，澄邁縣企業(yè)商品貿(mào)易公司將該地以每畝29700元，共計(jì)661.5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給海南浩威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（付款1536906元）；1993年3月21日，澄邁企業(yè)商品貿(mào)易公司又將該地以同樣價(jià)格轉(zhuǎn)讓給澄邁縣亨通八達(dá)貿(mào)易公司（付款300萬元）；1993年4月18日，澄邁縣亨通八達(dá)貿(mào)易公司將該地以每畝30970元共計(jì)689.83萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給海口恒盛實(shí)業(yè)貿(mào)易公司（付敦300萬元）；1993年4月20日，海口恒盛實(shí)業(yè)貿(mào)易公司又將該地以每畝3.5萬元，計(jì)779.。59萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給新鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)海口開發(fā)公司；1993年4月29日，新鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)海口開發(fā)公司又將該地以每畝5.2萬元，共1158.248萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給烏魯木齊市誠(chéng)信城市信用社（付款403.69萬元）。現(xiàn)烏魯木齊誠(chéng)信城市信用社狀告新鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)海口開發(fā)公司、浩威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司狀告澄邁縣企業(yè)商品貿(mào)易公司，兩宗案件標(biāo)的相同。該案中轉(zhuǎn)讓方澄邁縣企業(yè)商品貿(mào)易公司尚無合法的土地使用權(quán)，就將該地轉(zhuǎn)手賣給兩家，其中一家又轉(zhuǎn)手倒賣，并由此引起一系列轉(zhuǎn)讓行為，在這一系列的轉(zhuǎn)讓行為中，轉(zhuǎn)讓者即無合法的土地使用權(quán)，也未開發(fā)投資，未辦理登記手續(xù)，且存在民事欺詐，故應(yīng)均屬無效，不受法律保護(hù)。從該案中反映出，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，秩序混亂、法制觀念淡薄的現(xiàn)象尤為突出。

筆者以為，審判實(shí)踐中，對(duì)不辦理登記手續(xù)的土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)這樣處理，對(duì)那些享有土地使用權(quán)，且已適當(dāng)投資，當(dāng)事人意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容合法，僅沒辦理登記手續(xù)的，可促其辦理登記，認(rèn)定有效；對(duì)不享有實(shí)際的土地使用權(quán)，就簽約轉(zhuǎn)讓，未辦理登記手續(xù)的，認(rèn)定無效。

地產(chǎn)轉(zhuǎn)移是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不同于一般的商品買賣，嚴(yán)格登記程序，可以有效地保障土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系健康有序地發(fā)展。凡是不具備合法條件的土地出讓、轉(zhuǎn)讓行為不予登記。通過登記對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓的期限、土地的四至，面積、用途、地價(jià)款、開發(fā)期限進(jìn)行審查，對(duì)轉(zhuǎn)讓土地的狀況加以記載。只有這樣，才能有利于買賣雙方了解土地的實(shí)際流轉(zhuǎn)狀況，保障交易安全，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在法制的軌道上運(yùn)行。

四、對(duì)無效土地出讓、轉(zhuǎn)讓行為的處理

審判實(shí)踐中，對(duì)無效出讓、轉(zhuǎn)讓土地的行為，應(yīng)根據(jù)雙方過錯(cuò)大小，各自承擔(dān)責(zé)任的原則來處理。從我們接觸的案件看，大部分無效合同雙方均有過錯(cuò)，受讓方法制觀念薄弱，賺錢心切，既不審查對(duì)方是否有合法土地使用權(quán)，也不注意對(duì)方的信譽(yù)狀況，就急于簽約、付款。轉(zhuǎn)讓方往往僅憑一張與他人簽訂的土地轉(zhuǎn)讓意向書就再行轉(zhuǎn)讓。對(duì)此類無效合同，我們先行調(diào)解，調(diào)解不成的，判決返還地價(jià)款，利息按銀行同期同類貸款利率計(jì)算。對(duì)于高息拆借來的資金，原則上不予保護(hù)，雙方協(xié)商同意支付高額利息的除外。如甲乙簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，合同約定甲付定金1000元給乙，乙負(fù)責(zé)辦理土地轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，后因?yàn)樵撏恋匾也幌碛惺褂脵?quán)，審批手續(xù)未辦成，引起糾紛，起訴于法院。我院處理該案時(shí)，甲提出l000萬元定金是從四川以30%的年息拆借來的，要求乙返還本金、利息，經(jīng)調(diào)解，乙同意返還本金，利息按年息25％返還。

總之，土地出讓、轉(zhuǎn)讓是隨著我國(guó)土地有償使用制度的確立和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展而出現(xiàn)的新型法律關(guān)系，盡管這幾年國(guó)務(wù)院、各省制定頒布了一系列房地產(chǎn)法規(guī)，但這方面的法制仍很不健全，許多新情況、新問題層出不窮，有待于我們不斷地調(diào)查研究，總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)，提出解決問題的辦法和途徑，為立法提供依據(jù)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好地服務(wù)。