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一、總則

第一條（目的與依據）

為了更好地貫徹實施市人大常委會的《市住宅物業管理規定》以及規范地區業主大會選聘物業管理企業的行為，結合地區物業管理的實際情況，制定本指導意見。

第二條（適用范圍）

鎮行政區域內居住小區的業主大會選聘物業管理企業，適用本指導意見。

第三條（基本原則）

選聘居住小區物業管理企業應遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，以地區現有的物業管理企業作為優先選聘的候選單位。

第四條（管理部門）

閔行區房管辦事處、鎮社區辦負責本地區選聘物業管理企業的指導、監督和管理工作。

二、初步征詢業主意見

第五條（初定物業管理服務內容及標準）

業主委員會應聽取小區業主和業主代表、居民委員會等各方意見，根據物業特點和服務要求，制定物業管理初步方案。

（一）向居住小區業主征詢選擇物業服務項目、服務等級，擬訂適合本小區的物業管理服務標準和收費標準的物業管理初步方案。

（二）征詢居住小區業主意見后，擬定選聘物業管理企業的方案。

（三）物業管理初步方案，在小區內公布，聽取業主意見。

三、直接續聘原物業企業

第六條（續聘）

如居住小區業主多數意見認同原物業管理企業的服務，由業主委員會根據擬訂的初步方案和原物業管理企業進行商洽。雙方如能就相關內容取得一致意見，則可擬訂物業管理服務合同，并在小區內公示，聽取業主意見。再根據本小區《業主大會議事規則》遞交全體業主表決。

（一）獲業主大會2/3業主同意，業委會根據有關規定，和該物業管理企業簽定正式服務合同。

（二）未獲業主大會2/3業主同意，則由業委會向小區業主公告，停止直接續聘工作。

四、邀請招標

第七條（招標組織）

業主委員會組建選聘物業管理企業的工作小組,該小組基本由業委會、業主代表組成，并應邀請轄區內居委會參加。（以下簡稱工作組）

第八條（招標文件）

工作組編制物業管理招標文件。

文件主要內容如下：

（一）工作組的聯系方式；

（二）物業基本情況。包括物業名稱，坐落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產權性質，房屋幢數，套數，建筑結構，公建配套設施，主要設備設施，物業檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

（三）委托管理的內容及要求；

（四）物業管理用房的配備情況；

（五）投標書的編制要求；

（六）組織解釋招標文件及實地考察物業的時間；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式；

（八）開標、詢標的時間，地點，方法與程序；

（九）投標報價要求及評標標準；

（十）擬簽訂合同的主要條款；

（十一）其他事項的說明。

第九條（招標邀請書）

工作組應當向3個以上較合適的物業管理企業發出邀請書。要注重考慮企業的服務質量與管理費用，即通常講的質量價格比。因此，應根據居住區域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業主的消費觀念、消費水平，選擇相應的企業，優先考慮選擇在本小區附近有管理服務項目的企業，便于了解該企業及企業可發揮規模效應，降低成本。

工作組應當在小區內召開各類座談會廣泛聽取業主意見后，對擬選擇的企業在詢價征詢前進行一番“明查暗訪”，查明物業管理企業的業績和市場信譽，且廣泛聽取業主的意見，選出合適的2-3家企業。

第十條（評標）

工作組（或邀請專家評審團）根據制定的招標評分標準，結合各投標物業管理企業的標書以及業主座談會的意見對物業管理服務方案進行評定，結果在小區內公布。

第十一條（公告、征詢）

（一）工作組向小區業主公告評標結果。

（二）工作組制定征詢公告、征詢單，由全體業主投票選擇物業管理企業。

第十二條（業主選擇）

征詢單遞交業主大會表決：

（一）經業主大會表決，2/3以上業主選擇同一物業管理企業，業委會根據有關規定，和該物業管理企業簽定正式服務合同。

（二）首次表決達不到2/3業主選擇同一物業管理企業，則多數業主選擇的物業管理企業作為下一輪唯一候選的單位，再次投票征詢。達到2/3以上業主認同，則業委會根據有關規定，和該物業管理企業簽定正式服務合同。

五、附則

第十三條（禁止行為）

投標人不得以任何方式，排斥其他投標人參與公平競爭；不得通過作弊，哄抬標價；不得與工作組串通，損害其他人的利益；不得向工作組行賄或變相行賄。

工作組不得以虛假的招標方式獲取他人的物業管理方案，損害投標人的利益；不得向他人透露可能影響公平競爭的招標情況。

第十四條（解釋權）

本辦法由閔行區房地局房管辦事處、閔行區鎮社區管理辦公室負責解釋。