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《關于促進土地集約利用加強經濟發展方式轉變的若干意見》出臺有兩個背景。今年08年的時候國務院下了兩個很重要的文件，從土地管理領域來講，一個是《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發［］3號文件）。這個文件的核心內容就是強調五大方面的內容，主要是從規模的控制，從標準的約束，從存量的盤活，從市場的配置、農村用地規范等等五個方面。但文件有23條措施，這些措施很多內容是強制性的規定。比如說用地標準，用地定額，其中第八條里面很重要的東西與我們民營企業或者是中小企業有關，就是說鼓勵開發利用地上地下空間，對現有的工業用地，假如是提高土地利用率或者增加容積率的話，不再增加地價款。

第二個依據，就是《國務院辦公廳關于加強發展服務業若干政策措施的實施意見》（國發［］11號文件）。里面有條重要意見，就是鼓勵大家積極支持以劃撥方式取得土地的單位，利用你原來的工業廠房、倉儲用地、傳統的商業經營等存量的房地產來興辦研發設計、創意園等等現代服務業。這里面很重要的是土地使用權人和土地使用性質暫不變更，原來的土地性質是商業用地，或者是工業廠房用地，現在用途變為現代服務業用地，土地使用權暫不變更，就是說不要通過土地出讓的方式繼續可以用這個土地的使用權。再通俗一點講，原來法定的土地使用權的性質跟現在土地使用性質可以分離，這是國家看到了現在經濟發展當中，二、三產業的融合發展很快，而且現代服務業的需求又很大，假如說，我們現在發展現代服務業，成本肯定高，假如說你在原來的存量土地上增加容積率或者增加土地面積的可以不征收地款，這是一個政策。第二個政策，十一號文件里面講的，利用原來工業廠房興辦創意園這類用地土地使用權人跟土地性質不變更的情況可以使用下去，這時候也可以不要補交地價。我們中小企業今后搞企業轉型也好，發展新型的服務業也好，或者你認為要轉制、轉型的話，在這兩個方面做文章也很重要的。

現在我們土地資源很緊缺，比如我們的糧食問題。現在我們每個人吃飯消耗的卡魯里2300卡，每個人至少有0.79畝保證生活。現在我們每個人只有0.23畝（土地），總理前段時間開會，強調我們糧食再不控制的話，耕地再占用的話，肯定不行，18億畝的紅線不能突破。的耕地資源千萬不要碰，假如說你們有好項目引進的話，到農村選擇地塊不要占用耕地資源，因為這是一條紅線，不能碰的。大米現在自有市場一塊五到兩塊，國際市場已經早漲價了。國際盯著糧食的價格，它存心漲價。第二，土地資源緊缺，我們大部分都是建設用地，用地規模擴張很厲害。國外好的城市里面建設用地規模都很小。我們中小企業以后擴大用地或者是引進新項目的話，千萬要走一條節約型的路，不要用擴張的方式。現在土地成本很高，土地資源很少，像水、石油資源一樣，越來越緊缺。國家為什么要下節約土地的措施，強調土地少用一點，向地上、地下發展，這個政策的核心是鼓勵今后的生產發生轉變，綜合利用，節約利用、有效利用土地，這樣土地的價款減少，土地使用費少交。允許原來劃撥的土地存量工業房地產搞二產、三產，我們都不管你，以前房地產資源是很多工業廠房弄掉以后搞超市或者搞旅館，我們全部叫經營型的土地要招投標，這種競價成本很高的。我們講中小企業，如果利用原來的廠房搞現代物流，只要符合這種政策的話，我們保持暫不變更，因為土地資源很緊缺，希望大家節約利用，有效利用。

37號文政策的背景就是我剛才講的這些，再集中起來講，這個文件核心內容兩個，只要是搞我們國家倡導的現代服務業，只要是搞資源節約型的，我們可以把土地使用性質和土地權責分離，只要你是搞加層擴建這種土地不再征收地款。

一、規范公告園區外工業項目供地

解讀：這個文件當中講規范公告園區外的工業用地項目，這條政策主要針對郊縣的公告園區外的工業項目。以前我們的政策上是怎么限制的呢？因為03年的時候，國務院進行了大規模的土地清償，把一百多個開發區，特別區縣下面的鄉鎮工業點，或者區縣的配套工業園區全部撤掉了，基本每個工業區區縣保留一到兩個，現在整個有41個配套工業區，很多的項目都進工業園區去，限制了很多新的項目進來。從實際出發，現在很多的工業園區比如中小企業引進跟工業園區不是一個產業鏈上的東西，大家提出來，這種土地怎么辦呢？這是一，第二，新工業，假如說引進很多新的工業項目，這種新工業項目，你改變了，這種東西我放到里面去，希望原來留下來的存量工業地盡量用，早些時候我們是禁止。我們認定的好項目，特別是中小企業引進的，比如趙小蘭講的后奧運很多的納米技術，或者國外引進很多好項目經委認定的話，我們可以在規劃的41個園區里面允許開一個口子。為什么現在報紙上這個政策沒有登出去，因為中央三令五申，不能允許在外面星星點點，為什么還要開這個口子，但是我們有很多的原則條件。

公告園區以外的項目一個是要認定，一個是要規范運作，行政部門審批。這里有一個誤區，就是很多人講，原來撤銷的工業園區又恢復了，是不是我們星星點點的分散工業點又可以允許了？不允許的，原來重點工程至少里面70%項目已經布局過了，而且已經保證了，不是周邊土地動遷我們再加的，我們這里設置很多前提條件的，確實是好項目的話，我們開設綠色通道，這條政策向工業園區集中表面上有點沖撞，但從實際出發，特別是工業園區不能包容的，或者已經布滿了，或者不適宜的，或者是新型業態，或者六大產業基地，物流園什么，這種類型的產業就開辟一個綠色通道，這種我估計項目不多，但是有好項目進來可以走這條程序。

規范工業園區外的項目認為由經委認定，有一個前制條件，就是要符合三個規劃：一個是土地利用規劃，一個是城市土地利用規劃，一個是產業規劃。這個項目確實由產業部門認定的項目，比如是后奧運的朝陽產業，認定了就可以放進去，早些時候我們不允許進。對具體的項目點對點的，我們開設綠色通道，比如這個好項目已經認定了，我們就可以進去了，這里大家認清楚，核心是要認定，這個項目確實是不是要進來，不是說浙江江蘇淘汰的，高污染高排放的東西拿過來，首先經委部門認定這是核心，第二前提要規范，要走經委、發改委認定的程序。操作上面是點對點，這個項目認定了，規劃同意了，我們很快的，十天就把你改掉。具體操作項目材料里面說明了，由房地、環保項目審核以后進行操作。

二、鼓勵工業項目用地節約集約利用

解讀：這里的核心內容是符合規劃，不改變用途和其他土地使用條件的，不征收地款。關鍵是提高容積率，目的是要提高利用率。第一，這個項目要產業部門認定，產業部門認定了的，才可以增加容積率。第二，是生產自用型才允許加層。現在我接到很多電話，說老袁是不是這樣，我在閘北的世博工業園區，原來五層，現在造了七層，新造的兩層轉給別人用，新造的不收我錢了。我們這里強調是生產自用型的，你流轉的話，不是這個政策倡導允許鼓勵的范圍，很多人想通過自己加層再轉讓，通過土地流轉增值取得另外的增值款不是我們政策的本意。你真正是一個好項目，要擴大規模，要引進生產線了，再征塊地，旁邊的農民或者居民戶這個成本很高，不如在自己的廠房加一層，這樣做不收你地價款。我想我們中小企業發展當中確實引進好項目改進工藝的話，可以通過這個途徑來操作運作。中心城區當中規劃保留的工業用地很少的，但是可以打擦邊球搞現代服務業沒有什么話講。第三，不改變用途。按照產業轉讓進行認定，通過搞機械程序，搞機電項目，以前國有資產技改項目，通過加層、結構改造，60年代轉制、轉讓，原有規模結構不適應新型企業，可以通過這個補救。

中小企業轉型也好，搞現代服務業也好，利用這個政策上有利于少交一點土地價款。市政府層面、國家層面希望你們提高土地利用率，增加容積率不增加地款，房地產開發的時候容積率超2%，都是增加地款的。對房地產開發，允許開發一萬平方米，你開一萬一千平方米，你賣房子五萬平方米，按照五萬的地價補交，工業上我們鼓勵工業項目不要外延擴張，政策的指導思想在這。

第三:充分利用存量房產和土地

解讀：充分利用存量房地產和土地，這是國務院08年11號文件，就是我們鼓勵你在不改變土地使用權人，鼓勵你利用存量土地搞信息服務，研發設計，創意、現代服務業。原來土地用途是工業廠房，現在土地用途是現代服務業，我們允許你做。操作上面我們要注意：首先要認定現代服務業和創意園區。第二，不改變使用權人和土地用途。第三，在所有權人不變的情況下可以做。首先我們有經委公布的創意園區地塊批復清單，不改變技術形態，不改變使用權利，不改變用途的情況下面做現代服務業，這種土地管理部門不再進行審批、管理、備案，這樣就簡化了。

第四個，生產性服務業功能區內企業總部和研發中心項目

解讀：我碰到很多人跟我講是不是我們在奉賢區或者南匯區原來的工業廠房，現在搞一些研發總部，流轉環節當中把工業廠房分割。這里明確了，研發中心、企業總部不是自己講，要有關部門進行認定。研發中心要研發中心和科技部門認定，你報上去我研發中心認定，才允許它跟工業地塊同地同價。黃浦區辦公樓都是商業辦公樓作為企業總部的，都是通過市場的招投標方式，用經營型商品樓的地價，這個很高。生產性企業研發中心和企業總部是按照工業性地價，這種國家控制在7%里面，我們7%沒有限定，經過認定以后，還是工業地價的房子給你。今天早上碰到新天地兩個老總問我，他說你們搞研發中心、企業總部是不是原來商業性質的企業研發總部要分流了。這里是講工業地塊的。

五、加快工業用地出讓公告節奏

解讀：我們知道最近很多中小企業很惱火，去拿塊地，從你們選址跟老百姓談判，掛牌出讓到最后拿到這個地最起碼要一年，最近市政府很急，要我們房地部門加快這塊工作，現在工業用地出讓我們只要40天，預審十天。

六、優化公告園區內基本農田布局

解讀：后面兩個問題你們關注度不大，農業用地控制很嚴，320萬畝大家不能動，我的意思還是重視第二條、第三條，有存量的鄉鎮企業用地你們想要的話，早先70年、80年搞的鄉鎮用地現在都淘汰了，閑置了，你們去找這種地，便宜。

七、合理安排產業項目的新增建設用地計劃

解讀：新增建設用地計劃，征地成本少一點，動拆遷少一點，現在大家要知道，以后你們所有的新增項目都要取得一個用地計劃，如果是占用農用地就農用地計劃，如果工業用地就工業用地計劃，現在國家控制這種，你了解一下就可以。現在我們就強調，假如我們中小企業在某個區是好項目，我們規定70%用地計劃指標優先照顧好項目，就是我們中小企業如果引進項目也好，或者企業改制也好，特別是現在服務業的好項目我們支持的，真的是好項目，我們用地計劃是安排的。

八、實施“控增逼存”，加大存量土地盤活力

解讀：無

時間關系，我簡單介紹這些，出臺的政策文件總體思路是允許我們生產方式的轉變，而不是改變土地流轉的方式，通過生產方式的轉變，比如說是原來是制造業，現在搞現代物流、信息服務，這樣的我們支持。第二，允許利用原來舊的土地資源，土地使用權，原來登記房地產的使用性質跟現在的使用性質分離。第三個，加層，或者地下空間利用我們不加地價。允許你租賃跟人家合資合作，權屬暫時不變更。

問答部分

問：容積率是規劃部門，不是土地部門，這里面有個銜接問題，原來批給我1.2，現在我要批到2？

袁華寶：隨著業務增長提高容積率是可行的，它不批沒有道理。

問：還有一個問題，原來有的工業用地劃撥的，劃撥的話提高容積率我不是很清楚，是原來部分補辦手續還是怎么處理？

袁華寶：劃撥部分，變成自己的資產然后再加層。

問：我有一個問題，也是比較具體一點，是我們公司面臨的非常具體的問題，我們臨空有塊工業用地，現在屬于在建工程的狀態。這種情況可不可以申請提高容積率？這是一個問題；第二個問題，剛才講到關于產業性質的定性，是每個企業單獨要向經委提出申請，還是經委會對每個區域做一個總體性的確認？

袁華寶：經委有個總的區域規劃，比如臨空是信息產業，會有個目錄名單確認，比如這個項目正好是產業鏈上面延伸，你說容積率加層，規模上本來是1.2，現在到2，是工業項目，而且本來批租的，不要再通過什么原來土地管理方式，是鼓勵你的。

問：現在我們在建工程，土地證的面積很大，我們是臨空園區最大的一塊工業用地，我們想在建工程進行轉讓，有分割，我不知道這里面怎么規定？

袁華寶：現在房地產在建工程轉讓引發了很多的矛盾，在建工程轉讓，應該是整體轉讓。

問：我問一下袁處長。假如說現在有一百畝土地兩年以前批租的，原來容積率是1.0，分兩期開，是工業用地。現在一期開發完了，還有50畝地沒有開發，這時候企業提出來要提高容積率，這個容積率的提高收錢嗎？

袁華寶：不收錢。我們提高鼓勵增加容積率，而且通過受讓方式取得的，原來0.3，現在提高到0.8或者1.0，它有上限規定的。

問：如果政府提出一個條件，給你增加0.5的容積率，25%要政府成本價給你收購，這樣合法嗎？

袁華寶：這是通過協商的方法，法律沒有規定一定不可以收，這是雙方意愿，不是強制性命令。

問：很多企業原來容積率0.5、0.8用于制造業，但是制造業現在這個地方不適用，土地所有權是他的，政府收不掉，你讓他自用，他這個廠都要關掉了，自用的話造什么廠呢？

袁華寶：可以搞生產性服務業。

問：生產性服務業劃不到這個區域怎么解決呢？

袁華寶：要么轉讓。

問：按照國土局的轉讓辦法，根據物權法轉讓這塊土地是你的，地上的建筑造好以后，不管你是什么用途，工業的還是居住的，或者商業的，你都可以轉讓，不讓他轉讓不可以的。如果這塊土地上借了這個房子每棟房子要轉讓的話，政府可以壓住他不讓轉讓嗎？

袁華寶：符合條件投資金額超過20%，土地開發金額超過30%，按照受讓是可以轉讓的。

問：政府提出“騰籠換鳥”，我有一套廠房在政府規劃內改造成創意園區或者其他信息現代服務業，聽您講，好像說這個又限于自用，不鼓勵分割出租這樣，如果具體的講我是一個創意園區，研發中心，既然本身成為一個園區或者中心就不是我一個人用，就是我一個研發部門一個辦公室，必定是會變成有不少的企業或者是同一行業，或者是某一個主題的區的地方。這種情況下面怎么區分我是自用還是出租呢？跟其他的土地搞的創意園區界定呢？

袁華寶：那個廠房規模搞創意園區，里面招商引資進來這個允許的。搞創意園區你把廠房分割五塊，創意園區的地再分割來不是創意園，創意園一定要規模，比如里面10%允許你搞經營性的，比如咖啡館什么的，還有10%搞理發的，我意思是創意園的規定結構比例有一定規模。