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摘要：資產證券化擁有許多優勢，因此在房地產行業受到了青睞。但是我國目前在發展資產證券化方面的經驗還比較少，制度也不完善，呈現出一定的缺陷。因此就需要做好相應的配套措施，有針對性的改變這些不利因素。商業地產作為房地產發展的重要分支之一，雖然開發商在建造的過程中有較高風險，但其擁有較高的回報率，使得開發商對其趨之若鶩。

關鍵詞：商業地產，資產證券化，融資

商業地產在近些年得到了快速發展的良機，但開發商在開發商業地產的時候，往往需要大量的資金，相關開發周期和建設周期都較長，所以占用資金的時間較長。為了應對這些缺陷，使用資產證券化的手段能夠發揮很好的效果，有效地降低融資成本，促進商業地產行業健康發展。

一、我國商業地產資產證券化的發展情況

（一）商業地產及融資方式現狀。伴隨著我國近些年對房地產市場進一步限制，使得房地產行業相關的融資環境進一步惡化。在2016年，央行要求銀行理性對待房地產，對房地產貸款進行合理的控制。隨后銀監會、上交所、深交所和發改委等多個部門對房地產行業的金融風險了相關政策。這使得房地產的信貸環境加嚴，伴隨著金融市場的不斷發展，傳統的金融融資渠道受到了一定的限制。很多房地產企業開始不斷創新融資渠道，試圖獲得更好發展的機會，因此商業地產的資產證券化逐漸走進視野。（二）資產證券化的特點。目前我國出現的相關融資方式可以劃分了三種類型，分別是券商專項、資產支持票據和信貸。其中資產證券化對相關企業的資質要求較高，例如企業的經營情況，盈利情況和知名度等等。資產證券化每年需要支付券商傭金，保險費和審計費等等一系列費用，這使得資產證券化的適用對象只能是大型企業。（三）資產證券化相關要點。資產證券化是將企業基礎資產在未來一定時間內的收益作為企業對民間資本賠付和支付相關利息的依據，相關企業需要將企業中未來收益較好的基礎資產作為載體來進行資產證券化融資。企業所擁有的不動產和應收賬款等優質資產往往都能夠作為資產證券化的基礎資產。在資產出表方面，專項資產管理計劃作為載體發型資產證券化的時候，可以出表，也可以選擇不出表，權益類不需要在表中體現。資產證券化對交易場所是具有一定要求的，這些場所要能夠具有很好的認同性質。如今資產證券化當中使用的是備案制，這也是適應現代社會的一種重要舉措。但是從國內目前的情況來看，由于制度建設不完善的作用，導致資產證券化的發展受到了很大的阻礙，呈現出許多不完善的地方。在商業地產選擇融資方式時，基本不會將資產證券化當作首選方案，而是一直將其視為備選。這也就展示出了當前我國還需要仔細研究國內市場，制定好資產證券化的相關監管法規。

二、商業地產資產證券化融資現狀

相較于沒有使用資產證券化，商業地產企業能夠顯著增大日常所使用的流動資金，這主要是能夠將資產流動性差的資產進一步盤活，使得企業內部的資產流動性和靈活性都大大提高。資產證券化其中一個優勢就是能夠將相關資產在未來一段時間的收入提前獲取，這是銀行貸款所不具備的優勢。且在這個過程中，銀行貸款所需要的利息比資產證券化所支付的成本要高出很多。金融市場上的金融工具必然會有著風險，資產證券化也不例外，在作為金融市場上重要的融資工具之一，如果不規范使用，將會面臨著很大的風險。我國還需要進一步出臺相關的法律法規，以確保資產證券化能夠長遠發展，確保相關房地產企業在融資的過程中能夠增加融資方式。

三、推進商業地產資產證券化融資的對策建議

（一）相關法律體系的完善。我國將資產證券化運用到商業地產的時間還不長，相關部門對于資產證券化運用到商業地產中的相關規章制度尚不明確。這使得資產證券化在商業地產融資的時候，如果操作不當，將會產生很大的系統性風險。為了確保資產證券化在商業地產中廣泛的運用，相關部門需要依照資產證券化的特性做出相應的規定。最大程度上規避可能出現的系統性風險。資產在發行過程中存在著發行規模小和相關資金流動性較差的情況，相關部門需要就發行的資產進行限制，擴大企業發行的品種和范圍。（二）配套體系不斷完善。從當前資產證券化的情況來看，還存在許多不足之處。我國現行的會計法則很難在當前的時代背景下發揮出作用。稅收制度也需要不斷地完善，相關重復稅收、稅種繳納無法得到很好地解決。此外，還需要加強監督體系的建設，要利用好國家相關法律法規來形成對市場的嚴格監管作用，避免出現混亂情況。（三）構建預警和防范機制。通常來說，收益與風險成正比。大風險下的收益會比小風險下的收益多。市場在快速發展的過程中，其收益能夠被不斷地發現，使得其風險不斷降低。我們需要以積極的心態去面對資產證券化的風險。我積極地將資產證券化運用到商業地產融資中。相關部門也需要建立相關的預警和防范機制，確保國內金融市場免受外來資本的沖擊。同時，相關部門還需做好風險隔離工作，防范資產證券過程中相關利益沖突，確保投資者利益受到保護。

四、結語

伴隨著近幾年宏觀政策的調整，我國房地產行業面臨著資金收緊的局面。當前房地產行業的融資問題主要表現在融資結構單一、社會上閑散資金無法進入到房地產行業和各項融資方式存在著一定的局限這三種問題。資產證券化能夠很好地解決這些問題，將商業地產的融資結構擴大，使得社會上閑散資金能夠快速進入到商業地產行業，也能夠減少商業地產融資時的局限性。

參考文獻

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作者:唐婧靚 單位:華南理工大學