導語：如何才能寫好一篇房產稅實施細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第二條  房產稅開征地區范圍規定如下：

（一）城市是指經國務院批準設立的市（包括市區和郊區，不包括所轄縣，下同）。

（二）縣城是指縣人民政府的所在地（指建成區范圍內）。

（三）建制鎮是指經省政府批準的鎮（指建成區范圍內）。

（四）工礦區是指尚未設立建制鎮非農業人口超過二千人的大中型企業所在地，具體范圍由縣、市政府確定后，報地（市）政府批準。

第三條  凡在我省開征地區范圍內擁有房產產權、使用權、代管權的單位或個人為房產稅的納稅義務人（以下簡稱為納稅人），應當按照《條例》和本實施細則的規定繳納房產稅。

私有出租房屋應繳納的稅款，由房產所在地稅務機關確定出租者自繳或租用者代扣代繳。

房產產權轉移時，產權承受人應督促原產權所有人交清各期稅款，否則由產權承受人負責繳納。

第四條  房產稅由納稅人向房產所在地稅務機關繳納。

第五條  根據《條例》第六條規定，我省下列房產免征房產稅。

（一）經縣、市政府或其授權機關批準舉辦的學校、醫療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館（站）、體育場（館）等社會公益事業單位自用的房產。

（二）經縣、市政府或其授權機關批準，為安置拆房戶、受災戶而搭蓋的臨時性簡易房屋。

（三）利用人防工程修建的地下、洞內各種營業性場所。

（四）經省稅務局批準免稅的房產。

第六條  已免稅的房產，如用于生產、經營和對外出租的，應繳納房產稅。

納稅人與免稅人共同使用的房產，以及實行企業化管理的事業單位的房產，按有關規定劃分繳納或減免房產稅。

宗教寺廟是指回教、基督教、天主教、佛教、道教的教堂、寺廟；名勝古跡是指按國務院頒布的《文物保護管理暫行條例》，經縣以上政府批準確定的重點文物保護單位。

第七條  房產稅計稅依據規定如下：

（一）房產稅以房產原值，一律減除百分之二十五后的余值計算繳納。

房產原值的計算，按現行財務制度規定辦理。帳房不符或沒有房產原值可查以及不符合財務制度規定的，可按房屋現狀，分為框架結構、混合結構、磚（石）木結構、其他結構等若干類，由當地稅務機關參考同類房屋調整帳務或核定計征。

（二）納稅人新建、擴建、改建、調入、調出、買賣、拆除房屋等，均從變更、轉移、竣工或使用之次月起調整房產原值。

新建、擴建、改建的房屋其增值部分應加值計算，已拆除的房屋其減值部分可在原值中扣除。

（三）房屋租金包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。免稅單位和私有出租的房產，以應收租金額為計稅依據；城鎮房地產管理部門出租的房產，以實收租金額為計稅依據。

第八條  房產稅按年征收，按月或按季繳納，由縣、市稅務機關確定。

第九條  納稅人在接到房產所在地稅務機關的開征通知后，應在規定期限內攜帶縣、市人民政府房產管理機關頒發的《房屋所有權證》或當地房管機關核實的房屋座落、結構、間數、面積、房產原值及使用情況等證明文件，據實向房產所在地稅務機關辦理納稅申報。出租房屋有租賃合同的應附送租賃合同副本。

納稅人新建或者購買的房屋應于竣工、使用或營業、出租后三十日內申報登記。

納稅人變更住址、轉移產權、變更房產原值、改建、擴建、拆除或者調整租金等，應于變更、轉移、竣工、使用或調整后三十日內申報登記。

第十條  房產稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理條例》和《福建省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。

第十一條  繳納房產稅確有困難的納稅人，可向房產所在地稅務機關申請減免，稅務機關按稅收管理體制批準減稅或免稅。

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    第二條  房產稅在四川省行政區域內的城市和工礦區內征收。具體征稅范圍，由縣級人民政府按照批準的城鎮近期規劃確定。

    第三條  房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地的，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。

    第四條  房產稅由房產所在地的稅務機關征收，房產不在一地的納稅人，按房產的座落地點，分別向房產所在地的稅務機關繳納房產稅。

    第五條  房產稅依照房產原值一次減除30％后的余值作為計稅依據。沒有房產原值依據的，由房產所在地稅務機關比照同類結構房產確定。房產出租的，以房產租金收入為房產的計稅依據。

    第六條  房產稅的稅率，以房產余值為計稅依據的，稅率為1.2％；以房產租金收入為計稅依據的，稅率為12％。

    第七條  納稅人自建的房屋，從建成之次月起繳納房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅。納稅人在建成或辦理驗收手續之前已使用的房屋，從使用之次月起繳納房產稅。

    第八條  房產稅按年征收，由納稅人于當年五月、十一月兩次繳納。納稅數額較小的，可于當年五月一次繳納。具體納稅期限由房產所在地稅務機關確定。

    第九條  下列房產免予繳納房產稅：

    （一）國家機關、人民團體、武裝部隊自用的公務用房和生活用房；

    （二）由財政部門撥付事業經費的單位自用的公務用房和生活用房；

    （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡的非生產經營性房產；

    （四）學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產；

    （五）個人所有非營業用的房產；

    （六）經財政部、國家稅務總局批準免稅的其他房產。

    第十條  對嚴重毀損的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定或批準，從停止使用的次月起免征房產稅。

    房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，納稅人所在地稅務機關核實，在大修停用期間可免征房產稅。

    第十一條  納稅人納稅確有困難的，經縣級人民政府審批，可以定期減征或免征。因其他特殊情況需要減征或免征的，由省稅務主管機關審批。

    第十二條  房產稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定辦理。

    第十三條  本實施細則所稱城市是指經國務院批準設立的市 （市區）和經省人民政府批準設產的建制鎮 （鎮、區），不含市所屬的鄉和建制鎮所屬的村。

    本實施細則所稱工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合省人民政府規定的設置鎮建制的條件，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。工礦區由縣級人民政府報市州人民政府、地區行政公署確定。

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一、房地產企業選擇良好成本核算方式的重要性

房地產企業成本的核算，是房地產企業進行各項生產經營活動的重要基礎，對于房地產企業獲取到更多的經濟效益和社會效益具有重要影響。房地產企業成本核算方式，具有多樣繁雜的特點，這就給房地產企業的成本核算工作帶來了很多困難。房地產企業成本核算工作，能夠代表國家的相關稅務機關，從而參與到企業的內部分配工作當中，這對于企業所得稅的征收工作造成一定的影響。從財務會計角度方面來看，房地產企業的成本核算，并沒有較為統一的標準和規范，因而在進行成本核算時就會導致一定的混亂現象。選擇良好的成本核算方式，能夠在很大程度上提高房地產企業的自身效益。房地產企業在選擇成本核算方式時，通常情況下，會從自身的經營狀況出發，有效結合自身的利益，隨機進行選擇，這對于房地產企業自身的經濟效益產生一定的影響，同時還可能會產生一些政策性不穩、準確性不高的問題，從而影響到整個房地產行業的發展。

二、房地產企業成本核算方式的不同選擇

第一，單位成本的方法。單位成本法，主要是將單位商品房的面積，當做房地產企業進行成本核算工作的重點對象。房地產企業根據單位成本和樓盤建造過程中所花費的實際成本，對商品房每一平方米的面積進行平均分攤。這種單位成本的方法，是在對企業的整體銷售收入進行有效的確認，同時還對房地產商品房的建設成本進行結轉，其中主要是通過按照商品房的實際銷售面積進行計算的。

第二，計劃成本的方法。計劃成本法，主要是將總體的預算成本和房地產企業的實際開發總面積之間，進行比例計算，從而對已經出售的商品房的總體成本進行核算，或者將預算的總成本和計劃收入之間的比例，對房地產商品房的銷售部分進行核定，當商品房樓盤建設完工之后，再進行相應的成本差異的調整工作。

第三，分類系數的方法。分類系數法，主要是將房地產企業的各個開發項目進行歸類，其中使用的歸類根據是房地產開發項目的開發費用，歸類工作完成之后，再進行不同開發項目價值成本的計算工作。使用分類系數的方法，進行房地產企業的成本核算，主要是建立在對項目開發費用進行歸類集合的基礎之上。根據開發產品的不同價值系數，對開發項目的成本計算分配率，由此能夠有效計算出不同類別開發產品的單位成本。

第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是將房地產企業的收入和成本之間的配比，以及會計核算工作中應當遵循的原則，作為主要的計算要求，將銷售的單位商品房作為主要的核算對象，同時將商品房面積和銷售單價，作為計算每一個銷售單元的預計收入的基礎，從而按照房地產收入的具體實現程度確定其總體的成本。

三、房地產企業成本核算方式選擇及對所得稅的影響

1.企業所得稅的內涵

企業所得稅，是針對國內企業和經營單位的生產經營活動所得到的利潤，進行征收的一種稅收形式。企業所得稅的納稅人，是在我國境內從事各項生產經營活動的內資企業或者其他組織，這些組織和企業都是獨立進行經濟核算的。房地產企業是我國重要的企業所得稅納稅人，對于國家財政起到重要的支持作用。房地產企業的所得稅，受到自身經營狀況的影響，經營效果越好，產生的所得稅也就越多，反之，則會越少。

2.房地產企業成本核算方式的不同選擇對所得稅的重要影響

（1）房地產企業成本核算方式對所得稅產生的積極影響。房地產企業在成本核算方式上有很多自由選擇的空間，這也就給房地產企業的成本核算工作帶來了很大的挑戰。房地產成本核算方式選擇得好，將能夠在很大程度上促進其在進行生產經營活動做好相應的規劃工作，而在所得稅方面，企業選擇良好的成本核算方式，能夠在法律允許的范圍內，盡可能地降低所得稅的支出。房地產企業的所得稅，是企業生產成本中的重要組成部分，同時，也是企業必須繳納的稅種，對于企業的整體經營狀況造成重要的影響。房地產面臨著較大的競爭挑戰，想要逐步增強自身的競爭實力，就需要不斷降低自身的生產成本，在保證生產經營活動順利進行的有效前提下，盡可能地用最小的成本，換取較大的收益。房地產企業在進行企業內部所得稅的計算工作時，需要綜合企業所有的投資成本和收入情況。在對成本和收入進行全面的考察和計算之后，才能夠有效繼續相關稅收的計算工作。因而做好房地產企業自身的成本核算工作，將能夠在很大程度上提高所得稅計算結果的準確性。

（2）房地產企業成本核算方式對所得稅產生的負面影響。不同的成本核算方式，對于房地產企業自身所得稅帶來的影響是極其明顯的。當前情況下，房地產企業通常都會利用自由裁量較大的估計推算方法，對自身的經濟利潤進行隨意性地調節。當滾動開發工作開展的時候，前期就需要將后期的成本進行承擔，這在很大程度當對所得稅造成影響。房地產企業在進行成本核算時，選擇單位成本的方法是經常出現的情形，這就最大限度地使得一般性的住宅房能夠更好地被銷售，從而使得一些利潤較多的營業性房能夠被留下，這樣做大大減少了所得稅的計算數額。如果眾多的房地產企業都采取這種方式的話，將會給國家稅收造成嚴重的負面影響，同時還會造成房地產行業的混亂現象。

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國五條細則

2013年3月25日，廣東省首先推出“國五條”地方細則，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策。新的國五條實施細則，普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調控措施。

由現在看來，國五條細則確實讓房產市場冷一下溫，當然，隨之而來房產景象也夠令人瞠目結舌。國五條細則出現的頻繁度可想而知，想必是無可爭議關鍵詞匯之一。

房產稅

一個“稅”字，讓太多的人驚慌失措。眾多新聞資訊報道說，二手房交易征稅20%的規定一直存在，但是在幾乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情況進行處理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，稅務被完全轉嫁到購房者身上，而這樣的操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。

從大部分城市概述性的調控內容中我們不難發現，眾多細則均回避了20%的個人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調整等關鍵性問題。

至今房產稅如何征收問題仍舊困擾著廣大二手房購買者。從中短期看，20%個稅問題還有待考量。

限價令

“限價”政策并不是一個新的政策，2011年以來在不少地區都在執行，以至于在一定時期還出現的限購與限價之爭，出現以“限價”代替“限購”的行為。

房產調控政策作為樓市變動的風向標，國五條細則下的房產稅收，房貸比例，單身限購令等即對限制樓市投資性需求、遏制房價過快上漲起到了立竿見影的作用。雖然房地產投機性、投資性需求得到一定抑制，然而房價并未如購房者開始預期的大幅下降，反而開始一路攀升，不少購房者面對房價上漲的形勢，樓市調控政策能否加碼也成為了業內人士的熱議話題。

篇5

今天上午，湖北省地稅局新聞發言人徐正云向法晚記者證實，房產稅改革征收細則正在制定中，但對于具體的征收細節以及方案出爐時間還不清楚。

據悉，此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價。

房產稅征收 已開始培訓人才

房產稅的試點區域正在不斷擴大，這一消息近期又被稅務人員培訓所“證實”。據媒體報道，8月14日，中國人民大學公共管理學院大樓449報告廳內，來自全國30多個省市的約70名稅務系統人員正聚精會神地聽講座。

這是一場特殊的培訓，由國家稅務總局與人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產估價技術應用工作高級專業人才培訓班正在進行。

“這個培訓，主要學習房地產評估技術應用與操作。”8月14日，人民大學公共管理學院張占錄教授向記者證實。

其中一位學員更是毫不回避地告訴記者，總局派他們學習房產稅批量評估技術，為將來大范圍實施的房產稅作準備，在校學習4個月，從9月17日開始實習2個月。

今天上午，湖北省地稅局新聞發言人徐正云告訴本報記者，最近了解此事的媒體很多，具體細節他們也不清楚，不過房產稅改革征收細則確實正在制定中，對于具體的征收細節以及方案出爐時間還未確定。

“房產稅改革之所以會在現階段加快推進，其動機和房地產調控、抑制房價過快增長等并沒有太直接的聯系，增加稅收才是主要的目的。”多位專家分析稱。

對比：“兩湖”方案渝滬方案

“兩湖”方案 按市場價交稅

“此次培訓，重點涉及對存量房征稅進行稅基評估。”在人民大學培訓的一名學員告訴記者。

業界認為，上海、重慶的試點主要側重將房產稅征收范圍從營業性房產擴大到非營業性質的住宅類物業，不需要按稅基評估；而兩湖的試點將側重于計稅依據改為評估市場價，必須按稅基評估。

在重慶的試點中，方案提到“應稅住房的計稅價值為房產交易價，待條件成熟時按房產評估值征稅”，這也就是說，重慶征稅是按住房的原有的價格征收，不按當前的市場價格。

從目前傳出的湖南湖北方案來看，計稅依據由原來的房產原值改為市場評估價，也就是說將按市場價格征收，在房產處于上升通道的時候，房主交的稅當然要多一些。

案例

一套應稅住房

成交價：100萬元

當前市場評估價：200萬元

重慶方案：按100萬元交房產稅

“兩湖”方案：按200萬元交房產稅

相比：在稅率一樣的情況，“兩湖”方案交的房產稅要多一倍

對多套房的居民影響比較大

北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產稅額度都非常小。所以后期房產稅擴大化對二套以上全面收取的可能性非常大。

目前我國很多城市居民的財產收入以2-3套房產形式存在，對于他們可能會有比較大的影響。

張大偉還認為，北京短期試點的可能性不大，作為首都，北京的產權屬性更復雜，短期內試點的可能性不大。

房產稅稅率可能不會太高

“試點是肯定的，技術以及軟件方面的工作正在準備，部分已經完成。”日前，一房地產業內人士向記者證實湖北試點房產稅已經是板上釘釘子的事情，不過具體試點城市名單、征收時間、細則等尚未確定。“房產稅擴容可能會擴大到第二套存量房，存量房計稅價格評估系統等都是為房產稅改革做準備。”

國家稅務總局財產行為稅司綜合處人士透露，湖北湖南最新試點區域的房產稅改革征收細則正在制定中，房產稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高。

住建部稱，在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統聯網，為存量房征稅提供了重要基礎。

“試點在兩湖"兩型社會"建設的體系之下，用的是同一套方案。”8月15日，湖北省統計局副局長葉青稱，“兩湖試點最核心的是對房產按市場評估值征稅，且合并房產稅和城鎮土地稅。”

新聞延伸

上海：人均超過60平方米 開始征稅

2011年初，上海市、重慶市相繼宣布，從當年1月28日起開始征收個人住房房產稅。

根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規定，計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

對于房產稅的稅收減免，規定上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產稅。

人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法規定計算征收房產稅。

重慶：征稅對象 面向高檔住宅

根據《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》規定，個人住房房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。

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關鍵詞：房產稅；不動產購買者；房價

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03

面對居高不下的房價以及房地產市場的非理性繁榮，政府運用了各種經濟、行政等調控手段，如限購、限貸、利率調高等。其中最受關注的就是房產稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產稅改革試點工作。總的來說，房產稅征收的主旨是遏制房產市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產市場健康有效運行。

一、上海、重慶房產稅的試點工作

征收房產稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設提供有力支持；二是引導房地產需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經是一個進步了。所以房產稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產稅征收細則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產稅征收對象的側重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據自身情況來制定適合本土房地產市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對房產稅，不動產購買者的所作所為

房產稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產開發商以及不動產購買者。本文是基于不動產購買者的角度來看房產稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為

一方面房產稅是在房屋保有環節征稅，這將增加房產擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產稅制度中稅率差別化的設計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當的住房面積以及房屋套數來減少自己的經濟損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產稅

從兩個城市的房產稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產稅。此時作為不動產購買者，在做房產投資規劃時就不得不把房產稅考慮在內，因為這將是一項經常性稅務支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應納多少房產稅？

應納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔心房產稅的稅負轉嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產稅征收細則中，我們都可以看出房產稅的征收是針對炒房客和高端房產業主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產稅，對擁有房產較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當的放松政策，確保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高

房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環節增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現象，這就會使房產稅的征收出現僵持狀態。

（五）購買者的觀望態度——等待一個成熟的購房時機

在我國，“買房置地”的傳統觀念深入人心，這種心理習慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩定狀態，房產購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經濟的穩定發展，房產市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩的房價相矛盾，在二者的權衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。

三、房產稅改革的對策建議

（一）及時建立全國住房信息數據庫

房產稅改革試點已經一年多了，但是目前還是很難評估其結果，我們還需要時間把房產稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態的全國住房信息數據庫，實現個人房產信息網絡化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產稅在全國范圍內實施提供良好的數據支持。這一動態數據庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學分析房地產市場的發展形勢，從而不斷完善各項法律法規。

（二）科學完善征管體制

房產稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產稅征收和管理體制。一方面房產稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產稅征收整個過程中的一系列工作的管理監督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務。

（三）合理制定稅率

雖然房產稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調節貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產市場的供需趨于合理化。在今后的房產稅征收中，各地可根據上海、重慶兩地試點經驗再結合自身情況制定，同時還需不斷調整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業房產評估隊伍

房產稅在我國只是試點階段，缺乏相應的專業隊伍，包括專業的評估人才、評估部門以及專業的評估技術。因此，加大相關人才的培訓以及對相關專業予以重視成為我們面臨的一大問題。培養高素質的評估人員，正確且公平的評估每一個房產的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網絡評估軟件等減少評估費用、時間及精力。

（五）加大房產稅的投資力度

房產稅試點的可行性以及目標可否實現都備受大眾關注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產稅是否可以抑制高房價。有人質疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續上升，也就是說房產稅在短期內對平抑房價還是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房產稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎上逐步擴大房產稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產稅的實施營造一個良好的環境。

房產稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關政策法規促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發展態勢，并引導其走入正確的軌道上來；房產開發商則要履行好商業道德，誠信做事；至于不動產購買者，仍需維護房產稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產稅的開征提出合理建議。總之，房產稅的改革工作需要大家共同努力，積極創造條件為房地產市場走向理性化營造良好環境。

注釋：

①上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。

②重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//。

參考文獻：

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摘 要：當前房地產市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時，重慶地區作為首批進行房產稅試點的城市，受到各方關注；而大連地區，則出臺了相關的限購細則，來確保限購令的執行。本文通過對近期重慶和大連地區房地產的相關政策和數據的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產市場。

關鍵詞：限購令 房地產市場 房價 調控政策

2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

一、對重慶和大連房地產市場分析

（一）重慶地區

作為首批進行房產稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風波四起的一個季度，從國八條到房產稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調控措施疊加，沖擊著房地產市場。

重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，作為首批進行房產稅試點的城市，重慶房產稅的實施，引起了各方的關注。但是應該看到這次房產稅的實施，主要針對高端市場，預計征稅住房不會超過總量的10%，對普通住宅市場無實質影響，因此對于抑制房價并沒有很明顯的作用。同時房產稅也是僅對“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房價年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強的動力，因此房產稅的實施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購。

在2011年3月30日，重慶市人民政府下達《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》，根據2010年重慶市城鎮居民人均可支配收入和工資性收入的增長率，該房價目標上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調控目標毫無懸念地傳遞出一種未來房價繼續上漲的信息，潛在購房者房價繼續上漲的心理預期可能會加強。

盡管2011年重慶房價仍在上漲，但相關數據顯示，新建住宅的成交面積和成交套數都在大幅下降，樓市調控效果正在顯現。同時，2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出，勢必會對房地產市場產生一定的影響。下一階段，若各項房地產調控政策能夠得到有效落實和進一步細化，調控效果將更加明顯。

商業地產方面，2011年當新一輪的調控政策出臺后，商業地產與住宅市場出現了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫，而商業地產的投資非常火爆。因為此次調控主要針對住宅市場，而對商業地產沒有涉及。在這樣的樓市調控的背景下，投資有價值的商業地產已經成為投資置業者青睞的對象。同時重慶商業地產均價與發達地區來比，僅等于住房價格；雖然最近商業地產有所上漲，但總體來說還處于一個價值洼地，有很好的發展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩固，重慶市的商業地產將迎來更多的發展機遇。在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下，在重慶，投資者們已經在商業地產看到了機遇。

（二）大連地區

隨著國家對房地產調控逐步深入，對于大連地區來說，從新國八條的出臺，到大連版限購令細則的執行；從貸款首付的上調，到貸款利率的增加，都無一不體現出政策正逐步加碼和政府對樓市調控不達目的不罷休的決心。

2011年3月31日，大連市公布2011年房價調控目標，即大連市2011年度新建住房價格控制目標為，新建住房價格指數要明顯低于我市當年經濟增長和城市人均可支配收入增長速度，力爭低于經濟增長和城市人均可支配收入增長速度3～5個百分點。這個調控目標說明政府未來仍是圍繞房價上漲幅度進行調控，從調控目標可以看出，未來大連房價會是一個上漲的預期。

目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價格都處在上漲的階段，但是相對來說，其增幅已經明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調控效果正在顯現。同時房地產市場調控政策正處于初級階段，剛性需求成為市場的主力，投資性需求暫時離開住宅市場，隨著政策進入常態，剛性需求由觀望轉為入市，資金實力不強的開發商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價促銷快速回籠資金。但是當前的大連房價正處在高房價階段，房價在通貨膨脹的預期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發展潛力，使城市很有競爭力，房價自然走高，預測2011年大連房價上漲依然是不可避免。

在住宅限購政策和擴大內需政策的刺激，大連商鋪市場更顯活躍，同時由于大連市的具有吸引力的城市發展戰略，大連商業前景被普遍看好，商業地產長期具有不錯的發展空間。

二、對全國房地產市場的分析

由重慶和大連房地產市場為例，可以看出近期中國房地產市場遭遇調控限價，對投資者和購房者均產生一定影響，限購令主要針對住宅市場而未涉及商業用地，投資者另尋商機和尋租，由此可能引起商業住宅市場走高局面，在住宅市場剛性需求成為主力，投資需求暫時冷卻，限購令暫時起到了一定作用。

但是應該看到房價上漲是現階段中國社會必須面對的事實，國家實行政策調控的目的在于抑制房價過快增長，一步步的實現房價的穩定。目前中央正加大保障性住房的建設，很多企業也開始投入保障性住房的建設中，但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體，還需要國家出臺相關的監督政策，要做到對真正需要保障性住房的低收入群體給予保障，堅決杜絕保障性住房的投機缺口。

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一、房產稅改革的進程

鑒于房產稅的重要性以及現行的《房產稅暫行條例》已不適應現今的社會生活變化。2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（被業內稱為“新國十條”）。“新國十條”的第四條規定了發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，從而拉開了我國房產稅稅制改革的序幕。隨后的5月31日，國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”，2011年1月27日晚，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，隨后上海市公布了《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發〔2011〕3號），同時重慶市也公布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，均自2011年1月28日起施行。

二、重慶市和上海市房產稅改革措施的內容

上海市和重慶市均將房產稅的納稅人分為本地居民和外地居民兩個標準，對本地居民起征標準明顯的高于外地居民，其目的也是為了打壓所謂的“炒房團”。

根據重慶市擬定的房產稅征收暫行辦法，將對主城九區的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市外地居民（即“三無人員”）的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，按年度征收稅率在0.5%至1.2%不等的房產稅。我國現人均住宅面積為30平方米，以一個三口之家為例，重慶市對一個家庭有180平方米的免稅面積，人均面積高達60平方米，遠超平均標準。因此，重慶市的房產稅方案對普通人來說，并沒有什么影響。重慶市的房產稅調控的重點主要在于高檔住房和“三無人員”的個人新購的第二套（含）以上的普通住宅。

根據上海市擬定的房產稅征收暫行辦法來看，其方案比重慶市更加溫和，上海僅對家庭第二套及以上住房征稅其范圍比重慶市窄，其稅率0.6%或者0.4%較重慶市的0.5%-1.2%低，并且房產稅按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，有30%的扣除比例。上海明確超面積新購房按比例征收房產稅，說明當前的調控方向偏重于限制家庭置業行為而非家庭房屋數量，但會給改善型置業需求帶來諸多影響。比如，置換購房現象會增多，小戶型房產將更容易受到購房者的青睞。

三、對房產稅改革措施的評價

重慶市和上海市的房產稅改革，無疑開創了我國房產稅制度改革的先河。其中有很多地方值得我們學習和借鑒，比如將房產稅的納稅人分為本地居民和外地居民，以遏制炒房現象的高漲；規定免稅面積，以保障房產稅改革不觸及到中低收入者人群的利益；以房價為基準，征收不同比率的房產稅，符合“高收入者多納稅，低收入者少納稅”的原則，有利于控制高檔商品房的規模，促進普通居民住宅的建設；另外，重慶市和上海市都將房產稅稅收用于公租房建設，頗有“劫富濟貧”的意思，符合稅收取之于民，用之于民的原則。

但我們也應該看到，重慶市和上海市的方案對存量房不征稅，不觸及現有利益者的利益，有著"既往不咎"的意思。對于起先房產稅改革的擴大稅源，提高政府的稅收收入，打壓房價的目標來看，相距甚遠。但我們也應該看到，任何一項制度改革都不是一朝一夕的事，循序漸進，穩步推進，既能避免太大的社會阻力，也能在過程中汲取經驗，使房產稅改革措施更加的完善，才是正確的改革之道。

四、房產稅改革的意義

房產稅改革的意義是指房產稅改革最終達到的效果，筆者認為我國房產稅改革主要有四個方面的意義：

（一）健全我國的財稅體系

我國財產稅課稅的稅種少，稅基窄，難以發揮其充分的作用。且現行的財稅體系是重生產和交易，輕持有。個人自有房屋不納房產稅，大大縮小了征收面，導致地方財政缺乏穩定的來源。地方政府越來越依賴于土地收入，最終又推動了房價的攀升。因此，征收房產稅的意義在于，健全我國的財稅體系，特別是健全我國的地方財稅體系，使地方政府逐漸建立起一套完善的稅收體系，擺脫對“土地財政”的依賴。使之擁有穩定的稅收來源，以更好的支持當地的基本設施建設。同時，對財產的持有環節和生產交易環節都征稅，可以增加持有成本，起到公平稅負的作用；也可以健全我國的房地產稅收體系，促進房產的流通，使資源能夠得到有效的利用。

（二）發揮對房價的宏觀調控作用

社會大眾對房產稅改革期望甚高，都希望房產稅措施的出臺能夠起到打壓房價的作用。但我們應當看到，房價的構成要素是開發成本、利潤、稅費三個方面。現今，開發成本中的土地成本不斷上揚，已經成為房價上漲的最主要因素。另外在我國房地產方面的稅費繁多，且十分不合理。據悉，各項稅費已占房價的30%的比例。因此我國高房價的原因是多方面的，單靠房產稅難以起到壓低房價的作用。據筆者分析中國高房價的主要原因在于有效需求過旺與有效供給相對不足造成的。我國人口眾多，城市化進程不斷加快，所以對住房的剛性需求量比較大，再加之地方政府和炒房者的推動，所以造成了房價已經超過了人民的可承受范圍。

因此，在筆者看來，房產稅在房價調控方面的意義在于，其“形式意義”應當高于“實質意義”。通過對高檔商品房征收房產稅，引導開放商樂于投資普通商品房的建設；對多套住房征稅，遏制炒房者的投機購房行為。對房地產市場的生產和消費環節予以正確的引導，從而達到規范房地產市場，使房價的增長速度能夠得到有效的遏制。

（三）調節財產水平、公平社會財富

房產稅屬于二次分配，具有公平作用。對大面積、高檔商品房、多套住房征收房產稅，符合“稅收公平”原則。高收入者多納稅，低收入者少納稅，可以調節居民的財產水平、公平社會財富。

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陜西省土地使用稅暫行條例實施細則最新版第一條 依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十三條規定，特制定本實施辦法。

第二條 在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地(包括國有土地和集體土地)的單位和個人，依照《條例》規定繳納土地使用稅。城市、縣城、建制鎮、工礦區的范圍包括：

城市是指經國務院批準設立的市(不包括市屬縣);

縣城是指縣人民政府所在地;

建制鎮是指經省人民政府批準的行政建制鎮人民政府所在地(不包括歷史習慣形成的自然集鎮);

工礦區是指市、縣(區)、鎮以外的大中型企業所在地。

第三條 《條例》第二條所規定的納稅義務人，是指凡在開征范圍內依法擁有土地使用權的單位和個人。

第四條 土地使用稅的計稅依據，按照下列程序和規定確定：

(一)凡持有縣級以上地方使用證書的，可按縣以上人民政府土地管理機關批準征用土地文件確定的土地面積計算，或以土地管理機關確認的其它權屬資料的土地面積計算，也可以《條例》前應存在的圍墻、房舍、道路、界樁等標志為界，由納稅人據實申報使用土地面積，經稅務

機關核實確定的面積計算。待核發使用證書后，再根據證書確認土地面積調整其應納稅額。

(三)既無土地證書、又無征用土地批準文件或土地管理機關認可的其它權屬資料和無界址的，由納稅人先將實際占用的土地(包括建筑物和堆放場地的地基面積及其四周適量的空地)據實向當地主管稅務機關申報，由稅務機關確定計稅土地面積。待核發使用證書后，再根據證書確?

系耐戀孛婊髡?溆傷岸睢?

第五條 《條例》第四條所指的大城市、中等城市、小城市，依照國務院的規定確定。

根據《條例》第四條、第五條的規定，本省城鎮土地使用稅每平方米年稅額如下：

西安市五角至五元;

寶雞市、咸陽市、銅川市四角至三元;

漢中、渭南、韓城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元;

縣城、建制鎮、工礦區二角至一元。

第六條 市、縣(區)人民政府在本實施辦法第五條所列的稅額幅度內，根據當地市政建設情況、經濟繁榮程度、地理位置等條件，將本地區土地再適當劃分為若干等級，并規定各個等級每平方米年稅額標準報告省稅務局批準執行。

根據《條例》第五條規定，經省人民政府批準的經濟落后地區的縣城、建制鎮土地使用稅的適額標準可以適當降低，但降低額不得超過《條例》第四條規定的最低稅額的百分之三十。

第七條 對下列土地暫免征收土地使用稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;廠礦企業、行政事業單位及個人開辦的學校、醫院(診所)、幼兒園(托兒所)、敬老院的業務用土地(不包括職工生活住房用地);

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶，城鎮防洪、排洪工程等公共用地;

(五)直接用于農、林、牧、漁的生產用地;

(六)經批準開山、整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅八年;

(七)按照土地使用稅管理權限，經陜西省稅務局批準需要給予減稅或者免稅照顧的其他用地。

第八條 本辦法第七條規定的國家機關、人民團體、軍隊自用的土地是指這些單位的辦公用地和公務用地;

事業單位的自用土地，是指這些單位的業務用地;

宗教寺廟自用土地，是指舉行宗教儀式等活動的用地和宗教人員的生活用房占地;

公園、名勝、古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位辦公用地。

上述單位的營業用地，非本身業務活動的生產經營用地(包括工商企業生產)及其它用地(包括上述單位的生活區用地)不屬于免稅范圍，應按規定繳納土地使用稅。

綠化地帶是指城市園林部門為美化城市而建造的街道、河(湖)濱綠化地以及為保護改善城市環境的各類防護林帶綠地(不包括納稅單位生產和生活區域內部的綠化專用地)。

直接用于農、林、牧、漁業生產用地是指直接從事于農、林、牧、漁業專業生產用地，不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地。

第九條 本辦法第七條規定的人民團體是指經國務院授權的政府部門批準設立或登記備案，并由國家撥付行政事業經費的各種社會團體。

由國家撥付行政事業經費單位是指由國家財政部門撥付經費，實行全額預算管理，或實行差額預算管理的事業單位，不包括實行自收自支、自負盈虧的事業單位。

第十條 依照《條例》第八條的規定，本省土地使用稅按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用稅。

第十一條 土地使用稅由納稅義務人向土地所在地的主管稅務機關繳納，納稅義務人使用土地不在同一稅務機關征收范圍以內的，應分別向土地所在地的主管稅務機關繳納。

各級土地管理機關應當向當地主管稅務機關提供土地使用權屬資料和審批的有關單位和個人使用土地的文件副本。

第十二條 本實施辦法不適用于中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資經營企業。

第十三條 土地使用稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《陜西省稅收征收管理實施辦法》及其有關規定辦理。

納稅人應依照《條例》和本實施辦法，按當地主管稅機關規定的期限，持地土管理機關核發的土地使用證書及其它有關證件，將土地權屬位置、面積等情況，據實向當地主管稅務機關辦理納稅申報登記。新征用的土地應于批準征用之日起三十日內申報登記。納稅人住址變更、土地增減

、土地使用權轉移等，均應從變更、增減、轉移之日起十五日內向主管稅務機關申報登記。

第十四條 本實施辦法由陜西省稅務局負責解釋。

第十五條 本實施辦法從《條例》施行之日起施行。

土地使用稅如何計算城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積適用單位稅額

一般規定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。。房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

「例武泰鋼材進出口公司擁有自用房產原值600000元，允許減除20%計稅，房產稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務部門規定對房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

月應納房產稅額=5760/12=480(元)

月應納車船使用稅額=3300/12=275(元)

月應納城鎮土地使用稅額=15006/12=9000/12=750(元)

根據計算的結果，提取應納房產稅、車船使用稅和城鎮土地使用稅。會計分錄如下：

借：管理費用稅金1505

貸：應交稅金應交房產稅　480

應交稅金應交車船使用稅275

應交稅金應交城鎮土地使用稅

土地使用稅的作用和減免規定目前土地使用稅只在鎮及鎮以上城市開征，因此其全稱為城鎮土地使用稅。開征土地使用稅的目的是為了保護土地資源，使企業能夠節約用地。

征收土地使用稅的作用具體包括如下：

(1)能夠促進土地資源的合理配置和節約使用，提高土地使用效益;

(2)能夠調節不同地區因土地資源的差異而形成的級差收入;

(3)為企業和個人之間競爭創造公平的環境。

按照稅法規定，施工企業可以享受的城鎮土地使用稅減免稅優惠包括：

國稅土地管理自治區直轄市稅務局

(二)企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，可以比照由國家財政部門撥付事業經費的事業單位自用的土地，免征土地使用稅。

(三)按照規定，對于企業征用耕地，凡是已經繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿一年后開始征收城鎮土地使用稅，在此以前不征收城鎮土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應從批準之次月起征收城鎮土地使用稅。

此外，現行稅法還規定：

地方稅

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關鍵詞：房產稅立法；房產稅；稅率；征稅范圍

一、我國房產稅制度的立法檢視

（1）1993年1月1我國的《稅收征收管理法》正式實施，后經過多次修訂。我國《稅收征收管理法》大都是原則性的規定，并沒有對具體的征稅對象進行規定。（2）1986年9月15日國務院《中華人民共和國房產稅暫行條例》，后在2011年進行了修訂。該條例規定了房產稅的征稅范圍、納稅人的范圍、稅率以及減免稅收的相關情況。然而，隨著社會的快速發展，該條例的不足逐漸顯現出來，為數不多的條文已經無法適應社會的發展變化。（3）2011年1月27日，上海市印發《上海市開展對部分個人住房征收房地產稅試點的暫行辦法》，上海房地產稅試點由此開始。同期，重慶市印發《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，啟動重慶市房地產稅改革試點。

二、我國房產稅制度存在的主要問題

1.房產稅立法亟待完善我國有關具體房產稅征收的規范性文件僅有《房產稅暫行條例》和地方關于房產稅的行政規章，內容條文簡單，該文件屬于行政法規，沒有上升為法律的高度，文件的效力等級較低。在“稅收法定”的原則下，僅僅依據一個內容不完備的行政法規，難以實現房產稅征收的任務。

2.房產稅征收范圍不合理根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第一條規定：房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。同時，第五條又把房產稅的征稅限制在個人所有的非營業用的房產。由于該條例的制定比較早，在20世紀80年代，我國的房地產市場規模十分小，沒有必要對此進行征稅。如今，房地產行業已經成了我國的重要行業。隨著農村“三權分置”的土地政策改革，個人所承包的集體土地可以依法進行流轉。因此，把征收范圍限定在城鎮范圍是不合理的。與此同時，個人所有的非經營性用房已經占據了房地產市場的重要地位，不應當再把個人非經營性住房排除在征稅范圍之外。

3.稅率設置不科學根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條規定：房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。該條例已經制定了30年之久，我國經過改革開放的發展，社會經濟發展情況發生了很大的變化，納稅范圍和稅基都發生了巨大變化，繼續延續這一單一的稅率，與如今紛繁復雜的社會經濟現實不符合。

4.稅收執法有待加強2018年6月中旬，自然資源部稱全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段。雖然不動產登記平臺已經實現全國聯網，但是房產不動產登記還存在著很多問題，并不是一時半會能夠解決的。

三、改革和完善房產稅制度的意義

1.遏制房價，促進房地產市場健康發展房價的暴漲，必然會帶來房地產泡沫，一旦達到一定的程度，必然會導致房地產供需失衡，從而使房地產泡沫破滅，帶來不可估量的影響。通過加征房產稅，讓擁有多套房屋的人承受更多的賦稅壓力，以此增加房產商和炒房者進行房屋建設和購買的負擔，進而遏制這些不良的需求，從而使得房地產達到供需平衡，抑制房價的快速上漲，保障房地產市場平穩運行，促進國民經濟的持續健康發展。

2.控制貧富差距稅收是社會再分配的重要手段，通過房產稅的征收，讓那些占據多套房的人支付更多的房產稅；對于擁有小戶型或者少量住房的人，少征或不征房產稅，以此來平衡二者的收入差距，進一步調節社會收入分配，從而減小貧富差距。通過稅收等途徑可以減少貧富差距，促進社會的公平正義。

3.增加財政收入，服務社會稅收是國家財政的最重要來源，也是國家實現其職能的重要保證。房地產已經成為居民最重要的財富之一，稅源范圍廣泛而且穩定，通過開征房產稅，必然一定程度上增加政府的財政收入。同時，稅收的性質是“取之于民，用之于民”，通過加強房產稅的改革與征收，在擴大政府的財政收入的基礎上，政府有更多的物力財力來為社會提供公共服務。政府財政收入有了提高，就有了進一步實現其社會職能的基礎，例如，加強城市和農村的基礎設施建設，加強醫療衛生方面的財政支持等。

四、房產稅制度的經驗借鑒與完善路徑

1.落實稅收法定原則，加快房產稅的立法工作稅收法定原則是指稅收的種類、稅率等必須有法律的規定。當前，我國的房產稅征收的依據是《房產稅暫行條例》，法律法規的層次還不夠高。在全面依法治國的大背景下，開征房產稅必須堅持立法先行。在原有房產稅制的基礎上，分析我國上海、重慶兩市關于房產稅試點的有益經驗，同時也可以參考國外的房產稅制度。例如，美國目前已經形成了較為完善的房產稅征收的法律體系，其以不動產及其建筑物統一征收為主體，稅率由州、市政府根據財政預算等政策特征，其宗旨是為各地方政府提供持續可靠的財政收入，為城市基礎設施建設提供資金支持。根據我國的社會經濟發展情況，在中央的統一部署和分類指導下，可以根據各地區的經濟社會發展狀況，制定適應于不同地區的稅收政策；或授權各地方，根據地方的具體情況，制定相應的稅收政策措施。

2.擴大房產稅征收范圍我國現行的房產稅制度的征收范圍僅包括特定的經營性房產，而不包括個人自住房屋。同時，上海和重慶的試點雖然將個人自住房屋納入房產稅的征收范圍，但上海僅對個人購買的新增住房進行征收；重慶在新增住房的基礎上增加了對豪宅的征收，擴大了房產稅的征收范圍。但是從整體上來看，兩城市對房產稅的征收對象都偏狹窄，對于已購住房和空置的房屋不進行征收。從房價暴漲的根源來看，造成房價過度上漲的正是那些已購房屋的個人和房地產商。但是，對于這部分房產又不征收房產稅，不但沒有起到打擊炒房的作用，反而增加了那些房屋剛需者的購房負擔，不利于減小貧富差距，無法實現公平和正義。把已購房屋和空置房屋納入征收范圍是十分必要的，有利于進一步擴展稅收的征收范圍，擴大稅基，從而增加財政稅收；同時還可以進一步減小貧富差距，實現社會的公平正義。

3.合理確定征稅起點和稅率計稅依據是征稅對象的數量化。隨著經濟社會的發展，在設置房產稅起征點的時候一定要充分考慮實際情況，和個人所得稅一樣，隨著居民收入的增加，需要適時進行調整。稅率也要科學設定，當前的房產稅稅率過于單一，已經不能很好地適應社會經濟的發展變化。設定稅率要充分考慮房屋的數量、性質和價格。對于一人擁有數套房產的，采用超額累進稅率，增加其稅負，提高房產的持有成本，從而打擊炒房者，進而穩定房價，促進房地產市場的健康發展。

4.強化涉稅信息網絡建設隨著不動產登記全國聯網，個人名下所有的財產已經可以很方便地進行查閱。然而，信息網絡建設依然還有需要進一步改進的地方。不動產登記部門要進一步完善登記制度建設，加強涉稅財產的登記和監管，防止虛假登記。同時要加強信息網絡建設，實時更新不動產的登記信息，以便不同地區能及時接收相關數據。另外，稅務機關要加強和不動產登記機關的協作和配合，以便及時進行數據的交換和溝通，從而打擊逃稅和偷稅、漏稅等違法行為。在互聯網蓬勃發展的今天，互聯網安全成為人們日益關注的話題，掌握相關數據的機構都應當把網絡安全建設作為重要任務，防止相關數據信息的泄露和篡改，加強內控建設，提升管理質量。