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近年來，xx城市化建設取得了巨大成就，特別是城區新建區和以路網工程為龍頭的水、電、氣、熱、路、訊等基礎設施建設進展迅速，城市面貌發生了翻天覆地的變化。按照市第九次黨代會張高麗書記提出的“穩步開展‘城中村’改造”和區委三屆二次全體(擴大)會議提出的“集中建設xx新城”的目標要求，新城建設面臨著舊區改造這一不可回避的重大課題。對此，我就城區舊區現狀進行了初步調查了解，并針對實際情況和存在問題進行了認真的研究分析，同時，結合外地的一些經驗做法，就如何推進舊區改造提出幾點建議，僅供領導決策時參考。

一、舊區改造對于加快新城建設具有十分重要的意義

1、舊區改造是新城建設協調發展的必然要求。當前，我國正進入城市化快速增長期，如何推進舊區改造和現代化建設,不僅是當今城市化發展面臨的重大課題,也是引起廣泛關注的社會問題，更是涉及群眾切身利益的敏感問題。目前，國內許多城市為改善城市面貌，完善城市功能，提升城市形象，積極探索各種有效途徑，以驚人的速度推進舊區改造，使一些原本破爛不堪的舊城區重新煥發出了勃勃生機。xx新城建設也面臨著相同的問題，新建區發展得越快、功能設施越齊全、城市形象越現代，那么舊區改造就越迫切。否則，整個新城建設就失去了科學發展、和諧發展、率先發展的基礎，城市化發展就顯得越來越不協調、不平衡、不和諧。

2、舊區改造是改善城市人居環境的迫切需要。從xx城區新建區情況看，基礎和公共配套設施比較完善，居民的生活居住環境也比較舒適優美。然而城區中的舊區(特別是城中村)，絕大部分是平房，人均居住面積小，占用土地面積大，基礎配套設施差，公共服務設施少，人口稠密，臟、亂、差和社會治安復雜等頑癥，在現有條件下無法從根本上解決。只有對舊區(城中村)進行綜合改造，才能從根本上改善群眾的居住環境，提高生活質量和生活品位。否則將直接影響xx新城建設的整體進程。

3、舊區改造是提高新城整體競爭力的必然選擇。城市競爭力主要取決于這個城市對資源要素流動過程中（人力、資金、物質、信息等）的吸引能力。縱觀競爭優勢明顯的城市，在大力推進城市建設，努力提高城市管理水平，提高信息化程度過程中，無不在加快新區建設的同時，對舊區進行了卓有成效的改造，拓展了城市發展空間，提高了城市整體競爭力。xx要實施以城市化為主導率先發戰略，建設京津之間最具實力和競爭力地區，就必須充分挖掘舊區的資源要素并將其發揮極致，從而使新區與舊區相互支撐，渾然一體。因此，只有大力推進舊區改造，才能有效提高城市的整體競爭力。

4、舊區改造已經成為新城建設面臨的重大課題。在國家日益強化的土地宏觀調控政策下，利用規劃調整，外延式擴大城市建設區域的難度越來越大；而城市舊區(城中村)為城市建設提供了內涵式發展空間。因此，大力推進舊區改造步伐，不僅可以改善城市整體形象，解決現存問題，加快新城建設速度，而且也是新形勢下加快xx新城建設別無選擇的途徑。雖然舊區改造情況復雜、任務艱巨、難度巨大，但有效破解舊區改造難題，對加快xx新城建設將起到巨大的支撐作用。

二、xx舊城區現狀分析

1、總體情況：xx舊城區主要包括楊村街道的17個村街(一街、二街、三街、四街、五街、六街、七街、八街、九街、十街、上朱莊、北鄭莊、小東莊、樓前、上下園、大王莊、小王莊)和規劃住宅區內的平房區(大橋東道、教育局后、中醫院西)。17個村街的村莊占地5349畝，屬集體建設用地；規劃住宅區內平房區277畝，屬國有建設用地。舊區占地共計8.4平方公里，涉及農業人口22274人。

2、現狀分析：xx城區中的17個村街及公產平房(舊區)大部分分布在老城區，在城市化發展進程中，已經成為城市的一部分。大部分舊區居民渴望改善現有居住條件和環境，變為真正意義上的市民。但由于土地權屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農村模式，形成的“城中村”是城市中的一塊“夾縫地”，使現有的村街滯后于時展的步伐，游離于現代城市管理之外。

主要表現在：一是農民、市民和流動人口混居，治安環境差；二是房屋密度高，違法、違章建筑集中；三是基礎設施不完善，各種管線雜亂無章，排水、排污不暢，街巷狹窄，衛生環境差；四是土地利用存在諸多問題，宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法出租、轉讓、倒買情況較多，難于管理。這些問題不僅影響城市形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展，已經成為困擾城市發展的“痼疾”。應該看到，城市舊區的存在固然是城市發展的一塊短板，但從另一個角度分析，它正是城市發展的寶貴資源，是整個城市發展的優勢條件和潛力所在。只要我們找準切入點，大力實施舊區改造，那么xx新城建設將會有更廣闊的發展空間。

三、舊區改造的幾點建議

舊區改造是一項情況復雜、涉及面廣、耗資巨大、群眾工作任務艱巨的系統工程，必須堅持“政府主導、群眾自愿、量力而行、市場運作”的原則，本著“統一規劃、分步實施、先易后難、綜合改造”的思路進行，重點把握好以下幾個關鍵點：

1、必須有完善的舊區改造規劃和系統的實施計劃。要結合xx新城建設階段性目標，提前編制科學的舊區改造規劃，并根據舊區的實際情況和難易程度制訂具體的實施計劃。明確舊區改造的先后順序、實施步驟和方法，使舊區改造更好地按照新城建設規劃和功能布局要求扎實推進。

2、必須建立強有力的組織領導體系和明確的政策體系。區政府應成立舊區改造的專門機構，主要領導親自掛帥，深入研究舊區改造的規劃、實施方案及不同改造模式的相關政策、辦法等，確定舊區改造的大政方針，加強組織領導。各相關部門應加強協調配合，各村街黨政組織充分履行職責，發揮作用，形成強大合力，共同推進舊區改造工程。

3、必須選擇切合實際的改造模式。舊區改造涉及面廣，情況復雜各異，很難找到一種適合所有舊區改造需求的模式。因此，要根據舊區房屋性質、人員身份、土地性質、經濟組織狀況等情況，提出不同的改造模式，供群眾選擇。針對舊區現狀情況及在城區規劃中的功能定位，本著先易后難、循序漸進的原則，在尊重群眾意愿的基礎上，最終選擇適宜的改造模式。

4、必須確定適宜的改造主體。在確定改造模式的基礎上，選擇適宜的改造主體。一般來說，政府、企業、業主都可以作為改造主體。具體到特定區塊，可根據改造模式，選擇不同的改造主體。涉及公共和基礎設施等建設項目，由政府作為主體比較合適；涉及純粹的經營性項目，由開發商作為主體比較合適；涉及還遷改造項目，如果業主具有足夠的開發實力和資質，由業主作為主體組織改造也是理想選擇。當然，多數改造項目并非涉及單一內容，誰作為改造主體應根據改造項目的主要內容和實際情況由政府確定。

5、必須堅持政府主導。對已經確定改造的舊區，政府不宜直接介入，否則除了巨大的建設投入之外，還將承受巨大的補償壓力，并容易引起業主的抵觸。政府可通過規劃、相關政策，吸引、鼓勵社會力量參與舊區改造。政府應重點把握五個環節：一是審批改造方案；二是審批建設規劃；三是審核拆遷補償安置辦法；四是根據群眾同意率，批準改造工程啟動；五是批準土地征用及出讓。在實施建設階段，要通過市場化運作，由改造主體負責征求意見、房屋評估、簽訂拆遷補償安置協議和購房合同、組織拆遷、開發建設和還遷安置等實際工作。

針對舊區改造模式的選擇問題，應根據城區總體建設規劃要求和各個舊區實際，在百分之百征求群眾意見的基礎上，可選擇以下三種模式：

1、撤村建居。主要適用于城區規劃范圍內的周邊村和城中村。撤村建居模式已有成功經驗，可按東蒲洼撤村建居模式由政府統一運作實施。此種模式是政府主導、統一規劃、統一政策、統一建設、統一拆遷安置。

2、捆綁開發。主要適用于非農業和農非混居的國有土地區塊。在符合城區總體規劃的前提下，本著“群眾得實惠，開發商得利益，政府得形象”思路，將改造區塊整體出讓給開發商進行綜合開發建設，由開發商負責被拆遷戶的安置。這種模式是由開發商按照政府的規劃和相關政策，負責拆遷、建設和安置，政府不直接參與建設，不用資金投入，只承擔監督職能，以此改善群眾的居住環境，提升城市的形象。

3、自建公助。適用于城中村的集體所有土地區塊。本著“土地統征、資金自籌、政府支持、自主建設”的原則進行。舊區土地政府一次性征用，減免相關收費，收益用于補助被拆遷戶。以村街作為建設主體，在舊區內或另處劃撥還遷建設用地，自行或委托開發商組織舊房拆遷、建設和安置。這種模式是以村街為工作主體，減輕了政府的建設資金壓力和拆遷阻力，有利于調動被拆遷人積極性，和諧推進舊區改造。

四、舊區改造中應處理好幾個關系

1、處理好遠期規劃與近期建設的關系。舊城改造是改善人居環境、實現土地利用集約化的重要途徑，是激發城市生機與活力的重要手段。科學合理的城市規劃，是確定城市發展方向和發展目標，高效利用城市各種資源，促進城市合理布局和有序建設的戰略性、先導性和基礎性工作。作為城市建設的重要組成部分，舊區改造也一定要重視規劃。要與城市化水平相適應，從宏觀和微觀兩個方面對舊區改造進行規劃控制，同時要與總體規劃、分區規劃及控制性詳細規劃相銜接，避免因規劃控制不力而造成近期實施的舊區改造出現混亂，誘發新的矛盾。充分兼顧經濟功能和其他社會服務功能的協調，避免低水平重復建設。

2、處理好重點突破與分步實施的關系。城區內各舊區現狀規模、管理體制、經濟條件、人員身份都有很大差別。因此舊區改造，不能不顧主客觀條件，以一個模式整體推進，而只能是抓住重點，分步實施。先選擇那些條件成熟、矛盾較少、規劃較好的舊區，借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量實施改造，實現既可快見成效、又能起到示范和帶動的效果。然后，再根據實際情況逐步推進，從而達到集腋成裘、由小變大、片片相聯的舊區改造整體目標。

3、處理好舊區改造與社會穩定的關系。舊區改造不可避免地要涉及城市的發展方向和居民的切身利益。要把和諧理念貫穿于舊區改造始終。在舊區改造過程中，要克服盲目性和片面性，要充分考慮群眾的利益，避免簡單粗暴的做法，遵照城市內在的發展規律，在可持續發展的基礎上，探求城市舊區的更新與發展。拆遷補償安置是舊區改造中最為突出的問題，要從構建和諧社會的高度，重視群眾利益的保護。不論是產權置換還是貨幣補償，不論是就地還遷還是異地安置，都應當尊重群眾意愿，考慮群眾的利益，確實通過舊區改造，使群眾實現“安居、樂業、有保障”，創造和諧穩定的新社區。

4、正確處理舊區改造與利益相關方的關系。一是政府與改造主體的關系。政府在確保達到城市發展要求的前提下，要兼顧改造主體的利益，確定適當的開發強度，讓開發商有利可圖，促進改造項目順利進行。二是政府與業主的關系。該關系主要涉及房地產權確認、拆遷補償安置及保護小業主利益等問題。通過完善改造政策、措施，以政策法律手段保證業主的合法權益，和諧推進舊區改造。三是改造主體與業主的關系。該關系主要涉及對群眾的拆遷補償安置問題，政府要重點把握改造主體以何種方式、標準對業主進行補償安置。既要考慮業主的眼前利益，也要考慮他們的長遠生計，在還遷安置中想方設法滿足業主要求。同時，又要考慮改造主體的承受能力，從而使舊區改造能夠推進。

總之，舊區改造并非一朝一夕可實現、一蹴而就可完成的宏大工程；上述幾點不成熟的建議也并非是解決其復雜問題的靈丹妙藥。要扎實推進舊區改造并取得成功，必須需要全區上上下下的共同努力，必須集全區人民的共同智慧，必須學習借鑒先進地區的成功經驗，必須緊密結合xx的實際情況，通過艱苦細致的工作，鍥而不舍，常抓不懈，一個充滿生機與活力的xx新城必將在不久的將來展現在世人面前。