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我國現行的不動產登記制度，介于托倫斯登記制度與權利登記制度之間。1一方面，不動產登記實行登記要件主義，登記是不動產權屬變動的生效要件，實行登記的強制主義。另一方面，我國實行不動產登記發證制度。在登記要件主義法制下，登記應具有絕對的效力，應當賦予登記以公信力。我國一方面采行登記要件主義，但對于登記公信力卻未明文規定，且根據現行立法也不能推導出我國已承認登記公信力。因而，現有的制度基本上忽略登記應有的私法上得公示功能。

目前，我國法律對需要進行登記的物權范圍規定得并不明確，現有的規定并未涵蓋所有的物權種類，這就意味著有些物權不經法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產登記種類不健全，在不動產登記的種類中缺少預告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經濟發展得要求。

登記機關不統一也是我國不動產登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關負責對不同的不動產進行管理，最終形成了多個登記機關都有權從事不動產登記的現象。登記程序的不統一，使各登記機關各行其是，當事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。

不動產登記信息缺乏公開化，只有將不動產登記信息公開，才能使不動產登記起到真正公示的效用，才能促進不動產交易的安全和高效。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1.統一不動產物權登記的法律依據，結束我國目前不動產登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。在不動產登記法中明確規定不動產物權的登記范圍，登記機關的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產登記簿的管理以及不動產登記信息的利用等，從程序上完善不動產物權登記制度。制訂統一的不動產登記法律，對于建立統一的不動產交易市場，促進我國市場經濟的健康發展意義深遠的。

2.統一不動產物權登記機關。統一不動產登記機關對不動產交易有著極大的促進作用，有利于不動產交易的快捷和安全，不動產登記機關統一后將不會出現一物交易多方登記的現象。未來的不動產登記機關在機構設置時，應以土地管理機關為主，輔之以房屋產權產籍管理部門，在國務院之下成立國家不動產登記總署，在縣以上各級行政區域成立類似于現在各地行政服務中心的不動產登記專門機關，對各種類型的不動產進行統一登記。不動產登記機關實行垂直領導，以加強領導，統一不動產登記市場，達到不動產登記信息的共享。不動產登記實行在不動產所在地的縣級不動產登記機關進行登記的原則。跨越兩個行政區域的不動產，由不動產跨越的兩個行政區域的共同上級管理機關指定由其中的一個登記機關進行登記。不動產登記機關不干預原各個行政職能部門的行政審批權力，如不動產權利的設定、變動、消滅須經審批的，先由各個管理機關批準，然后由不動產登記機關統一登記。

3.明確登記的物權制度屬性。正確區分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產物權變動的生效要件，而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區別不動產物權變動的原因，規定不同的效力。我國現行法律對依法律行為和非依法律行為產生的所有權變動未予以區分，對因生產、繼承、征收、強制執行，法院判決等原因發生的所有權變動，也需登記而生效。

5.應承認登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯系在一起的，實行登記要件主義，就應當承認登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進登記制度的完善。

6.登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義。除前文所詳述的采行實質審查主義的優點外，由于法律賦予的登記的公信力難免會犧牲真正權利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實的權利，就必須使登記與真實的權利狀態保持一致，為達這一目標，應實行實質審查制度。

7.完善的不動產登記類型。未來制訂的物權法和不動產登記法應當包括各種登記類型。如規定實體權利登記和程序權利登記（不動產權利的順位登記）；所有權登記和他項權利登記（所有權之外的一切權利均為他項權利）；終局登記（包含總登記、變動登記、更正登記、回復登記、涂銷登記）和預告登記。

8.統一不動產登記的程序與不動產登記的權屬證書。立法時可以在物權法中對此問題做以概括規定，不動產登記法規定具體的登記程序要盡可能簡化、快捷。為簡化登記薄的繁瑣性，建議只規定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發登記證件時，規定不動產登記機關制發全國統一的不動產權屬登記證。不動產權屬證書不統一，不但會加重權利人的經濟負擔，加重市場規范的矛盾，而且還會加劇了動產管理機關之間的爭執。故不動產的權屬證書必須統一，這一點在物權法和不動產登記法中應明確規定。

9.建立不動產錯誤登記賠償制度。不動產登記機關在不動產登記中難免因工作失誤而致登記錯誤，從而導致善意第三人因信賴登記而遭到損失。筆者認為，當因登記機關的原因發生錯誤登記或漏登以后，只要不動產權利人證明因為登記錯誤而受到損害的，在向不動產登記機關提供相關證明文件后，即可獲得相應的賠償，如果登記機關拒絕賠償的，權利人可以向人民法院提起訴訟。

10.建立不動產登記信息的公開查閱制度。可仿《瑞士民法典》第970條之規定，合理兼顧登記名義人與相關利益人利益，區分不同登記權利人公示內容不一樣。即（1）任何人均有權獲悉，在不動產登記簿上登記為不動產所有權人為何人；（2）經初步證據證明為有利益關系者，有權請求查閱不動產登記簿或請求就此制作內容摘要。對于不動產的所有權權屬狀況任何人可查閱，而對他項物權狀況則必須限制利益關系人方可查閱，以維護他項物權人財產信息的保密性。為了保障登記信息的公開性，在當今信息時代，對于不動產登記簿中所登記的內容，也應該建立相應的電子文檔，以便及時準確和全面地為交易市場提供有關不動產登記信息。