導語：物業性質問題情況調研報告一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

根據市人大常委會的要求，最近，我們對本區實施《市物業管理規定》中關于擅自改變物業使用性質（以下簡稱“居改非”）的情況進行了專題調查。我們召開了區房地局、區工商局、部分街道辦事處等政府管理部門干部座談會，直接從事物業管理工作的人大代表、徐房集團領導、有關物業公司干部、小區經理、業委會主任座談會，走訪了個別法官、律師，邀請了部分“居改非”業主，廣泛聽取意見建議，并對“居改非”比較普遍的居住地進行實地視察。現將情況報告如下：

一、“居改非”問題的概況

擅自改變物業使用性質分顯性和隱性兩大類。顯性的指業主或租房人擅自改變居住房的物業使用性質，可以明顯地被他人看出從事經營、辦公或者倉儲等非居住用途。隱性的指無明顯非居住用途，以不掛牌開公司辦公為主，主要集中在交通便利、人員眾多、商貿集中地段的居住商品房。據徐房局的初步統計，本區共有各類“居改非”超過7000戶，其中，顯性的1500余個，隱性的5500余個。

二、“居改非”產生的原因。

1市場、創業需求。由于民營經濟發展較快，大量新涌現出來的小公司在創業階段迫切需要辦公經營場所，“居改非”成為價廉物美的最佳選擇。

2就業、生活需求。一部分下崗、待業和無業人員將居住房用于經營、出租，解決生活問題。

3投資回報需求。有些業主（以外地來的居多），買了多套居住房，用于出租賺錢。

4公建配套的需求。政府有關部門通過內部調撥、市場購買等辦法，將一些居住房用于解決公建配套的需要。

5政策變化的影響。以前，市規劃部門在本區批準建造過一批僑匯外銷房和商住樓（屬于綜合樓性質）。后來，這些樓改為居住房。

三、對“居改非”的不同看法

1不贊成“居改非”的主要理由：

（1）涉及到法規的嚴肅性。“不得擅自改變物業使用性質”，既然，法規做出了明確規定，我們就要有法必依，嚴肅執法。否則，必然影響到法規的嚴肅性，依法治國就成了空話。

（2）妨礙了鄰居的利益。居民最反對的是擾民的“居改非”，最害怕的是居住不安全，如：餐飲業的油煙污染，加工場的噪聲擾人，倉庫堆物的安全隱患，集體宿舍和公司的人雜不安全，還有與居民搶占小區道路、占公用部位、占大樓電梯、損壞公共財物等行為。

（3）加大了物業管理的難度。少數物業公司在業委會、居委會、派出所、街道房管辦的支持下，不準公司公開掛牌經營，不準公司在小區內停車，送快遞、送盒飯，公司派人到門口拿，等等，化了大量的人力物力，硬把“居改非”對象逐漸擠出門外。

（4）影響了國家、集體的利益。擅自“居改非”的業主是利用了居住房與非居住房收費標準不同的政策（契稅、房租、物業管理費、水電煤費等都有差額），使自己得益，損失的是國家、集體利益。有些物業公司經理說，我們想提高“居改非”業主的收費標準，又怕政府部門說我們等于承認、支持了“居改非”。

2贊成“居改非”的主要理由：

（1）有些“居改非”沒有擾民。擾民不擾民是居民反對或支持“居改非”的分界線。家庭式的小公司占“居改非”的比例比較大，一般都不擾民，或者較少擾民，完全可以控制在周圍居民的承受度之內。

（2）有利于社會穩定。“居改非”減輕了政府的就業壓力，減少了政府幫困救濟經費的支出，有利于社會穩定，是和諧社會的需要。有業主講：“要是政府將所有的‘居改非’取消，至少有三分之二的小公司小企業會倒閉”，“有一批弱勢群體會找政府要飯吃”。

（3）可以多為國家納稅。不管是公開掛牌經營的企業，還是想辦法搞移地經營（掛在外區的經濟城或街道招商中心）的企業，包括隱性辦公司的，都為國家帶來稅收。

（4）不批“居改非”與法規精神不符。有些業主對政府現在采取一律不批準“居改非”有意見，認為這與市人大通過的法規精神不一致。希望政府部門對不擾民的“居改非”，政策上要支持。外地來的業主呼聲更加強烈。

3物業公司不敢大膽管理。

（1）怕被“炒魷魚”。不少物業公司、小區經理說，我們不贊成擅自“居改非”。但是，“居改非”情況十分普遍，尤其是有些居住樓“居改非”數量已經過半，物業管理嚴了，公司會得罪多數業主的經濟利益，被業主大會“炒魷魚”。

（2）怕影響物業經濟效益。物業公司經理感到很為難的是：對“居改非”不嚴格管理，有的業主會以不繳物業管理費相威脅；對“居改非”嚴格管理了，被管的業主與物業公司十分對立。而且，嚴格管理成本很高。所以，只要“居改非”少擾民，居民能夠承受，物業公司效益不受影響，管得寬松點就可以了。

4政府部門認為“居改非”難以管理

（1）難在政府各部門各自審批管理。“居改非”問題與政府的規劃、房地、工商、勞動等部門各自管各自，審批和管理相脫節，難以形成合力有關。要協調好各方面的關系，會遇到機制體制或者利益上的問題。

（2）難在執法部門“法難執眾”。面對數以千計的違規的業主和眾多的弱勢群體，法難執眾。區工商局的干部說，我區有近5000戶無證無照的工商戶，很多都與“居改非”有關，對他們，發合法證照不行，都要取締也難啊！區房地局的有關干部直言：一是擔心居民告他們不作為；二是擔心查處隱性的“居改非”取證難；三是擔心法院受理難、執行難。

（3）難在趕走容易留住難。有的街道干部認為，過去，我們的政策是千方百計地把一些好的公司吸引到街道來，讓他們注冊、納稅在本地區。現在，如果以擅自“居改非”而影響注冊、經營，一些好公司將離開本區，也會影響招商和稅收屬地。希望政策前后一致，全市各區、縣政策也一致。

四、處理好“居改非”問題的建議

各方面對解決“居改非”問題提出了很多建議，我們歸納了以下幾條：

1出臺物業管理規定實施細則。《市物業管理規定》28條關于“不得擅自改變物業使用性質”的條款比較原則。不能擅自“居改非”，不等于不能批準“居改非”，國務院《物業管理條例》也沒有明確規定。市應該出臺物業管理規定實施細則，增加實施條例的可操作性，如果不是禁止“居改非”的意思，就要把怎樣做到“不擅自”寫進細則。要簡化解決“居改非”問題的執法程序，將住宅不得改變使用性質的義務設定給房地產權人，降低政府部門的執法成本，提高執法效率。

2把好政府部門綜合審批、管理關。要堅決改變前幾年政府部門各自為政，自顧自審批狀況，堅決改變政府部門不批不管（不是我批的，我不管）、只批不管（只為了幫困，其他不管）、多了不管（靠我一個部門管不了）的怕管理、不作為狀況。政府各相關部門要建立有效的聯合審批制度、嚴格的操作流程，強化日常的檢查執法，并自覺地接受人民的監督。

3堅持有疏有堵的陽光政策。對“居改非”光堵不疏不行，有堵有疏是上策。政府應該降低“居改非”門檻，如果具有以下條件的，可以批準“居改非”：（1）適宜經營的街面房，除了歷史文化風貌區等特殊地段外，只要達到政府管理要求的；（2）以前，規劃部門批準建造的一批僑匯外銷房、商住樓，曾經屬于綜合樓性質的；（3）業主大會通過的不構成擾民的“居改非”；（4）業主必須有產權證，接受屬地管理，取得政府相關管理部門的認可。對于擾民的“居改非”，居委會、業委會、業主大會、物業公司、派出所都具有監督權、建議權和集體否決權。

4發揮經濟杠桿的調節作用。擅自“居改非”的業主多，主要是經濟利益起作用。要解決無序的擅自“居改非”的狀況，就要發揮經濟杠桿的調節作用。前幾年，政府部門批準的“居改非”，都調高了非居住房收費標準。近幾年，擅自“居改非”的，卻一直都享受著居住房的低收費標準。如果我們一方面明確反對擅自“居改非”，一方面追繳其用作非居住房的應付費用，那么，有些“居改非”的業主就會自己停止“居改非”。同時，收到的費用，要兼顧國家、集體和業主的利益。這樣做，與同意擅自“居改非”完全不一樣。