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摘要：結合中小城市城鎮化建設的實際情況，對當前中小城市城鎮化帶來的機遇及應對策略進行探討，從金融支持基礎設施建設、產業結構優化升級、勞動力轉移和中小企業服務等方面提出了對策建議。中小城市房地產市場走勢對銀行業發展有重大影響。本課題是省銀監局重點課題，認真分析了中小城市房地產市場在城鎮化中的地位和特點、中小城市房地產市場走勢可能對銀行業產生的影響，并提出了商業銀行應對中小城市房地產市場變化的對策及建議。

關鍵詞：城鎮化建設；金融；政策；建議

近十年來，我國房地產行業保持快速的增長，其較高利潤率使大量社會資金趨之若鶩，房地產作為資金密集型行業，從籌備期、建設期到銷售期均吸納了大量的資金，這些資金是銀行存款的重要來源，中小城市商業銀行對房地產企業存款的依賴性更為明顯。

一、中小城市房地產市場在城鎮化中的地位和特點

1.中小城市在經濟社會發展中具有重要的戰略地位

我國中小城市數量眾多、分布廣泛，具有十分重的要戰略地位。截至2011年底，中小城市及其直接影響和輻射的區域，行政區面積大927萬平方公里，占國土面積的96.57%；總人口達10.16億，占全國總人口的75.4%。2011年，中小城市及其直接影響和輻射的區域，經濟總量達26.51萬億元，占全國經濟總量的56.22%；地方財政收入達22609.50億元，占全國地方財政收入的43.12%。因此，中小城市在我國經濟建設及城鄉發展中居于重要地位，而對于中小城市房地產市場來說地位則更加重要。

2.中小城市房地產市場在拉動地方經濟發展中起主要作用

在眾多中小城市中，除少數資源城市外，大部分中小城市基本沒有成熟的支柱產業或產業經濟鏈，地方經濟基礎薄弱。房地產在拉動內需上具有重要作用，一方面，房地產市場的火爆帶動當地土地市場的發展，土地收入直接為當地政府帶來了大量的財政收入，另一方面，房地產具有產業鏈長、波及面廣的特點，可以對當地的金融保險業、建筑業、制造業、社會服務業等相關行業產生需求拉動和供給推動的雙向作用，大大促進了當地的經濟發展和就業水平。

3.承載著未來城鎮化的主要功能，發展潛力較大

改革開放以來，我國城鎮化進程得到了快速發展，根據世界城鎮化發展普遍規律，我國仍處于城鎮化率30%-70%的快速發展區間。由于一、二線城市城鎮化率已達到較高水平，且政府明確提出要嚴格限制一、二線城市規模，放開城區100萬以下人口城市的落戶限制，引導農村人口向中小城市轉移。可見，未來一段時間，中小城市將在城鎮化進程中發揮重要作用，新型城鎮化將成為未來中小城市發展的最大助力。

4.開發商不斷加大中小城市布局力度

中小城市房地產發展初期，以本地中小房地產企業為主，整體開發能力有限，資金實力較弱，往往需要通過對外融資來完成整個的項目的投資建設，且開發能力參差不齊，為中小城市房地產市場發展埋下了諸多隱患。近年來我國房地產市場火爆，開發商到中小城市發展的積極性越來越高。知名房企紛紛入駐中小城市，萬科、萬達、保利、恒大等房地產開發商加大了中小城市布局力度，此舉不但可以改善中小城市房地產市場的結構，同時可以刺激當地房地產金融市場的發展。

5.推動跨區域中小城市金融聯動

建立金融信息共享機制是解決金融信息不對稱導致的金融風險的關鍵。從信息共享的主體來看，可以分為地區間政府部門的金融信息共享、地區間金融機構的金融信息共享、地區間企業的金融信息共享以及政府部門、金融機構和企業之間信息共享。政府部門之間信息的共享可以避免金融監管中的行政壁壘和地區間利益沖突，必要時候按照機會均等、公平競爭和利益兼顧的原則進行有效的利益協調。金融機構之間金融信息的共享有利于不同金融機構之間的金融合作，這些合作包括資金的相互融通、企業信用檔案的共享、一致的信息披露，可以進一步促進更廣泛的征信系統的建立。企業之間金融信息的共享對于企業在融資過程中理解國家和地區的金融政策法規、金融機構和政府部門金融資源管理的重點和資金的流向等有著重要的意義。

6.金融要積極支持基礎設施建設

對基礎設施建設的支持包括公共基礎設施、安居工程和產業園區建設。這些建設一般都是采用開發性金融支持為主，商業性金融支持為輔的方式。對于城鎮服務業發展的金融支持他現在構建完善的金融環境、創新金融產品、拓寬服務業融資渠道等。

二、銀行對河南省中小城市城鎮化建設中的政策建議

1.梳理篩選我省PPP項目庫，推進重點項目營銷

河南省目前對PPP項目庫實行動態調整機制，并在國家財政部網站向全國公開。2015年6月15日河南省政府公布了最新PPP項目庫，涉及333個項目，投資規模4396.37億元，其中一些已經完成了簽約。銀行應提前了解河南省PPP項目的調整情況，積極梳理入庫項目，擇優介入符合銀行信貸政策的項目。對于城鎮化建設重點項目，省分行要加強業務指導、督導和各部門協調配合，搶抓機遇，扎實推進。

2.主動適應投融資體制改革，大力發展投行業務

銀行以凈資產、現金流和盈利能力為基礎的傳統信貸方式已難以適應新型城鎮化建設的巨大融資需求。目前，河南省已全面開放市政公用事業市場，逐步建立健全政府與市場合理分工的城市基礎設施投融資體制，大力推廣實施PPP模式。在融資方式上呈現多元化趨勢，省政府已成立多支新型城鎮化建設基金，以此帶動多方資本參與。通過采用個性化設計的理財產品等全方位的金融服務，對城鎮化建設提供融資支持逐步成為共識。因此，銀行應主動創新適應投融資體制改革，大力發展投行業務，破解城鎮化建設融資問題，保持銀行在新型城鎮化建設領域的市場地位。

3.分析研究配套制度改革政策，積極創新信貸產品

國家支持開展排污權、收費權、集體林權、特許經營權、購買服務協議預期收益、集體土地承包經營權質押貸款等擔保創新類貸款業務；鼓勵探索利用工程供水、供熱、發電、污水垃圾處理等預期收益質押貸款。目前，河南省已經建立了省級土地交易平臺，在試點地區建立農村產權交易中心、土地信托中心，土地承包經營權確權工作全面鋪開。這些制度的建立和逐步完善，為開展創新型信貸業務奠定了基礎。銀行應對有關制度的改革推進情況，加強跟蹤研究，提前研發針對性的創新產品，搶抓業務發展先機。

4.梳理創新型業務的關鍵風險點，加強風險管控

近年來，銀行通過理財產品等方式介入的城鎮化項目開始逐漸增多，對風險管控提出了更高要求，因此銀行要提前梳理創新型業務的關鍵風險環節和風險點，切實加強風險管控。

5.關注銀行新農村城鎮化建設貸款存在的問題

對目前已出現風險事項的貸款，經辦行應持續關注問題化解的進展情況，協調相關方面切實落實協議承諾，避免風險進一步增大。對于項目停工的，明確責任人持續跟蹤項目復工進展情況；對掛鉤還貸土塊難以按預期進度完成出讓的，要提前謀劃，積極采取有效措施，督促政府相關部門加快工作進度。對于當地政府出現未按協議履行承諾義務的，經辦行不得再新介入當地其他項目。

6.關注地方政府財力及信用風險

城鎮化建設項目實施很大程度上取決于政府行為，對政府具有較強的依賴性，地方政府財力強弱應作為重要的考量因素。在當前對政府舉債嚴格規范、房地產行業出現調整的政策形勢下，地方財政收入能否足夠支撐地方建設發展、公共事業支出、承擔債務償還等存在很大的不確定性。項目拆遷整理出的土地通過出讓所形成的土地出讓凈收益返還，需經財政部門撥付。地方政府如不能實現對項目的支持承諾等是影響貸款按時足額償還的一項因素。財政實力和償債能力的強弱，也影響著項目的還款能力。建議各商業銀行分行加強對借款人所在地區財政收支情況的分析，密切關注財政承擔還款責任的政府背景負債情況及期限結構，是否列入當地政府性債務管理和承貸范疇，對借款人所在地區的財政總體償債能力形成謹慎、合理的判斷。

7.加強對當地房地產市場區域性情況的研判

城鎮化建設貸款還款來源與房地產關聯度很高，而房地產市場具有很強的地域性特點。因此依靠配套商品房銷售收入還款的項目要重點分析商品房項目的選址、地段、土地成本、銷售價格等信息，重點關注項目主力戶型、市場定位（銷售對象），把握項目銷售風險，做好資金的封閉管理。依靠土地出讓收入財政專項返還資金的項目要按照要求對還貸地塊所處的區域的位置、城市規劃、預計的收儲出讓進度、周邊環境、商業氛圍、地價情況等情況進行充分的調查研究，做出審慎選擇。

參考文獻

[1]　王永蘇.試論中原經濟區工業化、城鎮化、農業現代化協調發展[J].中州學刊，2011（，3）：73-76.

[2]　耿明齋.新型城鎮化引領“三化”協調發展的幾點認識[J].經濟經緯，2012，（1）：4-5.

作者:張政權 單位:中國建設銀行股份有限公司河南省分行公司業務部