導(dǎo)語：土地資產(chǎn)證券化效率再分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]土地資產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新方式，在我國資本市場不斷完善的背景下逐步受到重視。本文從宏觀和微觀兩個(gè)層面分析了土地資產(chǎn)證券化的金融效率，它不僅有助于提高融資體制的完備性、改善金融結(jié)構(gòu)，而且比傳統(tǒng)融資方式效率更高，使各方參與者受益。

[關(guān)鍵詞]土地資產(chǎn)證券化；金融創(chuàng)新；效率

從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來講，效率(efficiency)是指以最有效的方式來利用各種資源，使資源配置達(dá)到最優(yōu)。最有效的利用方式，是指通過投入要素的最有效組合生產(chǎn)出“最優(yōu)的”或適度的產(chǎn)品組合。依據(jù)考察主體不同，效率分析具有一定的層次性，就整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率而言，它要揭示的是全部生產(chǎn)資源與所有人的總經(jīng)濟(jì)福利之間的對比關(guān)系，而在給定各生產(chǎn)單位的技術(shù)效率的前提下研究經(jīng)濟(jì)效率問題時(shí)，主要的問題在于資源是否在不同生產(chǎn)目的之間得到了合理的配置，使其最大限度地滿足了大部分人們的各種需要。

土地資產(chǎn)證券化的效率按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為不同的種類。若按發(fā)生作用的層面劃分，可以劃分為宏觀效率和微觀效率；若按照其影響的對象劃分，可劃分為內(nèi)在效率和外在效率。本文采用第一種劃分方式。土地資產(chǎn)證券化既是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是一種融資體制的創(chuàng)新。從微觀上講，土地資產(chǎn)證券化為不同的參與主體帶來了不同的收益：作為原始權(quán)益人的企業(yè)和銀行可以獲得了新的融資來源，節(jié)約了成本，獲得了表外收益和新的風(fēng)險(xiǎn)管理手段；而作為中介的證券公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、信托機(jī)構(gòu)、托管銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等則獲得了服務(wù)收入；而從宏觀的角度來看，資產(chǎn)證券化有助于提高融資體制的完備性，改善金融結(jié)構(gòu)、促進(jìn)金融發(fā)展，提高金融安全。總體來說，土地資產(chǎn)證券化具有宏觀和微觀效率。對土地資產(chǎn)證券化的金融效率進(jìn)行理論研究，充分認(rèn)識資產(chǎn)證券化的效率創(chuàng)造過程，是實(shí)施土地資產(chǎn)證券化的重要前提。

一、土地資產(chǎn)證券化微觀效率

1.擴(kuò)大融資渠道，降低融資成本。資產(chǎn)證券化為發(fā)起人提供了一種創(chuàng)新的融資工具并且降低了融資成本。以土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券，其信用等級較高而利率也相對較低，從而可以降低土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資成本。傳統(tǒng)的MM定理即莫迪利安尼和米勒提出的“不相關(guān)定理”認(rèn)為企業(yè)價(jià)值與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)無關(guān)，但該定理成立的假設(shè)條件是市場無摩擦，即沒有公司所得稅、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、資本市場完全有效率、零交易費(fèi)用等。現(xiàn)實(shí)的市場并非如此，市場交易存在大量交易費(fèi)用，包括信息成本、成本、破產(chǎn)成本、監(jiān)管成本、交易成本等，因而資本結(jié)構(gòu)將影響企業(yè)價(jià)值。資產(chǎn)證券化的融資成本包括籌資成本、資金使用成本以及其他因素導(dǎo)致的潛在成本。其中籌資成本包括SPV管理費(fèi)用、支付承銷商、資信評估、托管銀行等中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用。資金使用成本即SPV發(fā)行證券的利率。潛在成本包括破產(chǎn)成本、成本、信息成本等內(nèi)容。土地資產(chǎn)證券化可從以下幾個(gè)方面降低融資成本：

(1)減少信息不對稱程度，降低交易成本。在減少信息不對稱程度方面，資產(chǎn)證券化通過一定的程序，將資金所有者的各種期限的資金集中起來，并通過直接或間接進(jìn)行投資，而將儲(chǔ)蓄者的資金轉(zhuǎn)移給資金使用者，使融資者的資金需求尤其是長期資金需求在時(shí)間和空間上都能得到滿足。因此，資產(chǎn)證券化消除了資金供求雙方的信息不對稱，克服了資金供求雙方之間在期限和空間上的不一致性，實(shí)現(xiàn)了在時(shí)間和空間上轉(zhuǎn)移資源的功能。在降低交易成本的方面，資產(chǎn)證券化以專家的專業(yè)化管理和巨額資金的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，彌補(bǔ)了個(gè)人投資者在這方面的不足，從而降低了在信息搜集和處理的單位成本，節(jié)約了社會(huì)成本支出。此外，從資產(chǎn)證券化的制度安排來說，信息公開披露機(jī)制、證券化主體之間的生存競爭壓力等，使資產(chǎn)證券化因程序安排所導(dǎo)致的委托問題能得到有效克服。尤其是資產(chǎn)證券化必須公開披露相關(guān)信息和投資者自擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，消除了銀行體系的信息不透明，降低了存款保險(xiǎn)機(jī)制下的道德風(fēng)險(xiǎn)程度。

(2)降低監(jiān)管成本。政府的監(jiān)管是影響不同融資渠道成本的原因之一。在土地證券化融資中發(fā)起人將土地抵押貸款或特定地塊的未來收益以“真實(shí)銷售”方式轉(zhuǎn)讓給了特設(shè)機(jī)構(gòu)，因而在會(huì)計(jì)上證券化資產(chǎn)可以從發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中“剝離”，達(dá)到表外融資的效果。資產(chǎn)證券化作為表外融資處理對于銀行或企業(yè)降低政策監(jiān)管成本具有重要作用。此外在資產(chǎn)證券化中，證券化產(chǎn)品為了滿足信用增級要求一般都有超額擔(dān)保作支持，這類似于擔(dān)保貸款。因此，資產(chǎn)證券化降低了債權(quán)人因資產(chǎn)替代效應(yīng)而發(fā)生的監(jiān)督成本。

(3)降低破產(chǎn)成本。一方面資產(chǎn)證券化的破產(chǎn)隔離安排，使證券化資產(chǎn)融資是以特定資產(chǎn)而不是企業(yè)整體的信用作為支付保證，這使得證券的還本付息不受企業(yè)破產(chǎn)的影響，降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益匹配原則，也降低了企業(yè)融資成本。另一方面，會(huì)計(jì)上允許企業(yè)把資產(chǎn)證券化融資作為表外處理，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，提高了資產(chǎn)權(quán)益比率，從而降低了企業(yè)破產(chǎn)的可能性，間接降低了破產(chǎn)成本。

2.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，完善公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。土地證券化機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中，利率風(fēng)險(xiǎn)和無法償付風(fēng)險(xiǎn)是最主要的風(fēng)險(xiǎn)。如果市場利率上升，則公司發(fā)行的債券價(jià)格下降，公司就要承擔(dān)更多的債務(wù)成本；其次，土地開發(fā)、儲(chǔ)備以及出讓需要資金一次性的大量投入，而且收益要在土地投入市場后才能逐漸顯現(xiàn)，容易造成無法到期償還銀行貸款和利息，因此，無法償付風(fēng)險(xiǎn)是始終貫穿于土地收購儲(chǔ)備過程中的。通過證券化的運(yùn)作，將基于土地未來收益的資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)移給其他市場投資者，不但可以將這一高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)從公司的原始資產(chǎn)中移出，完善公司的資本負(fù)債結(jié)構(gòu)，而且當(dāng)證券化的土地資產(chǎn)以低于銀行貸款利率的收益率售出時(shí)，發(fā)起人又會(huì)得到一個(gè)利差。更為重要的是，這樣可以保證土地資產(chǎn)證券化機(jī)構(gòu)資金鏈的順利運(yùn)行，從而使企業(yè)進(jìn)行再生產(chǎn)和擴(kuò)大生產(chǎn)條件成為可能。企業(yè)的資金來源不外乎內(nèi)部融資和外部融資。在外部融資中，企業(yè)可以選擇向銀行貸款、發(fā)行股票或債券的方式融資，但無論選擇哪一種方式融資，結(jié)果都會(huì)使公司的負(fù)債比率升高，雖然負(fù)債具有稅盾的作用，但過高的負(fù)債比率和單一的負(fù)債結(jié)構(gòu)都會(huì)增大一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在具體的經(jīng)營過程中，企業(yè)主體作為有限的理性經(jīng)濟(jì)人，不可能總是預(yù)測到以后的市場情況，因此總是面臨著價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等威脅。而通過資產(chǎn)證券化的運(yùn)作，將未來土地的收益提前進(jìn)帳，既解決了資金不足的困擾，同時(shí)又增加了一種融資的渠道，實(shí)現(xiàn)了資金來源的多樣化，更有效化解了企業(yè)在將來要面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。

3.增加企業(yè)未來現(xiàn)金流。企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性是企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中競爭發(fā)展的命脈所在。土地資產(chǎn)證券化就是創(chuàng)造一種帶來與土地同樣經(jīng)濟(jì)利益的金融資產(chǎn)，它旨在將價(jià)值量大的土地流動(dòng)化、細(xì)分化，在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，將其證券化即轉(zhuǎn)化成一次性的、大額的現(xiàn)金流，即將發(fā)起人原來不易流動(dòng)的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成流動(dòng)性極高的現(xiàn)金，大大提高了發(fā)起人資產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)了資金的提前回流，縮短了產(chǎn)品的商業(yè)周期，使同樣資金獲得更充分的使用。而且，對發(fā)起人來說，隨著可證券化資產(chǎn)的增加，可以隨時(shí)根據(jù)自身需要實(shí)施資產(chǎn)證券化，相當(dāng)于為發(fā)起人提供了一種流動(dòng)性補(bǔ)充機(jī)制，可滿足企業(yè)當(dāng)前和長期的經(jīng)營發(fā)展需要，提高了資本的利用效率，為企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理提供了一種良好的機(jī)制保障。因此，資產(chǎn)證券化不僅降低了融資成本和資本風(fēng)險(xiǎn)，而且提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，增加了自由現(xiàn)金流，從而優(yōu)化了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增加了企業(yè)價(jià)值。4.有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資回報(bào)。通過真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離等減少了因不動(dòng)產(chǎn)需求者發(fā)生接管、重組等帶來的風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)組合效應(yīng)實(shí)現(xiàn)投資多樣化降低了非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；信用增強(qiáng)、評級等提高了資產(chǎn)質(zhì)量。在信用增強(qiáng)與收益重組的基礎(chǔ)上融資，降低了融資成本，為投資者創(chuàng)造了更大的獲利空間。實(shí)現(xiàn)資本和產(chǎn)權(quán)的大眾化，過去由于土地投資巨大，中小投資者無法涉足，而手中的資金又因缺乏有效投資渠道而閑置，造成資金的空置和浪費(fèi)，資本市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，土地動(dòng)產(chǎn)證券化將投資權(quán)益細(xì)化，從而降低了投資的資金門檻，吸納了更多的中小投資者，實(shí)現(xiàn)了資本和產(chǎn)權(quán)的大眾化。并提供了一條高流動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)，合理收益水平的新興投資渠道。

二、土地資產(chǎn)證券化宏觀效率

1.土地資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新意義。資產(chǎn)證券化通常是指以缺乏流動(dòng)性，但具有穩(wěn)定未來現(xiàn)金流量的資產(chǎn)作為信用交易基礎(chǔ)，通過結(jié)構(gòu)重組和信用增級發(fā)行證券的融資方式，土地資產(chǎn)證券化就是以特定的土地抵押貸款或特定土地的未來收益作為信用交易基礎(chǔ)的。傳統(tǒng)的銀行間接融資是以金融機(jī)構(gòu)為信用中介進(jìn)行融資，其信用體制是中介信用；以股票、債券為代表的直接融資是以企業(yè)市場信用為基礎(chǔ)，其信用體制為市場信用；而資產(chǎn)證券化與前面兩種體制相比是一種信用體制創(chuàng)新，也就是一種融資方式和儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的制度創(chuàng)新。表現(xiàn)在：第一，資產(chǎn)證券化是間接融資的直接化，打通了間接融資與直接融資的通道，構(gòu)建了金融體系中銀行信用與市場信用之間的轉(zhuǎn)化機(jī)制。第二，資產(chǎn)證券化是從根本上改變了證券發(fā)行的信用基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)的企業(yè)整體信用向特定資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)變，并且要實(shí)現(xiàn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的“真實(shí)出售”及與發(fā)行人和發(fā)起人的“破產(chǎn)隔離”。傳統(tǒng)的融資方式，無論是直接融資還是間接融資，其信用基礎(chǔ)都是融資企業(yè)的整體信用，如果融資主體在某一方面出現(xiàn)問題，其信用評級勢必受到影響，而資產(chǎn)證券化將信用基礎(chǔ)建立在融資主體中部分資產(chǎn)中，即使其他資產(chǎn)信用出現(xiàn)問題，只要資產(chǎn)證券化發(fā)行的證券所依賴的資產(chǎn)信用完好，那么該證券的信用不受到其他資產(chǎn)質(zhì)量的影響，有效地保護(hù)了投資者利益，從而更吸引投資者的投資，實(shí)現(xiàn)資金的最有效利用。第三，資產(chǎn)證券化把市場信用的資產(chǎn)組合功能與中介信用的投資者組合功能有機(jī)結(jié)合在一起，形成了信用體制上的優(yōu)勢，降低了信用交易成本。資產(chǎn)證券化的體制創(chuàng)新不僅對微觀金融實(shí)體產(chǎn)生了巨大影響，也對整個(gè)宏觀金融制度的布局帶來了較大沖擊，使金融市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步深化發(fā)展。

2.土地資產(chǎn)證券化有利于實(shí)現(xiàn)金融結(jié)構(gòu)優(yōu)化。土地抵押貸款證券化作為一種信用體制創(chuàng)新，是有別于傳統(tǒng)的間接融資和直接融資的第三種融資模式。在改善融資結(jié)構(gòu)方面，資產(chǎn)證券化作為一種新的融資方式，實(shí)質(zhì)就是銀行或其他機(jī)構(gòu)用資產(chǎn)未來的收益來換取當(dāng)期的資金。而由于這種融資采取了發(fā)行證券的方式，成為一種直接融資的方式。這一點(diǎn)，企業(yè)資產(chǎn)證券化尤為明顯，土地未來收益證券化就是直接融資方式的體現(xiàn)。我國長期以來形成的間接融資與直接融資的結(jié)構(gòu)失衡問題以及直接融資市場內(nèi)部高風(fēng)險(xiǎn)的股權(quán)類證券與中低風(fēng)險(xiǎn)的固定收益類證券發(fā)展失衡的問題，一直是影響整個(gè)金融體系穩(wěn)定的重要因素。通過引入資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以一定程度上實(shí)現(xiàn)整個(gè)金融結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，資產(chǎn)擔(dān)保類證券的市場規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他金融品種，這種重要的金融品種對促進(jìn)直接融資市場的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，資產(chǎn)證券化豐富了證券市場的品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，這對優(yōu)化我國的金融市場結(jié)構(gòu)也能起到重要的促進(jìn)作用。

3.土地資產(chǎn)證券化搭建起不同金融市場的融通橋梁。土地抵押貸款證券化是間接融資的直接化，它打通了間接融資與直接融資的通道，構(gòu)建了金融體系中銀行信用與市場信用之間的轉(zhuǎn)換機(jī)制。資產(chǎn)證券化在我國的運(yùn)用，一方面可以建立銀行與資本市場連接的通道，更為重要的是創(chuàng)建了一種融資渠道，可以使存量資產(chǎn)、資本市場、貨幣市場相互融合，提高金融的效率，從而共同推動(dòng)金融深化的不斷發(fā)展。

我國金融資源配置的一個(gè)突出問題是各金融市場之間發(fā)展不協(xié)調(diào)。如何促進(jìn)金融市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，一個(gè)重要實(shí)現(xiàn)途徑是通過發(fā)展證券化產(chǎn)品去替代儲(chǔ)蓄和信貸，使資產(chǎn)證券化成為連接貨幣市場與資本市場的重要橋梁。比如通過土地抵押貸款證券化，不僅能增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且能豐富金融市場的投資品種，對促進(jìn)金融市場發(fā)展起到應(yīng)有的作用。

4.土地資產(chǎn)證券化對貨幣政策的影響。貨幣政策與資產(chǎn)證券化有著密切的聯(lián)系。土地資產(chǎn)證券化作為資產(chǎn)證券化的一種有利于貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制和運(yùn)行方式的改革，使之更好地發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用。多樣化的證券化產(chǎn)品以其自身的諸多優(yōu)勢贏得了越來越多的投資者的青睞，購買各種類型的證券化資產(chǎn)已成為投資者特別是機(jī)構(gòu)投資者一項(xiàng)極其重要的投資選擇，這些都反映在金融市場參與各方行為模式的改變上，從而不可避免地影響到中央銀行貨幣政策的實(shí)施效果。傳統(tǒng)的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)主要是存放匯，中間業(yè)務(wù)規(guī)模小，它對于貨幣政策的應(yīng)對，主要是信貸規(guī)模的擴(kuò)大或縮小。隨著資產(chǎn)證券化的開展，特別是當(dāng)銀行將更多的信貸資產(chǎn)證券化以后，銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，信貸資產(chǎn)的比例會(huì)降低。銀行的資產(chǎn)除了貸款，還有許多其他的資產(chǎn)，如國債、企業(yè)債券、資產(chǎn)支持證券等，銀行除了放貸收息，還要越來越多地參與債券市場的交易，這必然引起銀行的負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，存款的作用和比例相對降低，因而銀行的超額準(zhǔn)備金會(huì)變得更富于彈性，從而導(dǎo)致調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率的作用也就不如信貸資產(chǎn)證券化出現(xiàn)以前那么明顯。與此相類似，證券化也會(huì)降低中央銀行再貼現(xiàn)政策的作用。在一個(gè)證券化十分發(fā)達(dá)的金融體系中，銀行可以通過發(fā)起證券化交易來彌補(bǔ)其流動(dòng)性不足，而不一定非要向中央銀行的再貼現(xiàn)窗口尋求流動(dòng)性支持，這一點(diǎn)在中央銀行提高再貼現(xiàn)率收緊信用規(guī)模時(shí)更為明顯。

土地資產(chǎn)證券化，使得象土地這樣未來收益較穩(wěn)定但卻缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)通過證券發(fā)行的方式出售給投資者，創(chuàng)造了一個(gè)新的固定收益類的證券品種。隨著資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，金融市場上固定收益類證券的總量增加了，金融市場的廣度和深度都得到了發(fā)展，這就擴(kuò)大了中央銀行運(yùn)用市場化工具進(jìn)行貨幣政策操作的平臺，使貨幣政策的有效傳導(dǎo)有了更好的外部條件。貨幣政策實(shí)施的效率會(huì)變得更高，貨幣政策在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的作用也會(huì)更大。

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