導(dǎo)語：論文——試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說,它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展,并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長和成熟過程中,市場化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快,市場競爭十分激烈,在不斷的優(yōu)勝劣汰中,物業(yè)管理品牌正在逐步形成。公務(wù)員之家，全國公務(wù)員公同的天地下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對(duì)"經(jīng)營型物業(yè)管理模式"的看法,供大家參考。

一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義

我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí),為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。

上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中,通過對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運(yùn)行,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。

經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念,通過對(duì)物業(yè)整體功能的開發(fā),提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者,后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。

經(jīng)營型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面,主要包括是租賃、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)管理公司或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營,在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),促進(jìn)了物業(yè)的市場流通,挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益,并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。

二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求

1、國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。以美國為例,經(jīng)歷ω多年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè),大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售,在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作,良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。在他們看來,優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè),無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾,無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場,寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,我們會(huì)感悟到,香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營、管理綜合服務(wù)為特色,香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系,以及wvio入關(guān)在即,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn),包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。

2、國內(nèi)市場對(duì)經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,二級(jí)、三級(jí)市場日益擴(kuò)大,拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例,目前全國7000則余萬戶居民中,仍有約300戶人均居住面積不足4平方米,流動(dòng)性租房而居的住戶比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示,分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低,操作欠規(guī)范,給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級(jí)市場的成交量占總成交量的70%以上,而深圳目前三級(jí)市場所占比例只有289b,市場潛力深厚。當(dāng)三級(jí)市場啟動(dòng)后,住房租、售交易大增,百姓對(duì)物業(yè)估價(jià)、交易咨詢、租賃的需求更甚,而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系,顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品,我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動(dòng)態(tài)群體,而在這動(dòng)態(tài)的市場中,蘊(yùn)含著萬千商機(jī)。

3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理,更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。由于缺乏對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解,有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場走,觀念滯后,導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失。可以說,當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏物業(yè)管理,更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司為例,據(jù)統(tǒng)計(jì),航空工業(yè)總公司所屬廣、所、企業(yè)、院校總資產(chǎn)中,超過659b屬于物業(yè)資產(chǎn),而在這物業(yè)總資產(chǎn)中,大量物業(yè)未得到充分利用,甚至有大批物業(yè)長期閑置。就全國情況看,很多單位發(fā)工資困難,但對(duì)懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃長期無動(dòng)于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識(shí),提高經(jīng)營水平,管好樓,還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中,或多或少地存在著物業(yè)經(jīng).營的業(yè)務(wù),業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管''''理服務(wù),更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。現(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn),而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品,物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場,將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。

三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析

隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益成熟,房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因盲目地多元經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果?我們認(rèn)為,經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營,參與物業(yè)營銷本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看,物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家,還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中,由物業(yè)顧問這個(gè)角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要,物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進(jìn)。

從目前的實(shí)踐看,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要,如同銀行單純的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù);其次,經(jīng)營型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù),對(duì)客戶來講,提高了服務(wù)效率;再次,擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。

經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn):一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán),同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù),而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動(dòng),相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力;二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn),僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作,不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓,有了人才,形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易,一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤,物業(yè)管理公司難以承受。

四、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實(shí)踐

1996年,深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上,確定了將經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競爭力。經(jīng)過五年的實(shí)踐和積累,經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的市場磨合,這一競爭優(yōu)勢得到進(jìn)一步強(qiáng)化。從我公司實(shí)踐來看,經(jīng)營型物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。在實(shí)施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中,我們注重以下幾個(gè)重點(diǎn)：

(一)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營觀念到位。物業(yè)的經(jīng)營是動(dòng)態(tài)的,物業(yè)的營銷永無止境,物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識(shí),才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事,物業(yè)管理固然重要,而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在市場競爭中,我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業(yè)管家,我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實(shí)踐證明,管理概念加上系列營銷服務(wù),可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。

(二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊(duì)伍。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),而物業(yè)經(jīng)營是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期,沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營人才,經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。因此,幾年來,我們注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干,適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才,初步建立了一支配合默契的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。1998年,天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo),香港梁行飛歐思諾均在競爭之列,經(jīng)過二輪拼搏,我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標(biāo)。

(三)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國即將加入wto,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中,物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大,需要大量的法律、估價(jià)、測量、咨詢專業(yè)人才。我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上差距仍然很大,因此,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作,吸收經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年,全球最大不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后,我們及時(shí)參加交流培訓(xùn),建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi),在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域,我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生,縮短差距,迎頭趕上。

(四)根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目,安排經(jīng)營、管理的主次關(guān)系,使經(jīng)營和管理相輔相成,相得益彰。在具體運(yùn)作中,還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支保持適當(dāng)獨(dú)立,體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性,還要具備物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。

經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延,是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成,有著廣闊的市場空間,我們針對(duì)這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長、很遠(yuǎn)。