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近年來，全國各地房地產開發業已成為促進地方經濟發展、增加地方財政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產業自身的特點以及市場化運作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：

一、房地產業稅收管理的難點

（一）納稅主體認定難。

政府因經營城市的需要，對商業用地進行拍賣，由于是按地段競價，所以允許“多人聯合一人舉牌”的方式進行購買。為確保建設進度，政府要求多地段限期開工建設，種種政策導致了“先上車、后買票”的行為發生。即許多地區的工程開工了，但國土部門的批復還沒辦理。加之競標來的土地采取轉包或分包的形式開發，這就為稅務機關對銷售不動產行為的納稅主體的認定設計了障礙。

（二）政策不清界定難。

從現行稅收制度看，涉及房地產業的各項制度不夠規范、完善，如稅法對在建工程和提供勞務不超過12個月的，可按約定的價款結算或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。但在實踐中很難區分，有的工程完工不及時進行竣工決算，收入難以確認，有的工程按完工百分比法難以核實。又如“聯合建房”，它是指若干戶通過競拍取得某地段土地的共同使用權，按相關部門規劃建設商住房，然后均分使用權。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現偏差。

（三）控管不力征管難。

由于管理不到位，造成稅源不清、申報不實。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節，負責稅源的只管申報，負責征收的只管征收，負責稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對象的選擇缺乏科學性、針對性，稽查環節缺乏系統的分析或反饋。加之從事房地產開發業除預收款外，工程結束尚有不動產待銷售，而什么時間售出無確定性。因此，后續管理匱乏，致使稅收管理難以實施到位。

（四）帳務不全核算難。

隨著企業改制的不斷推進，民營經濟已成為經濟發展的主流。而房地產開發企業很大程度上已成為靠企業“資質”收取管理費的“空殼”單位，具體操作是個掛靠、自主開發。“賣房合同無公正、收款白條無發票、降價少收無實證”的現象極為普遍。加之房地產開發項目工期長、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費用配比困難，成本不能及時結轉。有的企業采取虛轉成本或不及時結轉銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實性；還有的企業則以收據支付的形式，預付施工企業工程款，造成帳務不全，核算不實。這些都給房地產業稅收管理帶來了新的挑戰。

（五）行政干預執法難。

我國稅法規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；我國刑法規定，偷稅數額1萬元以上偷稅金額占應納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務機關給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設進程中（含招商引資），稅務機關對房地產開發業納稅人這類問題不用說移送司法機關追究刑事責任，就是給予補稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對偷稅者查處不夠嚴厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關的僥幸心理。因此，對偷稅者的稅收違法行為難以執行到位。

二、房地產業稅收管理的對策

（一）強化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對房地產業政策性、業務性強的特點，要求稅務管理部門應加強對房地產業稅收政策的專題輔導，要大力培植誠信納稅人典型，及時曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時，遵守國家的稅收法律法規。

（二）強化控管力度，將納稅信用等級列為開發資質的重要指數。加強對房地產開發業實施源頭控管，從資格的審定、到競標的過程、以及控管房地產開發市場的準入等，將納稅信用情況作為重要參照指數，從而促進從事房地產開發業納稅人清醒地意識到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產開發業稅收及時足額入庫。

（三）強化協作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產開發業涉及到眾多部門的監督與管理。如在工商部門辦理營業執照；城建部門辦理資質證書；土地部門辦理土地使用證；規劃部門辦理項目規劃許可證；房管部門辦理房屋產權證；財政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續時，都涉及到地稅部門征收稅款時需要的直接或間接的依據。因此，建議政府部門牽頭，加強部門間的配合協作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會辦制度，提高房地產開發業稅收征管質量。

（四）強化稽查力度，堅決打擊房地產開發業偷逃稅行為。要結合房地產開發業的特點，對房地產開發業的全過程實施檢查，要隨時掌握納稅人的基本經營情況，財務核算方法以及日常證據鏈的收集。實地核查時依法定程序實施限期整改，確定計稅依據時采取逐戶調查與中介評估相結合。要加大對涉稅違法行為的處罰力度，增大偷漏稅者的預期風險和機會成本，特別是對屢查屢犯的房地產開發業納稅人，該移送司法機關的決不姑息遷就，為房地產開發市場營造一個公平和諧的稅收法制環境。