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摘要：“十三五”至今我國城鎮化進程加速推進，作為我國國民經濟的支柱產業，房地產業及房地產調控政策一直備受關注。隨著房地產調控政策的不斷推進，其政策目標更清晰、任務更明確。文章通過梳理該時期鄭州市在限購、限貸、限價等方面的調控政策，分析政策變化和演進的邏輯，并結合鄭州市的特殊背景，探討國家中心城市建設對房地產業及其調控政策的影響。

關鍵詞：“十三五”規劃；鄭州市；房地產調控政策；國家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”規劃的收官之年，國家統計局數據顯示，在“十三五”期間我國城鎮化率從2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地產業作為我國經濟的支柱產業其地位始終不減。在此期間，房地產調控作為國家和地方政府保持房地產市場和經濟健康可持續發展的政策手段，一直備受關注。由于我國各地區房地產市場具有其各自不同的區域特征，單獨對某一城市或者地區進行分析具有必要性。2016年末，《促進中部地區崛起“十三五”規劃》得到國務院批復，至此鄭州市建設國家中心城市的重大國家戰略被正式提上日程。在此背景下，對過去一段時期新設國家中心城市鄭州市的房地產調控政策進行梳理并分析政策的演進過程，有助于深刻理解地區房地產市場的現狀，闡述國家中心城市建設對房地產市場及其調控政策的影響，為其他中心城市房地產調控提供參考借鑒。

二、“十三五”期間鄭州市房地產調控政策分析

我國全面住房市場化改革始于1998年，為防止我國房地產市場過熱，2003年國家開始出臺一些緊縮的調控政策。緊隨其后，鄭州市于2004年開始出臺并實施房地產調控政策，針對房地產市場過熱、房地產市場化改革及房地產市場持續健康穩定發展等方面不斷做出政策調整。從房地產市場發展特點看,鄭州是我國的新一線城市，投資額等各項指標在我國各地房地產市場處于中等水平。從調控政策執行情況看,該類市場調控力度適中,調控政策上更傾向于限購和限貸政策。

（一）限購政策

限購政策主要采取限制購房數量、增加二手房交易稅、提高購房條件等來實施。2011年1月鄭州市住房保障和房地產管理局出臺《關于本市及非本市戶籍居民家庭在鄭州市限購商品住房的通知》,通過制定差異化的限購政策并明確相關主體的權利義務，開啟鄭州市全面實施商品住房限購。2011年限購政策的推出可以說是鄭州嚴格調控政策的開始，同年3月限購政策升級。2013年，限購政策進一步升級。2014年開始，鄭州市調控政策開始轉向，限購政策取消。寬松的調控政策持續時間并不長，2016年9月，新一輪嚴格的緊縮調控政策開啟。根據我國房地產市場運行狀況，在保證房地產市場穩定、房地產去庫存任務基本完成的前提下，“十三五”規劃首年，中央政府開始強調“抑制資產泡沫”和“防范經濟金融風險”，并提出在貨幣政策方面需要根據經濟形勢不斷調整。根據中央政策方向，2016年國慶節前后，全國各大城市開啟了新一輪的房地產調控，并在限購、限貸、限售、限價等方面做出新嘗試。這一時期鄭州市房地產調控相對較早，始于2016年9月中旬，其中在限購方面提出“擁有兩套房者限購180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。隨著全國各地陸續出臺限購政策，2016年12月22日和2017年5月3日分別出臺了鄭州市部分區域的限購通知。具體限購政策變化趨勢見圖1。限購重啟：2016年10月2日，市房管局印發《住房限購政策實施細則》，重啟限購。對鄭州市市區范圍內，“擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，無住房的非本市戶籍居民家庭，限購1套180平方米以下的住房”；“擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭”，暫停向其出售市區住房。限購升級：2016年12月22日，頒布鄭政辦75號文，限購令升級。在當年鄭政辦64號文中規定的住房限購區域內，增加“單套建筑面積180平方米以上的住房納入限購范圍”這一規定。另外針對非鄭州戶籍居民家庭，提出社保或個稅證明等條件以進行購房限制。限購再升級：2017年5月3日，鄭政辦58號文在2016年的鄭政辦64號文的基礎上增加新鄭市、滎陽市、中牟縣等限購區，限購區內嚴控企業炒房離婚買房，行政區內5月3日后購買房產自取得《不動產權證書》之日起不滿3年的不得上市轉讓，贈予方式上也是贈與人滿3年后方可再次購買住房。限購放寬：2017年11月23日，提出放寬限購政策，外市戶籍全日制本科及以上學歷畢業生或者副高級職稱及以上職稱買房不需要審核24個月的社保。限購再放寬：2018年9月起，鄭州樓市急轉直下，開發商多采用低價走量的方式回本，部分樓市項目價格甚至低于政府指導價。諸如首付分期等違規操作也在房地產市場上重演。在此背景下，伴隨著鄭州市平抑均價的限簽政策放開，限購政策悄然放松。研究表明，我國第二輪限購政策在效果上顯著弱于第一輪。具體到鄭州市而言，限購政策可以在較短的時間內控制房價過快上漲，但就整個政策階段而言限購屬于過渡性政策。出于控價格、穩預期的角度，建立租購并舉的住房新制度或許能夠成為強有力的政策工具。結合中央“房住不炒”總基調，鄭州市在2018年全市住房保障和房地產工作會議提出“大力培育和發展住房租賃市場，嚴格落實房地產調控政策，促進房地產市場平穩健康發展”。

（二）限貸政策

我國的限貸政策分為兩部分，一方面對住房的最低首付比例進行限制，另一方面則通過提高個人住房抵押貸款的利率進行約束，通過調整居民房地產信貸首付款比例和利率等,限制居民購房的融資能力和杠桿水平。具體而言，鄭州市的限貸政策與限購政策并向而行，其變化趨勢與限購政策加強與放寬趨勢具有一致性，主要限貸政策集聚在2016年，具體見圖2。頒布限貸令：根據鄭州市住房公積金管理中心的《關于住房公積金貸款有關問題的通知》，從2016年9月1日起，鄭州住房公積金個人住房貸款門檻提高。具體貸款金額需同時根據三方面條件確定：不超過最高限額、不超過繳存余額的規定倍數、月還款額不超過家庭收入百分之六十。補刀限貸令：繼《住房限購實施政策細則》頒布后，緊接著實施限貸政策。規定自2016年10月3日起，居民購買家庭住房位于鄭州新版房地產調控政策規定的區域內，首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付比例為30%；擁有一套住房且未結清，二次購房最低首付比例為40%。限貸令升級：根據河南省市場利率定價自律機制的《關于進一步做好鄭州市限購區域個人住房貸款業務有關事項的通知》，為支持自住購房、抑制投機性購房，自2016年12月23日起，在2016年市政府64號文中規定的限購區域內，居民家庭首次購房貸款的最低首付款比例為30%；居民家庭有購房貸款記錄但無住房，或者有1套住房而申請住房貸款的，最低首付比例調整為60%。

（三）限價政策

所謂“限價”，是指由政府部門主導，制定該區域內開發商所售新建商品房價位，超過一定的價位不予網簽備案。限價政策是從源頭上進行房價調控的政策方法，其預期目標是調控房價的同時，擴大房地產有效供給、調整房地產投資結構。在前期限購、限貸政策之下，鄭州市房地產整體保持穩定態勢。2017年6月27日，河南省以正式文件的形式確定了限價政策。河南省住房和城鄉建設廳、國土資源廳聯合《河南省住房和城鄉建設廳河南省國土資源廳關于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，在加強商品住房項目預售管理方面，以2016年10月份為標準，對鄭州市新備案預售商品房售價進行嚴格限制。為什么選擇十月份作為限價參照標準？一方面，為貫徹黨中央對房地產工作的決策部署，堅決防止出現區域性土地、樓面單價等的新高。另一方面，2016年下半年前三個月鄭州市房價明顯上漲，漲幅甚至位列全國第一。到了10月份達到一個峰值。國慶節當天，鄭州出臺新一輪的調控政策，之后房價上漲幅度開始變緩，趨于穩定。房地產專家分析認為“如果選擇10月份之前的話，所限的價格會降低很多，不利于房地產市場的穩定，與調控初衷不符，因此選擇去年10月份價格為參考價”。不過，現實情境中也會有超出限價的情況。限價新政出臺以后，受到規劃、地價及行政區域的影響，鄭州市濱河國際新城仍能賣到18000元/平方米，遠超所在區域的限價，可見限價是整體把控穩定房價。而在具體操作中還需要地區結合各房地產項目實際情況，合理確定房價。

三、國家中心城市建設對房地產市場的影響

國家中心城市是指在經濟、政治、文化、社會等領域具有全國性重要影響，以重點城鎮群為依托，現代化和國際化水平突出，兼有中心性、開放性、引領性、市場性等特點。近五年來，鄭州市站在全新的歷史發展階段，其在全國發展大局中的地位愈發顯著，鄭州航空港經濟綜合實驗區獲國務院批復，自貿區獲批，緊接而來鄭州被確定為國家中心城市。2020年《政府工作報告》將產業資源和人口資源向中心城市和城市群引導，也將為中心城市的房地產市場發展提供持續的需求支撐。

（一）人口聚集、城市化進程加快，房地產市場需求增強

產業、人口的聚集與城鎮化進程同步，在國家中心城市建設背景下，鄭州的人口凈流入態勢具有穩定性，在這種情況下剛需存在，大于供給。從這方面看，鄭州的房地產市場需求會不斷放大、增強。但盲目追求房價的上漲并不可取，應該在產業配套完善、品質過硬的前提下，保證房價的平穩性。如果房價大漲，可能倒逼人才外流，從長遠看不利于鄭州國家中心城市的建設。

（二）資源集聚、中部崛起，房地產市場挑戰與機遇并存

從“一帶一路”、中部崛起角度看，國家支持鄭州建設國家中心城市，顯然是把鄭州看作中部崛起的核心支點，助推中部崛起之圖22016年鄭州市房地產限貸政策不斷升級路更順暢，崛起之力更強勁。從現實角度出發，鄭州知名度、號召力及資源集聚能力也將增強增大，房地產作為城市發展中不可或缺的一個行業也將迎來新的挑戰和機遇，在這一背景之下，鄭州市房地產市場更應該與國際接軌，助推鄭州崛起。

（三）戰略提升、政策調控，促進房地產市場持續健康發展

建設國家中心城市既是政策紅利，也是未來鄭州房地產市場發展的中長期紅利。但從另一方面來說，政策紅利的落地生根需要很長一段時間，鄭州房地產市場仍需平穩。城市經濟崛起推動整體房地產業發展，“國家中心城市”的城市定位意味著城市發展上升到國家戰略層面，對增強鄭州的輻射力、影響力起到重要作用。對外商，對省外資本都會進一步提高吸引力，城市財力、活力、競爭力將大大提升，城市經濟發展進一步影響推動城市整體的房地產業發展。

作者：余歡