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一、高校物業管理存在的問題

高校物業管理存在著很多問題亟待解決，主要表現在：

(一)管理受制約，限制物業管理實體的發展

高校物業管理受學?！懊钍健?、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業規律運作，物業經費嚴重缺乏且不能及時到位，在服務內容、服務收費等方面，由甲方根據學校的總撥款說了算。

(二)高校物業管理規模效應差

高校內部物業管理內容分工過細過散，工作推諉，臨近高校缺乏物業整合，存在單打現象，不能形成規模效應，降低成本、提高工作效率、提高經濟效益便成為一句空話。

(三)剝離尚不規范

高校物業管理實體仍直接隸屬學校，承擔為師生服務的職能，與學校的后勤管理處有甲乙方的契約關系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經濟關系來對待，其做法是把“多企業”分成三部分，即有償型、部分有償型、無償型服務。(四)物業管理的內容和范圍相對狹窄高校的物業管理無論是從管理的廣度上，還是深度上，與規范化的現代物業管理標準要求相比，都還是相對狹窄和浮淺的，要做的工作還很多。教學區建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規范化程度還較低，為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區的物業管理、小區治理許多工作還沒有到位。(五)教工住宅區的管理亟待規范很多高校的教工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內或附近。在住宅區對居民服務形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業管理費價格還未完全與市場價接軌。

二、高校物業管理的主要模式

我國高?，F行的住房管理模式包括有傳統住房管理(最大特點就是：全福利，一般針對環境配套設施較差、規模小、房屋陳舊的住宅區)、事業單位行政性物業管理(針對公有住房產權比較集中的住宅區，一般采取房屋管理單位牽頭，各專業部門分工配合的物業管理模式)和企業化物業公司的經營性管理(針對環境配套設施較好、房屋較整齊、產權較分散的住宅小區)三種模式，推行高校后勤改革后，鑒于傳統住房管理模式體制的滯后和高校自身發展的需要，許多學校充分挖掘現有資源，普遍采取“內部行政性物業管理”方式開展住宅物業服務管理，即由學校組建設立高校物業管理實體對教工住宅物業開展服務管理。在實現高校物業管理改革社會化的過程中，我國高校在實現社會化模式的進程中進行了多種模式的探索，主要有下面幾種基本模式。

(一)校內乙方模式

“校內乙方模式”，這種模式主要在大多數高校中使用。模式中的乙方是校內的乙方。該模式最早是在陜西師大物業管理社會化改革開始實施的。它是高校物業管理社會化啟動后西部高校為了緩解政府和學校后勤經費不足的情況而實施的一種行政經濟混合管理模式。先專門設一個考慮后勤建設和管理的“小機關”稱甲方；將原有的后勤服務主體基本上轉為實體，成立學校物業管理實體，成為乙方。中國農業大學、中山大學、華中科技大學、河北大學、江蘇工業學院、安徽師范大學等實行該模式。甲方是高?？倓仗?，乙方是高校物業管理實體。從實際運行情況來看，這種模式有利于高校在改革初始階段的實踐，便于新舊體制轉換的平穩過渡；完善了甲乙方經濟合同關系，基本實現了模擬市場化的運行機制；高校物業管理實體內可以引進先進的管理辦法，發揮后勤的主觀能動作用，促進實體內、實體間的公平競爭。

(二)獨立乙方模式

“獨立乙方模式”，學校后勤與行政分離，以后勤占用學校固定資產和后勤積累為資金注冊，成立后勤產業公司，學校職能部門后勤管理處代表學校對后勤進行規劃建設、質量監控、經濟核算、組織協調。實行該模式的有西北農林科技大學、西安交通大學、湖北孝感學院等?！蔼毩⒁曳侥Ｊ健痹诶眄樫Y產關系的前提下，利用市場機制將學校所有經營服務實體并人后勤產業集團，實現事企分開，兩權分離。利用高校物業管理實體成熟的先進的管理理念，可以節約辦學成本，消除制約教學的“瓶頸”，從而為建立堅實的后勤保障體系打下基礎。

(三)混合乙方模式

“混合乙方模式”，高校物業管理實體分成兩個部分，一部分仍然由原來的高校物業管理實體，條件成熟的另一部分則采取充分競爭的方法，從社會上引入較好的物業公司進行管理，通過比較，提高公寓管理水平。兩套管理體制并存的情況下，雙方會形成有效的競爭。例如，中國青年政治學院的學生公寓管理就分為兩部分，學校的舊公寓由學校物業管理公司管理。三棟新樓通過招標的方式由北京商宇物業管理有限責任公司實行托管。商宇物業公司采取每次承包期1年的方式與學校簽訂協議，使物業管理公司有了競爭的意識。這種模式的優勢在于引入了有效的競爭對手，便于整體物業管理水平的提高和改善。但是，對于高校而言，后勤的實質仍沒有改變，高校物業管理實體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進行實質的剝離。此外，對同一學校物業的實施分屬不同的實體進行管理，不利于高校物業管理工作的協作與統一。此外在部分高校還存在社會服務模式、校際聯合模式等其他物業管理模式。

三、探索我國高校物業管理的新模式

(一)高校物業管理組織要轉變觀念，理順內部管理體制，實行大物業管理。

1、高校物業管理組織要轉變觀念，樹立物業管理的新理念。高校的物業管理要從傳統的計劃經濟意識向市場經濟意識轉變，后勤集團要增強市場意識，循序漸進地扶持物業管理企業發展壯大，使其逐步適應市場的要求；同時，要引導師生改變觀念，逐步樹立有償服務理念；物業管理人員要樹立服務意識，在協調好各方利益的前提下，不斷提高對高校物業管理的認識，推動其順利發展。

2、高校物業管理組織要轉換機制，切實建立高校物業管理新體制。理順物業企業關系，建立現代企業制度，實行校內模擬企業化運行，條件成熟時注冊獨立法人企業。高校物業管理組織未來的發展目標是建立自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體。企業在管理上要推行項目制管理，建立公平有效的激勵機制，提高管理效率，通過體制機制的改變，使物業管理工作進入良性循環。

3、在后勤集團內部實行大物業的管理體制。目前大部分高校后勤都有各自的保潔、綠化、水電、維修、保安等職能，大部分都分成不同的部門分開管理，各自為政，這和社會物業企業的構架和現代物業的發展理念有著非常大的差別。把這些各自分散的職能整合在一起構建大物業，不僅能整合職能、優化配置資源，提高管理經營效益，對于隊伍培養、整體協調、提升市場競爭力也非常有優勢。

(二)高校物業管理新模式的設計高校物業管理結構

高校物業管理結構由高校、物業管理公司、師生、物業管理公司員工共同組成。傳統的高校物業管理結構中，過分地強調校方和物業管理公司的有形組織管理，而忽視了師生和物業管理公司員工無形的自治管理。師生和物業管理公司員工的自治管理是一種非正式的社會組織形式，是一種非制度性的安排。校方和物業管理公司的組織管理是正式的社會組織形式，是一種制度化的安排。由于校方主管部門和物業管理公司在其中既是管理的行政主體，又是信息反饋的官方渠道，容易出現反饋信息失真現象。自治管理的優點方面恰恰是組織管理的缺點，而組織管理的優勢的地方又正好是自治管理的缺陷。這對關系不是偶然的，說明了這兩種管理對于整個高校物業管理結構的運作的必要性，功能的互補性。

(三)高校物業管理機制

高校物業管理機制是指高校、物業管理公司、師生、物業管理公司員工在從事物業管理過程中遵守的一系列原則、程序、規章、方法等規范標準按照一定的方式結合所形成的有機體，包括激勵機制、監督機制和決策機制。

(1)報酬激勵機制。把物業經營管理者的酬金分成兩部分，80％作為固定酬金發揮基本的保障作用，20％作為浮動酬金視師生對物業管理的滿意程度而定，發揮激勵作用。

(2)高校物業管理的監督機制。監督機制既包括師生、校方主管部門對物業管理企業服務的監督制約，又包括他們之間的相互制衡與監督。學校有權選擇物業管理企業，并制定相關制度和計劃安排來規范約束其行為，糾正違反雙方合約的行為。

(3)高校物業管理的決策機制。高校物業管理決策主體由物業管理的四大主體組成，即師生、校方主管部門、物業管理公司、物業管理公司員工，并依此形成了相應的決策分工形式和決策權分配格局。

高校物業管理模式的探討是個長期的工作，由于各地區各高校的具體情況不同可采取不同的形式，但無論采取哪種模式都要狠抓質量，以增強高校物業管理實體的活力和市場競爭力為核心。真正適合我國國情的高校物業管理模式應該是“立足高?，F實，明晰權責，實行企業化、規范化運作，引入社會化競爭機制”，即高校的物業管理實體應從高校走出去，并成為按照公司法獨立運營的完全社會化實體。但高校物業管理實體不是一般的社會實體，在管理的過程中要充分發揮物業管理的教育功能，強調高校師生員工的自治管理。