過去，學校的物業一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。

學校作為物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委托、指導、監督和檢查，并協助物業服務企業進行工作。

學校物業管理的范圍包括房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司為校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各項目管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。

點亮物業管理公司自成立以來，一直致力于科學規范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，并形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。

點亮物業管理公司質量方針明確，其為：科學規范管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其為：服務、協作、誠信、創新。企業目標為：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規范為徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。

點亮物業管理公司的服務項目是：

北京郵電大學軟件學院物業中心作業文件

1．目的

為了給師生員工提供一個安全、舒適、整潔、方便的環境，物業中心編制本程序，作為對本中心質量管理和規范服務的準則，妥善有效的糾正和預防措施以持續地滿足客戶的要求和期望。

2．適用范圍

本文件適用于物業中心從事產品（服務）活動的各部門及工作場所。

3．職責

廣東省財政學校物業管理暫行規定

第一章總則

第一條學校擁有的財產是國有和校有的資產。它是學校教學、科研、行政辦公和師生生活等活動的重要物資條件。加強學校的物業管理，充分發揮學校資產的作用，是辦好學校的物資基礎。

第二條學校物業管理是學校一項基礎性管理工作，其主要任務是：建立和健全各項規章制度；實施物業產權管理；保障物業的安全、防范物業流失；合理調配現有資產及有其效使用；及時維修，保持資產良好的使用功能。

第三條學校物業的管理和使用，貫徹統一領導、分級管理、明確責任、合理調配、用管結合的原則。實行學校所有、統一監督管理，各科室享有物業合理使用的權力。

第四條根據國家物業管理的有關文件精神，結合學校實際情況，制定本暫行規定。

一、高校物業管理存在的問題

高校物業管理存在著很多問題亟待解決，主要表現在：

(一)管理受制約，限制物業管理實體的發展

高校物業管理受學校“命令式”、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業規律運作，物業經費嚴重缺乏且不能及時到位，在服務內容、服務收費等方面，由甲方根據學校的總撥款說了算。

(二)高校物業管理規模效應差

高校內部物業管理內容分工過細過散，工作推諉，臨近高校缺乏物業整合，存在單打現象，不能形成規模效應，降低成本、提高工作效率、提高經濟效益便成為一句空話。

摘要：高校物業管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容之一，也是后勤改革的關鍵因素。通過幾年的努力，高校物業管理有了一些發展，但還存在一些問題，離市場化、專業化、企業化的目標還存在不少差距，怎樣解決這些問題呢？從引入競爭機制及加強內部管理等方面提出一些新的思路。

關鍵詞：高校;物業管理;新思路

1目前高校后勤物業管理的現狀

經過近幾年的發展，高校后勤物業管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。

目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，而另一方面，社會專業物業管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。

2高校物業發展中存在的主要問題

摘要：文章分析了現階段高校物業管理的現狀及特點，總結了高校物業管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進的方法，希望能為提升高校物業的管理水平、加快高校后勤物業管理改革提供參考。

關鍵詞：高校物業管理；運行模式；發展模式；研究

隨著近年我國房地產市場的迅猛增長，物業管理已然成為第三產業中一個相對獨立且具有代表性的行業[1]。高校房產的產權人一般是學校，高校物業類型包括了校園住宅小區、教學科研區域、學生生活區等。高等院校物業管理，已由最初的房屋建筑及配套設備維護、校園安全、環境綠化、保潔及維護，延伸至師生生活區服務等不同層次和需求在內的綜合服務[2]。高校物業管理呈現出新的特點，主要體現在逐步從學校后勤部門直接管理、自我監督的形式，向聘請專業化和社會化的物業公司負責學校物業的方式轉變。隨著高?？蒲幸约敖虒W需求的增加，新建教學科研樓宇及其附屬設施設備呈現出規模大型化、設計智能化、結構復雜化的特點。為適應新特點，需在高校采用新的物業管理技術和方案來實現規范化、集約化及精細化的物業管理，從而有效延長樓宇及設施設備等固定資產的保值以及無形資產的增值。

1高校物業管理運行現狀及存在問題

物業管理在高校的特殊性體現在涉及多個行政部門，主要包括學校后勤處、固定資產處、校園基建處、保衛處、招標辦、以及學校所處行政區域管理部門。由于不同部門對物業服務要求的關注點和側重點不同，物業管理單位所提供的服務內容和標準的側重點也就千差萬別。現有高校物業管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業服務中心或者后勤部門負責公共教室的物業和學生生活區管理工作，國資處負責具體二級學院和行政辦公物業管理招標工作，后勤部門、教務處和學校所在行政區域共同對學校家屬住宅區的物業管理負責[3]。從上述分析不難看出，在高校規?？焖侔l展過程中，物業管理的發展是滯后于學校建設的。當前高校物業管理普遍存在管理觀念理論落后、規模效應差、職責權限不明確等方面問題，具體表現在：①業主應有的權利和應履行的義務不明確，物業管理各方法律關系界定模糊，出現問題后無法追究相關責任；②物業管理招標不規范，物業服務價格不合理，具體表現在重復性收費或者同等服務價格不等，出現同工不同酬；③業主委員會的組成和業主大會的成立及運作缺乏活力和積極性，學校缺少鼓勵和監督政策。尤其表現在校園住宅區，物業公司對應的是學校和業主兩方，業主的權利不能充分發揮，且業主不能參與到物業管理之中。

2高校物業管理及運行模式分析

摘要：高校保衛工作肩負著維護校園穩定，保障教學、科研等工作正常進行的重要任務。隨著高校辦學規模的擴大，學生人數的增多，樓宇數量也呈上升趨勢。然而，學校保衛部門受保衛人員少、設施未完善等因素限制，無法對全校進行實時、全覆蓋的管理。因此，認真探索和研究如何充分結合物業管理做好高校保衛工作具有重大意義。

關鍵詞：管理區域；物業管理；安全保衛

近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學規模擴大，學生數量逐年增長，辦學方式也由單一制辦學模式發展為多層次辦學。以筆者所在的中國藥科大學為例,在擴招后,全日制在校生已發展到近1.5萬人,有本專科生、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學生數量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學需求，因而很多高校開展了大規模的校區建設，建筑物數量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業管理人員直接管理轄區內的各方面工作，因此，物業管理工作的好壞直接關系到管理區域內的安全，做好物業管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛工作的需要。

1校園物業管理在高校保衛工作中的重要性及原因

從校園物業管理的內容來看，安全保衛是其中主要職能，從管理層級上說，物業管理公司也需接受學校保衛部門的監督和管理，但物業管理公司只負責其管轄區域內的安全，校保衛部門負責全校安全保衛工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業管理部門都過于依賴學校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛處，卻不采取應急處理措施。例如，2010年國慶節假期間，江蘇某所大學發生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛處發覺。事后，公安部門經與學校共同剖析，得出案件發生的主要原因之一為學校的安保工作機制運行不流暢。案發當時學生宿舍樓只有2名物業值班人員，并且值班人員未巡查區域內各樓宇建筑，工作出現嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環節，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。

2物業管理在安全工作方面存在的不足

1目前高校后勤物業管理的現狀

經過近幾年的發展，高校后勤物業管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。

目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，而另一方面，社會專業物業管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。

2高校物業發展中存在的主要問題

2.1難以與市場化、專業化、企業化經營的模式真正接軌

學校后勤集團組建的物業管理公司由于在用人機制、制度建設、經營管理等方面的不健全，難以真正達到專業化、企業化的要求。

1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權屬發生了根本的變化，形成了公房私有化、產權多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規范的、專業的物業管理機制，為全校教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，為學校的穩定和建設發展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問題

2.1房屋產權日益多元化，住戶成分日趨復雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產權發生了轉移，打破了住宅區內自管公房產權單一的格局，公有房與私有房產權交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產產權再次發生了轉移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產權日益多元化，住戶成分日趨復雜，使得教職工住宅區原有的管理模式與業主身份不確定性的現狀非常不適應，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。

2.2房屋結構老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀六七十年代設計建造的住宅樓，其規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現象嚴重；房屋質量參差不齊；配套設施不齊全；住宅區綠化雜亂不堪；維修問題相當突出。

2.3資金來源有限，維修經費短缺。高校物業管理不同于社會上商業性住宅小區的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標準遠低于同等商業性社會住宅小區的收費標準，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經費緊張，其主要是來源于學校少量的房屋租金及學校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學校對住宅區的投入資金，使得學校物業經費收入產出嚴重失衡，學校負擔越來越重。

一、高校物業管理發展趨勢

1.市場化。高等院校物業管理市場化即是物業管理要遵守市場經濟發展的原則去進行運轉，從行政組織角度而言，物業管理不只是實行上級領導部門的一系列行政指令，而需要積極自主的根據學校的轉變實行對應改正和調整。比如，可建立相關管理組織，在原則上認可有償經營。根據我國企業投資體制變革所提出的：誰進行投資，誰就決策，誰獲取利益，誰就承擔各種風險的原則，物管企業應通過對消費的內容、標準和對象的了解，展開多元性、多層次的管理經營理念。高等院校物業管理運行體系的逐漸健全創建在管理形式的變革上，就是以往的職能管理形式轉向經營型管理形式，走市場化發展道路，這是高等院校物業發展的必要形式。3.專業化。高等院校物業管理專業化發展趨勢，即指高校物業管理需要具有完整的組織體系、強大的管理團隊以及必須的基礎設施，其相關組織機構需要各盡其職、分工協作，高質量、高效率完成學校所的各種物業管理工作。由于高等院校物業管理內容非常廣泛，比如教學區、教職工住宅區設施水暖電與公用設施、保潔、維修、治安、管理等多項服務，雖然管理難度并不是很大，但是所有工作均十分重要，尤其是這些工作中專業性較強的管理工作，如若想做到兩全其美，十分不容易。當前我國諸多高等院校的物業管理部門大部分均創建了對應的保潔、消防、治安等隊伍，漸漸組建成具備專業性的團隊，然而和學校的迅速發展依舊存有很大差距，故此高校管理專業技術能力與技術水平有待提升。2.社會化。高等院校物業管理社會化發展趨勢，強調學校內部的物業管理需要由社會與學校一同擔負，學校和社會相互服務、相互取長補短，并且在管理過程中實行專業分工和協作等。高等院校物業管理作為學校后勤的關鍵部分，要適應學校的迅速發展與進步，需要遵循三方面原則實行變革：第一，抓牢學校這一發展市場，要將學校作為高等院校物業管理工作的生命之源；第二，增強內部變革，在為教育及科研提供優秀工作氛圍的同時，為教職工提供良好服務；第三，在站穩學校市場與學校相關領導支持的基礎上，實行走出去的戰略，將高等院校物業管理自身具有的優勢逐漸擴充到社會物業管理工作中，持續壯大自身，提升自己的社會地位。或是引進社會資金，實行自身變革與創新，真正實現校企雙贏。高等院校物業管理是伴隨中國物業管理的不斷發展而逐漸發展起來的，是高等院校后勤保障的重要工作，是其建設、發展與進步的一項關鍵內容。然而，當前高等院校物業管理工作存有規范性較低、專業化不足的問題，如何實行科學、規范建設，全面提升管理能力及服務水平則成為目前高等院校物業管理亟需解決的問題。

二、高校物業管理面臨的現狀

1.觀念轉變未能到位。物業管理因起步十分緩慢且較晚，加之是由后勤轉型而形成的，故而，在管理體系、管理形式與管理進程中存有諸多問題。首先，高等院校物管企業相關管理工作人員自身的管理理念沒有轉變到位。因高等院校物業管理基本均是由以往的后勤轉型過而形成的，大部分管理工作人員仍然停滯在以往的行政管理上，未能真正了解與認識物業管理，并且服務第一、用戶至上的理念十分薄弱，為高校教師與學生服務錯認為是在管理師生，進而對高等院校物業管理的進步與發展產生直接影響。其次，師生對物業管理存有一定認識誤區。第一，教職工未能是有物業管理中的有償服務。高等院校的教職工始終無償的獲得學校后勤服務保障，因對物業管理缺少認識與了解，故而在思想理念上無法適應物業管理中花錢買服務的當代市場消費觀，極容易對物業管理提出過多且過分的要求，期待花費最少的錢，做最多、最好的服務。第二，高等院校內人和人相互之間十分熟悉，校領導和教師與學生之間存在師生之情、同窗之情。故此，如若哪一位業主心中出現不順，就會去找校領導談一談，收取費用的多少，服務的優劣，均會直接反映到校領導人員的工作案頭，會對決策者的密度，會對決策人的力度與信心形成直接不利影響。2.員工專業技術水平需要提高。物業管理中維修、消防、保潔、治安等多項工作皆具備極強的技術性，一些物業管理工作人員不但應具有相關專業技術知識，還應具有心理學、計算機運用、經營學等多種綜合素養。3.經費不足，投入不夠。首先，因高等院校的物業使用率較高，所以維護難度極大，并且工作量巨大，需要投入更多的人力與物力。其次，辦學高等院校物業創建趨向于智能性的提升，對物業的利用及管理服務亦提出更高層次的要求。高技術、高科技的設施，包含自動消防、安防裝備設施、集中管理監控系統以及物業管理信息體系等多方面逐漸配置完善，專業化、科技化工具設施不可或缺。但是現如今各大高等院校的物業管理使用經費主要依靠學校相關行政資金撥款與極少的物業收費作為來源，因為管理經費源頭單一，故而往往導致物業管理資金不足。加上學校住宅區修繕工作量巨大，因此僅僅憑借極少的經費根本無法滿足現實需求。再其次，長時間以來高等院校為解決一些貧困學生的學習與生活保障，普遍采用勤工儉學的方式，由學生們來擔負諸多學校內部后勤服務工作，由此導致管理松懈、服務成效低、質量差等多種問題。當前大部分高等院校均設置專業的物業管理部門，而且基本均創建了下屬的治安、保潔、消防以治安等團隊，初步組建專業化的團隊，然而這部分隊伍中有一些工作人員來源于以往的后勤服務部門，另一些來源于高等院校附屬企業，雖然具有一些工作經驗，但是服務能力與專業技能水平較低，大部分缺少相關專業知識與綜合培訓，故此無法確保服務成效和服務質量。加上長久以來，高等院校后勤工作人員服務意識較薄弱，故而和住宅小區及其他物業相比較，其具備的專業技術能力、市場理念與企業經營觀念均亟需提升。

三、提升高校物業管理社會化的對策

1.轉變物業管理觀念。要根據強大有力的宣傳，改變物業管理工作人員的物業管理思想觀念，提升學校教職工對物業管理的了解與認識，建立正確的物業管理觀念，為開展物業管理工作創造良好條件。高等院校開展物業管理，不可被認為是一種甩包袱行為，亦不可與物業管理服務中心解除勞動關系，直接推向社會，高等院校相關領導需要深謀遠慮，以腳踏實地的精神，把物業管理中心扶上馬并再送一程。物業管理工作人員需要從原有拿死工資、鐵飯碗轉變為自身利益和企業利益相掛鉤，建立為業主實心實意、踏踏實實服務的積極思想。而且住戶觀念亦需要改變，應從原本型住房與無償服務改變成商品住房與有償服務的思想理念。要真正認識到高等院校物業管理是提供高等院校后勤服務的一個主要組成部分，其將服務、經營與管理聚集成一體，寓管理于服務中、經營于服務中。2.創建人才隊伍。高等院校需要核定相關編制，投入一定資金，這些資金專門用來建設高校后勤物業管理服務團隊與物業管理工作在編在崗的相關領導與職員運用、評定職稱、薪資待遇等，要和高校其他工作在編領導與職員同等對待。在開展高校后勤物業管理變革的進程中，對原本屬于高校事業單位編制的相關后勤人員應根據情況的不同，按照國家相關政策進行妥當安排。根據崗位設定、轉崗培訓、開發新項目、分流員工等多種形式，切實提升高校物業管理服務成效與質量。增強高等院校后勤物業管理工作人員的文化、思想、業務等素養的培育，應用素養教學、崗位培訓、技能考核的方式，培育出一批專業性強、經營能力高、善于管理的優質物業管理人才，提升從業人員的專業能力、專業水平以及服務意識。根據利益調整，引進競爭體系，增強崗位考核，真正做到適者生存，逐漸創建一支動態管理及專業能力與綜合素養較高的物業管理服務團隊。3.擴展經費來源。高等院校后勤具備公益性與育人特點，后勤物業主要服務于學校內部教育科研核心工作，其服務學費標準十分低，經濟收益不明顯，難以維持自身運作經費。高等院校物業管理企業需要堅持將服務作為根本，想方設法拓寬渠道，通過對教師與學生消費層次與領域的詳細了解，實施多元性、多層次、多范圍的有償服務，最大程度彌補學校物業管理工作中經費短缺的問題。第一，擴展高校物業管理經營服務的類型與功能，完善配套服務，創建快遞與郵件的收發等。第二，真正落實崗位責任制以及服務工作標準，構建高效的成本監控體系，盡量降低管理經營服務產生的成本。第三，積極擴展校外物業服務市場范圍，承接社會各種治安、綠化、清潔等其他項目。第四，把學校內部的商業經營服務點用租賃的形式劃歸到學校物業管理企業經營，以此加大物業管理公司的自我發展能力。第五，需要將學校內部涉及到物業管理服務的范圍區分出所有權，設定管理服務標準及要求，包括學校內部教職工住宅區域，根據服務標準簽訂相關服務協議，繳納相關項目維修資金并支付一定的物業管理費用，開設專門賬戶，真正做到?？顚Ｓ?。綜上所述，高等院校的物業管理是一項綜合性較強的管理，各大高等院校狀況良莠不齊，無法運用統一的管理形式。然而高等院校的物業必須對高等院校的特點實行管理，這是不可否認的。其主要目標需要與國家頒布的相關物業管理條款進行接軌，成為當前社會具備教育屬性的服務部門，真正將物業管理實現現代化。