導語：稅收房地產相關問題研究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，房地產行業呈現出迅猛發展的趨勢，在擴大內需和促進消費方面發揮著巨大的作用，并成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。但是隨著房地產開發熱潮的“高溫不減”，房價的“不斷走高”，炒房現象的“愈演愈烈”等，這些房地產行業中的諸多問題，不僅加劇了金融風險和房地產行業泡沫經濟的產生，也給稅收的穩定增長帶來了很大的風險。房地產及其相關產業鏈條能否健康持續發展直接影響未來的地方稅收，對此，深化房地產行業稅收調控研究就顯得尤為迫切和重要。

一、當前稅收在調控房地產管理上存在的主要問題

（一）稅制設置失衡，計稅依據失真。目前我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數稅并課，從而導致開發和經營環節稅負過重。房地產開發稅費偏重所引發的開發成本上升，并進而導致房地產價格上升。同時部分稅種的計稅依據不合理，不能反映房地產的市場價值。現行的房產稅、土地使用稅等的計稅依據既不能準確地反映財產的市場價值，也不能反映土地的級差收益和房地產的時間價值，更不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入。如房產稅按照房產原值扣除一定比例作為計稅依據，這種計稅方法，沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得來源于房地產的稅收收入無法隨著房地產的增值而相應增加。

（二）誠信納稅意識不夠，偷稅現象比較嚴重。大多數房地產企業由于片面追求利潤最大化，偷逃稅現象較為嚴重。首先是財務人員素質較低，對房地產開發企業的會計制度、核算辦法不了解，不熟悉而亂用會計科目、隨意結轉成本費用；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務制度形同虛設，設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；其四是房地產代收款項不按規定申報納稅，如物業費、綠化費等；其五，房地產企業在項目開發前期投入資金大，經營周期長，其收益主要集中在房產開發的中后期。房地產企業從自身利益出發，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發經營或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉偷，最后變成了無聲消失。

（三）政策宣傳力度不夠，政策執行出現偏差。目前，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、持有等環節分別征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，而其相關的稅收政策又在不斷的修訂完善中，因此，相對于房地產方面的稅收政策不能及時、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。如房地產企業從商品房的預售到辦理房產證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因素，在應付款中的押金、定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉作收入核算認識不統一，從而屢屢出現與稅收政策相違背的現象。

（四）稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，加上稅務部門征管手段落后，房地產行業稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。體現在：一是稅種管理缺位。如房地產企業在開發前期主要涉及耕地占用稅、契稅、土地使用稅，開發中期主要涉及銷售不動產營業稅等，而在開發后期涉及企業所得稅匯算清繳。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管，而忽視了對企業所得稅的管理。二是計稅依據失準。房地產開發項目多，時間長，現行的房地產企業會計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。三是管理措施不統一。如目前對企業所得稅的征管，有核定征收、查帳征收等方式，而土地增值稅清算由于計算程序復雜，以及預征政策落實不力等問題，使得征管上存在較大的漏洞。

（五）稅收違法處罰偏頗，稽查查處力度不夠。稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為有明文處罰規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段，降低計稅依據以達到少繳稅款的目的。由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

（六）部門之間缺乏配合，激勵制約手段欠缺。稅務部門在房地產稅收征管過程中，一些基礎信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領導機構，以及沒有一個具體的法律或規章來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為，致使部門之間協調配合乏力。目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門間的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控管。

二、稅收調控房地產不力的原因剖析

（一）調控手段不能形成合力。一是政府指導失控，導致房地產企業無序競爭。目前，我國房地產開發的主要過程均為集團所控制的項目公司運作，政府宏觀調控作用微弱。其開發的樓盤能影響甚至控制當地房市，是房價迅猛增長的一支源動力，其開發的樓盤往往存在“兩高一低”異常現象，即“售價高，成本費用高，反映的利潤低”，而事實上這些公司在取得暴利的同時，還加劇了各種社會矛盾，比如：由于民間財富被高度集中，會減少未來的社會需求，而房價的高漲會提高城市建設成本，不利于企業創業投資發展，最后勢必影響到城市今后的經濟發展和稅收收入的增長。二是稅收政策滯后，導致稅款流失。稅收規范和法律上的盲點，使得開發企業稅收籌劃應運而生，合理與不合理的做法同時存在，如：開發商通常采用在委托銷售合同中故意抬高手續費比例或降低銷售底價的手段，隱匿收入。超過底價部分，高比例向營銷部門分成，從而達到轉移利潤，少繳稅收的目的。再如：今年實施《企業所得稅法》后，個別分支機構實現的企業所得稅回總部繳納，這些都對施工地稅收產生不利影響。三是期房套現的行業銷售模式，成為制約地方經濟發展的瓶頸。當前幾乎所有的房地產企業均采取期房銷售為主的經營模式，這種模式極易套牢廣大消費者的資金，在一定時期內影響到消費者對其他方面的投資和消費需求，從而在一定程度上也影響到地方經濟的發展和稅收收入的穩定增長。

（二）稅收征管弱化影響調控效果。一是對房地產交易價格缺乏有效的監控手段，缺乏嚴密的財產登記制度、價格評估制度，沒有權威、統一的房地產價格評估機構。稅務部門和計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門的信息不對稱，對房地產開發企業建筑成本信息和其收入情況缺乏有效監督。二是稅務人員整體素質參差不齊，對房地產業務缺乏深入了解，在一定程度上影響了房地產企業涉及的相關稅種的征管。表現為跟不上房地產開發行業發展步伐，對房地產開發企業整體情況缺乏了解，各個開發環節缺少相應的“表、證、單、書”，不能及時掌握開發產品的“產、銷、存”數量；對房地產各項成本指標不熟悉，沒有一套可供參考的成本指標參數等等。

（三）利益驅動影響調控空間。近幾年，土地出讓金與房地產相關的稅收，已經成為地方政府的主要經濟來源。土地出讓價格的高低和房地產稅收的多少與房價密切相關，房價越高，當地土地拍賣價也越高，征收的相關稅收也越多。在地方政府有收取更多土地出讓金和房地產稅收的情況下，很可能會或明或暗地支持房價上漲，所以對住宅房地產市場的調控難免會出現“雷聲大、雨點小”的現象。因此，當前房價持續走高，在一定程度上依賴于地方政府“以地生財”的觀念，在某種程度上也體現出“利益聯盟”-地方政府、有關部門、開發商和金融機構-綜合作用的結果。

三、關于加大房地產稅收調控政策的對策及建議

為促使房地產朝著有利稅收的方面發展，我們認為“政府引導、地方調控、部門聯動、稅收主導”是關鍵。

（一）中央政策要調控到位。構建和諧社會、經濟可持續發展是關鍵，當然也包括房地產業的可持續發展。20*年以來，針對房地產投資規模過大和部分城市住房價格上漲過快的問題，國家對房地產投資實施了一系列的宏觀調控（以20*年“國六條”和20*年“國八條”為核心）。三年多來與房地產相關的稅收政策也進行了多項調整，如：對個人住宅轉手交易征收營業稅和個人所得稅、大幅度提高土地使用稅定額稅率、進一步明確土地增值稅清算政策等。這些調控措施在抑制房地產投機、促使房價增長程度下降以及增加房地產稅收收入方面取得了一定的成效，但遠遠沒有達到預期目標。一個很重要的原因是政策調控未能及時到位，如：稅收政策自總局制定出臺（粗線條）層層下發（政策進一步細化）到基層執行往往有一個較長的時段，稅收政策執行時已經滯后，因此，在利用房地產稅收政策時，應選擇恰當的時機，保持房地產稅收政策與宏觀經濟發展態勢的協調一致。

（二）地方政府與中央要協調到位。中央與地方在政策調控中的不協調是造成房地產政策調控效果不理想的重要原因。近幾年，隨著各地經濟上規模、上臺階的發展，稅收增長迅速。但是由于目前的財政分配體制與考核制度不科學，一方面，中央財政充實，而地方財政吃緊，對于地方政府來說事權與財權相分離，缺乏執行調控政策的積極性；另一方面，房地產業的一時繁榮已給地方經濟發展業績戴上了美麗的光環，短時期內地方政府出于政績考核，有可能棄經濟長期發展于不顧，也就不會自覺引導房地產業健康穩定發展。因此，需要調動地方積極性，調控政策的出臺應盡可能保證地方政府事權與財權的統一協調，并有所傾斜，以解決其后顧之憂；另外，進一步優化對地方政府政績的考核辦法，將產業結構是否優化合理列入重點考核內容。

（三）部門聯管的信用體系要管到位。種種跡象表明，社會大環境信用的缺失，對稅收的危害巨大，在房地產企業運作過程中表現尤為突出。為此，必須加強信用體系建設，首先各行政主管部門要認真履行職責，有針對性開展執法檢查，落實好執法責任追究，打擊違法執法或不作為行為，確保政府信用；其次各部門聯動，綜合掌握房地產開發規律，對開發企業違規和不誠信行為進行專項整治，促進商業信用；第三完善輿論監督和信息披露機制，規范媒體行為，科學統計、房地產市場信息，加強對房地產市場運行情況的動態監測并及時披露，形成由政府主導的公眾信息環境，提升信息信用。第四把好房地產開業資格的“門坎”。對已入門坎的開發企業做好年檢，將誠信度差又不符合條件的驅逐出“門”。提高商品房預售條件，增加房地產開發資金運作難度。加強對拆遷、房地產開發、建設、交易等環節違法違規問題查處的力度，如：依法查處開發企業囤房惜售、哄抬房價等違法違規行為。

（四）稅務管理主導作用要發揮到位。

一是建立協稅護稅網絡。首先，加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理。其次，以契稅征管為契機，實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關鍵環節，再通過征收機關之間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享。第三，加強信息比對。以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣為單位建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如，通過跟蹤了解掌握房地產開發商發生的開發成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的信息，對房地產開發企業的整個納稅情況進行評估，發現問題，及時采取有效措施加以解決。又如：利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，將轉讓方的名稱、識別號碼、轉讓房產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析。發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二手交易中稅收的管理。

二是加強日常稅收管理。首先完善“以票控稅、棟號管理”辦法，把房地產開發銷售過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等全部納入稅源監控，對房產開發項目實行“棟號管理”，按施工棟號登記臺帳，一棟一檔，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控。其次加強發票管理。把房地產企業向用戶收取的訂金、預售房款票據全部納入地稅發票管理，定期檢查，對違規操作填開的發票，嚴格進行處罰。第三切實推行稅收管理員制度。強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面情況，通過稅源信息與納稅申報多角度、多層次比對，分析篩選存在的疑點，開展好納稅評估。

三是提高干部隊伍素質。加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，積極開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業相關的政策法規，熟悉房地產企業的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發交易的全過程，掌握房地產行業的會計核算方式，進行納稅調整和查帳檢查，以適應日益復雜的房地產稅收征管工作。