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為進一步推進物業管理工作，規范物業服務企業行為，提高業主自治能力，建立物業管理長效機制，促進我市物業管理市場健康有序發展，根據《省物業管理條例》、《市物業管理實施辦法》、《關于加快現代服務業發展的若干意見》等有關規定，結合實際，提出如下意見：

一、進一步規范物業管理活動

（一）加強對物業服務企業資質管理和物業行業自律建設，把好市場準入關。有計劃地培育和引進一批具有市場競爭力的物業服務品牌企業。

（二）明確物業管理主體職責。各級建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作?？h級以上發改（物價）、公安、民政、財政、稅務、環保、工商、行政執法（城管）、人防等有關行政主管部門，按照各自職責，協同做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

（三）充分發揮業主自治作用。業主委員會是業主大會的執行機構，除依法履行《物業管理條例》規定的職責外，可根據業主大會授權，負責物業共用部位，共用設施、設備和物業管理經營用房產生收益的提取、使用和管理。

二、進一步改善物業服務環境

（四）實行物業服務企業地方財政補貼。自本意見實施之日起連續5年對住宅小區物業服務收入征收的營業稅地方所得部分實行財政貼補，主要用于對物業服務企業的重點扶持和培育。

（五）從事物業管理的物業服務企業，以與物業管理有關的全部收入扣除代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。

（六）對物業服務企業吸納持有《再就業優惠證》的人員，并與其簽訂一定期限的勞動合同且繳納社會保險的，在國家稅務總局規定的審批期限內，可按實際招用人數享受有關的稅費優惠政策。

（七）凡由政府及公共服務職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。

（八）供水、供電等專業部門應當向物業管理區域內最終用戶（指實際最終使用的個人或者單位）收取費用；物業服務企業接受委托代收代付的，委托單位應當按照與物業服務企業簽訂的委托代收協議，支付相應的代收手續費，代收手續費一般為1%。物業管理區域內因物業服務所產生的供水、供電等非經營性的費用，實行按生活類價格收費。

（九）有關經濟適用住房和廉租住房的物業服務費減免，按照《市區經濟適用住房管理辦法》和《市區廉租住房保障管理辦法》的相關規定執行。

三、進一步營造良好的居住氛圍

（十）新建住宅小區（住宅大廈）共有設施、設備經相關專業單位、建設單位共同驗收合格后，按有關規定應當移交給相關專業單位的，應當及時移交給相關專業單位負責管理。共有設施、設備的技術資料應當一并移交。相關專業單位無正當理由拒絕接收的，視同移交。

對驗收合格且正常運行但尚未辦理移交接管手續的的相關共有設施設備，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會負責牽頭，自本意見實施之日起1年內完成移交接管手續。

相關專業單位在接管已交付使用住宅小區（住宅大廈）時，發現共有設施設備運轉不正常或者存在安全隱患的，應當會同業主委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會將設施設備修復正常、消除隱患后，方可辦理接收管理手續。

（十一）物業所在地房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證時，應當按照批準的建設工程設計方案將核定的物業管理用房的建筑面積、座落位置（包括四至確認、面積認定）記載于商品房預售許可證。在商品房竣工驗收規劃認可時，物業所在地物業主管部門應當查驗物業用房房號、面積，無誤后書面告知物業所在地房屋登記機構。

房屋登記機構應當按照物業主管部門書面告知的物業管理用房房號、面積，以該物業名稱將物業管理用房記載到房屋登記簿后，方可辦理該物業的權屬初始登記。

已確定的物業管理用房位置，建設單位未經批準不得擅自變更。如確需變更的，應當在申請辦理商品房預售許可證前取得規劃管理部門的同意。規劃管理部門在審批過程中須征求物業主管部門的意見。

（十二）物業管理用房按照下列原則配置：

1.物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付。

2.物業管理辦公用房應當以方便業主和物業管理活動為原則，相對獨立、集中配置、布局合理，且位于該物業管理區域中心或者主出入口附近。

3.物業管理經營用房應當以可對外經營為原則，相對獨立、集中配置、布局合理，且位于底層的建筑面積不少于應配置物業管理經營用房的1/2。

物業管理區域內有臨街（路）商業用房的，物業管理經營用房應當配置在臨街（路）的商業用房內。物業管理區域內無臨街（路）商業用房的，可以在該物業管理區域內其他商業用房的適當位置配置。

4.物業管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于四層。

物業管理區域內的物業為純住宅的，可用于經營服務的用房應當優先用于物業管理經營用房。

5.下列用房不得作為物業管理用房：

（1）設施設備用房；

（2）門衛、技術層、設備層、低于2.6米的架空層、夾層、車庫、公共衛生間等用房；

（3）地下及半地下室房屋；

（4）不具有產權最小權屬單元要求的用房；

（5）規劃明確用于住區配套的用房；

（6）其他不適宜作為物業管理的用房。

（十三）建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房：

1.上下水、供電等設施應當具備正常使用功能；

2.房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或者涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛生間墻面、地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具；

3.小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

（十四）建立舊小區物業綜合改造補貼制度。完善舊小區物業管理服務改善性機制和考核制度，對一些設施陳舊、物業服務收費低、物業服務企業經營困難的舊住宅小區由政府出資補貼。具體辦法由市財政局會同市住房和城鄉建設規劃局等相關部門制定，報市人民政府批準后實施。

（十五）大力培育扶持物業服務龍頭企業。為培育扶持物業服務龍頭骨干企業，每年開展優秀物業服務企業評選活動，由市人民政府通報表彰。對受表彰的市區企業，由市人民政府從現代服務業專項資金中給予每家10萬元的獎勵；縣（市）企業，由各縣（市）人民政府參照市區標準，從當地現代服務業專項資金或者其他相關專項資金中給予獎勵。評選具體辦法由市住房和城鄉建設規劃局、市物業行業協會制定。

（十六）引導物業服務企業實施品牌戰略。積極開展物業管理示范項目評選活動，全面提升物業管理水平。對所服務項目獲“省級物業管理示范項目”、“國家級物業管理示范項目”稱號的物業服務企業，市區企業由市人民政府從現代服務業專項資金中一次性分別給予5萬元、10萬元的獎勵；縣（市）企業由各縣（市）人民政府參照市區標準，從當地現代服務業專項資金或者其他相關專項資金中一次性給予獎勵。

（十七）加強輿論宣傳。各級政府及部門要通過各種途徑開展物業管理相關法律法規宣傳，使各方主體充分認識提升物業服務是促進物業增值保值的有效手段，從而使業主逐步轉變思想觀念，不斷提升物業消費意識，促進我市物業管理朝市場化、社會化、專業化方向發展。