導(dǎo)語：國內(nèi)土地儲備對房地產(chǎn)的影響芻議一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文運用相關(guān)分析等定量分析方法，對城市土地儲備制度實施后我國房地產(chǎn)市場狀況進行深入的分析，得出土地儲備制度對我國房地產(chǎn)市場負面影響不大的結(jié)論。并從土地儲備數(shù)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地儲備法律法規(guī)、土地儲備管理、土地儲備組織體制幾方面對進一步完善我國土地儲備制度提出了對策和建議。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度房地產(chǎn)市場對策建議

土地儲備制度在我國的興起

綜合來看，我國土地儲備制度率先在市場經(jīng)濟較為發(fā)達的深圳和上海得以實施。此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機構(gòu)，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專門機構(gòu)，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并予儲存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計劃，將所儲備的土地以招標、拍賣等方式有計劃地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。

城市土地儲備制度應(yīng)用狀況

近年來，土地儲備制度在我國一些城市的運作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應(yīng)、促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來。但是，隨著土地儲備實踐的深入，人們對該制度在房地產(chǎn)市場的影響方面存在著許多疑慮。

地價房價上漲，開發(fā)市場起點不公

在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價格大幅上揚，商品房價格隨之上漲。以杭州市為例，近年來該市地價、房價呈不斷上揚趨勢。同時，與目前的土地出讓價格比較，實施土地儲備制度前的我國城市土地出讓價格很低，制度實施前后地價差異很大。相鄰地塊的兩個項目由于土地成本的差異，導(dǎo)致開發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實施前后一級市場的價格差異，如何在歷史與現(xiàn)實之間找到平衡點，是當前困擾我國許多城市政府的一個急需解決的問題。

市場結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足

我國推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。有人認為，土地儲備的實施在一定程度上影響了這一目標的實現(xiàn)，它導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實力強的開發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實力較弱的開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當前實力強的開發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報開發(fā)，銷售的對象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開發(fā)的經(jīng)濟適用房，開發(fā)檔次和市場價格也較高，部分消費者難以承受。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。

土地儲備制度對房地產(chǎn)市場影響的分析

作為土地資源的配置方式之一，土地儲備制度的實施必然對房地產(chǎn)市場、土地資本市場產(chǎn)生影響。但是，該制度是否是引起城市地價上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國城市土地儲備制度今后的發(fā)展與完善。

對城市土地價格上漲的分析

糾正扭曲的地價是城市地價上漲的直接原因我國土地儲備制度是在土地真實價值受到抑制，土地價格嚴重扭曲的情況下建立起來的，招標、拍賣方式帶來的地價合理上漲是土地價值的真實體現(xiàn)。在先前不規(guī)范土地市場中，地價或成交價低，一方面是土地隱型市場不注重價格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國家利益的嚴重損失。據(jù)測算，我國的土地資產(chǎn)有25萬億元。由于種種原因，目前全國土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實施土地儲備制度，土地市場在公平、公開的平臺上運作，必然帶來地價的上漲，其實質(zhì)是國家作為土地所有者對土地收益權(quán)的體現(xiàn)。

土地市場無序炒作是地價上揚的重要原因目前在建立土地儲備制度的城市中，招標拍賣出讓土地出現(xiàn)了地價的非正常上漲。日本學(xué)者野口悠紀雄曾用現(xiàn)實地價與理論地價的差異來衡量東京市土地市場的健康狀況。其中的理論地價是指地租的資本化。結(jié)合我國的實踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準地價、標定地價和出讓底價。其中，基準地價是指政府按土地級別、用地類型或區(qū)段位置評估確定的平均價格。它是政府宏觀調(diào)控地價和進一步評估標定地價、出讓底價的基礎(chǔ)；標定地價是政府根據(jù)需要評估的具體地塊，在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一日期的土地使用權(quán)價格。它是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價是指經(jīng)具有土地評估資格的機構(gòu)按規(guī)定的程序進行評估后，由市土地行政主管部門根據(jù)基準地價和標定地價所確定的土地使用權(quán)價格。由此可見，這三種價格在一定程度上具備了理論地價的含義，土地出讓價格只有在理論地價的合理范圍內(nèi)波動才是正常的。

土地儲備對土地價格的影響不大以杭州市為例，對該市自實施土地儲備制度以來的土地儲備庫存量和土地交易價格進行相關(guān)分析：土地儲備庫存量（DS）與土地交易價格(DP)的相關(guān)系數(shù)為0.659，為顯著相關(guān)。但在對該樣本相關(guān)系數(shù)進行顯著性檢驗時發(fā)現(xiàn)t值偏小，總體相關(guān)系數(shù)接近零值，土地儲備量與土地價格呈弱相關(guān)關(guān)系。對土地儲備庫存量（DS）與土地交易價格（DP）進行簡單回歸分析，土地儲備庫存量對地價的解釋能力較弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

擬和優(yōu)度檢驗R=0.435，F(xiàn)=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

擬和優(yōu)度檢驗R=0.206，F(xiàn)=1.038，DW=1.819

由以上回歸模型的解釋，土地儲備庫存量與地價間的相關(guān)關(guān)系較弱。土地儲備庫存量每增加1萬平方米，對地價平均有13.92元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果土地儲備庫存量增加1%，地價只變動0.221%。通過以上分析可知，土地價格上漲并不是由土地儲備制度造成的，土地儲備對土地價格的影響不大。

對商品房價格上漲的分析

房價上漲是多種因素共同作用的結(jié)果。其中，開發(fā)成本、市場需求等因素是主要的。

開發(fā)成本上升是房價上漲的主要原因在土地拍賣供應(yīng)方式中，開發(fā)商的土地成本投入數(shù)額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價才可競得理想的土地。而將土地成本增加部分轉(zhuǎn)嫁至房價是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開發(fā)風險的必然選擇。以杭州市為例，對該市自實施土地儲備制度以來的商品房銷售價格和土地交易價格進行相關(guān)分析：房價（HP）與土地交易價格（DP）的相關(guān)系數(shù)為0.980，為高度相關(guān)。對房價（HP）與土地交易價格（DP）進行簡單回歸分析，土地交易價格對房價有很好的解釋能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

擬和優(yōu)度檢驗R=0.960，F(xiàn)=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

擬和優(yōu)度檢驗R=0.659，F(xiàn)=7.73，DW=3.355

由以上回歸模型的解釋，房價與地價之間有很強的正相關(guān)關(guān)系。土地交易價格每增加1元/平方米，對房價平均有1.079元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果土地交易價格增加1%，房價將變動0.718%。房地產(chǎn)市場需求的相對旺盛是拉動房價上漲的又一因素目前我國正處于城市化的加快發(fā)展階段，土地供應(yīng)的高度壟斷直接導(dǎo)致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進程和總量增加，進一步導(dǎo)致房屋需求上升。需求的相對旺盛必然引起房價的上漲。以杭州市為例，對其近年來的商品房銷售價格和商品房銷售面積進行相關(guān)分析：房價（HP）與商品房銷售面積（M）的相關(guān)系數(shù)為0.969，為高度相關(guān)。對房價（HP）與商品房銷售面積（M）進行簡單回歸分析，商品房銷售面積對房價有較好的解釋能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

擬和優(yōu)度檢驗R=0.940，F(xiàn)=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

擬和優(yōu)度檢驗R=0.646，F(xiàn)=7.30，DW=3.444

由以上回歸模型的解釋，房價與房屋銷售面積之間有較強的正相關(guān)關(guān)系。商品房銷售面積每增加1萬平方米，對房價平均有12.814元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果銷售面積增加1%，房價變動1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價格水平我國一些城市從鼓勵扶持某一事業(yè)發(fā)展的目標出發(fā)，曾相繼出臺了一系列土地優(yōu)惠政策，主要針對經(jīng)濟適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業(yè)、幫助特困企業(yè)等等。由于政策執(zhí)行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產(chǎn)流失，也沒有達到扶持的目的。此外，由于國家對經(jīng)濟適用房土地獲取、設(shè)計方案、購房對象范圍限定等方面還缺乏嚴格有效的管理，一些房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計以經(jīng)濟適用房名義取得劃撥土地后，不按國家規(guī)定的標準建設(shè)經(jīng)濟適用房，造成了房地產(chǎn)市場競爭不公、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理和土地供應(yīng)的無序。

因而土地儲備制度對我國房地產(chǎn)市場的負面影響不大，不會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上揚。

完善土地儲備制度的對策建議

為了使土地儲備制度對我國城市建設(shè)發(fā)揮更大的作用，有必要對該制度進行進一步的完善，具體建議如下：

合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場的發(fā)育，也不能盲目擴大土地一級市場的邊界，必須正確處理政府調(diào)控與市場配置的關(guān)系，合理控制進入土地儲備的范圍和數(shù)量。我們認為，在地價上漲過快的城市，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費。科學(xué)合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構(gòu)的經(jīng)營風險。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟、政策等若干因素，要通過對相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，設(shè)計需求預(yù)測模型，進而得出最佳土地儲備數(shù)量。

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。就當前我國房地產(chǎn)市場狀況而言，當務(wù)之急是緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制；落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實中的問題如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等等；同時要嚴格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監(jiān)督的機制，對儲備機構(gòu)的工作進行監(jiān)督，以保障儲備目標的實現(xiàn)應(yīng)建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進行分析預(yù)測，做出理性的投資決策。

強化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴重地阻礙了城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項目是否按法定程序和審批權(quán)限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進度進行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，從事炒賣地皮的非法活動。同時，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場不合理定價行為。

重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協(xié)作的格局。

為此，應(yīng)該對土地儲備機構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進行改革。其目標是，建立由市土地與房產(chǎn)管理委員會直接領(lǐng)導(dǎo)土地儲備機構(gòu)的新體系。具體內(nèi)容是：城市政府通過機構(gòu)改革，對與城市土地利用和管理直接有關(guān)的部門進行整合，組建土地與房產(chǎn)管理委員會。該委員會下設(shè)土地管理、房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃以及土地儲備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲備機構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

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6.陳迪，“”點燃公平之火，決策資源房地產(chǎn)研究中心網(wǎng)