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近幾年來，隨著我國城鎮化進程的不斷加快，房地產業發展迅猛，物業管理已經成為一個悄然興起的新興行業。從稅收管理角度來看，該行業一直是一薄弱環節。如何加強和規范物管行業稅收管理，維護正常的稅收秩序，已成為稅務工作者面臨的新課題。

一、物管行業稅收征管過程中存在的問題

（一）物管企業方面存在的問題

物管行業的納稅意識普遍淡薄，為了達到少繳稅費的目的、不少納稅人千方百計偷逃稅款，究其共性，主要有以下幾種：

1、企業不按規定辦理稅務登記進行偷逃稅。由于企業未辦理稅務登記，致使稅收管理員無法將其納入正常管理，從而偷逃稅款。

2、故意混淆收入類型進行偷逃稅。如：有的物業公司與房地產開發公司是同一法人，房地產開發公司為了扶植物業公司將部分未銷售房產的租賃收入劃歸物業公司收取。而物管企業在納稅申報時套用低稅率或只申報部分稅收，從而少繳稅。

3、采取帳外經營方式進行偷逃稅。企業采取收入不入帳或以成本抵收入等方式隱瞞收入和利潤。如：只對正規核算單位開具正式發票，對其他業主不開具正式發票；直接收取現金或業主以其他方式支付物管費的不開或少開發票；直接將本公司開支取得的發票給業主入帳；直接將在業主處消費的費用與物管費互抵，互不開具發票等。

4、利用發票違章行為進行偷逃稅。一是非法代開發票。一些小規模物管業主為了隱瞞收入規模，便委托具有領票資格的較大物業公司為自己代開發票；二是使用收款收據或國稅部門的商業銷售發票來收取物業管理費；三是開具發票時采取“大頭小尾”（金額填寫欄大，裁剪金額小）；四是使用虛假發票收取物業管理費。

5、虛列開支增加成本進行偷逃稅。如：物業公司制造虛假的考勤名單，多列工資支出；虛列小區綠化、道路、路燈等維修成本；列支與本公司無關的費用等。

（二）稅務機關方面存在的問題

物管行業普遍存在偷逃稅的現象，也暴露了稅務機關的監管不到位，主要表現在：

1、日常管理不到位。首先是少數稅收管理員稅源管理觀念滯后。在當前稅源管理過程中，陳舊、機械、單一地以實現稅收的多少為標準，籠統地將納稅人劃分為重點稅源和非重點稅源，重點稅源重點管理，從而將更多的征管力量和注意力都放在了納稅大戶的重點管理上，在一定程度上忽視了對物業管理這一新興行業的稅源管理；其次是稅收管理員思想上存在“不好管就懶得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”沒有真正落到實處，大都是“掛在口上，停在紙上”。從而對物管企業管得不深、查得不細，就賬查賬，沒有深入翔實了解物管企業的經營狀況。再次是打擊力度不夠。由于各種因素的影響，稅務部門在查處物管企業偷逃稅違法行為時，常常以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現象的滋生和蔓延。

2、發票管理不到位。物管行業發票管理存在的問題也較為突出：一是發票日常稽核的力度不夠，納稅評估和納稅人發票領購使用情況不能有機結合；二發票處罰缺乏一定的公開透明性，不能對用票單位起到足夠的警示作用。

3、稅收征管方式不一，導致稅負不公。在實際征管工作中，對物業管理行業稅收征收方式有核定征收率征收、查帳征收、定期定額征收，由于征收方式不同，從而造成同行業納稅人稅費負擔率相差較大。

4、稅收征管手段不科學，導致稅款流失。管理部門對物業公司核定的稅額不是建立在廣泛開展稅源調查的基礎上,而只是以簡單的評估來確定，使得定額與實際營業額相差懸殊；對查帳征收方式的物業公司的企業所得稅匯算清繳工作也是流于形式，應稅所得額遠遠小于企業的正常利潤。

5、部門之間協調不力，信息掌握不全。管理部門缺乏與工商、公安、房管、房地產公司等相關部門的聯系，不能及時掌握物管企業的經營信息，從而導致對物管企業的經營規模不清楚，稅收鑒定不準確。

二、加強物管行業稅收管理的建議

1、加大宣傳力度，強化稅收意識。針對物管行業納稅意識淡薄的現狀，采取多種形式開展行之有效的稅法宣傳活動，強化物管企業的納稅意識。同時，積極開展稅收知識宣傳進小區的活動,向小區業主宣傳國家稅收政策，以提高小區業主的協稅意識和索票意識。

2、加強稅源調查，實現精細化管理。稅收管理員應認真進行稅源調查，摸清稅源情況，詳細了解物管企業經營的樓盤名稱、地點、小區建筑面積、業主數量、企業從業人數、管理期限、物管費收取標準以及是否有房屋出租等等，從而全面掌握物管企業的經營信息，并分戶建立健全企業征收臺賬。

3、加強巡查巡管，督促建賬立簿。在巡查巡管中，要根據物管企業的實際情況具體分析，督促、輔導物管企業設置帳簿，規范其納稅行為。對于有建帳能力的企業要求其盡快建帳；對于沒有建帳能力的企業，要輔導其建立收支粘貼簿。

4、加強發票管理、實行“以票管稅”。一是要求物管企業嚴格按規定使用發票，并按經營項目如實填寫發票內容；二是加強發票稽核，對物業公司兼營房屋租賃業務的，隨時抽查物業公司發票使用情況，切實落實對企業在領購、換購發票時進行核對的工作要求，真正發揮發票稽核在發票管理中的重要作用。三是加大發票檢查力度，尤其是要加大對發票各聯次的核對檢查力度，如果企業未按規定使用發票，一律按發票管理辦法有關規定進行處罰，從源頭上減少物管行業發票違法行為的發生。

5、科學分析測算，完善納稅評估。首先要建立科學、實用的物管行業稅收納稅評估模型，分析物管企業納稅申報的真實性，測算實際納稅與應納稅額的差距，從中發現問題，有針對性地加強管理；其次要加強物管行業稅源比對工作，綜合分析行業總體稅收狀況和企業納稅情況，結合實際制定行業平均利潤率和平均稅負評估指標，對企業納稅情況進行縱向和橫向比較，提高稅源監控的廣度和深度；再次要加強對稅負異常企業的嚴格監控。對于零申報、低稅負、不繳不報的異常戶要列入重點監控對象。

6、加強部門協作，強化監督管理。一是稅務機關要加強與工商、公安、房管、房地產公司等部門的協作，定期到相關部門了解和掌握物管企業的經營情況；二是強化管理和監督。要把企業是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項重要內容，對不能依法納稅的，不予進行資格認定和年檢。

7、加大打擊力度，規范稅收秩序。首先要充分利用稽查部門人員專業性強、檢查力度大等優勢，開展對物管行業的稅收清理和專項整治活動，集中力量對各種偷逃稅行為進行嚴厲查處。做到發現一起，查處一起，絕不姑息，絕不手軟。其次要借助媒體的監督作用，公開曝光偷逃稅行為，達到“懲治一個，教育一片”的目的，從而營造誠信納稅、公平競爭的良好氛圍。