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內容摘要：我國開征物業稅有利于優化我國現行的財產稅制，有利于國家從宏觀上調控、規范房地產市場和政府的土地出讓行為，解決中低收入階層購房難的問題。但開征物業稅需要解決的政策、技術和征管問題還很多，物業稅開征后對地方財政、房地產價格、不動產評估的影響以及新舊政策的銜接也需要進一步分析。

關鍵詞：物業稅，必要，開征時機

物業稅的名詞源于國外，各國的叫法也不同，稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產。我國所說的物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

一、開征物業稅的必要性及重要意義

目前我國的房地產稅制存在稅種復雜、稅基不合理、重復征稅、計稅依據不合理等問題。房地產稅收政策是向房地產企業一次性征稅，因此必然導致房地產價格高，從而影響到房地產市場的啟動，也不符合國際慣例。只在房地產的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產的合理流動。現在有的城市各種稅費和地價占房價40%左右，多達百余項。其中重復和不合理收費就約占房價的30%。如目前土地出讓金作為土地價格和房屋價格中的一部分，就被作為稅基重復征稅，開發商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權時，出讓金就被作為基數繳納5.5%的營業稅和3%-5%的契稅，當房屋建成銷售時出讓金再次作為基數繳納5.5%的營業稅和相應的契稅。而開征物業稅能夠簡化我國的房地產稅制，避免重復征稅，體現稅收的公平原則。

開征物業稅有利于國家從宏觀上調控房地產價格，規范房地產市場。有利于降低開發成本，減少金融風險，降低購房門檻。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，開發商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費來向政府購買一定期限內的土地使用權。巨大的開發成本一方面加大了開發商的籌資風險，另一方面也以高房價的形式轉嫁給了消費者。“物業稅”的開征，將有望改變原有的體制，把開發商為消費者代繳的部分稅費分期由業主繳納。從而減輕了開發商的籌資壓力和相關的利息負擔，減少了納稅環節，縮短了開發時間，從而大大降低開發商的開發成本，也相應降低了房價。據專家測算，從理論上說，在購買新房這一環節上，消費者至少可降低10%-20%的購房成本。對于貸款買房的消費者來說，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問題。

二、開征物業稅可能遇到的問題及一些不確定因素分析

物業稅替代土地出讓金的存在不利因素。從政府的角度看，物業稅代替土地出讓金會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響。比如廣州市2005年商品房銷售金額達444億元，如果土地稅費按1/3計，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說如果用物業稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財政收入，全國估計至少在數千億以上。如果碰到房地產業不景氣，政府所收取的物業稅也難免隨著物業評估價值的下降而減少。從消費者的角度看，很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者購房風險。現在工薪階層購房大多采取按揭方式，供樓的負擔和壓力已經很大，物業稅盡管降低了購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負擔，增加供得起樓、納不起稅的現象，增加金融和樓市的風險。

開征物業稅可能導致房地產的過度開發。征收物業稅使得土地的取得成本降低、而相關稅費的合并或取消，開發商的籌資額和籌資成本(財務費用如銀行借款利息)大大下降，項目的總開發成本下降。同時，房價的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求，在需求旺盛和進入門檻降低的前提下，開發商可能會在合法免稅的前提下，進行更加瘋狂的圈地運動，造成房地產市場的虛假繁榮，空置率的提高。而物業稅是隨著房屋價值的提高而增加的，這意味著消費者要承擔越來越重的稅賦負擔。導致大批本來家庭經濟實力不強、只是因為購房“門檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者出現供不起樓、納不起稅的現象。

三、對物業稅開征時機選擇的幾點建議

開征物業稅勢所必然，但在可以預計的二至三年里還不具備開征物業稅的充分條件，應采取積極有效的措施，為物業稅的最終順利開征創造條件。

1、目前開征物業稅的一大障礙在于計稅依據很難確定。比如房屋價格就很難評估，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房情況十分復雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現金買的，有已購房產，也有新購房產，在課稅標準上，應該考慮有所區別。如果不加區別則難以公平；而加以區別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。再加上中國人口多，土地資源稀缺程度嚴重，即使開征物業稅也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。開征物業稅一定要在抑制投資和保證居民居住上找到平衡點。如果貿然實行的話，將可能帶來很大的不穩定因素。

2、開征物業稅是房地產的中長期利好，但中央政府必須統籌考慮。對于地方政府來講，為了完成GDP考核，促進經濟發展，必須倚靠強大的財力支持，而批地收入是一次性的大筆收入，物業稅則是穩定的收入流。因此對于注重在任政績的地方官員來講，前者更可取，因為物業稅縱然有稅收進賬，但與土地標售動輒十多億數十億的金額相比，其收入便成得不償失的小利。考慮到國內地方官員的任期一般都比較短，所以除非物業稅貼現總值大于批地收入到一定程度，地方政府將不會有積極性把批地制度改變為物業稅制度。因此，中央政府必須統籌考慮風險，遏制地方政府的批地沖動和房產商的圈地沖動，解決地方政府資金饑渴問題。

3、對開征物業稅前后開發商獲取的土地成本的巨大落差如何處理，短期內沒有一個平衡市場價格的萬全之策。目前許多房地產開發公司為了企業長期持續發展，在全國許多大城市都通過各種方式儲備了大量的開發建設用地，其中有相當部分是通過一次性拍賣交清土地款的。顯然，他們今后開發的這些存量土地，銷售時的“入門價格”要遠比開征物業稅后銷售房屋的“入門價格”高得多。在物業品質(地段、環境、戶型……)相差不大的情況下，前者的一次性投入的高成本房屋必將遭遇市場的無情拋棄，會造成新的更加不公平以及市場經濟的混亂。

4、完善估價體系，建立客觀、公正的估價制度。在許多國家和地區，負責物業價值的評估機構都具有較強的公正性。如加拿大多倫多是由非盈利機構市鎮物業評估公司定期評估所有物業價值，我國香港地區則由土地裁署對物業進行評估。為了保證評估的客觀、公正、以及對廣大業主負責的原則，我國內地應首先對現有的評估市場進行整頓，建立起規范的評估體系，定期對征收對象的平均價值進行評估。其次，還要建立業主申辯制度，即當業主認為由于評估結果不合理而導致物業稅過高時，可自行收集相關資料，向評估組織要求再次評估，如果的確有失公平，評估組織有義務修改評估結果。要規范評估行業的行為，保證評估的科學、公正也是物業稅開征前必須解決的一道難題。