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雜居小區一直是困擾社區各項工作的老大難問題。目前，城區多個雜居小區中，僅靠建設單位、企事業單位或社區進行水電、衛生等簡單維護，管理上處于比較缺失狀態，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來一些工作難度。

一、基本現狀與問題

城區現有雜居小區159個，主要集中等社區。總戶數9163戶，居住總人數28137人，總建筑面積約88萬平方米。通過走訪與調查，這些小區存在的共性問題主要表現在以下三個方面：

一是設施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區建設時間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無序等實際問題，加上雜居小區中有相當部分是原來單位的集資房或房改房，安全保障設施不齊全，物業維修無資金來源，部分小區樓盤小且夾雜私房住宅，四周通道多，無封閉式管理條件，存在著防火、防盜等安全隱患。

二是居住區內業主結構復雜、流動性大。居住在老小區的業主大多是城區老居民和單位福利分房的職工，經濟條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數為下崗職工、無業人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區出租房比例較高，人員流動性較大。

三是管理上有缺失、公共服務難到位。小區內業主的公共意識比較淡薄，自治責任與要求難以達成共識，各個社區也因點多面廣，管理與服務難以跟上，加上硬件設施不夠完備甚至缺失，導致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規裝修、改變房屋使用性質等現象時有發生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。

二、相關對策和建議

雜居小區在城區中占有相當大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設中具有決定性的作用。今后5-10年內，應把握的指導思想和原則是：

堅持“政府主導與社會參與相結合、政策扶持與市場運作相結合”的原則，采取“先行試點、重點提升、分類指導、穩步推進”的辦法，實施從無償—低償—市場化物業漸進的服務方式，逐步實現物業管理“全面覆蓋、規范有序”的管理目標。

具體辦法為“專、改、扶、引、管”多管齊下，穩步推進：

一專：把社區作為物業管理活動的主體，在各社區內成立物業管理辦公室（物業服務部），專人專崗承擔雜居小區內的保安、保潔、綠化、維修等物業管理和服務工作職責，探索“社區搭臺、能人牽頭、居民參與”的社區自助式物業服務模式。區房管局對社區物業管理機構進行業務指導，抓好行業隊伍建設及上崗人員的培訓工作。

二改：由政府為主導投資，整合各方力量，把老舊小區的綜合改造作為一項重要的公益項目予以規劃建設，在整治與改造中堅持四個結合：一是把老小區改造建設與片區規劃結合起來；二是把開發改造項目與國家保障房中的“城市棚戶區”改造項目結合起來；三是把改造的主體工程與公共服務、物業管理功能性用房結合起來；四是將民營投資開發商住樓盤與政府規劃建設公益休閑場所相結合。

武漢市中心城區老舊住宅區改造工作，從2009年起連續四年被列為市政府“十大實事”之一，各中心城區共整修小區道路20.2萬平方米，改造排水管網5.73萬米，粉刷樓道墻面178萬平方米，增建崗亭637個，配套維修工具695臺（套），落實物業服務用房568間1.6萬平方米。通過安裝太陽能路燈、鋪設彩磚、新建自行車棚、配套排漬等25項設施工程，使武漢市中心城區583個老舊住宅區，實現從“全覆蓋”提檔升級到長效管理“三級跳”，路面平、管道暢、樓道亮、環境美惠及到275萬小區居民。

武漢市老舊住宅小區物業管理經驗告訴我們：采用“市場十公益”的雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區物業服務空白：即引入專業化物業服務公司，同時推行社區物業服務部、業主代表自治和社區單位共管三種非專業化的物業形式。

區近三年連續實施雜居（舊城）改造項目共約100萬平方米，2012年已投資700萬元改造平云一路等雜居小區600戶，惠及2200人。2013年計劃改造明珠路片區500戶，這種由政府牽頭協調，住建（規劃）、財政、社區具體承辦，逐年計劃實施改造，得到市民一致肯定與好評。但有兩個方面的問題值得注意：一是改造計劃與方案征求意見面要寬一點；二是后期物業管理如何對接，建立長效機制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當前更管長遠。

三扶：雜居小區是城市化進程中的一個特殊群體，在不斷規范和建立長效機制中，政府應該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區物業服務機構啟動稅收減免和財政年度預算補貼政策，我區可考慮設立“物業管理專項補貼資金”和“小區物業突發事件應急資金”制度，該專項資金可以結合城鎮綜合整治，由各社區根據具體情況申報使用，接手的物業公司可按小區每平方米0.2元的標準享受專項補貼；部分物業公司可享受稅金優惠政策。小區內物業費標準為每戶每月30元，其中居民自行承擔20元，政府補貼10元。低保戶物業費每月承擔10元，政府補貼20元。雜居小區居民名單由社區報街辦審核，半年核發一次經費到社區，并由社區將補貼情況張榜公布，接受社區居民共同監督。

四引：我區物業管理尚處起步發展階段，要進一步加大宣傳力度，引導居民樹立三種觀念：（1）業主自治觀念。物業管理的重要方式是居民實現自我管理、自我服務，業主代表大會作為決定有關事宜的最高權力機構，業主管理委員會作為具體執行機構，應健全組織，履行職責，主動做好宣傳、溝通、引導工作。社區居委會應配合、指導、監督物業公司工作。（2）質價相符的觀念。“優質優價”是市場經濟法則，讓更多的居民認同物業需求，認同有償服務，認同等級消費。（3）部門聯動觀念。針對小區內亂搭亂建、無證經營、占道擺攤、違規裝飾等問題，城管、工商、消防、房管相關部門應相互配合，充分發揮城管110作用。房管部門應會同社區完善物業管理糾紛的快速調處機制，民政部門應開展小區“關愛工程”，對困難戶實施救助，工、青、婦應結合社區“義工”活動，廣泛開展“結對幫扶”延伸工程。

五管：建立長期有效的管理機制，是確保雜居小區物業管理朝著社會化、市場化、規范化發展的必然方向。從武漢百步亭（全國文明社區示范點）經驗來看，社區對轄區的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業服務需求，小區居民對社區組織比較信任，這些都有利于對雜居小區實施相應的物業管理。因此各社區可以設立物業服務部參照網格員的辦法，對轄區內的雜居小區進行物業服務和管理，形成政府主導、社區協調、居民自治、部門聯動、社會參與“五位一體”過渡方式。

（1）“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后，物業公司可聘請知根知底的居民當“管家”：下崗工人做門衛，大爺當巡邏員，大媽做小區保潔員，這種技術含量比較低的工作交由居民負責，既可解決就業，在人工費上也相對低廉。（2）技術工人打通使用。社區物業必須網絡一批技術過硬的工程等專業人員。采取集約管理之后，由社區物業對多個小區實施管理，在經費方面完全有能力聘請松散式的技術人員，實行“點單式”的服務，約定事項，定向收費，這樣既保證服務到位又能節省費用。（3）物管設備共享降低運行成本。一輛垃圾車可以將3—4個居民小區當日生活垃圾全部清運；一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個小區循環使用，只需要社區按政府固定補貼資金來一次性購置，分年度保養維護，便可讓雜居小區居民“有求必應”，解決日常生活中的煩心事。