導語：小城鎮(zhèn)稅收征管調查匯報一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

小城鎮(zhèn)建設近年來一直被縣委縣政府確定為全縣重點建設項目。加大小城鎮(zhèn)建設力度，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，是發(fā)展縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要途徑。小城鎮(zhèn)是連接城鄉(xiāng)的紐帶，搞好小城鎮(zhèn)建設能帶動一方經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)展小城鎮(zhèn)是城鄉(xiāng)共融、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟的重要途徑。

一、小城鎮(zhèn)建設存在的幾種形式

我分局轄區(qū)內小城鎮(zhèn)建設發(fā)展比較迅猛，現(xiàn)共有在建工程七棟，但由于建設部門對小城鎮(zhèn)建設管理的滯后性，存在極不規(guī)范的現(xiàn)象，即基本上屬于“四無一不”工程：無批建手續(xù)、無建筑設計、無施工資質、無預售許可和不辦理房產(chǎn)證，給地方稅收征管帶來了一定的難度。

根據(jù)上級安排，我分局就轄區(qū)內敖城、天河兩鎮(zhèn)的小城鎮(zhèn)建設進行了調查，主要有三種不同的形式，下面就一一說明：

（1）第一種形式是：基建商經(jīng)過了鎮(zhèn)政府的批準和規(guī)劃，以移民新村建設從村委以做移民房的形式取得土地。房子由該基建商負責承建，建成后，一層歸基建商，以上樓層歸移民戶所有，一家一套住房。合同約定移民戶按一個平方米360元的價格支付給基建商。鎮(zhèn)政府以一戶移民一個人2800元的補助發(fā)放給移民戶，由基建商去領取，差額部分再由移民戶支付給基建商。該情況屬于“代建”房屋行為。不屬于合作建房。

國家稅務總局《關于“代建”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]554號）中規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權轉移等手續(xù)，甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅。”根據(jù)上述規(guī)定，基建商類似上述“批復”中所稱“甲方”，其行為屬于銷售不動產(chǎn)，應以基建商收取的所有價款×5%依法繳納營業(yè)稅。

另外，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。納稅人自建房的一樓超市所有權歸自己，自建自用不用繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。所以應以該房子的營業(yè)成本扣除一樓超市的成本的余額繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定的核定方法計算建筑業(yè)營業(yè)稅＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1－3%）×3%。省確定的成本利潤率是10%。工程成本依據(jù)縣政府曾經(jīng)下發(fā)過的一個文件，核定縣城磚混結構的營業(yè)稅計稅營業(yè)額為一個平方米280元，基層地稅分局按照此規(guī)定進行操作。

（2）第二種形式以政府規(guī)劃城鎮(zhèn)改造形式取得土地，于是鎮(zhèn)政府處于城鎮(zhèn)規(guī)劃，決定拆除，并決定對拆遷戶拆一補一，不足房屋由移民戶遷入，和移民結帳和第一種情況相同，結算價為360元一個平方米。并按照政府規(guī)劃的外觀、樓高和功用進行拆舊建新，對拆遷戶實行“拆一補一”補償。剩余住房規(guī)劃為移民住房，剩余店面歸基建商所有。基建商看重的是黃金地段的店面，因為一比一補償后還剩下一些店面，而店面的價格高，基建商可以銷售獲得利潤。

基建商對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。基建商將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按"銷售不動產(chǎn)"稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權從基建商處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。根據(jù)《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函發(fā)[1995]549號)規(guī)定:對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設,應當按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定,就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅;對償還面積與拆遷面積相等的部分,由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅,對超過拆遷面積補價的部分則理所當然按市場的正常售價計算；對內資企業(yè),雖未作出明確的規(guī)定,在實際操作中一般也可比照執(zhí)行。

由于基建商與拆遷戶雙方結算沒有發(fā)生貨幣交易，故同樣應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定的核定方法計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1－5%）×5%。工程成本由主管地稅分局核定，省確定的成本利潤率是10%。而對于多余的店面則按他所實際收取的房款申報繳納地方稅收。而基建商與移民戶和社會上購買店面者也同樣使用第一種情況，以基建商向用戶收取的所有價款×5%申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。同樣，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，此點同上。

（3）第三種情況是普通的銷售不動產(chǎn)業(yè)務。敖城鎮(zhèn)幾個合伙人從土管局通過公開竟拍的形式取得一塊土地。然后自建樓房，建好后再對外銷售。應認定為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，開發(fā)商應就向購房戶收取的價款申報繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，同樣，基建商自備施工力量修建該房屋，還要按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，此點同上。

二、當前小城鎮(zhèn)建設存在的征管難點

（一）三個基建商都是沒有房地產(chǎn)資質的，有的甚至都沒有建筑資質，相關的國土部門的審批手續(xù)都不是很完備，而且?guī)讉€基建商均表示不為用戶辦理房產(chǎn)證，應該屬于一種“土”開發(fā)，不是象縣城那種純粹的房地產(chǎn)開發(fā)。

（二）三個基建商與住房戶結帳的住房單價都在360到380元之間，而店面也只有500多元，價格比較低，基本上是在成本價左右。根據(jù)我們和很多從事多年基建的包工頭了解，由于近段時間建筑材料上漲比較快，現(xiàn)在做一棟房子最低的成本價要花到350元，利潤空間很小，甚至是虧，最重要的是連這么低的房價都沒能按期結帳，帳結不到自己還要虧銀行貸款利息。如果按照稅法規(guī)定執(zhí)行，他們肯定承受不了。我們分局在今年年初就找他們了解調查摸底，并制作了詢問（調查）筆錄，告知了相關的稅收政策，讓他們心里有數(shù)。他們也紛紛表示，并不是不繳稅，建房子的“建筑安裝業(yè)”營業(yè)稅絕對會到位，但是如果要繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅就絕對要虧本，可以很清楚算到的一筆帳。

（三）基建是從2007年初開始，而真正竣工是2007年底，期間建筑材料方面鋼筋和水泥漲價很厲害，年初和用戶已經(jīng)簽訂了合同，現(xiàn)在不可能反悔，更不可能向住房戶多結帳。很多當時預期可以賺的微粒現(xiàn)在已經(jīng)泡湯，很多基建商是硬著頭皮虧下去的，很多項目是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的政績工程和面子工程，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領導逼的緊，不能拖工期的，否則可能一分錢都結不到。

三、加強小城鎮(zhèn)建設稅收征管的幾點意見

（一）建筑安裝稅收的征管處理。主管稅務機關應強化稅源控管，對小城鎮(zhèn)建設建筑施工項目強化稅源控管，實行動態(tài)管理，及時掌握施工進度，及時按工程進度，督促基建商足額繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。并建立稅收控管臺帳，掌握清楚哪些是住房戶，哪些是店面，面積分別是多少，分別在什么位置，繪出平面圖紙。

（二）現(xiàn)實建議

因為開發(fā)商從事小城鎮(zhèn)建設，是一種微利行為，畢竟不是很正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)，而且是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些都是實際情況。這些開發(fā)商從事小城鎮(zhèn)建設牽涉面很廣，和住房戶結帳難。如果遇到和拆遷戶發(fā)生糾紛，進展就很緩慢，耽誤工期。我們接觸幾個基建商，都表示不愿意搞下去了，搞這種小城鎮(zhèn)建設很容易陷入泥潭。建議縣政府或者上級稅務部門應制定專門針對小城鎮(zhèn)建設的稅收優(yōu)惠政策，助鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設駛入快車道。

比如為鼓勵農(nóng)民居住地向小城鎮(zhèn)轉移，對經(jīng)政府批準專門從事小城鎮(zhèn)住房建設的施工單位，免征其“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，只征收“建筑業(yè)”營業(yè)稅。政府協(xié)調辦理相關建房手續(xù)，在收費項目上也進行優(yōu)惠，從而減輕他們的負擔，為快速建設十七大報告指出的社會主義新農(nóng)村助力。這樣可以大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府搞好小城鎮(zhèn)建設，為縣域經(jīng)濟發(fā)展做出實實在在的貢獻。