導語：如何才能寫好一篇工程竣工驗收申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

成都市規劃管理局：

我單位在xxx 修建的 xxx (《建設工程規劃許可證》編號為：xxx )，現已完成建設工程規劃要求執行情況自查，特申請規劃驗收。

附件：

一、建設工程規劃要求執行情況自查報告。

二、勘測部門實測房屋竣工測繪圖。

三、房屋測繪單位出具的房產面積測量報告。

四、建設工程規劃許可證及附圖。

五、市城建檔案館竣工資料進館意見書(限建筑面積2019平方米以上建筑)。

六、成都市建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收報告(建筑工程)。

建設單位(公章)：

年 月 日

規劃驗收申請書二：

我單位已于2019年 月 日已完成 居鄰建設組團3#樓 工程，經各方共同檢查評定，實體各項符合國家相應評定標準，質量控制資料齊全，現申請對該工程綜合驗收。

建設單位(章)

施工單位(章)

篇2

1、成立機構：各村成立招議標工作小組，由村書記擔任組長，村主任、紀律監督委員會（以下簡稱紀監委）主任擔任副組長，村民理財小組組長、村會計為主要成員（成員名單報鎮黨委備案）。

2、招議標工作小組職責：各村招議標工作小組負責建設項目招議標的有關準備工作，并組織實施公開招議標。凡是由村級集體資金投入的建設工程，其項目施工單位必須經過村招議標工作小組或鎮招標辦公開招標方可確定。

二、明確項目立項程序

所有建設工程項目必須填寫《工程項目確認書》進行立項，并經鎮長審批后方可實施，報鎮紀委備案。未經立項的工程項目嚴禁擅自開工建設。

三、明確招議標程序

1、規范建設工程招議標程序。造價5萬元以上工程項目必須實行公開招投標；招投標主要工作由各村招議標工作小組負責；鎮建管所負責做好各村項目招投標的指導工作，紀監委全程參與招投標并履行紀檢監督職能，確保招投標程序的合法性。特殊情況需要議標的項目必須提交村兩委班子集體討論通過后方可執行。招議標工作小組要做好招投標登記，填寫《建設工程招投標登記表》（見附表二）并簽字確認。

2、規范施工單位的資格資質審核。各村要重點抓好施工單位資格資質審核工作，不具備相應資格資質的施工單位一律不得參與各項工程的施工建設。村書記為第一責任人，村主任為直接責任人，必須嚴把資格資質審核關，村主任驗審后送交招議標工作小組集體復審確認方可實施招議標。

四、明確合同管理程序

所有招議標工程必須規范簽訂工程施工合同，對工程項目的價格、期限、質量、安全、付款方式等有明確的規定，合同必須由村書記簽字，蓋村委公章后才能生效。

五、明確工程變更程序

建設工程訂立合同，不得隨意變更。如確需變更，則必須遵循以下工程變更程序：由施工單位向甲方申報《工程變更書面申請》，由設計單位提供變更設計資料；并由工程項目甲方負責人確認后，提交監理及審計單位，共同確認工程變更方案或清單（預算），再由招議標工作小組成員集體商量后會簽，最后由村書記簽字確認，作為工程竣工后中介審計機構確定工程量的依據。特殊情況下，經村書記同意，可先變更后補辦會簽手續。

六、明確審計程序

項目竣工后審計工作由各村紀監委負責牽頭實施，按以下程序進行：

1、工程項目甲方負責人在施工結束后應組織招議標工作小組進行竣工驗收。

2、工程竣工驗收后，由施工單位向工程項目甲方負責人移交施工圖紙、簽證單、工程變更申請書、工程決算書等所有資料。

篇3

在城市國有土地范圍內的房屋登記中，有一些房屋因為歷史原因而遺留諸多問題，這些各種各樣的問題給房屋登記工作帶來不利和瓶頸，嚴重影響房屋登記的順利進行，特別是給房屋所有人帶來煩心與苦惱。

如何解決好房屋登記歷史遺留問題是房屋登記機構必須完成的任務。在實際工作中把握“尊重歷史、尊重事實、維護所有人權益、依法辦事”的工作要求就能夠妥善解決房屋登記中的歷史遺留問題。

一、房屋登記歷史遺留問題的形成

房屋登記歷史遺留問題是怎樣產生的，也可以說，哪些房屋登記問題可以視為歷史遺留問題。

（一）歷史遺留問題

根據《房屋登記辦法》第三十條規定，“因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：

1.登記申請書；

2.申請人身份證明；

3.建設用地使用權證明；

4.建設工程符合規劃的證明；

5.房屋已竣工的證明；

6.房屋測繪報告；

7.其他必要材料?！?/p>

對于過去已經建成的房屋至今還沒有辦理房屋登記，有些房屋已經建成十幾年甚至幾十年，按照《房屋登記辦法》第三十條的剛性要件條件，不能完全逐項滿足要求，自然就產生了房屋登記出現問題，由于是歷史的原因就形成了房屋登記歷史遺留問題。

（二）分析房屋登記歷史遺留問題要按時段劃分

第一階段，從1949年前（建國前）。

第二階段，后（建國后）。

建國后也分不同時期：

1949年--1955年，為公有制和私有制時期；

1956年--1965年，為全民所有制和集體所有制時期；

1966年--1978年，為房地產登記停滯時期；

1978年至今，為依法、依歸，規范化、制度化、法律化時期。

由于各階段和各個時期對房屋登記的政策、法律、法規都不相同，因此自然形成的房屋登記歷史遺留問題也不相同。這些遺留的問題帶有鮮明的歷史特征和時期特點，解決這些歷史遺留問題就更需要遵循“尊重歷史、尊重事實、維護產權人利益、依法辦事”的工作要求，對不同時期的歷史遺留問題用不同的辦法妥善解決。

二、房屋登記歷史遺留問題的妥善處理

（一）建國前建成的房屋從1978年開始房屋登記按當時的政策和法規基本辦法處理。

（二）建國后，從1949年--1978年之間建成的房屋，同樣按照1978年以后的相關政策、法律、法規，對房屋權屬無爭議的，按照房屋權屬申請人出具《具結保證書》進行房屋登記。

（三）從1978年至今的房屋登記歷史遺留問題

1.房屋所有權登記中相關證件資料不齊全的處理

（1）缺少房屋測繪報告。應由具有房屋測繪資質的機構提供。按《房屋測繪管理辦法》（建設部、國家測繪局令第83號）的規定：房屋測繪的施測單位應取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的截明房產測繪具備的《測繪資格證書》，并對其完成的房屋測繪成果質量負責。

（2）缺少房屋已竣工證明，也就是房屋竣工驗收合格證明或建設工程竣工驗收報告?？筛鶕督ㄔO工程質量管理條例》的規定對建設工程竣工驗收。由建設單位組織申請有關單位進行竣工驗收并報請有關部門備案。

（3）缺少建設工程符合規劃的證明。

（4）缺少建設用地使用權證明

對于第三和第四種情況，要根據實際存留和可以查詢到的相關資料具體分析。具有當時政府計劃主管部門下發立項的房屋建設投資計劃書或國有土地使用權證，也可以查找政府規劃部門審批的《建設用地規劃許可證》、《建筑執照》以及土地行政主管部門的建設用地相關批復批件，就可以根據《房屋登記辦法》第三十條的規定，為房屋所有權人辦理房屋登記。（以上辦法適用房屋類型包括商品房、換建房屋、自建房屋、合資企業房屋、非經營房屋等）。

2.對房屋開發企業更名、注銷、吊銷情況的處理

房屋開發企業因轉制更名、企業更名或因經營不利、經營違法及不明原因等情況查找不到，但遺留的房屋沒有辦理房屋登記，給這些房屋登記的實施工作遇到了很多麻煩，特別是購房人不能正常辦理房屋登記、拿不到《房屋所有權證》非常苦惱，有時不同程度上給社會帶來不穩定因素和負面影響。

存在這樣房屋登記歷史遺留問題的商品房還是一小區，一般都是購房人進戶入住多年，整棟樓或多棟樓房屋都沒有辦理《房屋所有權證》，一般都是經過多方查找相關資料，確實證件不齊全，僅能查找到房屋在建設中取得的商品房銷售許可證，有的還有用地手續、規劃手續等。有些更名的開發企業還要提供相關證件和提供轉制或變更名稱說明，對吊銷或注銷的開發企業要提交工商行政管理部門提供的注銷或吊銷的相關證明；對下落不明、查找不到的開發企業由政府行政管理部門提供明確書面意見或者當時的拆遷安置協議書，同時提供社區辦事處出具長期居住證明及民政部出具的新編制門牌證等，經協調各相關部門聯合會審，確定不存在房屋權屬糾紛，房屋登記機構要為購房人或回遷戶辦理房屋初始登記。

對有些商品房無法換取稅務部門出具的正式發票，可由稅務部門認證后啟動司法程序，由房屋購買人申請法院判定房屋購買合同、發票有效及商品房的購買手續合法。同樣可以為購房人辦理房屋登記。

妥善處理好房屋登記歷史遺留問題，要在尊重歷史、尊重事實、維護所有人權益、依法辦事的同時，政府相關各部門應加強組織協調，通力合作、聯合會審、聯合辦公、密切配合，給房屋登記歷史遺留問題提供便利、簡化、高效、合法的有力支持，這樣不但使房屋產權人滿意也促進了社會穩定和諧，大量減少投訴和次數，政府相關部門也能贏得社會的尊重和群眾的信任。因此妥善處理房屋登記歷史遺留問題是房屋登記工作中重要的組成部分，需要充分重視。

參考文獻：

1.中華人民共和國房屋登記辦法

2.鞍山市城市房屋權屬登記條例

篇4

一、驗收目的

為使信息化項目建設符合項目設計及實際使用要求，確保項目竣工后達到有關要求和標準，并能正常投入運行，必須進行項目驗收。

二、驗收對象

參與項目建設的施工單位。

三、項目驗收的前提條件

經初步驗收論證通過，并根據論證意見，由建設單位和監理及驗收小組共同簽署整改落實意見。

試運行——系統調試開通后，并做好試運行記錄。承建單位根據試運行記錄，寫出試運行報告，其內容包括：系統運行狀況，系統功能是否符合設計要求，故障及其排除狀況等。

技術培訓——在試運行期間施工單位應對有關人員進行技術培訓，并提供有關設備、系統操作和日常維護的說明、方法等技術資料。

竣工——施工方按初驗整改意見的規定內容全部完成，經試運行達到設計要求，并為建設單位認可，視為竣工。少數非主要點位未按規定全部建成，由建設單位和設計施工單位協商，對遺留問題有明確處理的辦法，經試運行、并為建設單位認可后，也可視為竣工。工程竣工后，由施工單位寫出竣工報告。其內容包括：工程概況、安裝的主要設備、對照合同所完成的工程質量自我評估、維修服務條款等。

初驗——工程竣工驗收前，由建設單位組織施工單位根據合同對工程進行初驗，并寫出初驗報告。其內容包括：系統試運行情況、系統功能檢驗、質量主觀評價、核對安裝設備數量和型號等；參加初驗的單位、人員應署名。

檢測——在正式驗收前，施工單位根據試運行期間的運行情況：

附以下資料：

➢系統試運行報告

➢工程竣工報告

➢工程初驗報告(含隱蔽工程驗收單)

➢項目施工方案

➢工程合同

➢設計方案及圖紙

➢設備檢測報告

（一）所有建設項目按照合同要求全部建成，并滿足使用要求；

（二）各個分項工程全部初驗合格；

（三）已通過軟件確認測試；

（四）軟件已置于配置管理之下；

（五）各種技術文檔和驗收資料完備，符合合同的內容；

（六）各種設備經加電試運行，狀態正常；

（七）合同或合同附件規定的其他驗收條件。

四、驗收方法

項目驗收是項目開發建設中有組織的主動性行為，它是對項目建設高度負責的體現，也是項目建設成功的重要保證。切實做好項目建設中的驗收工作至關重要，應當采取有效措施，實實在在做好。為保證項目驗收質量，針對不同的驗收內容，在實施驗收操作中，可以采取以下不同的方法：

（一）登記法文庫

對項目中所涉及的所有硬件、軟件和應用程序一一登記，特別是硬件使用手冊、系統軟件使用手冊、應用程序各種技術文檔等一定要登記造冊，不可遺漏，并妥善保管。對項目建設中根據實際進展情況雙方同意后修訂的合同條款、協調開發建設中的問題進行登記。  

（二）對照法 對照檢查項目各項建設內容的結果是否與合同條款及工程實施方案相一致。  

（三）操作法   這是項目建設最主要的驗收方法。首先，對項目系統硬件一一實際加電操作，驗證是否與硬件提供的技術性能相一致；其次，運行項目系統軟件，檢驗其管理硬件及應用軟件的實際能力是否與合同規定的一致；第三，運行應用軟件，實際操作，處理業務，檢查是否與合同規定的一致，達到了預期的目的。  

（四）測試法   對能使用檢測儀器進行檢測的設備、實施應當一一進行實際測試，檢查是否和設備、實施的規格、性能要求相一致。  

五、驗收步驟

（一）需求分析   項目監理單位組織人員對項目進行驗收需求分析，針對項目驗收，聘請行業專家來組成項目團隊，負責具體驗收工作。  

（二）成立項目驗收小組   實施測試驗收工作時，應當成立項目驗收小組，具體負責驗收事宜。 

（四）項目驗收的實施   嚴格按照驗收方案對項目應用軟件、網絡集成效果、系統文檔資料等進行全面的測試和驗收。  

（五）提交驗收報告   項目驗收完畢，對項目系統設計、建設質量、設備質量、軟件運行情況等做出全面的評價，得出結論性意見，對不合格的項目不予驗收，對遺留問題提出具體的解決意見。  

（六）召開項目驗收評審會   召開由驗收委員會全體成員參加的項目驗收評審會，全面細致地審核項目驗收小組所提交的驗收報告，給出最終的驗收意見，形成驗收評審報告提交市信息辦和項目業主存檔。 

六、驗收程序

（一）初驗  

1、申請：項目竣工后經測試和試運行合格，施工單位根據合同、招標書、項目使用需求，檢查、總結項目完成情況后向業主提出初驗申請。  

2、方式：項目業主組織監理和施工單位進行初驗。  

3、施工單位提供材料：初驗申請書、完工報告、項目總結，以及要求的驗收評審資料。  

（二）終驗  

1、申請：初驗合格后，項目業主根據合同、招標書、初驗整改意見，檢查、總結項目組織實施和完成情況后向建設單位提出驗收申請。 

2、經過審核，材料齊全有建設單位組織驗收。   驗收工作由建設單位、監理等單位和專家組成驗收小組進行驗收。驗收工作分為兩個步驟：驗收小組驗收和驗收委員會評審，由驗收小組共同確定驗收時間、評審時間及其它安排。  

（1）驗收小組驗收   驗收小組一般由5－8人組成，成員由市信息辦和項目業主的管理人員、監理單位專業技術人員共同組成。驗收時參照相關驗收內容及標準進行，驗收后必須提交驗收報告。  

（2）驗收委員會評審 驗收委員會一般由5－10人組成，成員由驗收小組及市信息辦、項目業主和監理單位組織的領導、專家等組成。驗收委員會評審一般采取會議評議方式進行，聽取驗收總結報告說明、驗收小組驗收結果及意見，通過評審后提交驗收評審報告。  

（3）項目業主提供材料：驗收申請、項目建設總結性評價報告（組織與實施協調）、項目實施報告（技術、項目管理、質量控制）、相關文檔資料、驗收安排計劃、驗收小組及委員會名單、驗收計劃書（由監理單位負責）  

3、驗收簽字   經過驗收、評審形成的驗收報告和評審報告，驗收委員會成員簽字。  

七、驗收依據

作為項目驗收的依據，一般選用項目合同書、國標、行業標準和相關政策法規、國際慣例等。  

（一）項目合同書  簽定的項目有關合同  

（二）國家標準   硬件、軟件、布線、安全等  

（三）其它   具體驗收標準和依據由監理單位根據具體項目情況提出，縣項目業主審定。  

八、驗收內容和標準

根據具體項目實際制定，由項目監理單位負責編寫，縣項目業主審定。項目驗收標準是判斷項目成果是否達到要求的依據，因而應具有科學性和權威性，只有制定科學的標準，才能有效地驗收項目結果。 驗收內容一般包括測試（復核）、資料評審、質量鑒定三部分。  

驗收的內容包括以下幾個部分：  

（一）驗收內容一般包括軟件驗收（按功能要求的可執行軟件、詳細設計文檔、質量保證計劃、使用說明書等產品等）和硬件驗收（設備的型號、設備外觀、設備相應附件、設備運行、網絡運行等）  

（二）驗收評測工作主要包括：文檔分析、方案制定、現場測試、問題單提交、測試報告；  

（三）驗收測試內容主要包括：功能度、安全可靠性、易用性、可擴充性、兼容性、效率、資源占用率、用戶文檔。  

（四）文檔驗收標準一般包括：文檔完備性、內容針對性、內容充分性、內容一致性、文字明確性、圖表詳實性、易讀性、文檔價值等  

（五）軟件、硬件驗收標準要符合國家和相關標準。  

需要評審的資料包括以下幾部分：  

（一）基礎資料：招標書、投標書、有關合同、有關批復文件、系統設計說明書、系統功能說明書、系統結構圖、項目詳細實施方案。 

（二）項目竣工資料：項目開工報告、項目實施報告、項目質量測試報告、項目檢查報告、材料清單、項目實施質量與安全檢查記錄、操作使用說明書、售后服務保證文件、培訓文檔、其他文件。

九、驗收結論

1、驗收結果分為：驗收合格、需要復議和驗收不合格三種。符合信息化項目建設標準、系統運行安全可靠、任務按期保質完成、經費使用合理的，視為驗收合格；由于提供材料不詳難以判斷，或目標任務完成不足80%而又難以確定其原因等導致驗收結論爭議較大的，視為需要復議。 

2、驗收結論確認和處理由相關部門根據驗收意見和相關資料得出結論，并進行確認。

3、項目驗收結論的處理 

（一）驗收結論為驗收合格的，項目業主將全部驗收材料統一裝訂成冊并連同相應的電子文檔，分別報相關部門備案。 

（二）驗收結論為需要復議的，以書面形式通知建設單位在三個月內補充有關材料或者進行相關說明。 

（三）驗收結論為驗收不合格的，以書面形式通知項目業主和設計、施工單位，限期整改，整改后試運行合格的，項目業主重新申請驗收。 

（四）未通過驗收的信息化項目，不得交付使用。  

十、項目交接

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為了搞好本廠基建工作，提高工程質量，特制定本制度。

2 定義

本制度所指基建系本廠各種房屋建筑、土木工程、設備安裝、管道敷設等基建工程。

3 范圍

本制度適用于本廠各種房屋建筑、土木工程、設備安裝、管道敷設等基建工程的管理。

4 規范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

《中華人民共和國建筑法》

5 管理機構和職責

5.1 歸口部門及職責

計劃與市場營銷部為全廠基建管理工作的歸口管理部門，負責全廠基建工作的管理；負責對基建工程預算編制，決算管理；負責組織安生、財務、審計、監察、安全和使用部門共同對基建工程的驗收；負責聯系有關部門基建工程驗收后辦理移交手續。

5.2 相關部門及職責

5.2.1 財務產權部負責對基建工程預算的審核；負責對基建工程的驗收。

5.2.2 廠長工作部（審計）負責對基建工程預算的審核；負責按我廠《工程項目管理審計辦法》的要求對基建工程進行審計驗收。

5.2.3 紀檢監察室負責按國家法律法規、上級部門規定及我廠《行政監察工作細則》（試行）的要求對基建工程進行驗收。

5.2.4 安全生產部負責對與生產相關聯的基建工程的驗收。

5.2.5 安全生產部負責參與與生產相關聯的基建工程的設計審查、施工隊伍資質審查和竣工驗收工作，負責加強與生產相關聯的基建工程以下方面的安全監督：

5.2.5.1 應督促做到基建工程的安全設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投運；

5.2.5.2 在簽訂基建工程合同的同時，應同承包方簽訂安全責任書；

5.2.5.3 發包前應對承包方進行嚴格的資質審查；

5.2.5.4 在危險區域作業，應檢查基建工程承包方是否制訂施工方案和安全措施；

5.2.5.5 檢查基建外包工程人員進入現場前是否經安全知識和安全工作規程培訓并考試合格，并考問其是否熟知現場安全措施；

5.2.5.6 檢查基建外包工程開工前是否自上而下對全體施工人員進行技術交底，是否對所用施工機械、工器具、安全防護設施進行全面安全檢查；

5.2.5.7 施工中發生違章行為安監人員應及時制止，給予經濟處罰，必要時應下發停工整改通知單，停止工作；

5.2.5.8 應建立基建工程安全管理資料檔案。

5.2.6 廠屬基建工程使用部門負責按設計相關要求對基建工程進行驗收。

5.3 領導職責

5.3.1 本廠廠長負責本管理制度的審核批準工作；負責本廠基建工程的預算及施工合同的批準；負責督促歸口部門加強對我廠基建工作的全面管理。

5.3.2 計劃與市場營銷部負責人負責督促本部門加強基建工程的過程管理，降低成本，確保各工序質量，提高效率，做好基建工程預決算工作、基建工程組織驗收工作，對管理督促不嚴、組織驗收不力而導致本廠基建工程未達到設計要求、預算嚴重超支、基建工程的嚴重質量問題等負領導責任；對本管理制度的有效執行負責。

5.3.3 財務產權部負責人負責督促本部門加強全廠基建工程預算的審核，實時監控基建工程預算執行情況，對審核不嚴、監控不力而導致本廠基建工程預算嚴重超支負領導責任。

5.3.4 審計部門負責人負責督促本部門加強全廠基建工程的全面審計，督促本部門審計人員經常深入施工現場，查看施工技術、工序、方法等，作好工程記錄（如隱蔽施工記錄），驗證各種技術簽證，掌握第一手資料，確保基建工程全過程經濟活動的真實性、合法性和效益性。并對本廠基建工程項目管理活動審計監督的全面性、準確性、及時性負領導責任。

5.3.5 紀檢監察部門負責人負責督促本部門按國家法律法規、上級部門規定及我廠《行政監察工作細則》（試行）的要求對基建工程活動進行監察，并按本管理制度要求配合計劃與市場營銷部對本廠基建工程進行驗收。紀檢監察室負責人對本廠監察人員是否嚴格執行國家法律法規、上級部門規定及我廠《行政監察工作細則》（試行）的要求進行監察負領導責任；是否按照規定程序對我廠基建工程活動進行監察負領導責任。

5.3.6 安全生產部負責人負責督促本部門安監人員加強與生產相關聯的基建工程的安全管理。對承包方的資質審查是否嚴格；是否同承包方簽訂安全責任書；作業環境是否安全、施工安全是否有保障；是否對承包方所用施工機械、工器具、安全防護設施進行全面安全檢查；施工中發生違章行為安監人員是否及時制止，給予經濟處罰，必要時應是否下發停工整改通知單，停止工作等。對上述是否有效執行安生部長負領導責任。

5.3.7 安全生產部負責人負責督促本部門加強對與生產相關聯的全廠基建工程的驗收。

5.3.8 廠屬基建工程使用部門負責人負責督促本部門按設計相關要求對基建工程進行驗收。

6 管理要求

6.1 基建工程的前期工作

6.1.1 基建工程設計、施工，必須以國家頒發的最新標準，規定和設計施工技術規范為依據。

6.1.3 工程預算，應根據施工圖紙，參照國家相應時期定額或其它文件、規范規定及業主對工期、質量有要求和市場實際，由雙方協商，合理確定預算價。工程預算需經過有關部門審核，方可交付施工。

6.1.4 工程開工應具備以下條件：

6.1.4.1 計劃投資批準文件；

6.1.4.3 生效的合同書；

6.1.4.4 施工概預算；

6.1.4.5 工程需用材料有著落。

6.2 施工管理

6.2.1 施工中的技術管理

6.2.1.1 施工前必須進行技術交底工作。

6.2.1.3 根據合同，嚴格實行質量監督，并作好質量鑒定記錄。

6.2.1.4 基礎土石方開挖完，應組織有關技術人員對基槽鑒定驗收，合格后方可進行下道工序。

6.2.1.5 一切工程應嚴格按圖施工，嚴禁偷工減料，施工中遵守規程和規范，未經批準不得擅自更改。

6.2.2 施工現場管理

6.2.2.1 施工隊伍由計劃與市場營銷部負責組織有關部門對施工單位進行考評，如需要招投標應按招投標管理辦法執行。

6.2.2.2 施工合同中指定的甲方代表應到施工現場，負責監督施工安全、質量，嚴格按照設計要求監督施工。如發生粗制濫造不符合質量標準的工程項目，應采取返工或相應的補救措施，由此而造成的一切費用，概由施工隊伍負責。

6.2.3 施工工程質量管理

6.2.3.1 各種施工工程應嚴格按國家頒發的各種標準和各種規范進行。

6.2.3.2 工程質量，應分階段驗收，隱蔽工程在覆蓋前進行現場驗收，并作好施工記錄。

6.3 基建工程竣工、驗收

6.3.1 工程竣工后，由雙方及相關科室按照施工圖紙，國家頒發的規范嚴格細致進行驗收， 經驗收認為合格 后方可竣工決算。

6.3.2 工程竣工后應具有下列資料：

6.3.2.1 竣工圖（包括設計變更圖）。

6.3.2.2 施工分期及隱蔽工程驗收記錄。

6.3.2.3 主要材料的合格證書（代用材料批準手續）。

6.3.2.4 混凝土施工日記 。

6.3.2.5 混凝土試塊數據。

6.3.2.6 鋼筋及焊接頭的試驗記錄。

6.3.2.7 各種數據尺寸，標高位置的檢查記錄。

6.3.2.8 結構體的重大問題處理記錄。

6.3.3 工程竣工后，由計劃與市場營銷部聯系相關部門進行驗收，并做好驗收記錄。

6.3.4 施工過程中，隱蔽工程要及時進行驗收，并做好簽證及記錄工作。

6.3.5 驗收要求按照國家規定的有關工程技術驗收規范進行。

6.3.6 驗收通過后，聯系有關部門辦理工程移交手續，并匯報到有關單位及廠部審批。

6.4 工程預算、決算管理

6.4.1 嚴格執行國家有關基建工程預決算的政策、法律、法令，參照國家相應時期定額或其它文件、規范規定及施工圖紙及施工方案、業主對工期、質量有關要求和市場實際進行工程預決算。

6.4.2 根據工程設計圖紙在施工前編制預算，提請計劃、財務、審計部門審核、報請主管廠領導批準。

6.4.3 經主管廠長批準的預算連同施工合同，報財務部門，作為工程預付款，工程進度拔款的依據。

6.4.4 工程竣工驗收合格后，發承包雙方應當按照下列規定進行竣工結算：

6.4.4.1 承包方應當在工程竣工后的合同約定期限內提交竣工結算文件。

6.4.4.2 發包方應當在收到竣工結算文件后的28天內予以答復，并向承包方提出竣工結算審核意見。

6.4.4.3 承包方在收到竣工結算審核意見一個月內辦完一切決算手續，資料（特別是竣工圖）全部歸檔、工程才算正式交付使用 。

6.4.4.4 施工單位竣工后28天內應提交結算文件。

6.4.5 按計劃下達的月維護任務，在次月結算。

7 檢查與考核

7.1 本管理制度由計劃與市場營銷部負責檢查督促。

7.2 本管理制度按《羅灣水電廠經濟責任制考核辦法》考核。

8 附則

8.1 本管理制度由計劃與市場營銷部負責解釋。

8.2 本制度自之日起實施。

基建管理制度（二）

為進一步貫徹執行《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》和江蘇省教育委員會《關于加強中小學基本建設管理工作的意見》，不斷完善校舍建設秩序，規范建設各方工程行為，確保基建工程質量，提高教育投資效益，健全建設工程檔案管理，根據基本建設有關法規和教育基建特點制定如下管理辦法。

一、行政與計劃管理

1、教育局基建管理辦公室（以下簡稱基建辦）是指導、協調、監督、管理全市中小學?；üぷ鞯穆毮懿块T，主管中小學校基建項目的規劃、論證、計劃、質量監督、造價審核、工程驗收等工作。

2、凡投資在10萬元（含10萬元）以上的工程項目，建設單位必須根據學校規模、總體規劃、校舍面積定額和資金情況出具書面申請報告，由基建辦會同有關科室進行可行性論證，本著“長遠規劃，統籌兼顧，保證重點，量力而行”的原則，編制當年度學?；窘ㄔO項目計劃報局長室審批。

3、基建辦根據審批后的項目計劃，編制年度基本建設項目計劃任務書，并下達給各基建單位，由各單位具體組織實施。

4、投資10萬元以下的零星項目，由學校提出書面報告，說明情況，經基建辦實地勘察，并會同財計科論證同意后填寫《零星基建、維修工程計劃申請書》，報局長室審定，同意后由基建辦開具《學校小型零星基建批復》。

二、程序和審批管理

1、建設單位填報《學?；üこ逃媱澤暾垥?，經有關部門簽字蓋章后向市計劃委員會申請立項，同時辦理資金審計，由財政、審計部門出具開工前審計意見書，做好辦理用地、規劃、設計和工程建設等手續的準備工作。

2、建設單位必須委派專人按有關規定辦理各種手續，基建辦給予指導、協助?；üこ瘫仨氼I取“建設工程規劃許可證”、“建筑工程施工許可證”和“建設工程開工報告”等相關手續，嚴禁無證開工。

3、新建項目需擴大用地，必須根據用地規劃，按有關規定辦好土地使用手續，領取“建設用地規劃許可證”和“建設用地許可證”，嚴禁違章用地。

三、規劃與設計管理

1、學校應堅持“立足長遠、一次規劃、分步實施、逐步完善”的原則，根據城鎮建設總體規劃，鄉鎮人口出生的比例和趨勢，以及教育行政主管部門確定的辦學規模和國家、省頒布的校舍建設標準，制訂校園建設的總體規劃，經教育行政主管部門論證后報有關部門審批。

2、審批后的規劃所有新建和改造項目的依據，必須保證其嚴肅性，不得隨意更改。若規劃與發展或規模不相適應而需調整時，應嚴格履行審批程序，按有關規定加以調整?？傮w規劃沒有完成，不得進行項目的單體設計。

3、基建項目必須委托有相應資質的單位進行設計，嚴禁無證設計、越級設計或私人設計。委托設計時，建設單位應提供有關批文、地質勘探資料和經教育基建管理部門批準的功能要求方案，以及學校總體現狀圖、規劃圖。并請設計人員到現場踏勘，確保新建的校舍風格與校園整體協調，嚴禁設計人員閉門造車。同時為更好加強工程建設的設計服務工作，學校在簽訂設計合同時，要注意付款方式，建議根據工程進度分期付款。

4、基建項目單體設計應符合“適用、安全、經濟、美觀”的原則，滿足教學功能和師生工作生活的需要；要面向教育現代化，符合學?？傮w規劃要求；必須符合《城市（鎮）普通中小學校建設標準》、《農村普通中小學校建設標準》和其它有關設計規范。

5、基建項目建筑面積應根據國家、省有關規定和《中小學校建筑設計規范》及學校辦學規模、總體規劃確定，如需作重大修改和變更，必須報教育行政主管部門審批，同意后再向有關部門辦理增加計劃手續。

6、建筑面積達5000平方米或投資達500萬元的基建項目必須實行設計招標：建筑面積在5000平方米以下，2000平方米以上或投資額在500萬元以下、100萬元以上的基建項目可采取建筑設計方案征集的方法，遵循“公平、公正、公開”的宗旨，進行方案評選，擇優選用設計水平高、功能完善、布局和造價合理的設計方案，設計招標和方案征集評選工作由建設單位組織實施，基建辦會同有關部門派員參加。

7、初步設計完成后，由基建辦組織有關部門對平面布局、建筑面積、工程造價、建筑標準和使用功能等進行會審，以此作為施工圖設計的依據。

8、基建工程開工前，建設單位要召集設計、基建辦、監理、施工等部門進行施工圖的交底和會審，并形成會議紀要。

9、建設單位和施工單位要嚴格按照施工圖組織施工。如確需變更施工圖，按前條辦理有關手續，由設計單位出具變更通知，并按規定辦理相關手續。

四、招標與投標管理

1、凡50萬元以上的工程項目必須辦理招投標手續，招標文件經批準后應公開。不得將項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。

2、整個招投標活動應遵循公開、公正、公平和誠實信用的原則，必須嚴格執行現行招標投標法規和有關程序。

3、對報名參加投標的單位，建設單位要進行調查考察，會同監察室、基建辦共同提出考察意見，在招標辦和公證處主持下確定投標單位。

4、建設單位可根據工程實際情況委托有相應資質的造價咨詢單位編制工程量清單，并根據招投標的有關規定，編制招標文件，明確招標范圍、計價方式、質量、工期等要求，上述招標文件經教育行政主管部門和招標辦同意后方可向投標單位。

5、在招標辦的指導監督下，按照一定程序和辦法選定評標委員會成員，由評標委員會按招標規定進行開標、評標，根據評標細則評出中標單位；并由招標辦出具中標通知書。施工單位一旦中標，不得變換施工隊伍，嚴禁將工程項目肢解轉包、分包，不得將工程項目發包給無證單位。

6、建設項目開工前，必須簽訂好建設工程施工合同，明確雙方的權利和義務，并應簽訂施工廉潔協議書，雙方共同監督，確保合同、協議條款的實施。合同簽訂應充分體現招標文件內容，學校要對合同各條款先行初審，經局主管部門復審后簽訂正本，交副本一份基建辦備案。

7、對于投資在5萬元以上50萬元以下的工程建設、維修項目以及學校綠化、景點布置，建筑物資的采購等也必須由學校組織進行公開招標，不得直接發包，在內部招投標過程中，學校必須先制訂好招標文件，明確標的、評分標準、評分辦法、質量要求及工程款的支付方式等內容。招標文件交基建辦審定，招標評委組成必須有局主管部門人員參加，局紀監室參與監督。

五、質量與安全管理

1、基建辦和建設單位共同對基建項目實行施工管理。學校必須建立由校領導、總務處負責人、工程技術人員、紀檢監察員組成的基建管理小組，基建辦委派工程技術人員進行技術指導。

2、學校基本建設項目，不論資金渠道和隸屬關系，凡由計委立項項目都必須向建設工程質量監督站申請質監，接受工程質量監督站和基建辦對施工質量的監督管理；永久性建筑投資在10萬元以上，由基建辦對施工質量實施監督管理。

3、工程承接單位必須建立健全質保體系，同時，施工組織設計、施工技術方案在開工前提供給建設單位，并在實施過程中接受其監督。

4、工程施工過程中，定位放線、基礎開挖、基礎施工、框架梁柱澆筑、屋面工程等其它隱蔽工程都必須由建設單位或監理單位驗收簽字后，方可進行下道工序施工。

5、加強對建筑材料把關，嚴格執行材料檢驗的方法和手續。材料進場必須出具質保書。對需要復試的材料，應由建設、施工單位雙方抽樣，同送具有相應資質的單位進行材料復試，復試合格者方可使用。三材抽驗見證人要持證上崗，砂漿與砼“兩塊”試件制作，要嚴格按規定取樣送檢。其余材料也要按有關規定要求檢驗或復試。

6、基建管理中，必須加強對工程質量通病的防治。工程施工過程中，出現工程質量問題，建設單位應及時向質監站、監理單位、設計單位和基建辦匯報，共同商定解決措施。如發生重大質量事故，應立即書面報局長室、質監站、設計單位和基建辦，由質監站牽頭組織事故處理，提出書面處理方案并監督實施。

7、工程施工期間，建設單位和施工單位均要建立安全保障體系和安全制度，采取得力措施，保證師生安全和教學秩序不受干擾。施工單位要按規定創建文明工地，堅持安全生產，發現問題及時整改，消除隱患。嚴格執行國務院《建設工程安全生產管理條例》。

8、基建工程的驗槽、基礎驗收、中間驗收、竣工驗收及其它有關單項驗收關由施工單位技術人員和建筑單位派代表及監理員先進行全面檢查，初步認定后，再由施工單位將工程資料交有關部門審查，申請進行驗收。對驗收中發現的問題，施工單位必須限期整改。基建工程竣工驗收必須在施工單位按初驗結果整改完成，并經基建辦和建設單位和監理方對整改結果認定后，方可向建設局申請組織竣工驗收。

9、凡未進行竣工驗收或驗收不合格的項目，學校一律不得使用。工程驗收合格后，建設單位要到建設局辦理竣工驗收備案手續，取得《工程使用證》后才可進行使用。

10、校舍投入使用后，學校要加強檢查、注意觀察，若發現工程質量問題和安全隱患，要及時與質監、監理單位和基建辦聯系，查明原因，采取措施，確保師生安全后方可繼續使用。

11、建設單位和施工單位要履行好雙方簽訂的《工程質量保修書》，嚴格按照《建設工程質量管理條例》規定的質量保修期、質量保修責任和施工單位投標承諾的條件執行，保修期內保修金不得退還。

六、財務與審計管理

1、學校基本建設資金必須專戶儲存，?？顚Ｓ?，學校要指定專人管理，專設基建財務帳，要明確財務負責人，按照財務管理要求管好基建財務，健全財務制度，嚴格履行財務手續。

2、基建財務收支要嚴格按照招標文件、投標標函、施工合同和雙方協議等條款執行。

3、工程竣工后，建設單位應督促施工單位于工程竣工后一個月內報送工程決算（包括設計變更決算）。由建設單位和工程技術人員對工程決算進行工程量的核定。

4、工程量核定完成后將工程決算送交基建辦對工程決算進行初審，基建辦提出初審意見。

5、決算審核后，由財計、紀監、基建、建設單位和施工單位進行工程財務結算，財務結算完成后，由教育行政審計部門對工程的決算、審核單、財務結算和資金進行內部審計。

6、工程決算的審計報告，是建設單位與教育行政主管部門及施工單位進行財務結算的依據。工程項目無審計報告的，建設單位所有暫支費用不得作支出處理，余款不得結清。

7、基建賬目往來全部結束后，會計人員要及時整理好賬冊和憑證，按學校財務管理要求進行交接，并按會計檔案要求做好存檔工作。

8、學校除基建工程外的校舍維修和裝飾費用在一萬元以上的必須經基建辦審定。財務會計人員憑工程項目決算審定單方可作支出處理。

七、校舍與檔案管理

1、學校要建立、健全校舍使用和檔案資料管理制度，組成管理網絡，明確分工任務，落實人員責任，定期檢查和調整。

2、校舍檔案是建設單位預測評估、決策設計、檢查維護和維修改造的重要依據。學校在基本建設開始就要重視資料歸檔工作，要按檔案管理的要求收集整理，注意規范性和準確性，尤其注意資料的完整性，從項目的申請、可行性研究、勘探資料、各項批文證件在開工前就要重視收集、積累工作，進入施工階段，更應重視圖紙（規劃圖、施工圖、竣工圖）、各種施工質評、監驗等紀錄和設計變更資料的收集。當工程竣工后，各項基建資料都應及時收集歸類、匯總，發現遺失或遺漏要及時補齊，統一收集后按檔案要求整理并入學校檔案。

3、基建項目竣工交付使用后，學校要配套制訂使用與管理制度，抓好校舍常規管理的各項工作。要注意觀察建筑物的使用情況，尤其是年久失修的舊房，發現隱患險情要及時采取措施加以解決，風暴雨雪天氣更要加強檢查與防護。經技術鑒定為危房的一律不得使用，校舍損壞要及時修復，確保師生學習工作生活的安全。要重視室內外水電、電教系統和設備的保養維修，以保證安全使用。

4、學校要加強師生愛護校舍和安全防范教育，強化廣大師生的安全防范意識，提高安全自護能力，防止重大事故發生。

八、隊伍與人員管理

1、要建立基建管理機構，配好專職或兼職管理人員，制定管理人員職責。

2、學校要加強基建人員的管理，重視人員的思想作風建設，牢固樹立服務意識、責任意識、法制意識。學校不得向施工隊以任何形式攤派費用和報銷任何應由個人支付的費用，不得借工程建設為由索要財物和謀取私利。同時，要重視人員業務技能的提高，對現有教育基建管理人員要通過學習培訓等措施，不斷提高他們的業務水平和基建管理能力，逐步實行持證上崗。

3、各單位領導要重視隊伍的全面建設，發揮群體網絡職能。要建立健全學?；窘ㄔO的各項規章制度，建好各類工作臺帳，充分發揮建設單位的管理職能和作用。要加強基建理論研討，總結和推廣教育基建管理的新經驗，使教育基建管理走上規范化、科學化和法制化的軌道。

基建管理制度（三）

一、新建基本建設項目必須按照建設程序辦事，要先報建設項目，編制計劃和預算，杜絕未報先建或邊報邊建，要嚴格按照預算施工，不得隨意擴大項目，避免建設超預算的現象。

二、加強工程質量檢查監督，分管領導親自抓工程質量，專管人員具體抓，責任到人，按職負責，專管人員主要抓質量，抓工期，抓安全，檢查中發現問題及時糾正。

三、工程驗收由基本建設綜合科負責組織實施，按照國家評定標準進行評定，參考平時檢查記錄，對主要建筑材料（水泥、鋼材、防水材料、磚、水泥預制件、焊條及其他材料等），在使用前要對其質量證明書或試驗報告進行復核，質量不合格不能使用。工程質量要達到合格以上。在竣工驗收中，如發現有不符合質量合格標準的，分清責任，嚴格按施工招標合同辦，在沒有糾正之前，堅決不能交付使用。

四、投資十萬元以上的基建項目，確定施工單位時要積極推行投標、招標承包責任制。投票、招標中要對參加單位首先進行資格審查，嚴格把關，秉公辦事，堅持民主、公開、平等的原則，克服投標、招標過程中的不正之風。

篇6

關鍵字: 質量監督 技術管理 試驗 檢驗 標準情況

Abstract: The quality of not only the relationship between the suitability of the project and construction of municipal engineering project investment results, and related to the safety of the lives and property of the people. With the vigorous development of China's modernization drive, the scale of construction continues to expand, the construction of various types of municipal projects annual investment of more than one billion square meters, the event of the engineering quality problems, will directly affect the public interest and public safety, and therefore, the construction of municipal the quality of the project has increasingly become the focus of attention of the people. The following is a brief talk about the quality of supervision and management of municipal engineering views.Keywords: Quality Supervision and technical management pilot test standard situation

中圖分類號：TB497文獻標識碼：A 文章編號：

一、市政工程質量監督管理的程序

1.監督注冊。質量監督注冊是進行質量監督的首要關口，當建設單位在進行質量申報時， 首先應按實際情況填寫"工程質量監督注冊登記表"， 同時向質量監督站提供施工合同、全套施工圖紙、工程地質勘察報告書、地勘報告、設計圖紙審查報告、監理合同等有關資料，每一項資料都要齊全。尤其是沒有工程地質勘察報告書、地勘報告和設計圖紙審查報告時，監督站應責令不得施工，因為存在一定的質量隱患。

2.質量管理體系。質監員要對所監督的工程負責，尤其是對于抽檢點的質量檢查、對核查的工程技術資料質量、以及對部分主體的質量安全負全面監督責任。質監站內部的科學管理體系的建立是十分重要的，于此同時，質檢員的道德素質是成 就質量管理體系建立的關鍵，所以，促進質監人員自身思想政治水平和業務水平、業務技能 的提高是必須的。責任質監員進行監督工作時，應按照監督計劃書和質監站的有關規定，加強對建設、施工、監理單位質保體系和質量行為的監督檢查，將監督工作做到 l00％，滴水不漏。

3.圖紙會審。在施工之前，質監員要對建設單位的組織設計、施工、監理部門進行監督，對施工圖紙會審，如果發現不符合建設規定的地方，要及時提出并解決，不為日后的建設留下后患。

4.施工階段的監督。施工階段，是逐步形成市政工程實體的主要階段，也是最終形成建筑產品質量的定型階段。在此階段中，由于有些分項、分部工程處于穿插施工，使質量監督內容最多、監督力度最大的階段，所以，應嚴格按照標準進行監督把關，并應注意一下幾點：

(1)結合建筑材料的進場順序，對水泥、鋼材、墻體材料，進行質量抽查或復核。

(2)對地基與基礎工程質量進行檢查驗收；有樁基結構的應按規定進行試驗檢測。

(3)對主體結構進行嚴格監督，加大監督頻數；對地震設防區按照抗震要求進行進行監督。對主體結構的監督中，在編制監督計劃時應確定工序檢驗點。

(4)施工過程中，施工單位應實行“三檢制”，監理工程師按工序、單元檢查驗收工程質量，上一道工序不合格不得進入下一道工序，重要隱蔽工程、工程關鍵部位聯合檢查驗收，質量監督單位按到位點定期或不定期進行監督抽查。監督檢查驗收的依據是國家、技術標準和工程設計文件。

5.建筑工程驗收。工程的質量驗收是質量監督的一個重要環節，是對每一項工程來說都是十分重要的，參加建設的每一方單位都應以認真、負責的態度，交給客戶一個合格、滿意 的工程成果，預防在工程驗收后出現各種不同的質量問題。

（1）質監機構應當加強對建設工程的竣工驗收監督，重點是對建設單位組織竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準情況，驗評結果及竣工資料文件是否符合有關規定進行監督檢查。

（2）根據有關規程、規范和標準，對涉及結構安全的部位，應進行見證取樣，對基礎處理、預應力梁板的張拉、機電安裝等工程，以及堤防工程竣工驗收前，項目法人單位應委托有資質的檢測單位進行質量檢測。

（3）檢查驗收程序不完備、質量評定和檢測資料不全、主要結構部位有質量缺陷、違反強制性條文的工程項目不得評為優良等級工程，實行質量缺陷備案及檢查驗收處理制度。

6.竣工復核階段。(1)依據業主的驗收申請書確定復核工程質量等級的時間，制定復核時的組織方案。

(2)根據檢測復核結果，對工程質量等級進行核定并簽發等級證書，對不合格工程進行二次驗評，對獲得優良工程的項目應向主管部門報送相關的文字材料。

(3)組織人員對工程施工質量進行復核，并認真做好復核時的各項監測記錄。

(4)根據檔案管理要求，對質量監督全過程的記錄材料、照片、錄像帶等進行整理、并歸檔保存。

2.質量監督工作迫切需要解決的問題與對策

2.1對出現的問題沒有及時處理

對策：建設工程質量監督的過程中，難免會出現對問題或事故沒有及時處理的情況，一般包括信息、合格處理和不合格的糾正。因此，我們要做到及時準確地將質量監督的結果向主管部門匯報，即向監督專業室主任或監督站長匯報以及通過網站等媒體向社會公布，對合格的處理要按不同的監督階段內容進行存檔備案。對不合格工程施工單位要采取幫助和教育的手段進行處理糾正，限期達到標準要求并及時組織復查。

2.2工程質量監督工作總結沒有落實好

工程竣工后，將各階段評價的結果匯總，對工程總體進行評價，要從正反兩方面找出經驗或教訓，肯定和發揚成績，糾正錯誤，克服缺點以便不斷提高質量監督工作的社會效益。作為監督機構應注重施工單位的質量保證體系在施工過程中的作用和監理單位現場監理工程師對關鍵部位的結構安全及使用功能、特別是隱蔽工程施工質量檢查的認可。

2.3工程質量評價工作不細致

對策：質量監督員應將檢查的結果與標準的規定值進行比較，確定偏差或偏離程度，檢查結果與標準相符的即為合格，不相符的即不合格。還要做到的是分析偏離原因及動態趨勢，從而得出結論。大的質量問題或事故必須查出原因，找出解決的辦法以保證同類施工不再發生類似問題，并分析對總體工程質量的影響程度。具體的評價方法包括對施工過程的方法、程序的討論。對于大的質量問題或事故必須寫出整改報告，報告要列清問題，查明原因，拿出具體的整改方案。工程質量保證資料必須與施工進度同步。

2.4質監人員素質不高，執法不嚴，講人情、人際關系的復雜或者有關部門的不正常干涉也是影響工程質量監督部門公正執法的一個重要影響因素。通常建設主管部門的行政執法的調查取證工作由質量監督機構來實施，是否進行執法處罰靠主管部門決定。往往當監督機構提出處罰申請后，受其他外來干涉影響，受到處罰只占極少數，這就影響了工程質量監督工作的權威性、威懾力。

對策:加強隊伍建設，建立質監機構、人員的考核制度 隊伍建設方面，建設部《關于建設工程質量監督機構深化改革的指導意見》，對建設工程質量監督機構提出了應具備的基本條件。為貫徹實施該意見，應當完善質量監督機構及人員資格認證制度，嚴格的個人執業資格?？山梃b公務員制、行員制。

4．市政工程質量監督在新形勢下的管理

4．1完善監督管理的信息化建設

在現有的基礎上，應尋找更有效的辦法開展監督工作，將有限的資源集中投放到對質量保證能力低、易發生工程質量安全隱患甚至導致工程質量安全事故的工程的監督上。而監督管理信息化的實施，將對施工企業、對工程質量安全水平進行動態管理。一方面，監督機構計算機管理網絡應盡快建立。另一方面是監督機構管理軟件滯后，極大地制約了我們的管理水平。最明顯的問題是對施工現場監控不力，必然導致不能準確、及時、有效地給政府部門提供有價值的數據、資料。因此，加快質量監督系統的升級建設進程，盡快實現質量安全監督網絡、備案資料和監督登記情況統計報表網上傳輸、及時掌握質量安全管理動態、質量安全事故及信息公布。

4．2創新質量監管模式，建立質量監督新機制

進一步完善對建設工程的監督管理，建立監督簡報制度，形成內部監督和監察的壓力。依靠行政手段構筑工程質量保障體系，建立工程質量監管的制約機制、責任追究機制和溝通協調機制。

工程質量監督機構應不斷建立健全行政管理、技術管理和質量監督制度，嚴格遵循質量監督程序，充分發揮各方責任主體的主導作用，依靠先進的建筑施工技術、質量管理技術和信息網絡技術，充分運用經濟和法律手段監督管理工程質量活動，不斷探索和實踐適應新時期要求的質量監督管理新模式，建立起規范的工程質量監督管理制度。

參考文獻：

1.馬虎臣，建筑工程質量監督與控制，中國建筑工業出版社，2001年版

篇7

一、項目建議書和可行性研究階段的質量監督控制

項目建議書是業主方向國家提出的要求建設某一項目的建議文件，它對擬建項目的可能性和必要性加以初步分析，反映了業主方對建設項目的輪廓設想。建設項目應符合國民經濟長遠規劃，符合部門、行業和地區規劃的客觀要求。

項目建議書經批準后，即可著手進行可行性研究。經過投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和可行性研究報告評價4大步驟，對建設項目在市場上是否需要、技術上是否可行、經濟上是否合理進行調查研究、科學預測和分析論證。通過多個方案比較，提出評估意見，確定最佳方案，以期最大程度地保證項目投資的經濟效益和社會效益。

由于工程建設周期長、投資高、風險大、影響面廣，世界各國對于可行性研究的質量均予以高度重視。1個建設項目的可行性研究往往要1~2年，重大建設項目的可行性研究甚至需要數年時間才能完成，可行性研究一般將花費工程建設總投資的3％~5％。盡管如此，世界各國對于可行性研究的嚴謹性和合理性一貫保持科學認真的態度。并非每項投資設想都符合客觀規律，某些項目設想經過研究評價后將被否定，這樣就排除了盲目建設，避免了錯誤決策，減少了投資風險，保護了資金利用，爭取了寶貴時間，最終達到少失而多得的根本目的。

針對我國目前存在低水平重復建設多、缺乏論證匆匆上馬的弊端，更應切實加強對于可行性研究的重視程度。政府主管部門在可行性研究報告的審批過程中，必須認真執行審批程度，嚴格鑒定可行性研究的準確性。關于重大工程的可行性研究，應該借鑒發達國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負責，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權，徹底擺脫項目決策立項過程中的長官意志和行政干預。這樣才能確保建設項目以最少的消耗取得最佳的效果，從建設前期就為工程質量奠定正確的基礎。

二、設計文件階段的質量監督控制

工程設計過程一般劃分為初步設計和施工圖設計兩個階段，對于重大項目和技術復雜項目，可在上述兩者之間增加技術設計階段。初步設計根據可行性研究報告的要求做出規劃設計或方案設計，技術設計進一步解決初步設計中工藝流程、結構體系、設備選型等重大技術問題，施工圖設計將完成全部施工圖紙、工程數量、工程預算和施工技術說明。

工程設計的目標是使項目建成后達到技術性能好、工藝水平高、經濟效益優、設備功能配套、結構安全可靠。國內外的建設實踐證明，由于設計失誤而造成的工程質量事故占有相當大的比例。因此，應該充分認識到，沒有高質量的設計，就不會有高質量的工程，精心設計是工程質量的重要保障。

在設計文件階段，首先必須抓好設計單位的招標工作，不僅要做好初步設計的招標工作，而且還要做好技術設計、施工圖紙設計的招標工作。建設單位應組織好設計招標或設計方案競賽，嚴格設計單位的資質審查，擇優選定設計單位和設計方案。針對我國目前建筑市場比較混亂的狀況，建設主管部門應該加大執法力度，堅決取締無證設計、掛靠其他設計單位、允許其他單位掛靠承接設計任務的違法違紀行為。

監理單位應從設計階段起，接受業主單位的委托介入設計質量監督。為了落實預期的設計目標，設計單位應按規定程序進行設計，當某些步驟結束后，監理單位要求設計單位提交質量控制進度報告，驗證設計人員是否認真履行了質量保證職責。在設計單位管理機制上，應該認真貫徹內部評議和“三校一審”制度。監理單位和質量監督機構要加強對設計圖紙的監督檢查，檢查包括工程結構、安全、防火、環保等項內容，力求設計內容符合技術規范和業主要求。對于重大工程的設計，除了加強設計單位的內部評議之外，還應學習發達國家的成功做法，采用來自設計單位之外的有關專家進行評議，以便充分發揮專家們具有豐富專業經驗的優勢，盡量避免不必要的設計缺陷。

三、建設準備階段的質量監督控制

建設準備階段的主要工作包括：征地、拆遷和場地平整；完成施工用水、電、路等工程；組織設備、材料訂貨；準備必要的圖紙；組織施工招標投標，擇優選定施工單位等。其中，對于工程質量影響最大的要數建設單位嚴格組織好施工的招標投標，擇優選定施工單位。

國家規定，建筑業企業分為工程施工總承包企業、施工承包企業和專項分包企業3類。建筑業企業的資質等級全面反映了企業承接工程建設的整體實力，在施工招標投標工作中，必須嚴格把握資質等級核準這一關鍵。實行未取得相應等級的資質證書不得從事相應范圍的施工活動，堅決取締非法越級、無證掛靠承接工程任務的行為。同時，國家應更加完善建筑業企業資質認定及資質復查制度，可以在資質年檢時，根據建筑企業年內所完成工程的業績優劣，決定其是否能夠保持原有等級或進行等級升降，實施資質等級動態管理。

應該大力提高招投標環節的透明度，遵循“公開、公平、公證”的原則，嚴格實行工程招投標制度。建設主管部門應該及時檢查該公開招標的工程是否公開招標，議標的工程是否符合規定的范圍和程序。對于無視法規回避招標、弄虛作假“明招暗定”、利用職權干預定標等違法行為，發現問題，一查到底，依法懲處。堅決取締施工單位轉包和違法分包工程。堅決糾正和查處工程項目法人不依法申請辦理施工許可證或弄虛作假騙取施工許可證的行為，嚴格實行施工許可證制度。只有這樣，才能從根本上保障工程建設質量的健康發展。

四、建設實施階段的質量監督控制

建設實施階段就是工程施工階段，是工程質量控制的重點階段。在這個階段，應該奉行以人為本、預防為主、堅持質量標準、嚴格監督檢查的基本原則，確保施工質量符合國家有關的施工技術規范及合同規定的質量標準。

施工階段的質量監督控制將主要圍繞3個環節進行：①施工和材料設備承包單位的質量自檢和質量保證；②業主通過監理單位對工程施工和建筑產品質量的監督檢查；③政府建設主管部門直接參與工程質量的監督管理。

首先，要保證施工和產品的質量，靠外部檢查的他律機制只是一個方面，更重要的是依靠承包單位企業內部的質量自檢和質量保證，自律必不可少。工程施工及建筑材料、機械設備、建筑產品供應單位內部必須健全完整的質量保證體系和質量自檢體系，堅持質量責任落實到每道工序、每個工人。同時國家應大力推進建筑業BG／T19000-IS09000質量管理和質量保證標準體系的認證工作。對于重點工程建設，應該借鑒發達國家的做法，鼓勵或限定承包單位通過IS09000系列標準認證，以此作為投標承包的條件，這將有利于承包單位從企業內部機制上加強自律、規范管理、保證質量。

施工承包單位應該切實作好的工作有：熟悉和審查施工圖紙；編制施工組織設計和施工技術方案：制度施工現場質量管理制度；檢驗建筑材料、構配件、機械設備是否符合要求；做好施工技術交底，嚴格按照設計圖紙和技術規范進行施工操作等。每道工序堅持要有質量檢查和質量記錄，尤其必須重視對隱蔽工程和重點部位的技術核查，真正做到不留任何隱患。一道工序出現問題及時處理解決，復驗合格后方可進行下道工序的施工工作。

建筑工程監理不能僅僅滿足于通俗意義上的旁站監督。而應全方位包括：審查施工單位編制的施工組織設計；審查分部分項工程的施工準備情況并下達開工指令；檢查建筑材料、構件、設備的規格和質量；檢查施工技術措施和安全防護措施的落實情況；協商工程設計變更，檢查工程進度和施工質量；驗收部分工程質量；督促整理技術檔案資料；督促履行承包合同；組織工程竣工驗收等。監理單位應該保持科學公正的第三方地位，對于工程建設的質量管理發揮不可替代的重要作用。

目前，我國建筑工程質量事故頻繁、隱患頗多。政府建設主管部門對于工程質量的直接管理應該予以加強而非削弱，關鍵在于政府下設的工程質量監督機構應該切實發揮好其自身的作用，嚴格抓好開工前審查承包單位資質等級、施工中監督抽查施工質量、完工后檢驗認定質量等級3大環節。建議改變目前由單位和建筑構件生產廠家按照規定向質量監督機構交納監督費的作法，相應地變為由政府從建設單位和生產廠家稅收中劃撥監督費用，以其維護工程質量監督機構的獨立性和權威性。

五、竣工驗收階段的質量監督控制

竣工驗收是工程項目建設全過程的最后一個階段，是工程項目由建設轉入使用或投產的標志，是對設計質量和施工質量進行檢驗的必要環節，是保證合同任務全面完成、提高工程質量水平的最后把關。做好竣工驗收工作，對于全面確保工程質量，促進工程項目及時投入使用運行，發揮投資效益，總結建設經驗，具有重要意義。

我國《建筑法》第六十一條規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。國家計委1 990年《建設項目（工程）竣工驗收規定》對于建設項目竣工驗收的條件進行了嚴格規定。

對于符合驗收條件的工程，有關單位應以可行性研究報告、設計文件、施工圖紙、設計變更、設備說明書、現行行業技術標準、主管部門審批文件、工程承包合同、建筑安裝工程施工驗收規范等作為竣工驗收的主要依據?？⒐を炇盏墓ぷ鞒绦驗椋孩偈┕挝蛔则灢⑻峤或炇丈暾垐蟾?，對工業項目先行組織聯動試車；②監理單位根據施工單位申請報告進行現場初驗；③監理單位組織以建設單位為主，有設計、施工單位參加的正式驗；④質量監督機構對工程質量進行核驗，并最終核定工程質量的等級；⑤列為國家重點工程的大型建設項目，由政府主管部門邀請有關方面組成工程驗收委員會，進行最后的驗收；⑥辦理工程項目移交手續。

政府工程質量監督機構在竣工驗收階段的工作包括：依據業主驗收申請書確定復核時間及復核組織方案；核查施工單位提交的工程技術資料和質量保證資料；組織復核，并做好各項復核記錄；根據驗評結果，對工程質量等級進行復核并簽發證書；整理質量監督全過程的記錄材料并歸檔保存。

針對我國目前建筑市場存在魚目混珠的現象，政府主管部門應該加大力度，糾正和查處項目法人將未經竣工驗收或驗收不合格工程交付使用的違法行為，嚴格執行竣工驗收制度和驗收程序。通過層層驗收把關，確保工程建設質量的全面落實，堅決不讓劣質工程以次充好，蒙混過關，危害國家和人民的利益。

六、使用階段的質量維修保障

任何商品都有售后服務，建(構)筑物也不應例外。在工程建設竣工驗收交付使用后，在規定的保修期限內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工單位負責維修，由責任單位承擔維修費用。工程質量得到正當的保修，對于促進承包單位加強工程質量管理，保護國家和使用者的合法權益具有積極作用。

國家實行建筑工程質量保修制度。建筑工程的保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。保修的期限應該按照保證建筑物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則加以確定。在工程界，通常都有建筑物設計壽命的概念年限，但由于建筑物本身在結構類型、質量要求、施工方法以及使用功能上均有不同，以法規形式確定建筑物的合理使用壽命，進而科學地確定建筑工程的保修期限，尚有待于國家組織有關專家研究論證后再做規定。在此之前，可以暫按1993年建設部頒發的《建設工程質量管理辦法》的有關規定辦理。其中第四十一條規定，建設工程保修期限是指從竣工驗收交付使用日期起到以下規定的期限：①民用于公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年，其中屋面防水工程為3年；②建筑物的電氣管線、上下水管線工程為6個月；③建筑物的供熱及供冷為1個采暖期及供冷期；④室外的上下水和小區道路等市政公用工程為1年；⑤其他特殊要求的工程，保修期限由建設單位和施工單位在合同中規定。

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第一條、為了加強建設工程招標投標管理，維護建筑市場秩序，確保工程質量，提高投資效益，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國建筑法》、《遼寧省建設工程招標投標條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱建設工程，是指房屋建筑、土木工程、建筑裝飾裝修、設備安裝、管線敷設等工程。

第三條、本市行政區域內建設工程項目總承包、勘察、設計、施工及重要建筑材料設備供應招標投標適用本辦法。

建設監理招標投標參照本辦法執行。

第四條、招標投標活動必須遵循公開、公正、公平競爭和擇優定標的原則，不受部門及所有制形式的限制。

任何單位和個人不得以任何理由將應招標的工程指定發包，也不能干擾按規定確定的中標結果。

第五條、鞍山市建筑工程局是建設工程招標投標的主管部門，市工程建設招標投標管理站負責本行政區域內建設工程招標投標的管理工作，海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣的招標投標管理機構，負責本行政區域內招標投標的日常管理工作。

建委、計委、經委、財政、工商、統建開發等有關部門應當根據各自職責，按照國家有關規定參與建設工程招標投標管理工作。

第二章、招標

第六條、建設工程招標單位應當具備下列條件：

（一）有與招標工程相適應的經濟、技術管理人員；

（二）有組織編制招標文件和標底的能力；

（三）有審查投標單位資質的能力；

（四）有組織開標、評標、定標的能力；

不具備前款規定條件的，必須委托由招標投標管理機構批準的具備相應資質條件的中介服務機構招標。

中介服務機構不得同時接受招標單位和投標單位對同一建設工程的委托。

第七條、招標的建設項目一般應當具備下列條件：

（一）項目已正式列入國家、部門或者地方的年度固定資產投資計劃；

（二）已辦理項目報建手續；

（三）建設用地已經征用，房地產開發項目已取得建設用地中標通知書；

（四）已依法取得固定資產投資許可證；

（五）建設資金已經落實。

第八條、招標可以采用下列方式：

（一）公開招標：由招標單位通過建設工程交易中心招標公告；

（二）邀請招標：招標單位經招標站同意后向資質條件符合該工程要求的單位發出招標邀請書；

（三）議標：嚴格限制議標。采用議標方式的工程，限于涉及專利權保護、只有少量潛在投標人可供選擇、經公開或邀請招標無人報名投標以及有其他特殊要求的極少數工程。采用議標方式，必須報經建設工程所在地招標投標主管部門審核后，報同級人民政府批準。

參加公開招標、邀請招標的投標單位不得少于五家；參加議標的單位不得少于三家。

第九條、凡政府投資（包括政府參股投資和政府提供保證的使用國外貸款進行轉貸的投資）以及國有企業、事業單位、集體企業和公有產權占主導地位企業投資的工程，工程造價人民幣50萬元或者建筑面積1200平方米以上的新建、擴建、翻建和技術改造等建設工程項目，必須采用招標的形式發包。

經縣級以上人民政府確認涉及國家安全的保密工程、搶險救災等特殊工程，可以不實行招標。

住宅工程和公用工程無論其資金來源為何種形式，一律采用公開招標或邀請招標的形式發包。

招標限額以外的建設工程項目可以直接發包，也可以實行招標，采用招標方式發包時，必須執行本辦法；直接發包時，必須到招標投標管理機構備案并辦理相應手續。

第十條、省、市投資在海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣的建設工程，投資總額為1000萬元以上的工程項目的招標，由市招標投標管理機構審批。

第十一條、建設工程采取公開招標、邀請招標，必須按照下列程序進行：

（一）招標單位向招標投標管理機構遞交招標申請書；

（二）招標單位編制招標文件，并報招標投標管理機構審查；

（三）招標單位通過建設工程交易中心招標公告或者發出招標邀請書；

（四）招標單位審查申請投標單位的資質，報招標投標管理機構核準后，通知合格的投標單位，并向其分發招標文件；

（五）招標單位組織現場勘察，進行答疑；

（六）招標單位組織編制標底，建立評標組織，確定評標、定標辦法，并報招標投標管理機構審定；

（七）投標單位向招標單位報送投標書；

（八）招標單位在建設工程交易中心召開開標會議，組織評標、定標，決定中標單位；

（九）招標單位向招標投標管理機構遞交評定標資料及報告，申請簽發中標通知書；

（十）招標單位和中標單位在建設工程交易中心辦理工程建設的各項手續。

采用議標方式招標時，應當參照前款規定程序進行。

第十二條、招標單位編制的招標文件一般由商務部分和技術部分組成。

第十三條、經審定的招標文件一經發出，其內容一般不能變更或者補充，確需變更或者補充的，應當征得招標投標管理機構同意，并在投標截止日7日前，以書面形式通知投標單位。

第十四條、招標文件發出后5日內，招標單位應當組織答疑會。答疑會紀要作為招標文件的補充，以書面形式發給所有投標單位，并報招投標管理機構備案。

第十五條、招標單位編制標底必須以招標文件、設計圖紙、現行定額、取費標準、工程類別及有關資料為依據。標底價由成本、利潤、稅金及風險系數組成。

一個招標項目只能編制一個標底。

第十六條、參與審查、負責審定標底的單位和個人，不得參加標底的編制工作。

第十七條、有財政資金投入的建設工程，標底審定前可由財政等部門先行論證。

審定后的標底必須密封，任何單位和個人不得泄露標底。

第十八條、招標單位除不可抗力外，不得中止招標活動，如中止招標活動，除返還投標保證金外，給投標單位造成損失的，應給予賠償。

第三章、投標

第十九條、凡具有企業法人營業執照和建設行政主管部門核發的資質等級證書和投標證書的單位，均可按照本辦法規定參加與其資質的經營范圍相適應的建設工程投標。

兩個或者兩個以上單位聯合投標的，應當簽訂合作承包合同，確定代表人，由其代表合作單位參加投標。

第二十條、在本市注冊的投標單位參加建設工程投標，應當向招標投標管理機構申領投標證書并按規定參加年檢。外省、市單位來我市參加建設工程投標，應當憑省招標投標管理機構發放的一次性投標證書和入鞍施工許可證到市招標投標管理機構辦理有關手續。

第二十一條、參加建設工程投標的單位應當按照招標公告或者招標邀請書規定的時間，向招標單位提交招標申請書、企業法人營業執照、資質等級證書、投標證書和取費證書、投標單位簡況、銀行出具的資信證明。參加材料設備供應投標的單位還應當提供生產經營許可證，產品證書等。

第二十二條、投標單位應當按照招標文件的要求編制投標書，并加蓋單位的公章、法定代表人的印鑒，密封后送招標單位。

投標單位應當在報送投標書的同時，按照招標文件規定的數額，向招標單位交納投標保證金。

第二十三條、任何單位或個人不得串通投標，故意抬高或者壓低標價。

第四章、開標、評標、定標

第二十四條、招標單位主持開標、評標、定標活動，必須在招標投標管理機構的監督下，在指定場所進行。

第二十五條、招標單位應當按照招標文件規定的時間召開開標會議，宣布評標、定標辦法，公布標底，當眾啟封并宣讀標書的主要內容。

第二十六條、有下列情況之一的，投標書無效：

（一）未密封；

（二）未按照規定填寫，內容不全，字跡模糊不清；

（三）未加蓋單位和法定代表人的印鑒；

（四）有兩個以上不同的投標價，且未標明何者有效；

（五）投標報價超出招標規定的標價浮動幅度；

（六）投標單位未能出示投標證；

（七）投標單位未參加開標會議。

第二十七條、在標底無誤的情況下，中標單位若以高于標底的報價中標，執行標底價格，若以低于標底的報價中標，在有效幅度內執行投標報價。

第二十八條、定標后，招標單位應當持評標、定標報告向招標投標管理機構申請簽發中標通知書，并自簽發之日起7日內向中標單位發出，同時通知未中標單位，退還投標保證金。

招標投標管理機構有權否決招標單位不按照規定確定的定標結果，由此給投標單位造成損失的，由招標單位負責賠償。

第二十九條、招標和中標的單位應當按照規定向招標投標管理機構繳納招標投標管理費。

第五章、合同的訂立與履行

第三十條、中標通知書發出后15日內，除不可抗力外，建設單位與中標單位應當依照有關規定使用統一制定的合同文本，簽訂承發包合同，并辦理合同簽證、施工許可證以及備案等有關手續。

第三十一條、建設單位、中標單位在簽訂承發包合同時應當互換各自開戶銀行出具的履約保證金存款證明，同時建設單位退還投標保證金，履約保證金存款證明在工程竣工驗收后退回。

第三十二條、定標后，中標單位拒絕簽訂合同的，其投標保證金不予退還，給招標單位造成損失的，由中標單位負責賠償。

招標單位拒絕簽訂合同，除向中標單位返還投標保證金外，還應當賠償給中標單位造成的損失。

第三十三條、合同價、最終工程結算價應當與中標價一致。除由于設計變更和合同內容調整而引起的工程量的變化，可按照原中標單價進行調整外，其他均應含在風險系數中，不做調整。

第三十四條、發生合同糾紛，應按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定執行。

第六章、法律責任

第三十五條、違反本辦法規定，屬于招標投標范圍的建設工程，未按規定招標投標的，由招標投標管理機構責令其按規定進行招標投標，并對建設單位處以工程造價的2％？5％的罰款；對施工單位處以1％、最多不超過3萬元的罰款。

第三十六條、違反本辦法其它條款的單位和個人，由招標投標管理機構按照《遼寧省建設工程招標投標條例》的有關條款給予處罰。

實施行政處罰的程序和罰沒財物的處理，按照《中華人民共和國行政處罰法》執行。

第七章、附則

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關鍵詞 房地產 開發項目 全過程 質量管理

高效率地完成建筑項目的目標是大型房地產開發項目管理的最終目標，項目經理負責制是項目管理的基礎。在大型房地產開發項目建設的全過程中，要對系統工程的觀點、理論和方法進行運用，要依據其運行的基本律，建立有效的計劃、協調、組織和控制的管理系統。大型房地產的項目管理系統是一套繁雜的管理體系，它是以監理公司、房地產企業為主，各個參建單位共同參與的管理系統，系統的項目管理理論是建設工程項目管理的理論工具。項目管理的理論與項目管理的實踐經驗相互融合，使得建設工程的項目管理日益科學化和系統化。所以，要全面落實各項質量管理措施，提升房地產項目的工程質量，確保百姓的切身利益，使百姓能買好房、住好房，進而構建和諧社會。

一、大型房地產開發項目全過程

對于大型房地產開發項目的全過程主要有以下幾個步驟：

第一步是房地產開發公司在開發之前進行的準備工作。在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好各種必需的手續，包括土地出讓手續、委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作的報告書、詳細的規劃設計參數和效果圖等，最主要的是房地產開發公司要有足夠的開發資金。

第二步是行政審批。首先，房地產開發公司在選址定點階段，制作計委審查可行性研究報告，并對項目進行立項；國土資源局會對土地利用總體規劃和土地供應方式進行審查；建委辦理投資開發項目建設條件意見書；環保局辦理生產性項目環保意見書；文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查；規劃部門還要辦理項目選址意見書。其次，房地產開發公司在規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，需要人防辦進行審查關于人防工程建設布局的問題；國土資源局要進行辦理土地預審；公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查等。然后，在初步設計和施工圖設計過程還要進行審查，因此在此階段還要辦理規劃部門審查初步設計的規劃要求；公安消防支隊審查初步設計的消防設計進等審查程序階段。然后，大型房地產在規劃報建圖審查階段的程序，在此階段還要辦理公安消防支隊審查消防設計布局；建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分審查相關專業內容和范圍等過程。房地產開發公司在施工報建階段，要辦理在建設單位施工報建登記；而且建設方對工程進行發包，確定施工隊伍等，建委組織職能部門還要審查工程開工條件，并核發《建筑工程施工許可證》。同時，在商品房預售許可階段，還要由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》，開發企業申請辦理《商品房預售許可證》要提交有關資料。

第三步就是房地產項目權屬初始登記階段。此階段由房管局核準新建商品房所有權初始登記，開發商應提交相關材料包括申請書、企業營業執照、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料房屋測繪成果、根據有關規定應當提交的其他文件等。大型房地產開發過程是比較繁雜的，因此房地產開發企業一定要特別注意每個環節，這樣才能保證房地產項目在每個階段能夠順利進行，在后續階段更快速地運行。

二、房地產的質量管理

房地產行業現在的發展形勢強勁，同時房地產也關系到社會民生問題，而且房地產行業也是目前大眾議論的熱點，人們關注的問題有很多，特別是其中的房地產工程的質量問題。房地產工程質量問題牽涉到許多公司企業，有關于設計方面的、施工方面的、監理和分包方面的，也有投資主體的房地產開發企業工程質量管理方面的問題。既作為建設主體又作為投資單位，房地產企業需要面對的是千家萬戶，因此房地產開發公司對工程質量要求一定是高標準的。同時，房地產開發企業在關于工程質量的管理上也處于主導地位，房地產公司對工程質量的管理顯得尤為重要，因此要加強房地產企業對房地產質量管理的探究。

（一）規劃設計階段的質量管理

工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度與國家的有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程項目設計是根據建設工程的要求，對工程項目所需要的經濟、技術、資源、環境等各方面進行綜合分析，并且對工程項目設計文件的有關活動進行編制，通過設計使工程項目的質量目標和質量水平具體化。

第一，關于設計階段質量的控制依據。應該加強法律、法規的規范作用，增加對城市規劃有關工程建設及質量管理方面的關注，滿足國家規定的建設工程設計深度的要求，認真落實有關工程建設的技術標準。在設計階段的控制依據是比較重要的，在這一階段要認真嚴格地落實質量要求，高標準地完成各環節。

第二，關于設計階段質量控制的主要任務。設計階段的質量控制過程，它的實現通常是通過設計階段成果優化和事前控制。設計要求文件在這個階段中起到至關重要的作用，工作人員在各個設計階段前編制好一份設計要求文件，并且分階段上交給設計單位，明確各階段的設計要求和內容，是關于設計階段進行質量控制的主要手段。

（二）關于施工階段的質量控制

關于項目施工過程的質量控制，其實就是程序控制和過程偏差控制，對工作過程和階段性成果進行比較就是所說的過程控制。需要在工作實施過程中找出偏差；使用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；使用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較，找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議；對工程中的配套設備進行檢驗；工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠進行。

（三）在工程項目竣工驗收和交付使用階段的質量檢測

工程的最后一個階段工程是竣工驗收和交付使用。在這一過程中，要按照嚴格的標準進行交接驗收工作，將所有問題都處理掉，以保證日后的使用。工程竣工驗收資料應包括勘察設計的質量檢查報告、施工單位的工程竣工報告以及監理工程師的質量評估報告、工程質量事故產生后的處理報告、隱蔽工程的驗收報告等以及施工日志、工程主要使用材料的進廠檢驗報告、承包商與業主之間簽署的質量保修書等資料。大型房地產開發項目的全過程質量管理是非常重要的環節，所以在工程項目竣工驗收和交付使用階段的質量檢測一定要嚴加把關。

三、對于房地產開發項目質量管理的建議

房地產行業關系到社會民生的問題，我國是以人民為主體，如果房地產的工程質量管理出了問題，輕則影響房屋使用，帶來社會糾紛，重則發生房屋倒塌，導致人員傷亡，造成重大經濟損失，從而給社會帶來不安定因素。所以，為了建設和諧社會，房地產開發企業一定要加強對房地產開發項目的質量管理，為社會建造更多質量好的房屋，以滿足廣大人民的住房需求。

（一）提升關于開發企業的綜合管理水平

大型房地產綜合開發管理工作是由專業的管理人員負責，因此企業的項目經理以及相關的管理人員一定要具備較高的協調能力、建筑工程專業技術以及資金管理等能力。大型房地產開發企業的工作人員一定要具備專業的知識，才能開展對甲方的管理工作，進一步保證房地產開發企業的經濟效益和施工工程質量；大型房地產企業必須提升自身在施工過程中的綜合管理水平，強化施工過程管理。企業在工程開始施工之前，一定進行詳細的規劃和設計，進一步提升企業的市場綜合競爭力，依次來保證企業的經濟效益。因此，房地產企業要求項目管理人員具備專業的知識和豐富的工作經驗，以便順利地開展房地產開發管理工作，使房地產的施工質量有所保障，從而保證企業的經濟效益。項目管理人員的工作應以滿足開發企業的需求為目標，明確分工，各盡其職，從而使房地產開發工程能夠順利地進行。

（二）對大型房地產實施標準化管理

大型房地產企業的標準化工程質量管理包括產品的標準化、工程質量管理的標準化、工程質量保證措施的標準化等方面。當前，大型房地產企業都已進一步完成了產品的標準化，建立了很多產品體系，并在不同的城市進行復制性的開發。產品的標準化對于加快開發速度有重要意義，還能減少概率突發性問題的出現，從而使企業有更多的時間去關注產品的質量。

四、房地產開發項目質量管理的意義

大型房地產開發項目的全過程質量管理有重要的意義，房地產作為支柱產業是由它本身的特色決定的：第一，房子是一必需品，我們每一個人都要住房；第二，房子是一個耐用的消費品，人們要更換居住環境并不是因為房子的壽命問題，而是人們出于想改善居住條件的需求；第三，商品房是一個高價值的產品，一般人購買一套房子要用花費大量的積蓄，它的高價值顯而易見，所以每個人的購買數量也有限；第四，房地產是一個不動的產品。加強對施工階段的質量控制以及加強綜合管理是控制房產工程質量的關鍵。大型房地產項目管理的意義主要在于通過對開發項目的計劃管理，有條不紊地展開項目的開發建設。所以說，運用一個動態的計劃管理，使有關工程項目的全過程和全部開發活動進入計劃軌道，可使大型房地產項目順利達到預期總目標。大型房地產開發項目的組織協調管理為開發項目提供和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。在各項協調之中，最主要的是協調人際關系，而房地產項目的主要負責人在協調人際關系的過程中又處于核心地位。大型房地產開發項目的控制管理，是有利于房地產企業在項目的質量管理、控制工期和成本等方面獲得最大的綜合效益。

當下，各種類型的商業地產項目在全國陸續出現，這個現象讓人們有喜有憂。高興的是越來越多的人逐漸意識到商業地產的重要性，更多的人加入到這一行業當中；憂慮的是很少企業能夠經得住市場對于這些即將投入市場的項目的檢驗。因此，企業在項目的每個階段都必須嚴格、認真地對待。

近年持續的宏觀調控，使大型房地產企業的關注點也集中在了商業地產的開發上，市場上商業用地的土地成交量以及商業地價呈現逐步上升趨勢。所以，房地產企業想要在商業房地產領域有所突破，就必須有效地實施商業地產開發項目全過程的質量管理。項目的質量管理能夠有效地促進商業地產開發項目的高效率運行，并為商業地產開發項目提供更加有效的技術和方法，使房地產領域全方面發展。所以，解決商業地產項目質量中存在的問題是至關重要的。通過對商業房地產項目質量管理的研究發現，商業地產開發項目質量管理的有效實施能夠進一步提高商業地產開發項目的質量和效率，同時還能增強房地產企業在市場上的競爭力。這為房地產企業的完善有一定的指導作用，并有利于房地產企業提升項目開發的效益和效率，使房地產企業的行業競爭力有所增強。

大型房產開發企業的工作始終要以質量控制為中心，以工程質量為工程項目建設管理的重點，自覺接受關于質量監督機構的監督和檢查，協調設計、監理和施工單位三者的關系，通過對項目規劃控制、設計質量的要求、質量控制有關招標投標、施工階段、竣工階段、缺陷責任期和信息反饋期質量控制等多個環節的管理，達到大型房地產開發項目全過程質量管理控制的目的。

（作者單位為瓜子二手車）

參考文獻

[1] 朱立恒.淺談我國房地產開發項目的現場質量管理[J].經營管理者，2013.

篇10

第一條為規范房屋登記行為，維護房屋交易安全，保障房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內的房屋登記，適用本條例。

本條例所稱房屋登記，是指房產行政主管部門依法將房屋所有權、房屋他項權等房屋權利和其他應當登記的事項記載于房屋登記簿的行為。房屋登記包括所有權登記、抵押權登記、預告登記、更正登記和異議登記。

第三條房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據。

第四條市房產行政主管部門負責本市市區的房屋登記工作，并指導縣(市)的房屋登記工作。

縣(市)房產行政主管部門負責本行政區域內的房屋登記工作。

第五條市、縣(市)房產行政主管部門(以下稱房屋登記機構)應當遵循公開、便民、規范、高效的原則，建立房屋登記信息系統，運用現代科技手段，提高房屋登記管理水平。

第二章一般規定

第六條房屋登記應當按照基本單元進行?；締卧侵赣泄潭ń缰?、可以獨立使用且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。

成套住宅，以套為基本單元登記；非成套住宅和非住宅，以幢、層、套、間等具有固定界址的部分為基本單元登記。

第七條房屋登記應當根據當事人的申請進行，但本條例第二十六條規定的情形除外。

當事人申請房屋登記，應當使用中文姓名或者名稱。

第八條房屋權利涉及雙方或者多方當事人的，應當由雙方或者多方當事人共同申請房屋登記。但有下列情形之一的，可以單方提出申請：

(一)因合法建造房屋取得房屋權利的;

(二)因繼承、接受遺贈取得房屋權利的;

(三)因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書取得房屋權利的;

(四)房屋所有權變更登記的;

(五)房屋滅失注銷房屋所有權的；

(六)放棄房屋權利的；

(七)法律、法規規定的其他情形。

第九條共有房屋的登記，應當由共有人共同提出申請。

第十條無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請房屋登記的，應當由其監護人。監護人應當提交合法有效的監護關系證明以及被監護人無民事行為能力或者限制民事行為能力的證明。申請處分被監護人的房屋，監護人為兩名以上的，應當共同提出申請。

第十一條當事人可以委托他人代為申請房屋登記。

自然人委托申請的，人應當提交身份證明、與委托人在房屋登記機構工作人員的見證下當場簽訂的授權委托書或者經公證的授權委托書；法人或者其他組織委托申請的，人應當提交身份證明、委托人依法登記的名稱證明、法定代表人證明和授權委托書。

境外當事人委托人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家規定辦理公證、認證。

第十二條申請房屋登記，申請人應當按照本條例規定向房屋登記機構提交材料原件。無法提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。

申請人提交的材料是外文的，應當同時提供中文譯本。

申請人應當對申請材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

第十三條房屋登記機構收到申請材料后，應當查驗申請材料，并就下列事項進行詢問：

(一)申請登記事項是否是申請人的真實意思表示；

(二)申請登記的房屋是否為共有房屋；

(三)房屋登記簿記載的權利人是否同意更正；

(四)須進一步明確的其他有關事項。

詢問筆錄應當經申請人簽字確認。房屋登記機構對申請材料齊全的應當受理，向申請人出具受理憑證；對申請材料不齊全的不予受理，向申請人當場說明理由。

第十四條房屋登記機構對受理的申請事項，有下列情形之一的，應當實地查看：

(一)所有權初始登記；

(二)在建房屋抵押權登記；

(三)因房屋滅失導致的所有權注銷登記；

(四)法律、法規規定的其他情形。

房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。

第十五條辦理房屋登記時，遇有因歷史原因可能產生權屬爭議或者原始檔案材料缺失等情況的，房屋登記機構應當就登記申請事項進行公告。公告應當在房屋坐落位置張貼并在公開發行的報紙上刊登。

利害關系人可以在公告后六十日內，向房屋登記機構提出書面異議和有關證據，房屋登記機構應當將異議情況告知申請人。申請人無證據證明異議不成立的，房屋登記機構不予登記。逾期未提出異議或者異議不成立的，房屋登記機構應當予以登記。

第十六條申請房屋登記，有下列情形之一的，房屋登記機構不予登記：

(一)違法建設的房屋；

(二)臨時建筑;

(三)房屋權屬有爭議的；

(四)申請人不能提供有效的房屋權屬證明材料的;

(五)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；

(六)因依法查封、扣押、凍結等被限制房屋權利的;

(七)申請人不具備申請主體資格的;

(八)法律、法規規定的其他情形。

第十七條房屋登記機構對經審核符合登記條件的，應當將房屋基本狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項記載于房屋登記簿，并依照本條例規定頒發房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明；對不符合登記條件的，不予登記并書面告知理由。

登記的房屋為共有的，房屋登記機構應當在房屋所有權證或者登記證明上注明共有人。

登記集體土地上的房屋，房屋登記機構應當在房屋所有權證或者登記證明上注明集體土地性質。

第十八條權利人憑有效身份證明件到房屋登記機構領取房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明。確因身體殘障或者年老行動不便等原因不能到房屋登記機構領取的，房屋登記機構應當直接送達；權利人死亡的，其直系親屬應當憑本人身份證明、直系親屬關系的有效證明和權利人死亡證明領取。

第十九條房屋所有權證、房屋他項權證和登記證明是權利人享有房屋權利的證明，記載的事項應當與房屋登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

第二十條房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明遺失或者滅失的，權利人在公開發行的報紙上刊登遺失聲明后，可以向房屋登記機構申請補發。房屋登記機構應當在房屋登記簿上予以記載，并在補發的證書或者登記證明上注明補發。

第二十一條房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發。房屋登記機構換發時，應當查驗并收回原房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明。

第二十二條權利人、利害關系人可以依照國家有關規定申請查詢、復制房屋登記材料，房屋登記機構應當提供。

第二十三條房屋登記機構應當按照國家規定的標準收取房屋登記費。

第二十四條有下列情形之一的，房屋登記機構應當撤銷房屋登記并記載于房屋登記簿：

(一)當事人隱瞞真實情況或者提交虛假材料獲取房屋登記的;

(二)取得房屋權利的來源依據被依法撤銷的;

(三)法律、法規規定的其他情形。

第二十五條房屋登記機構撤銷房屋登記的，應當作出書面決定，并自作出決定之日起十日內直接送達或者郵寄送達原權利人。原權利人收到決定后，應當交回房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明。

因原權利人下落不明或者拒絕接受書面決定的，房屋登記機構可以采取公告的方式送達。

撤銷房屋登記的書面決定和公告應當明確交回房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明的期限。逾期不交回的，房屋登記機構應當公告作廢。

第二十六條有下列情形之一的房屋，由房屋登記機構直接登記：

(一)房產行政主管部門直管的;

(二)依法沒收歸國家所有的;

(三)人民法院裁判歸國家所有的;

(四)房屋權利人放棄房屋所有權的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

具有前款第(二)、(三)項規定情形的，依法作出沒收決定或者裁判的機關應當通知房屋登記機構。

第三章所有權登記

第一節初始登記

第二十七條在國有土地上合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，申請人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)國有建設用地使用權證；

(四)建設工程規劃許可證；

(五)建筑工程竣工驗收報告；

(六)房屋測繪報告；

(七)法律、法規規定的其他材料。

單位在國有土地上合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，還應當提交規劃核實證明。對國有土地上新建的商品房，該建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋，由房地產開發企業申請登記。

第二十八條在宅基地或者其他集體所有建設用地上建造房屋申請房屋所有權初始登記的，申請人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)宅基地使用權證或者集體所有建設用地使用權證；

(四)建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證；

(五)房屋測繪報告。

單位按照前款規定提交建設工程規劃許可證申請房屋所有權初始登記的，還應當提交規劃核實證明。

在宅基地上建造房屋申請房屋所有權初始登記的，還應當提交房屋所在地農村集體經濟組織或者村民委員會出具的屬于該集體經濟組織成員或者村民的證明。

第二十九條房屋登記機構應當自受理申請之日起三十個工作日內，對符合登記條件的，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并向申請人頒發房屋所有權證。

對依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋，房屋登記機構只在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋所有權證。

第二節轉移登記

第三十條經登記的國有土地上的房屋發生下列情形之一，致使所有權發生轉移的，申請人應當申請房屋所有權轉移登記：

(一)買賣、贈與、互換；

(二)繼承、接受遺贈；

(三)法人或者其他組織分立、合并或者破產；

(四)劃撥；

(五)房屋分割、合并；

(六)以房屋出資入股；

(七)依照生效的法律文書發生房屋所有權轉移的；

(八)法律、法規規定的其他情形。

第三十一條對國有土地上的房屋申請所有權轉移登記的，除提交申請書、身份證明或者單位負責人證明和單位資格證明、房屋所有權證外，并應當按照下列規定提交材料：

(一)買賣的，提交相關的書面合同和完稅憑證；買賣的房屋為住宅樓、商住樓的，按國家規定須繳納公用部位維修基金的，還應當提交公用部位維修基金憑證。

(二)贈與、互換的，提交相關的書面合同和完稅憑證。

(三)繼承、接受遺贈的，提交人民法院生效的法律文書、公證機構出具的公證書或者其他證明材料;接受遺贈的，還應當提交完稅憑證。

(四)法人或者其他組織分立、合并、破產的，提交法人或者其他組織分立、合并、破產的法律文件或者批準文件以及完稅憑證。

(五)劃撥的，提交批準劃撥的文件。

(六)房屋分割或者合并的，提交房屋分割或者合并的協議。

(七)以房屋出資入股的，提交出資入股的有關法律文件和完稅憑證。

(八)依照生效的法律文書發生房屋所有權轉移的，提交相關的法律文書和完稅憑證。

申請人按照前款第(三)項規定提交除人民法院生效的法律文書、公證機構出具的公證書以外的其他證明材料的，房屋登記機構應當按照本條例第十五條規定就申請登記事項進行公告、登記。

第三十二條對經登記的集體土地上的房屋申請所有權轉移登記的，申請人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)房屋所有權證；

(四)宅基地使用權證或者集體所有建設用地使用權證；

(五)房屋所有權發生轉移的證明材料。

按照國家規定須納稅的，還應當提交完稅憑證。

申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織或者村民委員會同意轉移的證明。

農村集體經濟組織或者村民委員會申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明。

第三十三條申請集體土地上房屋所有權轉移登記，受讓人不屬于該房屋所在地農村集體經濟組織成員或者村民的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構不予辦理。

第三十四條房屋登記機構應當自受理申請之日起三十個工作日內，對符合登記條件的，將申請轉移事項記載于房屋登記簿，注銷原房屋所有權證，并向取得房屋所有權的權利人頒發房屋所有權證。

第三十五條房屋所有權轉移登記后，房屋權利人應當向國土資源管理部門申請辦理建設用地使用權變更登記。

第三節變更登記

第三十六條經登記的房屋有下列情形之一，但不發生房屋所有權轉移的，權利人應當申請房屋所有權變更登記：

(一)房屋所有權人姓名或者名稱改變的；

(二)同一房屋所有權人分割、合并房屋的；

(三)房屋翻建、改建、擴建或者房屋部分拆除、焚毀、倒塌致使房屋面積增加或者減少的；

(四)房屋坐落的街道、門牌號發生改變的；

(五)法律、法規規定的其他情形。

第三十七條申請房屋所有權變更登記，除提交申請書、身份證明或者單位負責人證明和單位資格證明、房屋所有權證外，并應當按照下列規定提交材料：

(一)房屋所有權人改變姓名或者名稱的，自然人應當提交公安機關出具的證明，法人或者其他組織應當提交政府相關部門出具的證明。

(二)同一房屋所有權人分割房屋的，提交房屋測繪報告。

(三)房屋翻建、改建、擴建的，提交房屋測繪報告和建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證；單位提交建設工程規劃許可證申請房屋所有權變更登記的，還應當提交規劃核實證明。

(四)房屋部分拆除、焚毀、倒塌的，提交房屋測繪報告。

(五)房屋坐落的街道、門牌號發生改變的，提交公安機關出具的證明。因公安機關無檔案記載無法出具證明的，房屋登記機構應當進行現場核實?，F場核實記錄應當作為變更登記的材料。

第三十八條房屋登記機構應當自受理申請之日起三十個工作日內，對符合登記條件的，將申請變更事項記載于房屋登記簿，并向權利人換發房屋所有權證。

第三十九條房屋所有權變更登記后，房屋權利人應當向國土資源管理部門申請辦理建設用地使用權變更登記。

第四節注銷登記

第四十條經登記的房屋發生滅失或者房屋所有權人放棄所有權的，房屋所有權人應當申請房屋所有權注銷登記。

第四十一條申請注銷登記的，應當提交申請書、身份證明或者單位負責人證明和單位資格證明、房屋所有權證。

第四十二條因房屋拆遷申請注銷登記的，拆遷人應當自與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償協議之日起三十日內，持拆遷許可證、被拆遷人出具的代為申請房屋注銷登記的委托書和房屋所有權證申請辦理。

第四十三條房屋登記機構應當自受理申請之日起三十個工作日內，對符合登記條件的，將申請注銷事項記載于房屋登記簿，并注銷房屋所有權證。

第四十四條因人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的征收決定致使房屋所有權滅失的，房屋登記機構應當依據生效的法律文書或者征收決定，將注銷事項記載于房屋登記簿，收回原房屋所有權證或者公告作廢。

第四章抵押權登記

第一節一般抵押權登記

第四十五條以國有土地上的房屋、在建房屋、預購商品房和以集體土地上的鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物設定抵押權的，當事人應當申請抵押權登記。

以在建房屋設定抵押權的，僅限于未銷售的在建房屋。

以國有土地上的房屋、在建房屋、預購商品房和以集體土地上的鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物設定抵押權時，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

第四十六條以國有土地上的房屋申請抵押權登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)主債權合同；

(四)抵押合同;

(五)房屋所有權證和國有建設用地使用權證；

(六)房屋抵押范圍平面圖。

以居民住宅房屋和獨立成幢且有多個所有權人的非住宅房屋申請抵押權登記的，可以不提交國有建設用地使用權證。

第四十七條以國有土地上未銷售的在建房屋申請抵押權登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)單位負責人證明、單位資格證明;

(三)主債權合同；

(四)抵押合同;

(五)國有建設用地使用權證；

(六)建設工程規劃許可證；

(七)房屋抵押范圍平面圖。

第四十八條以國有土地上預購商品房申請抵押權登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)主債權合同；

(四)抵押合同;

(五)經登記備案的商品房預售合同或者預購商品房預告登記證明；

(六)房屋抵押范圍平面圖。

第四十九條以集體土地上的鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物申請抵押權登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)單位負責人證明、單位資格證明;

(三)主債權合同；

(四)抵押合同;

(五)集體所有建設用地使用權證；

(六)房屋所有權證；

(七)房屋抵押范圍平面圖。

第五十條房屋登記機構應當自受理抵押權登記申請之日起十個工作日內，對符合登記條件的，將申請登記事項記載于房屋登記簿并向抵押權人頒發房屋他項權證或者抵押登記證明。

第五十一條在建房屋在抵押期間竣工的，抵押人在辦理房屋所有權初始登記時，房屋登記機構應當在房屋登記簿上載明在建房屋抵押已轉為現房抵押，向抵押人頒發房屋所有權證，并向抵押權人換發房屋他項權證。

預購商品房在抵押期間竣工的，抵押人在辦理房屋所有權轉移登記時，房屋登記機構應當在房屋登記簿上載明預購商品房抵押已轉為現房抵押，向抵押人頒發房屋所有權證，并向抵押權人換發房屋他項權證。

第五十二條抵押人、抵押權人和債務人的名稱或者姓名、被擔保債權的數額等事項和抵押合同發生變更申請抵押權變更登記的，抵押人和抵押權人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋他項權證或者抵押登記證明；

(四)變更抵押權的書面協議。

第五十三條已登記的抵押權因其主債權轉讓而轉讓申請抵押權轉移登記的，主債權的轉讓人和受讓人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋他項權證或者抵押登記證明；

(四)抵押權發生轉移的證明材料。

第五十四條抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房屋的，應當征得抵押權人書面同意，并書面告知受讓人轉讓房屋已經抵押的情況。在辦理房屋所有權轉移登記時，抵押人和抵押權人應當先行辦理抵押權注銷登記。

第五十五條有下列情形之一的，抵押人和抵押權人應當申請抵押權注銷登記：

(一)主債權消滅;

(二)抵押權已經實現;

(三)抵押權人放棄抵押權;

(四)法律、法規規定的其他情形。

第五十六條申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋他項權證或者抵押登記證明；

(四)證明房屋抵押權消滅的材料。

第五十七條房屋登記機構應當自受理抵押權變更、轉移或者注銷登記申請之日起十個工作日內，對符合登記條件的，將申請登記事項記載于房屋登記簿。抵押權變更登記、轉移登記的，頒發房屋他項權證或者抵押登記證明；抵押權注銷登記的，注銷房屋他項權證或者抵押登記證明。

第二節最高額抵押權登記

第五十八條以國有土地上的房屋、在建房屋、預購商品房和以集體土地上的鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物設定最高額抵押權的，抵押人和抵押權人應當向房屋登記機構申請最高額抵押權登記。

第五十九條申請最高額抵押權登記的，當事人應當根據不同情形，分別按照本條例第四十六條、第四十七條、第四十八條、第四十九條規定提交有關材料外，還應當提交下列材料：

(一)最高額抵押合同；

(二)一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其他證明材料。

第六十條對符合設立條件的最高額抵押權登記申請，房屋登記機構應當將抵押人、抵押權人和債務人的姓名或者名稱、最高債權額、債權確定的期間、登記時間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。

第六十一條變更最高額抵押權登記事項以及發生法律、法規規定變更最高額抵押權的其他情形，抵押人和抵押權人應當申請最高額抵押權變更登記。

第六十二條申請最高額抵押權變更登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋他項權證或者抵押登記證明；

(四)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；

(五)最高額抵押權發生變更的證明材料。

因最高債權額、債權確定期間發生變更申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人書面同意的證明。

第六十三條最高額抵押擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋他項權證或者抵押登記證明；

(四)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料；

(五)最高額抵押權發生轉移的證明材料。

最高額抵押擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，房屋登記機構不予辦理最高額抵押權轉移登記。當事人另有約定的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，按照本條例第五十三條的規定提交材料，申請抵押權轉移登記。

第六十四條最高額抵押擔保的債權依法確定后申請最高額抵押權確定登記的，抵押人和抵押權人應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋他項權證或者抵押登記證明；

(四)最高額抵押擔保的債權已確定的證明材料。

第六十五條對符合規定條件的最高額抵押確定登記申請，房屋登記機構應當將最高額抵押擔保的債權已經確定的事實記載于房屋登記簿。

當事人協議確定或者人民法院、仲裁機構生效的法律文書確定債權數額的，房屋登記機構應當依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于房屋登記簿。

第六十六條最高額抵押權登記后，發生下列情形之一的，抵押人和抵押權人應當持申請書、身份證明或者單位負責人證明和單位資格證明、房屋他項權證或者抵押登記證明以及證明房屋抵押權消滅的材料，申請抵押權注銷登記：

(一)主債權消滅;

(二)抵押權已經實現;

(三)抵押權人放棄抵押權;

(四)法律、法規規定的其他情形。

第六十七條房屋登記機構應當自受理申請之日起十個工作日內，對符合登記條件的，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并頒發或者注銷房屋他項權證或者抵押登記證明。

第五章預告登記

第六十八條有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請預告登記：

(一)預購商品房的;

(二)房屋所有權轉讓的;

(三)法律、法規規定的其他情形。

第六十九條預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按約定與預購人申請預告登記的，預購人可以單方申請預告登記。

第七十條申請預購商品房預告登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書;

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)已登記備案的商品房預售合同;

(四)當事人關于預告登記的約定;

(五)房屋平面圖。

第七十一條申請房屋所有權轉讓預告登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書;

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明;

(三)房屋所有權轉讓合同;

(四)房屋所有權證;

(五)房屋所有權轉讓預告登記的約定。

第七十二條房屋登記機構應當自受理申請之日起十個工作日內，對符合登記條件的，將申請登記事項記載于房屋登記簿并頒發預告登記證明。

第七十三條未經預告登記權利人書面同意，對預告登記的房屋進行處分申請房屋登記的，房屋登記機構不予辦理。

第七十四條預告登記后，當事人在辦理相應房屋登記時，應一并申請注銷預告登記。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應房屋登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第六章更正登記和異議登記

第七十五條房屋登記簿記載的權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。

第七十六條房屋登記簿記載的權利人申請更正登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)證明房屋登記簿記載確有錯誤的人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或者行政機關依法出具的證明材料。

房屋登記機構應當依據人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或者行政機關依法出具的證明材料予以更正，并向權利人換發房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明。

第七十七條利害關系人申請更正登記的，應當提交下列材料：

(一)申請書；

(二)身份證明或者單位負責人證明、單位資格證明；

(三)證明房屋登記簿記載確有錯誤的證明材料。

利害關系人提交的證明材料為人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書的，房屋登記機構應當予以更正，并書面通知房屋登記簿記載的權利人。

利害關系人提交其他證明材料，并經房屋登記簿記載的權利人書面同意更正的，房屋登記機構應當予以更正；房屋登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

第七十八條房屋登記機構應當自受理申請之日起十個工作日內，將申請更正事項記載于房屋登記簿，并向權利人換發房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明。

對申請異議登記的，房屋登記機構應當自受理申請之日起一個工作日內，將申請異議事項記載于房屋登記簿。

第七十九條異議登記后，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。

第八十條異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

權利人處分其房屋權利申請登記，房屋登記機構受理后尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請并書面通知權利人。

第八十一條異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者依法駁回其訴訟請求的，權利人可以持登記申請、身份證明或者單位負責人證明和單位資格證、相應的證明文件申請注銷異議登記。

第八十二條異議登記失效后，原申請人以同一理由就同一事項再次提出異議登記的，房屋登記機構不予受理。

第七章法律責任

第八十三條對涂改、偽造、變造、非法印制的房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明，房屋登記機構應當依法予以收繳，違法行為人應當承擔相應的法律責任。

第八十四條申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。