導(dǎo)語：住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

十多年來，我縣住房制度改革不斷深入，住宅小區(qū)建設(shè)有效推進(jìn)，為住房制度的商品化、社會(huì)化，為提高城市形象，改善居民居住條件，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。而住宅小區(qū)建成后，其物業(yè)管理則是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，直接影響到一個(gè)城市的管理水平和居民的安居環(huán)境，也成為社會(huì)各界及廣大居民關(guān)注的焦點(diǎn)。為全面了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題，調(diào)查隊(duì)就此開展了專題調(diào)研，旨在為進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作提出對(duì)策建議。

一、我縣物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

1.住宅小區(qū)情況。我縣商品住宅小區(qū)建設(shè)始于上世紀(jì)九十年代后期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已建成的各類住宅小區(qū)近30個(gè)，（不含單位或個(gè)人合資建房），這些小區(qū)存在多元化結(jié)構(gòu)，一是由市場(chǎng)化運(yùn)作開發(fā)，二是政府開發(fā)，主要是安置房及經(jīng)適房、廉租房小區(qū)，三是少數(shù)由個(gè)人開發(fā)的小區(qū)。

2.我縣小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀。1994年3月，建設(shè)部為了滿足人民居住的需要，頒布了我國(guó)第一部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理新體制，以新建住宅小區(qū)為突破口，促使房地產(chǎn)的售后服務(wù)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)行，使房地產(chǎn)的管理向綜合性、專業(yè)化和多功能的社會(huì)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)新建住宅小區(qū)的整體管理水平有較大的提高，以此推進(jìn)物業(yè)管理工作。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，我縣也于2006年出臺(tái)了《縣城區(qū)物業(yè)管理辦法》，但長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍沒有全面啟動(dòng)小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理工作。到2008年后，我縣的物業(yè)管理才有了起步，從無到有,到目前為止，我縣先后注冊(cè)成立了“紅太陽”、“銅佳”2家物業(yè)管理公司，取得了三級(jí)資質(zhì)等級(jí)證書。兩家公司目前共服務(wù)步行街、水岸春天、豐潤(rùn)園、鴻運(yùn)樓、儒風(fēng)苑等5個(gè)住宅小區(qū)，住戶1500余戶，物管和服務(wù)總面積達(dá)16萬平方米。我縣的物業(yè)管理工作目前仍處于較低水平的層面上，物管服務(wù)面不廣，全面搞好物管的大氣候還未形成，物業(yè)服務(wù)公司的運(yùn)行和發(fā)展存在較大的困難，業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)用收取率低，企業(yè)運(yùn)行成本高，服務(wù)的規(guī)范性和能力水平不高，目前進(jìn)入了物管的小區(qū)比例較低，大部分的住宅小區(qū)目前還沒有專門的物業(yè)管理。

二、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理滯后引發(fā)的的問題

我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上發(fā)展的步伐，導(dǎo)致小區(qū)管理水平低，措施嚴(yán)重滯后，甚至是無管理的局面，后續(xù)問題較多，主要反映在以下方面：

1.環(huán)境衛(wèi)生差。沒有物管的住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作處于無統(tǒng)一管理的狀況，小區(qū)公共場(chǎng)所衛(wèi)生不能及時(shí)清掃，垃圾隨意丟棄，未能及時(shí)清運(yùn)，臟亂差現(xiàn)象較為突出，嚴(yán)重影響居民生活環(huán)境和城市小區(qū)的形象。

2.房屋公共設(shè)施維修困難。房屋經(jīng)過長(zhǎng)期的使用，一些設(shè)施不斷老化，需要維修和更新，如公共排水排污系統(tǒng)、供電線路、戶外道路、外墻粉刷裝飾、樓道設(shè)施等等，由于沒有物業(yè)的統(tǒng)一管理，造成損壞嚴(yán)重，維修困難。如直接涉及住戶利益的則由受益人共同協(xié)商解決，如屬公共的設(shè)施，不直接關(guān)系住戶利益的問題，如外墻破損、扶梯損壞、戶外排水受阻、道路損壞等則無人問津,得不到及時(shí)的維修。

3.綠化維護(hù)未跟進(jìn)。小區(qū)建設(shè)之初都不同程度地規(guī)劃了公共綠化地區(qū)，栽種了一些美化綠化的花草苗木，后因沒有跟進(jìn)管理，綠化地帶苗木不能有效維護(hù)，甚至人為損壞，或雜草叢生，少數(shù)小區(qū)還出現(xiàn)住戶拔除綠化苗木自行栽種蔬菜的現(xiàn)象。

4.小區(qū)安全無保障。我縣一些住宅小區(qū)多為四通八達(dá)、出入自由的開放式樓房，未能形成封閉式的區(qū)域，不能實(shí)施封閉式管理，加上沒有保安值勤，沒有電子監(jiān)控設(shè)施，使得小區(qū)安全無保障，偷盜案件時(shí)有發(fā)生。此外，由于沒有統(tǒng)一的管理，小區(qū)用電、用氣、交通等各類安全工作得不到落實(shí)，存在不少的安全隱患。

5.公共場(chǎng)所亂搭亂占。由于管理不到位，有些小區(qū)的個(gè)人建筑存在亂搭亂建違章行為，不少住戶肆意占用了公共道路、公共場(chǎng)所，有的擅自在住宅頂樓加層，公共場(chǎng)所、公共道路隨意堆放物品，車輛亂停亂放，小區(qū)內(nèi)的其他住戶對(duì)此意見很大，不僅直接影響到小區(qū)整體的美觀，還影響到小區(qū)的安全、消防、衛(wèi)生和居住環(huán)境。

三、制約我縣小區(qū)物業(yè)管理滯后的癥結(jié)

1.“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的現(xiàn)象較為普遍。在我縣的住宅小區(qū)開發(fā)商大都沒有考慮房屋交付后的小區(qū)管理及售后服務(wù)問題，只要驗(yàn)收交了房就了事，對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理工作基本沒有對(duì)接好，任由住戶自行處理，這是導(dǎo)致我縣小區(qū)物業(yè)管理滯后的重要原因，甚至一部分問題還是開發(fā)商遺留下來的，如配套設(shè)施不齊，保修期內(nèi)樓面滲漏水，粉刷脫落以及其他建設(shè)質(zhì)量等問題未及時(shí)處理。開發(fā)商售房走人后，業(yè)主的訴求及糾紛得不到解決，矛頭指向了物管,沒有物管進(jìn)行管理的則把責(zé)任推給政府，許多問題如不及時(shí)解決仍將是政府長(zhǎng)久的負(fù)擔(dān)。

2.小區(qū)小，難于形成規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化管理。我縣的住宅小區(qū)規(guī)模小，住戶少，大點(diǎn)的小區(qū)也就300戶左右，小的則幾十戶，規(guī)模小的小區(qū)因其服務(wù)對(duì)象少，收費(fèi)有限，滿足不了各項(xiàng)物管的付出需要，更談不上提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。幾年前，縣房管部門也曾聯(lián)系縣外的專業(yè)物業(yè)管理公司來承接小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但因我縣市場(chǎng)規(guī)模小而未果。

3.小區(qū)規(guī)劃滯后，配套設(shè)施、設(shè)備不完善。的小區(qū)規(guī)劃不合理，小而散，沒有整體集中規(guī)劃，做大做好，大部分小區(qū)都是開放的，沒有形成真正的封閉式小區(qū)，還有的與鄰近的民房、老宿舍相連，給管理帶來困難；不少小區(qū)都沒有按規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房或物業(yè)管理用房面積未達(dá)標(biāo)，也沒有劃定停車位，沒有設(shè)計(jì)垃圾集中收集點(diǎn)，公共活動(dòng)面積不足、綠化率不到位等問題。小區(qū)內(nèi)部功能不齊全，缺乏應(yīng)有的文化體育設(shè)施，居民缺乏文化娛樂場(chǎng)所，不能滿足城市居民日益提高的精神需求。

4.小區(qū)業(yè)主的物管意識(shí)不強(qiáng)。業(yè)主的觀念落后，普遍對(duì)物管的認(rèn)識(shí)程度低，一部分農(nóng)村進(jìn)城居民根本沒有物管的概念，對(duì)服務(wù)的要求也低，而一些原單位職工，還沒有從思想上真正接受市場(chǎng)化的物業(yè)管理，思想上還停留在集體宿舍單位管理的模式，認(rèn)為公共管理是政府或單位的職能，不需要物業(yè)或者認(rèn)為自己買房就已經(jīng)買了服務(wù)，物業(yè)就是額外亂收費(fèi)，將開發(fā)商與物業(yè)公司混為一談；由過去的“無償服務(wù)”變成了“花錢買服務(wù)”，業(yè)主思想準(zhǔn)備不足，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)尚未確立。實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，一方面業(yè)主要求物業(yè)應(yīng)提供高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，一方面又不愿按規(guī)定交納物管費(fèi)，大多數(shù)群眾對(duì)物業(yè)管理尚未形成正確認(rèn)識(shí)。部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性，我縣部分小區(qū)居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照物管價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)，甚至認(rèn)為不需要物管，物管是沒有必要的消費(fèi)。

5.政府及相關(guān)職能部門對(duì)物管的重視程度和公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)管理企業(yè)與房管、園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、城管、社區(qū)等部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，小區(qū)建設(shè)初期沒有對(duì)小區(qū)物業(yè)管理形成總的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)開發(fā)商在小區(qū)物管及后期服務(wù)上也沒有有效的手段進(jìn)行制約、把關(guān)。政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物管企業(yè)、業(yè)主的關(guān)系還未理順，存在脫節(jié)，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)意識(shí)和水平有待進(jìn)一步提高。

四、加強(qiáng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的對(duì)策建議

1.提高重視程度，重拳出擊抓好小區(qū)物管工作。

一是政府及相關(guān)部門應(yīng)高度重視物業(yè)管理工作，充分認(rèn)識(shí)小區(qū)物管在加強(qiáng)城市管理、構(gòu)建和諧社區(qū)、創(chuàng)新社會(huì)管理中的重要作用。物業(yè)管理與居民生活密切相關(guān)，解決好物業(yè)管理問題關(guān)系到群眾的根本利益，體現(xiàn)著我縣城市管理和服務(wù)的水平，因此，需要用相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，調(diào)動(dòng)各方面力量齊抓共管。二是切合我縣實(shí)際制定完善《小區(qū)物業(yè)管理辦法》等規(guī)定，細(xì)化物管條例，抓好管理落實(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒外地先進(jìn)的物管經(jīng)驗(yàn)，引入好的管理方式和手段，提高我縣物管的服務(wù)水平。三是搞好部門協(xié)調(diào)，加強(qiáng)小區(qū)物管工作不是一個(gè)單位能做好的，要充分調(diào)動(dòng)房管、城管、建設(shè)、交通、公安、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)等部門的職能作用，縣政府要成立由政府牽頭，有關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，專門設(shè)立物業(yè)管理辦公室，抓好協(xié)調(diào)，共同努力做好規(guī)劃設(shè)計(jì)及監(jiān)督管理工作，促進(jìn)小區(qū)物管健康發(fā)展。三是切實(shí)做好新建小區(qū)的物業(yè)前期介入工作，新建小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮物管的相關(guān)功能，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)按有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定嚴(yán)格把關(guān)，在房產(chǎn)開發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，房產(chǎn)部門要求開發(fā)建設(shè)單位必須按規(guī)定做好小區(qū)物管設(shè)施、設(shè)備配套工作，并現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格核查，確保配套設(shè)施落實(shí)到位，重點(diǎn)督促開發(fā)建設(shè)單位搞好“建管交接”，由開發(fā)商提交一定比例的維修基金和質(zhì)保金，保質(zhì)期內(nèi)運(yùn)用質(zhì)保金進(jìn)行維修，以后運(yùn)用維修基金進(jìn)行維修，全力做好售后服務(wù)，切實(shí)解決好“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的問題，建立起小區(qū)物管的一條龍政策和措施。

2.加大宣傳力度，營(yíng)造良好社會(huì)氛圍。

宣傳引導(dǎo)工作是物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵，我縣應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理以及相關(guān)新聞的正面宣傳報(bào)道工作，利用各種形式與載體，加強(qiáng)物業(yè)管理政策、法規(guī)及有關(guān)小區(qū)管理實(shí)施辦法的宣傳，讓“享受服務(wù)就應(yīng)該盡繳費(fèi)義務(wù)”的觀念深入業(yè)主心中，努力為做好物業(yè)管理工作營(yíng)造良好的輿論氛圍，統(tǒng)一思想，推動(dòng)各方思想觀念轉(zhuǎn)變，主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性。從新的小區(qū)建設(shè)初期物業(yè)就開始介入，在推介樓房時(shí)同時(shí)推介物業(yè)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)一并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，使業(yè)主在購(gòu)房初期就形成接受物業(yè)的概念，房屋交付時(shí)辦理好物管的交接，避免小區(qū)入住后物管難進(jìn)入的現(xiàn)象，從根本上培養(yǎng)群眾正確的消費(fèi)觀念、契約意識(shí)和法律意識(shí)。政府及主管部門要及時(shí)推廣物業(yè)管理有效做法，要讓群眾逐步接受“有償服務(wù)、出資受益”的現(xiàn)代生活理念，正確認(rèn)識(shí)物管，接受物管，最終自覺配合物管。

3.積極探索并實(shí)施適宜的物業(yè)管理模式。

根據(jù)小區(qū)小而散的特點(diǎn)，積極探索適宜的物業(yè)管理模式，促進(jìn)我縣小區(qū)物業(yè)管理能力和水平的快速提高。一是加強(qiáng)調(diào)查研究，全面摸清我縣小區(qū)分類、規(guī)模、管理現(xiàn)狀、居民反映及訴求和期望。二是選擇我縣小區(qū)管理模式，破解物業(yè)管理難題，探索我縣普通住宅小區(qū)物業(yè)分類管理模式，應(yīng)針對(duì)我縣物業(yè)管理的特殊性和小區(qū)小而散的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。一方面是培育物管公司，在引入縣外大型物管公司困難的情況下，應(yīng)著力培養(yǎng)本土的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)的市場(chǎng)重點(diǎn)選擇1-2家進(jìn)行扶持，前期起步階段，采取政府財(cái)力支持和相關(guān)職能部門派人協(xié)助等措施進(jìn)行扶持，物管公司除聘請(qǐng)一定的管理人員，還應(yīng)配備相關(guān)行業(yè)的技術(shù)職員，如保安、綠化管理、水電維修、房屋維修等工種人員，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，可采取長(zhǎng)期聘用，或臨時(shí)性用工合同制，以滿足物業(yè)管理全方位服務(wù)需要。另一方面實(shí)行分類管理方式，對(duì)于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，通過政府出資、社會(huì)集資方式進(jìn)行小區(qū)整治，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,逐步過渡到規(guī)范化物業(yè)管理。對(duì)于新建商品房小區(qū)，在對(duì)開發(fā)商誠(chéng)信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，做好建管銜接，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，按現(xiàn)代物業(yè)的要求，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建造、高要求管理，使物業(yè)管理工作一步到位。

4.傾力協(xié)作，扶持物管企業(yè)健康發(fā)展。針對(duì)我縣物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、業(yè)務(wù)難拓展和服務(wù)水平低的情況，政府應(yīng)高度重視，采取有效措施扶持這個(gè)新興行業(yè)的健康發(fā)展。一是把扶持物管企業(yè)作為一個(gè)惠民工程來抓，做好各類小區(qū)進(jìn)入物管的基礎(chǔ)工作，注入一筆資金，重新建設(shè)或維修好圍墻、大門、道路、供電、給排水、電子監(jiān)控、物業(yè)用房及公共場(chǎng)所、綠化等各類基礎(chǔ)設(shè)施，解決以前的各種“欠帳”問題，使進(jìn)入物管時(shí)處于同一基礎(chǔ)水平，為物管公司運(yùn)作提供基礎(chǔ)保證。二是政策扶持，物管公司工作好壞直接影響城市管理水平，因此不能將物管公司視為一個(gè)純粹的社會(huì)企業(yè)，而要把物管公司作為城市管理的組成部分，把小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理的延伸，政府可出臺(tái)一些優(yōu)惠政策扶持其發(fā)展，起步階段可采取兩體制并存的辦法，即市場(chǎng)有償服務(wù)與政府政策扶持相結(jié)合，如利用政府技術(shù)培訓(xùn)渠道免費(fèi)為物管公司職員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，提高其服務(wù)技能，對(duì)物管公司聘用的城市下崗職工，提供一定的公益性崗位進(jìn)行補(bǔ)貼，對(duì)物管公司的開辦、證照檢驗(yàn)、融資投資、稅費(fèi)、法律等提供優(yōu)惠服務(wù)，給予扶持。三是部門協(xié)作，形成合力，職能部門要加強(qiáng)對(duì)物管公司工作的支持與配合，為物管公司搞好小區(qū)管理提供設(shè)備、技術(shù)、政策、法律等方面的援助，并加強(qiáng)對(duì)物管公司的管理和指導(dǎo)，促其提高管理和服務(wù)水平，扶持物管公司良性起步、正常運(yùn)行、健康發(fā)展。

5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，物管之外的相關(guān)組織建設(shè)工作仍然需要。因此，在落實(shí)物業(yè)管理職能中，要通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善區(qū)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，由房管部門和社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建業(yè)主委員會(huì)，明確職責(zé)義務(wù)和工作范疇，針對(duì)性地建立區(qū)規(guī)民約，吸引業(yè)主參與小區(qū)的建設(shè)和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量加強(qiáng)小區(qū)的管理，提升我縣小區(qū)管理的整體水平。

6.加強(qiáng)物管公司的自身建設(shè)。物管公司要發(fā)展，必須加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)內(nèi)功，不斷提高服務(wù)水平。一是完善管理規(guī)章，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的責(zé)、權(quán)、利的要求，制定規(guī)范、便于操作的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，建立職責(zé)明確的管理制度，不斷創(chuàng)新管理和服務(wù)手段。二是物管公司兌現(xiàn)服務(wù)承諾和服務(wù)協(xié)議，要切實(shí)服務(wù)到位，以良好的信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量贏得市場(chǎng)，贏得業(yè)主信任和支持。三是加強(qiáng)員工的素質(zhì)培訓(xùn)，提高管理人員和服務(wù)人員的技能。

物業(yè)管理作為城市房屋管理的新模式，應(yīng)將其作為提高城市管理水平的補(bǔ)充力量，然而，一種制度的實(shí)施與推行，需要與環(huán)境相配合，需要政府行政管理體制的支持，需要法規(guī)的配套，需要人們觀念的轉(zhuǎn)變。因此，加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理應(yīng)充分凝聚各方面的力量，強(qiáng)化措施，加強(qiáng)協(xié)作，配套服務(wù)，逐步建立起與本地的文化相協(xié)調(diào)、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相吻合、與城市社會(huì)建設(shè)相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制。