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第四單元財務管理

[案例一]

房子沒住，交不交管理費

某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現，有關的細部質量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？

[案例分析]

認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經認可房屋的交付使用了。

物業(yè)管理費實質上是向產權人、使用人收取公共區(qū)域管理服務費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設施設備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標準是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費，物業(yè)管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權益。另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內的所有公共設備和配套設施都要運作，管理人員要到位，服務工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。

因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務并未因此而減少，故仍應繳納管理費。

[解決方法]

物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理條例》中的有關規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關規(guī)定復印交給該女士，該女士最后繳納了管理費。考慮到該女士的特殊情況，經請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。

[相關法規(guī)制度]

1．《服務收費標準作業(yè)程序》（節(jié)選）

一、目的

規(guī)范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

三、職責

1．出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。

2．各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。

3．財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。

4．服務處管理員負責通知單的派發(fā)及催繳工作。

5．財務部主管負責費用收繳工作的監(jiān)督。

四、程序要點

1．費用收取的范圍

(1)管理服務費。

(2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。

(5)其他各項多種經營服務費用。

2．滯納金的計算方法

(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現金交納管理服務費的住戶，公司財務部應自每月一日起按1‰計收期滯納金。

(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數）。

3．管理費的收繳

(1)管理費的收取標準：（僅供參考）

A．多層帶電梯：1.20元/月•平方米；

B．多層不帶電梯：1.00元/月•平方米；

C．別墅：3.00元/月•平方米；

D．商鋪：3.00元/月•平方米~15.00元/月•平方米；

E．寫字樓：3.00元/月•平方米；

F．公寓：1.20元/月•平方米。

(2)管理費的收繳程序：

A．公司財務部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。業(yè)主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續(xù)的應視入伙，開始計收管理費；

B．財務部會計每月20日前應根據業(yè)主資料編制下月《應收管理費用明細表》，內容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等；

C．財務部會計將《應收費用明細表》于每月20日報財務部主管審核，經審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部主管在財務審核欄內答署姓名、日期；

D．財務部主管應在22日前將審核無誤的《應收管理費明細表》交財務部會計填寫《收費通知單》；

E．財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。經審核有誤的，應及時查明予以更正；經審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章；

F．財務部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務部管理員派發(fā)；

G．公共事務部的管理員根據住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：

——需要直接送達的，管理員應在兩個工作日內送交住戶家中，并請住戶簽收；

——如住戶家中無人接收的，應在兩個工作日內送進住戶信箱；

——需要郵寄的，管理員應貼足郵資，并在兩個工作日內到郵局發(fā)送。

H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發(fā)情況；

Y．出納員根據《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；

J．出納員在銀行每次托收后的兩日內到銀行讀取已托收數據，并根據托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據；

K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費，由業(yè)主到公司財務部用現金支付。出納員在收取業(yè)主用現金交納的管理費時應按《現金管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定收取；

L．出納員應于規(guī)定收費日后的五日內編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。經審核存有疑問的，應及時查明，予以更正；經審核無誤后的應在財務審核欄內簽署姓名及日期后交財務部會計；

M．財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業(yè)程序》進行賬務處理；對未能收取的費用，應在銀行第一次托收后的3日內根據欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》；

N．《管理費用催繳通知單》經財務部主管審核無誤后，加蓋公司財務專用章，交公共事務部在3日內派發(fā)；

O．公共事務部原則上應在規(guī)定期限內，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

P．公共事務部應做好送達、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。

……

[案例二]

住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

[案例分析]

維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內，屬有償服務范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應由業(yè)主承擔，業(yè)主應承擔維修費用。

至于業(yè)主提出的保修期問題，關鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關，因此，業(yè)主所說剛剛入住的理由也不成立。物業(yè)管理公司應根據業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據實際情況酌情妥善處理。

從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。本案例應收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現糾紛了。

[解決辦法]

情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據有關法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發(fā)生的包括人工費在內的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優(yōu)惠。

這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

[相關法規(guī)制度]

1．《服務收費標準作業(yè)程序》（節(jié)選）

一、目的

規(guī)范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

二、適用范圍

適用于物業(yè)部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

……

4．有償服務費用的收繳

(1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。

(2)各部門主管應根據用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內簽名確認。

(3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。

(4)財務部會計應在每兩個工作日內根據《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。

(5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經審核存有疑問的在三個工作日內向業(yè)主派發(fā)。

(6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內，到銀行抄錄收繳數據，出納員按照《現金管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定執(zhí)行。

(7)出納員在規(guī)定交費期限后的三日內，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

(8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定進行處理。

5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳

(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。

(2)對未辦理銀行劃賬，需用現金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規(guī)定的交費日期到相關單位去交納相關費用。

(3)財務會計根據相關部門提供的收費單據，填制《收款通知單》。

(4)收款通知單經財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內后業(yè)主派發(fā)。

(5)住戶用現金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據的同時，還應按《現在管理標準作業(yè)程序》中的相關規(guī)定向住戶開具收款收據。

(6)出納員在應規(guī)定交費日后的3日內編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

(7)經審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經審核無誤的，對已如數收回的費用按照《會計核算標準作業(yè)程序》中的有關規(guī)定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業(yè)程序》中的有關規(guī)定進行相關的催繳工作。

6．兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳

(1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯(lián)）。

(2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。

(3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯(lián)交財務會計按照《會計核算標準作業(yè)程序》進行相關的賬務處理。

(4)每月31日，收費員應將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務部主管審核，如經審核存有疑問，應及時查明予以更正；經審核無誤，應根據《會計核算標準作業(yè)程序》作相應的賬務處理。

7．費用收繳資料的保管

(1)財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核。

(2)財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正；如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。

8．管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為公共事務部相關人員的績效考評依據之一。

五、記錄

1．《收費通知單》

2．《費用催繳通知單》

3．應收管理費用明細表》

4．《消費項目清單》

5．《費用收繳明細》

六、相關支持性文件

1．《現金管理標準作業(yè)程序》

2．《銀行存款管理標準作業(yè)程序》

3．《應收賬款管理標準作業(yè)程序》

4．《會計核算標準作業(yè)程序》

[案例三]

業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

[案例分析]

在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費是應盡的義務，《物業(yè)管理服務合同》及《業(yè)主公約》等對此都有明確明確表達。就本案例而言，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。即使是收費標準，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務合同中也會有明確約定，根據自治原則，該公司應按照約定繳納物業(yè)管理費用。

對于拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司應根據具體情況，區(qū)別對待，采取不同的對策。一般先應以反復的協(xié)商為主，再者啟動催繳程序，仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。

[解決方法]

為了解決這一問題，該商城管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

[相關法規(guī)制度]

1．《物業(yè)管理公約》

前言

為了維護業(yè)主的合法權益，保持物業(yè)的完好美觀，加強住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據國家和沈陽市的有關政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）

第一章：總則

第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號，由××房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的“××××”。

2．業(yè)主：凡依據《商品房購銷合同》，對本園區(qū)內的房屋擁有或共同擁有所有權的自然人，法人或其它組織，或依據其它法律文件或法律事實對房屋實際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

3．管理公司：受××房地產開發(fā)有限公司指定××物業(yè)管理有限公司為××××的物業(yè)管理公司

4．單位：指業(yè)主依據《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區(qū)內的房屋。

5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內的所有為業(yè)主所設定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨立使用權的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。

6．公共設施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設置的各種地上附著物，架設及敷設的各專用系統(tǒng)及管線。

第二條：業(yè)主應遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會公德。努力成為遵紀守法，思想品德高尚的文明公民。

第三條：為實現以上目標，業(yè)主與管理公司應全力配合、協(xié)作。

第二章：業(yè)主的權利、義務

第四條：業(yè)主的權利

1．業(yè)主獨立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

2．業(yè)主有權將其名下單位連同上述權利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設施。

4．可根據本公約維護自身合法權益。

5．對住宅園區(qū)的各項管理決策擁有建議權和監(jiān)督權

第五條：業(yè)主的義務

l．業(yè)主在行使上述權利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關規(guī)定。

2．依照法律及本公約的規(guī)定，負責繳交其名下單位應分擔的管理費及其它基金款項。

3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費在內的各項費用。

4．業(yè)主在出租、出售或準許他人使用房屋時，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。

5．不得改變樓宇的結構、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴建、搭建、拆除任何建筑物。

6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施

7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。

8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設施，不得阻礙房屋的正常維修。

9．樓宇內公共地方不得擺放家俱、貨物、架設花架、室外天線或其它物品。

10．住宅區(qū)內之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

11．住宅區(qū)內嚴禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。

12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應用袋裝好，按指定時間放到指定地點。

13．業(yè)主有義務教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯給物業(yè)管理造成嚴重危害的，業(yè)主除應對未成年子女加強教育外，對造成實際損失的，還應承擔賠償責任。

14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。

第三章：管理公司的職責及權利

第六條：管理公司的職責

l．負責園區(qū)的管理、經營及房屋和配套公共設施的維修、養(yǎng)護。

2．維護園區(qū)內的所有公共地方的照明及消防設備，并保持其功能良好。

3．保持園區(qū)內公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。

4．負責園區(qū)內公共綠化的維護和管理。

5．負責園區(qū)內的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。

第七條：管理公司的權利

l．根據本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以。

2．有權對園內的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內的各種車輛實行定點停放。

3．按物價部門核定的收費標準，向業(yè)主收取管理費，收取的管理費用單列項目專款專用，年度費用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會和業(yè)主的監(jiān)督。

4．管理公司根據園區(qū)管理收支情況，可適時的調整收費項目和收費標準，但此調整需經園區(qū)管委會和物價部門通過。

5．采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。

6．管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業(yè)主繳齊各項欠款。

第四章:違約責任

第八條：業(yè)主逾期交納管理費的，應按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應當立即停止違約行為，并應支付違約金，對造成實際財產損失的還應依法賠償。

第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內進行公告，違約金應用于園區(qū)內專項建設費用上。

第十一條：管理公司或其他人員履行職責時如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應立即停止侵害行為外，還應負責消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對造成業(yè)主實際財產損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對責任者給予紀律處分，對構成犯罪的移送司法機關。

第五章：附則

第十二條：園區(qū)竣工后，經園區(qū)管委會確認本公約繼續(xù)有效。

第十三條:本公約可依據有關法律、法規(guī)修訂或補充，也可經住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規(guī)定。

第十四條：管理公司依據與業(yè)主委員簽訂的《委托管理合同》或依據本公約制定的園區(qū)內的住戶手冊及各項規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。

第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。

2．《財務管理的機構及職責》

(一)財務部門機構的設置

財會部門一般設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費員。

(二)財會人員的崗位職責

1.財會部經理

(1)向企業(yè)領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業(yè)負責人的經營管理參謀；

(2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務會計分析報表，送企業(yè)法人審閱；

(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉；

(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

(5)合理有效地經營管理好企業(yè)的金融資產，為企業(yè)創(chuàng)造利潤；

(6)根據物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據財會管理有關法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

(7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案，送企業(yè)領導、業(yè)主委員會和相關主管部門審核、修定；

(8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。

2.主管會計

(1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作；

(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；

(4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業(yè)領導及時匯報工作情況；

(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要，分類計賬；完成企業(yè)領導交辦的財會工作。

3.出納

(1)遵守公司員工守則和財務管理制度；

(2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等；

(3)及時追收企業(yè)各種應收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

(4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作；

(5)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

4.統(tǒng)計員(電腦員)

(1)及時統(tǒng)計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；

(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲；

(3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。

5.收費員

物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：

(1)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳；

(2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用；

(3)承接與物業(yè)管理相關的經營服務收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付；

(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務；

(5)完成企業(yè)和部門領導交辦的其他任務。

[案例四]

租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？

[案例分析]

根據規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同提供物業(yè)管理服務后，有權按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務后，有義務按約定支付相應的物業(yè)費。

在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關義務人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業(yè)費應當由房東承擔。

根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

[解決方法]

物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

[相關法規(guī)制度]

1．城市房屋租賃管理辦法

第一章總則

第一條為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

第三條房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

第四條公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

第五條房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

第六條有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權證的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標準的；

（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；

（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第七條住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第八條國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內城市房屋租賃管理工作。

市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區(qū)域內的城市房屋租賃管理工作。

第二章租賃合同

第九條房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

（一）當事人姓名或者名稱及住所；

（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

（三）租賃用途；

（四）租賃期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修繕責任；

（七）轉租的約定；

（八）變更和解除合同的條件；

（九）違約責任；

（十）當事人約定的其他條款。

第十條房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

第十一條租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同

住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

第十二條有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（三）當事人協(xié)商一致的。

因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

第三章租賃登記

第十三條房屋租賃實行登記備案制度。

答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

第十四條房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

（一）書面租賃合同；

（二）房屋所有權證書；

（三）當事人的合法證件；

（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

第十六條房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

第十七條《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

第十八條嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。

第四章當事人的權利和義務

第十九條房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

第二十條出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

第二十一條出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

第二十二條承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

第二十三條承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

第二十四條承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

（一）將承租的房屋擅自轉租的；

（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；

（四）拖欠租金累計六個月以上的；

（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

（六）租用承租房屋進行違法活動的；

（七）故意損壞承租房屋的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

第二十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

第五章轉租

第二十六條房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

第二十七條承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

出租人可以從轉租中獲得收益。

第二十八條房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

第二十九條轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。

第三十條轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

第三十一條轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

第六章法律責任

第三十二條違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；

（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

第三十三條違反本辦法，情節(jié)嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十四條房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

第七章附則

第三十五條未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

第三十六條省、自治區(qū)建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

第三十七條本辦法由建設部負責解釋。

第三十八條本辦法自1995年6月1日起施行。

[案例五]

物業(yè)管理財務費是否要保密

勞醫(yī)生在某高層住宅買了一套房屋，花去半生積蓄。誰知入住后，勞醫(yī)生發(fā)現買房費用只是一個開始，還要交維修基金、管理費押金、裝修保證金等等。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個費、那個費。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢問費用的去向，要求管理公司提供財務支出賬目。物業(yè)管理公司財務人員回答：“財務支出是商業(yè)秘密，只可以向業(yè)主委員會公開，不是每位業(yè)主都可以了解的。”勞醫(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財務人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費，還發(fā)動鄰居拒交管理費。

[案例分析]

物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的“管家”，一切工作都須置于業(yè)主的監(jiān)督下。特別是物業(yè)管理費的收取與支出，應定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費的來龍去脈。但業(yè)主雖然有財務監(jiān)督權，但行使此項權利的方式并不是通過業(yè)主私人查賬。一是因為業(yè)主個人不具備專業(yè)財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提取具有合法效力的審計證明；二是因為如果每個業(yè)主都去使用自己的查賬權，就會干擾管理公司開展正常工作。

本案例所述物業(yè)管理公司應明確：業(yè)主作為費用支付人，有權利明白自己所繳費用的去向。該公司如果沒有實行財務公開制度，定期公布財務報表，則應盡快實行。如果已有財務公開制度，則可以向勞醫(yī)生說明財務報表將于何時公布，請勞醫(yī)生留意。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財務人員可請勞醫(yī)生要求業(yè)主委員會委托專業(yè)審計事務所審查。

[解決方法]

政府主管部門、業(yè)主委員會在接到投訴后，先后對物業(yè)管理公司進行審查。經核實該物業(yè)管理公司并未亂收費，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。

物業(yè)管理公司重新修訂了財務公開制度，每季度一次，向全體業(yè)主公布費用開支情況。

同時，物業(yè)管理公司還對處理此事的財務人員進行教育，要求其耐心對待業(yè)主詢問。管理公司主管還登門向勞醫(yī)生道歉，說明公司的財務制度，并提醒勞醫(yī)生注意每次的財務公告。

[相關法規(guī)制度]

1．《物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務》

一、物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務

1．根據有關法規(guī)，并結合實際情況制定管理辦法。

2．依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理。

3．依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費。

4．有權制止違反規(guī)章制度的行為。

5．有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。

6．有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務。

7．可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。

二、物業(yè)管理企業(yè)的義務

1．履行物業(yè)管理委托合同，依法經營。

2．接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督。

3．重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準。

4．接受行政主管部門監(jiān)督指導。

5．至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費用收支帳目。

6．提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。

7．發(fā)現違法行為要及時向有關行政管理機關報告。

8．物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產，同時，業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構對物業(yè)管理財務狀況進行審計。

2．《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。

除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》。

第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國境內的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經濟性質的企業(yè)；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。

其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。

第二章代管基金

第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

第四條代管基金作為企業(yè)長期負債管理。

代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的檢查與監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應當經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的經營用房。

第六條企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。

第三章成本和費用

第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。

第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

第九條企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。

第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。

第十一條企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用。

第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3％－0.5％計提壞帳準備金，計入管理費用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。

不計提取壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。

第四章營業(yè)收入及利潤

第十三條營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

第十四條主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

物業(yè)經營收入是指企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

第十五條企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現。

物業(yè)大修收入應當經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現。

企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現。

第十六條企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。

第十七條補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

第十八條營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。

主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額。

營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

其他業(yè)務利潤是指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額。

第十九條其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

商業(yè)用房經營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經營收入。

第二十條其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。

企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。

企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。

第五章附則

第二十一條本規(guī)定自1998年1月1日起施行。

第二十二條本規(guī)定由財政部負責解釋和修訂。

[案例六]

收維修基金并非亂收費

某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國家建設部、財政部的《住宅共用部位設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認為維修費應從管理費中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉嫁負擔。基于收維修基金在業(yè)主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內的電梯、消防設備已趨于老化，電梯困人現象時有發(fā)生，消防設備幾近癱瘓，居民投訴不斷。

[案例分析]

案例所述現象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，很多省市也都據此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現在很多早期入住的業(yè)主不肯補交這筆費用；而新建物業(yè)的開發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業(yè)管理費，維修費自然應從物業(yè)管理費中出，為什么還要另外收費。其實，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據實分攤。

二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。物業(yè)維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當地房地產行政主管部門代管；第二種，是由業(yè)主委員會代管；第三種，是由物業(yè)管理公司代管。實際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因對具體物業(yè)情況了解不全面，易產生審批慢誤事及難以達到經濟、合理的使用目的；業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會因各自出發(fā)點不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。

三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。未把維修基金專款專用，有擴大使用范圍現象。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進行其他項目維修等；一些公司借機使用維修基金修繕本應從管理費中支出的維修項目。

正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴重影響了物業(yè)管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設施設備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發(fā)了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發(fā)商和業(yè)主也是不公平的，侵占了他們的權益。

[解決方法]

該物業(yè)管理處認為，維修基金還是應該按規(guī)定收取的，但一下子讓用戶繳齊數額勢所難能。在與業(yè)主委員會協(xié)商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%，直至達到規(guī)定數額為止。為減輕業(yè)主負擔，物業(yè)管理公司決定從每月物業(yè)管理費盈余中提取部分資金作維修基金。

因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區(qū)內的電梯及消防設備進行維修及更換，排除后患。

[相關法規(guī)制度]

1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）

……第五章物業(yè)的使用與維護

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

2．《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

第一條為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），保障住房售后的維修管理，維護往房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。

第二條在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內，新建商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。

本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

第三條本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

第五條商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。

維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

第六條公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。

2．購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。

公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。

第七條維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。

第八條維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

第九條在業(yè)主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金稱交給當地房地產行政主管部門代管。

第十條業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。

第十一條業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施。

維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

第十二條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業(yè)主委員會備案。

第十三條業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第十四條因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。

第十五條各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調、監(jiān)督維修基金的管理與使用。

市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。

第十六條業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協(xié)商、協(xié)調解決，協(xié)商、協(xié)調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

第十七條公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第十八條維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規(guī)定進行處理。情節(jié)嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

第十九條本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規(guī)定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規(guī)定制定建立或補充維修基金的具體辦法。

第二十條公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。

第二十二條非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。

第二十三條本辦法由建設部負責解釋。

第二十四條本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。