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一、總體要求和目標任務

(一)總體要求。以科學發展觀為統領,以拉動投資、擴大內需、改善民生為主線,以加快城鎮化進程、推動新農村建設、促進城鄉一體化為總要求,堅持政府統籌、科學規劃、政策引導、市場運作的原則,加快市區村莊改造建設步伐,改善農村居民住房條件和生活環境,推動現代化新城區和新農村建設,促進社會和諧穩定。

(二)指導原則。

1.政府統籌,市場運作。各級政府要充分發揮統籌協調作用,統籌規劃,統籌資源,統籌資金,整合捆綁使用各項扶持“三農”資金和政策。同時,充分發揮市場配置資源的基礎作用,積極探索市場化運作方式。

2.市區聯動,以區為主。市、區要各負其責、密切配合,協調推進村莊改造建設工作。強化區級政府屬地管理主體責任,堅持試點先行,確保改造效果。

3.引導發展,全面轉型。市區村莊改造建設要充分考慮產業優化布局與結構調整,通過改造建設構筑發展優勢。要協調推進基礎設施、公共服務設施及環境建設,完善配套制度,實現物質形態、經濟結構、組織形態的全方位轉變。

(三)目標任務。從2009年起,用3年左右的時間,基本完成新一輪城市總體規劃方案確定的中心城區規劃建設用地范圍內村莊的集中改造建設任務;用5年左右的時間,基本完成市區范圍內宜改造村莊的改造建設任務和危房改造任務。

二、重點推進方式

(四)中心城區規劃建設用地范圍內村莊改造建設推進方式。以節約集約用地,實施社區化改造建設為重點,按照城市總體規劃、控制性規劃、鎮村體系規劃和專項規劃等合理確定片區劃分和定點。

1.特定區域改造建設。因城市發展和重點工程建設需要,涉及特定區域內村莊的改造建設,由市政府統一規劃、統一征地,按上級要求和有關法律法規規定統一組織實施。

2.整合片區改造建設。利用就近整合、整體捆綁或項目搭配等方式,集約利用土地,優化功能配置,組團式、規模化推進集中連片改造。

3.單個村莊改造建設。符合規劃要求的村莊經批準可以單獨改造建設,單村改造建設形成的社區規模不宜少于800戶。

(五)中心城區規劃建設用地范圍外村莊改造建設推進方式。以改善居住條件和環境為重點,堅持因地制宜,先規劃后建設,區分輕重緩急,充分尊重民意,成熟一批,推進一批。

1.小城鎮集聚。鄉鎮(辦事處)駐地的改造建設在鄉鎮(辦事處)規劃建設用地范圍內選址,結合小城鎮發展,編制修建性詳規,集約用地,美化環境,鼓勵建設多層、小高層,限制低層,合理確定遷建計劃,吸納周邊村莊和有條件的農戶向小城鎮集聚。

2.中心村集居。編制中心村建設規劃,合理確定中心村的人口、用地規模和村莊建設用地范圍;尊重農民意愿,體現農民需求,凸現地域特色。按照大帶小、強帶弱、中心村帶周邊村的原則,統一規劃,統一建設,分批實施,有序推進,優先構筑基礎設施框架,優先策劃實施中心村的改造建設,搬遷合并空心村、弱小村、偏遠村,引導農戶到中心村購房建房。

3.住房改建(造)。規劃保留的村、近期不具備整體改造建設和遷建條件的村,以農戶住房建設和危房改造為重點,積極采取措施支持農戶改善住房條件,扶持經濟困難戶進行危房改造。對于規劃撤并村,除危房改造外,停止改建、新建住宅。

三、拆遷安置和用地政策

(六)本村集體經濟組織成員的安置。實施改造建設村莊拆遷安置對象為本村集體經濟組織成員的住宅安置采用以下方式:按用地標準安置的,用于住宅建設的土地(以下簡稱居住用地)按人均30平方米核定;按建筑面積標準安置的,按人均建筑面積40平方米核定;中心城區規劃建設用地范圍外的村莊還可按經批準的村莊規劃進行控制。用于生產生活保障的土地(以下簡稱保障用地)按人均25平方米核定。以上具體實施辦法參照市統一征用土地的有關規定執行。

中心城區規劃建設用地范圍內實施整體改造建設的村莊,按用地標準安置的,可以人均居住用地和保障用地之和計算,按集體經濟組織成員總數的5%預留機動用地;按建筑面積標準安置的,可預留同樣比例的安置房建筑面積和保障用地。上述預留機動用地(建筑面積)由集體經濟組織管理,用于安置相關人員和納入生活保障用途。中心城區規劃建設用地范圍內的村莊改造用地原則上都要征為國有。居住和保障用地采取劃撥方式供地,核發《國有土地使用證》。保障用地的用途要有益于村莊改造建設后村民的長期生活保障。一般情況下,完成改造建設后的村莊不得再申請新的用地。

(七)非本村集體經濟組織成員的安置。長期在本村居住的非本村集體經濟組織成員住戶,經村民代表大會研究同意,可與村集體經濟組織成員一并安置,解決方式為自購安置房,價格可享受高于成本價、低于市場價的優惠,不享受安置保障政策。

(八)村莊改造與房地產開發項目捆綁建設。村莊改造建設可與經營性用地上的房地產開發項目捆綁,整體實施招拍掛。村民安置房建設應作為招拍掛供地的必要附加條件之一,有條件的還可將保障用地上的建筑一并納入招拍掛供地的附加條件。捆綁建設必須先安置后開發。資金周轉困難的,經批準,土地出讓總價款和房地產開發部分的城市建設綜合配套費可分期繳納。已出讓地塊不能按期建設的,經批準可以順延一定期限。

通過招拍掛確定的開發商可以先期介入,參與土地整理,加快項目推進;經營性用地具備分宗條件的,可以統一規劃,按功能和布局合理劃分地塊,確定規劃條件后單獨出讓。

(九)用足用好建設用地指標有償使用政策。適用“建設用地置換”和“城鄉建設用地增減掛鉤”政策的項目,按上級有關規定執行。市國土資源部門每年須安排一定用地指標,確保重大項目運作和用地周轉。有用地需求意向的單位可采取預付啟動資金的方式,推動項目的順利實施。建設用地指標有償使用后的收益歸村集體。對實行城鄉建設用地增減掛鉤試點形成的土地增值收益,除國家規定用途外,其余部分返還指標來源地政府,用于農村住房及基礎設施建設。

(十)加強農村宅基地建房管理。中心城區規劃建設用地范圍內、鄉鎮駐地規劃建設用地范圍和已列入近期改造建設計劃的村莊原則上不再審批宅基地;上述范圍外的宅基地用地由所在區政府按照規定標準審批。現有宅基地的住房建設納入統一管理,先報批后建設。規劃保留以及短期內不具備整體改造建設和遷建條件的村莊,按照村莊建設規劃,對符合條件的住戶嚴格按程序審批宅基地,同時核定建筑面積。

四、資金支持和規費減免

(十一)設立專項扶持資金。市財政設立市農村住房建設與危房改造專項資金,與省以獎代補資金合并,對如期完成年度改造建設任務的區,采取以獎代補方式予以獎勵。獎勵資金專項用于村莊改造建設,根據各區改造規劃和年度計劃先行預撥40%,按照改造進度可撥付至80%,年終根據實際完成情況進行核算(具體管理使用辦法另行制定)。市、區融資平臺可設立周轉資金,專項用于農村住房重大項目啟動。

區財政要根據村莊改造建設任務設立專項資金,確保項目順利啟動和正常運轉。對困難戶的危房改造出臺具體幫扶政策和措施,原則上特困戶危房改造資金由區財政全額承擔;一般困難戶危房改造,視情給予不少于三分之一的支持。

(十二)采取多渠道融資方式。各區可組建專門投融資開發建設公司或利用原有的融資平臺,作為村莊改造建設的投融資建設主體,以項目資產和預期收益為擔保質押融資。鼓勵采用合作、參股、集資、冠名等多種形式融資,允許積極探索,將擬置換的集體建設用地進行抵押貸款。利用原有融資平臺的要確保主要業務為村莊改造建設項目運作,不得因歷史負債影響建設。

(十三)多方整合建設資金。村莊改造建設中土地出讓金平均純收益的20%用于農業土地開發部分和部分新增建設用地有償使用費,統籌用于土地開發整理復墾。城市維護建設稅每年新增部分主要用于村鎮規劃編制、農村基礎設施建設和維護。各項支農資金和項目要最大限度地與村莊改造建設結合,優先傾斜村莊整合和向小城鎮集聚等項目。

村莊改造建設中的經營性用地依法征為國有出讓后,土地出讓總價款的60%先行撥付到負責項目的區政府,用于被征地村莊的土地補償、拆遷補償、安置補助等土地出讓成本;政府土地純收益部分的50%撥付給相關區政府,專項用于平衡村莊改造建設項目。

(十四)減免相關規費。村莊改造建設中符合拆遷安置標準的安置房和保障用地上的建筑,參照市物價局、財政局《關于公布廉租住房、經濟適用住房和棚戶區改造拆遷安置房建設首批免收的行政事業性收費和政府性基金目錄的通知》(濟價房字〔2008〕111號),免收相關費用。經營性收費按相關標準下限收取。

(十五)引導農戶到社區和鄉鎮駐地購房建房。中心城區規劃建設用地范圍外規劃保留和短期不宜遷建村莊的農戶到社區和鄉鎮駐地定居,將宅基地交還村集體、注銷集體土地使用權證書并自行拆除地上物的,可按宅基地面積予以適當補貼鼓勵。補貼標準一般為每平方米300—500元,具體由所在區政府確定,有關費用可從市獎勵資金中列支。

五、規范規劃建設管理

(十六)明確責任主體。區政府是村莊改造建設的組織主體、運作主體和重大項目實施主體,負責編制規劃計劃、總體策劃、項目報批、融資建設、督促指導、具體項目的自求平衡和區域項目的總體平衡,落實市政府制定的相關政策、工作部署等。鄉鎮政府(含街道辦事處,下同)為一般項目的實施主體,負責總體策劃、計劃落實、組織實施、自求平衡等。村委會在區、鄉鎮政府的指導下負責做好本村的相關具體工作。

(十七)加強項目策劃。村莊整體改造項目須先策劃后實施。對社區化改造建設、向小城鎮集聚等重大、重點建設項目,區政府負責直接組織編制總體策劃方案,對建設成本、拆遷安置、資金保障、集約用地、設計標準、建設時序、自求平衡等情況進行認真分析,作出可行性結論。對一般性項目,由鄉鎮政府和村委會在區政府指導下,編制好總體策劃方案。中心城區規劃建設用地范圍內所有項目和向小城鎮集聚項目的總體策劃方案,經所在區政府完成初審后,按程序報市農村住房建設與危房改造工作領導小組辦公室審批。中心城區規劃建設用地范圍外一般項目的總體策劃方案,經鄉鎮政府審查通過后,報區政府審批。審批過程要組織有關部門會審和對重要內容進行論證把關。主城區規劃范圍內的村居改造符合棚戶區改造要求的,經市舊城改造工作領導小組批準,可按棚戶區改造實施。

(十八)加強規劃管理。村莊整體改造建設實行統一規劃。中心城區、鄉鎮駐地及省級開發區規劃建設范圍內的村莊不再編制建設規劃,村莊建設的規劃管理由市規劃局負責。上述范圍以外的村莊須編制建設規劃并報市政府審批,具體建設項目由市規劃局委托區、鄉鎮管理(委托管理辦法由市規劃局制定)。

(十九)嚴格規劃設計。整合式推進的村莊改造項目,提倡建設高層、小高層,適當提高容積率,降低建筑密度。按《城市居住區規劃設計規范》設計,配套教育、文體、商業、醫療等設施;涉及歷史文化名城、名泉保護、環境保護的項目征求相關部門意見。單村改造項目按《城市居住區規劃設計規范》設計,確保規劃、建設和配套標準不降低。

(二十)分類分期實施。重大建設項目可總體策劃,分期實施,分別立項,分類供地。原則上村民安置和生活保障項目先行單獨立項建設,為土地整理復墾和其他建設創造條件。村莊整合類項目可以政府融資平臺、開發企業、鄉鎮政府或村委會等名義立項,條件成熟時再進行產權分割。市有關部門要制定具體的實施細則,規范、從簡辦理各項手續。

(二十一)分類處置違章建筑。對歷史形成的違章建筑,區別情況,分類處理。《*市人民政府關于對舊村(居)改造在建違規違法工程進行處理的意見》(濟政發〔2005〕31號)之前形成的違章建筑,一時難以作出明確處理意見的,可暫時擱置,不影響村莊改造建設,待條件成熟時處理。已經或可以作出明確處理意見的,按處理意見辦理。濟政發〔2005〕31號文件之后形成的違章建筑,按文件精神和有關執法部門意見處理。凡積極配合處理的,處理期間原則上不影響村莊整體改造建設。

六、加強組織領導

(二十二)高度重視農村住房建設和危房改造工作。村莊改造建設和危房改造是拉動投資、擴大內需、改善民生的重要舉措,是我市繼全運會場館建設和棚戶區改造后又一次大規模的城市建設行動,各級各部門要高度重視,統一思想認識,搶抓機遇,采取有效措施,將工作做細做實。各區要抽調得力人員組成專門工作班子,科學編制規劃和實施計劃,加快改造建設步伐。

(二十三)高標準做好農村住房規劃建設工作。村民安置房作為村莊改造建設的核心和根本工作,要優先謀劃、優先立項、優先建設。要按照“節能、實用、環保、美觀、舒適、抗震”的原則,嚴格按照《城市居住區規劃設計規范》設計,高標準規劃,高質量建設,完善基礎設施,避免短期內二次改造。要充分考慮群眾的生產生活需求,保證讓人民群眾住得上、住得好、住得起。

(二十四)協調推進配套制度完善。中心城區規劃建設用地范圍內的村莊改造建設要同步實現村民變市民、村委會變居委會、農村集體經濟變城市混合經濟等轉變,社區組織、勞動就業與社會保障體系覆蓋要同步跟進。市相關部門要完善相關政策措施和實施辦法。

(二十五)密切配合全力做好村莊改造建設工作。村莊改造建設涉及面廣,政策性強,各級各部門要從大局出發,履行職責,積極配合,密切協作,認真負責地解決遇到的各類問題。凡總體策劃方案已獲通過的項目,要簡化程序,掛牌督辦,提高效率。村民安置和生活保障項目,要開通綠色通道,特事特辦,限期辦結。涉及多個部門的難點問題,市農村住房建設與危房改造工作領導小組辦公室要及時協調解決。

按照市委、市政府《關于加強和規范城區舊村(居)改造工作的意見》(濟發〔2005〕20號)批準的舊村(居)改造建設項目可參照本意見執行:已有實質性進展的,可繼續按原策劃方案實施,經批準可與本意見規定的政策對接;未有實質性進展的,可按本意見重新編制策劃方案后報批實施。批準生效的總體策劃方案1年內無實質性進展的,視為自動失效,再次啟動需重新報批。本意見自之日起執行,以往政策與本意見不一致的,以本意見為準。各縣(市)可參照執行。