導語：如何才能寫好一篇房產繼承公證書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    繼承人:×××(寫明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關系)

    繼承人:×××(同上,有幾個繼承人應當寫明幾個繼承人)

    經查明,被繼承人×××于××××年×月×日因×××(死亡原因)在×××地(死亡地點)死亡。死后留有遺產計:×××(寫明遺產的狀況)。死者生前無遺囑。根據《中華人民共和國繼承法》第五條和第十條的規定,被繼承人的遺產應當由其×××、×××(繼承人名單)共同繼承。(如果有代位繼承的情況應當寫明繼承人先于被繼承人死亡的情況;如果放棄繼承,應當寫明誰放棄了繼承,放棄部分的遺產如何處理的內容。)

    中華人民共和國××市(縣)公證處

篇2

去年末父親因病去世。為了將現居住房屋的產權更名到母親名下，我們拿遺囑前去辦理，卻遭到了市產權處的拒絕，理由是遺囑沒有經過公證和認證，他們辨不出真假。我們找到法院要求認證，法院又說遺囑有效，不用認證，他們也從來沒認證過，這是產權處的問題。現在問題僵在了這里，房屋產權更改不了，母親很是著急。因此特向貴刊咨詢一下，通過什么途徑可以使父親的遺囑得到確認，并產生法律效應，讓產權處得以承認？

遼寧省本溪市讀者程積

法官說法

1991年8月31日司法部、建設部了《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》。有關部門在辦理房屋產權繼承等問題時仍在適用該通知。

該《通知》第一條規定：繼承房產，應當持公證機關出具的“繼承權公證書”和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。

該《通知》第二條規定：遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。

處分房產的遺囑未經公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分割協議，經公證證明后到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。

對遺囑內容有爭議，經協商不能達成遺產分割協議的，可向人民法院提訟。房地產管理機關根據判決辦理房產所有權轉移登記手續。

程某所說的情況，就屬于上述第二條第二條款中規定的“處分房產的遺囑未經公證”的情形。

篇3

為加強房地產交易中個人無償贈與不動產行為的稅收管理現將有關問題通知如下：

一、關于加強個人無償贈與不動產稅收管理問題

（一）關于加強個人無償贈與不動產營業稅稅收管理問題

1.個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：

（1）屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的“繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》（見附件）；

（2）屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；

（3）屬于其它情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈與“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務機關應當認真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規范的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關公證證書復印件留存，同時辦理營業稅免稅手續。

2.對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。

（二）關于個人無償贈與不動產契稅、印花稅稅收管理問題

對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。稅務機關應積極與房管部門溝通協調，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。

二、關于加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理問題

（一）關于加強個人將受贈不動產對外銷售營業稅稅收管理問題

個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他無償贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執行國稅發[2005]172號中第四條有關購房時間的規定。

（二）關于加強個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅稅收管理問題

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減附受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

三、關于加強對個人無償贈與不動產后續管理的問題

（一）稅務機關應對無償贈與不動產的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復印件有關信息與公證機關核對，保證公證證書的真實、合法性。

（二）稅務機關應加強與房管部門的合作，定期將《個人無償贈與不動產登記表》中的有關信息與房管部門的贈與房產所有權轉移登記信息進行核對，強化對個人無償贈與不動產的后續管理。

（三）稅務機關應加強對個人無償贈與不動產的營業稅納稅評估，將本期無償贈與不動產的有關數據與歷史數據（如上年同期）進行比較，出現異常情況的，要做進一步檢查和核對，對確有問題的贈與行為，應按有關規定進行處理。

篇4

房產公證協議書范文一甲方：** 乙方：**

甲乙雙方于 年 月 日履行結婚登記手續，都愿共筑愛巢，白頭偕老。但為防止今后可能出現的婚前財產糾紛，現雙方理智地協商，就婚前財產達成如下協議：

一、婚前財產范圍：甲方的財產有，住房一套(**市**區**路***號**居民小區*號，面積100平方米)，家具、日常生活用品一套，銀行存款30 萬。乙方的財產有，銀行存款兩萬元，新大洲踏板摩托車一輛。為建立家庭，雙方共出資購買長城牌40寸液晶彩電一臺，海爾冰箱一臺，LG中央空調一套，其 他生活用品一套。

二、婚前財產的權利歸屬：甲方住房歸甲方所有，甲方與乙方共同使用;甲方的其他財產歸甲乙雙方共同共有。乙方的摩托車歸乙方個人所有，存款歸甲乙共同共有。雙方為建立家庭共同出資購置的財產歸甲乙雙方共同共有。 甲乙雙方無其他財產爭議。 協議經公證機關公證后生效 立協議人：*** 甲方：** 乙方：**

甲方：**(個人詳細信息) 乙方：**(個人詳細信息)

甲乙雙方于xxxx年x月x日履行結婚登記手續，雙方愿共同一起生活。為防止今后可能出現的婚前財產糾紛，現雙方理智地協商，就婚前財產達成如下協議：

一、婚前財產范圍：

1、甲方的財產有：……;

2、乙方的財產有：……;、

3、為建立家庭，雙方共出資購買……。

二、婚前財產的權利歸屬：

1、甲方的xx財產歸甲方個人所有，甲方與乙方共同使用;甲方的其他財產歸甲乙雙方共同共有。

2、乙方的財產歸乙方個人所有。

3、雙方為建立家庭共同出資購置的財產歸甲乙雙方共同共有。

三、雙方各自財產增值……。 四、甲乙雙方無其他財產爭議。

五、協議簽字蓋章并經公證機關公證后生效。

立協議人：***

甲方：**

乙方：**

日期：xxxx年x月x日

房產公證協議書范文二甲方：

乙方：

甲、乙雙方根據《婚姻法》的有關規定，自愿對各自婚前財產作如下約定：

一、房產

甲方擁有座落于路弄號室房產一處，面積平方米，為權房，由方式取得。(已付元，貸款元，月付元，年還清)

乙方擁有座落于路弄號室房產一處，面積平方米，為權房，由方式取得。(已付元，貸款元，月付元，年還清)

婚后若對該房產進行處置，重置財產中如包含該部份財產價值，仍屬原產權人，不視作夫妻共同財產。

婚后若該房產另行添附，其增值部份視作夫妻共同財產。

二、動產

1.貨幣存款

甲方擁有貨幣存款人民幣元，外幣元，股票市值元。

乙方擁有貨幣存款人民幣元，外幣元，股票市值元。

婚后，貨幣存款不因存單到期另行轉存而視作共同財產，因存款取得的利息收益仍歸原存款人所有，購買的股票在婚后交易中的取得的收益或虧損均視作婚后夫妻共同財產，而不歸原股票持有人，雙方另有約定的除外。

2.貴重物品

甲方擁有

乙方擁有

婚后若對該部分財產變現，現金歸原所有人。

三、其它約定

婚后因婚前取得的知識產權或股權而取得的收益歸知識產權人或股權人所有;

婚后雙方繼承或接受的贈予歸各自所有，被繼承人和贈予人有明示的遵照明示。

四、本協議一式四份，雙方各執二份，簽字蓋章后生效。

甲方：

乙方：

時間：

時間：

附：房產公證協議書怎么寫一般的房產公證協議包含以下幾個方面：

1、婚前財產的認定，并保持其獨立性，不因為婚姻性質而發生歸屬變化。

2、婚后財產的認定，婚后雙方建立共同的基金，該基金為共同財產，并委托一方管理，委托方與被委托方需要簽訂委托協議。該公共基金部分在離婚后，將認定為共同財產，由該基金支出所構成的固定資產也是共同財產的一部分，離婚時需要將固定資產扣去折舊折算成現金價值，來進行統一計算。

3、房產證權可以寫共同，但其實際比率，婚前由其各自實際出資比率構成，婚后由共同基金出資還貸，該部分可認定為共同財產。

4、婚后越軌行為規范條款，一方出軌，將對另一方支付多少的賠償損失；同時需要定義出軌的含義，哪些行為可認定為出軌。

5、婚后一般行為規范條款，男方和女方分別哪些行為是不能做的，做了就要向對方支付賠償費用，有一方違反該規定的，將支付多少賠償金融。

6、其他比如小孩等等，各種事情，以后都可以通過增加附加條款來規范雙方的婚后行為，這對于提高婚姻質量和安全感是很有幫助的。

房屋公證有時間限制嗎

1、公證書中未規定的，有效期由公證書的使用部門單方規定，公證處一般不作規定。一般民事類公證如出生公證、結婚公證、親屬關系公證、學歷公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請人應該注意向公證書的使用部門咨詢公證書的有效期；

篇5

論文關鍵詞　證明行為　公證書　當事人

一、一起案例引發的風險思考

這起案例是這樣的。當事人陳某于二八年在公證處發表了一份聲明，主要內容是聲明同意其因回遷而取得的一套房屋由她的父親來申請辦理產權證明。公證處對其提供的回遷協議等材料進行了審查，并在談話記錄里詢問了陳某的婚姻狀況，陳某當時的回答是未婚。之后，陳某的父親向房產部門申辦了房屋產權證明。一年以后，一位自稱是陳某丈夫的人（方某）來到公證處要求撤銷陳某的聲明書公證書，理由是陳某發表上述聲明時故意隱瞞了婚姻狀況，她當時是已婚的。公證處經核實發現方某所述陳某已婚的狀況屬實。公證處經過綜合查實后，給方某予以了合理合法的解釋。在此，拋開上述案例的最終處置不說，公證處在受理了陳某的聲明書公證申請后，根據其所提供的情況是否需要要求陳某提供回遷房屋來源及權屬人的證明？是否需要要求陳某提供其所述未婚情況的證明？即公證處是否須對此兩項證明材料進行實質性審查？

針對上述公證書的撤銷與不撤銷，同樣居于左右為難的位置。

主張撤銷公證書的觀點認為，此公證書是依據陳某的陳述所出具的，而陳某所陳述的內容隱瞞了婚姻狀況與事實不符，公證處也未對陳某所述婚姻狀況進行核實，導致公證員誤判為其出具了公證書，依次可以撤銷該公證書。

主張不撤銷公證書的觀點認為，聲明書公證書只證明聲明人的簽署行為，并未證明當事人的婚姻狀況，也無需對當事人的婚姻狀況作實質性審查，況且公證員在談話記錄中也對陳某的婚姻狀況作出了詢問，其審查范圍已經超過了聲明書公證所證明的范圍。再者，陳某的虛假陳述是在談話記錄里，而其聲明書的內容是其真實的意思表示。因此，公證處和公證員不存在過錯，所以不能撤銷公證書。

對于此類單方法律行為所涉及的公證事項，在辦理過程中，公證處通常都只審查當事人的意思表示和行為能力，對文書所涉及事實和內容只要不違反法律、法規、社會公德和公序良俗都可以出具公證書，而在相關告知內容中均表述為當事人行為所產生的責任和后果也由其自己承擔。所以，在實踐操作中，對行為類公證項目所涉及的事實和內容公證處一般不作實質性審查。原因很簡單，一是因為對文書內涉及的事實和內容公證處不易查明。比如聲明書、委托書、遺囑等均可以在異地辦理，而所涉及到的財產等內容可能會在承辦公證處千里之外，公證處沒有這個精力和財力來完全查實。但既然當事人來申請，根據程序規則的要求，公證處又不能拒絕受理。二是因為，此類公證項目的收費通常都比較低，既然現有程序規則要求證明的只是當事人的簽署行為，只要文書涉及事實和內容不違反法律、法規、社會公德和公序良俗，又何必多此一舉呢！

但是，“那些缺少材料支撐的聲明書公證非常容易被異議人找出漏洞，也極易引發爭議”。也正因為如此，即使此類的公證書是嚴格按現有程序規則的要求而出具的，但由于對文書所涉及到的實體問題缺乏證據材料，極易會被異議人甚至是當事人自己所利用，而來推翻公證書。對于了解此類公證項目的，在辦理此類公證時為了自己的目的可能會故意隱瞞一些情況（比如上述案例中的陳某），盡可能不提供相關證明材料，往往聲稱“我只要你們證明簽字屬實而已，為什么還要提供這么多東西？”；對于不了解此類公證項目的，認為既然是經過公證處公證了，那肯定沒問題，“出現問題找公證處就是了！”。此時，公證處被擺在了尷尬的局面上，一方面公證書依程序要出具，另一方面又不能完全保證公證書內相關文書內容的真實性。由此而出具的公證書也存在著相當的風險：

（一）當事人利用程序漏洞騙取公證書

部分當事人為了達到自己的私利，將自己的風險轉嫁給公證處和公證員，利用公證書的公信力來規避風險從而達到自己的目的，比如發表虛假婚姻狀況聲明、辦理委托書出售他人（包括配偶）的財產等。

（二）導致公證公信力的降低

此類公證書在多年的使用過程中，使社會公眾普遍接受和認可了公證事業，但當事人提供虛假材料騙取公證書的情況也屢次出現，致使公證書的公信力受到不小的打擊。在類似情況多次出現后，中國公證協會于二八年四月二十三日出臺的《辦理房屋委托書公證的指導意見》中，首次明確了可以在公證書中加注：“本公證書未對委托人是否具有處分權做出證明”，某些公證處對此條加注也擴展到聲明書公證、遺囑公證等項目中。但是，“加注決不等于上了保險，加注不是萬能的”。首先，如此加注有可能不被當事人和使用部門接受。此條加注讓部分當事人不能理解（因為其本身就不了解委托公證等的意義），既然都做了公證了還加這樣的內容，那做公證還有什么用呢？其次，對于熟知公證程序的，此條加注好比是“畫蛇添足，多此一舉”。再者，此條加注很容易讓當事人或接受公證書的部門（或個人）作出相反的理解，即如果是未有此條加注的那就代表委托人具有處分權。如此的反復，此類公證的風險依舊避免不了。

二、產生這些風險的原因探究

（一）缺乏統一的材料審查標準

在此類公證項目現有的程序要求及辦證規則中，均未明確公證處對當事人提交材料的審查標準，對當事人應提交的材料多數表述為“相關材料”或“公證員認為當事人需要提供的材料”，對于材料的審查缺乏一套嚴謹的審查標準。何為“相關材料”？具體要提交哪些“相關材料”？公證員對于當事人提交的“相關材料”是否需要進行實質性審查？材料審查標準的缺乏，導致部分當事人僅提供復印件或虛假證件，很容易導致公證員誤判。

（二）公證證明要求偏低豐

“公證證據所證實的內容與公證證明內容是唯一對應關系，即對于當事人未能提供證據材料證實的內容，是不能進行公證證明的。”反過來理解，公證要證明的內容需有證據材料支持，公證不證明的也無需當事人提供證據材料，公證處也無需對此進行審查。因而，對于行為類公證，如果只需證明其簽署和文書制作行為，就沒有必要要求當事人提供過多的證據材料。因此，提高公證的證明要求，擴大公證證明和審查的范圍，是解決行為類公證目前窘境的有效方法之一。但在現有局面下，包括人員、收費、業務拓展等條件的限制下，做到整個系統的提高還有很多工作需要做。

（三）證明方式上的欠缺

從中國公證員協會主編的《公證員入門》及相關公證告知內容均可看出，公證處對此類公證項目只證明當事人意思表示的真實性、合法性。此類公證書的證詞也只有簡簡單單的幾句話，“公證書的定式化不足以正確地概括該類公證的全部事實和內容”。隨著要素式公證書的逐步推行，目前行為類公證書證詞的缺陷也早已突顯，已不能適應社會的發展，過于簡單的證明方式也為公證風險的增加留下了“暗門”，公證書證詞的表述應充分體現出公證員的審查行為和公證書的證明對象。在目前這種簡單的證詞表述已不能滿足公眾對公證需求的情況下，改變行為類公證的證明方式也已迫在眉睫。

另外，公證書的出證應考慮當事人的公證目的，公證處應以體現“服務性”為宗旨，如果公證處出具的公證書不能達到當事人的使用目的或不能被采納，那公證書也就失去了存在的意義。提高公證書的公信力和公證行業的形象首先得從提升公證書的自身價值做起，要讓社會公眾清楚地認識公證，在需要的時候能時刻想起公證。

三、對證明行為類公證的前途思量

證明行為類公證項目的發展，不僅要提高其自身的生存能力，另一方面也不能以承擔公證風險來作為代價。當前公證的發展不能回避所面臨的諸多困難，對此也須予以積極應對和解決。

（一）建立完整的材料審查標準

在公證實踐的同志們應該有這樣的感受，比如辦理一份委托書公證，比較慢的一個小時也就完全可以辦理完畢了。在使用公證系統模塊后甚至辦個小時就辦結了，這或許是辦證效率的提高，但同時也暴露出公證對當事人提交材料的審查有不仔細之處。在不違反程序規定的情況下，某些能省的就被忽略過去了。

沒有材料審查標準，導致不知要求當事人應該提供哪些證明材料，而對于這些材料的把握各公證處、公證員也都有不同的操作方式。建立一套完整的材料審查標準將有效地為出證把好第一道關口，讓提供虛假材料者無可乘之機。

（二）提高公證證明要求

在繼承公證中，要素式公證詞內容證實了被繼承人的死亡、被繼承人的繼承人范圍、遺產的范圍和性質及由誰繼承遺產等。當然，對于這些公證書證詞證明的內容，都有當事人提供的材料予以證明，甚至經公證處的審查核實。而與此相對的證明行為類公證書證詞僅證明當事人的簽署行為，明顯過于簡單。再以出售房屋委托書為例，目前基本上都要審查委托人的婚姻狀況、房屋所有權人的范圍以及是否有處分權等，但最后的證詞表述卻都沒有這些，這也是證明要求過低所造成的弊病。

假設，類似的委托書證詞內容參照要素式繼承公證書證詞，證明委托人的婚姻狀況、房屋所有權人的范圍以及是否具有處分權等，相信此公證書的公信力也會大大提高。我們在此也不妨做一預測，委托書公證書的證詞在不久的將來也會實行要素式公證書。

（三）適當擴大公證證據審查范圍

篇6

在房屋登記的實踐中，產生物權變動的原因主要分為兩種類型：法律行為和法律事件。法律行為是指人的有意識的活動，房屋登記中的法律行為是主觀意識作用于物而對物的支配、處分和利用，是產生物權變動的主要原因，如房屋的買賣、贈與和抵押等。法律事件是與人的意志無關，能夠引起民事法律后果的客觀現象，房屋登記中的法律事件主要是繼承。法律行為導致的不動產物權變動基于實體法對權利人物權歸屬的確認與程序法要求按一定的程序使得權利得以實現，也即物權法定取得和不動產應當進行登記公示而生效，因而法律行為導致的不動產物權變動是實體法與程序法的交叉。繼承而產生的法律關系主要由實體法進行規范，是法定直接取得物權的原因。《繼承法》規定“繼承自被繼承人死亡時開始”，繼承是將死者生前所有于死亡時遺留的財產依法轉移給他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客觀而不以人的意志為轉移的，是不需要附加程序而取得權利的一種情形。《物權法》第29條規定“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”由此可見，繼承對物權的獲得不需要進行登記，也即被繼承人死亡時，物權的實際歸屬已經發生了變動，實際權利歸于繼承人名下，由此而產生的物權變動是非法律行為而產生物權變動的情況，屬于單方申請的登記類型。

二、繼承的形式及房屋繼承公證

繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈與遺贈扶養協議。法定繼承是依據法律規定的繼承人范圍、順序、遺產份額和遺產分配原則繼承被繼承人的遺產。遺囑繼承是繼承開始后，按照被繼承人所產的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產。遺贈與遺贈扶養協議是自然人以遺囑的方式將個人財產贈與國家、集體或法定繼承人以外的自然人的情形。后兩種繼承形式是被繼承人生前有意思表示，但需要死亡作為生效條件的死因行為，在登記實踐中，我們收取的要件就不僅需要權利人生前留下經公證的遺囑和遺贈與遺贈扶養協議，還需要死亡后的繼承公證書，這樣登記原因材料才完整，才能充分體現這樣的民事法律關系構成。法定繼承則只需要繼承公證書即可，根據法律，法定繼承是單純的因權利人死亡這樣一個法律事實產生的法律關系，不需要其他法律事實即可依法定程序單獨實現。繼承房屋登記過程中，我們依據公證書對于遺產繼承的結論進行物權變動的登記，對公證書的內容不需要進行實質性的審查，登記機構也無力審查，繼承法律關系的實質性審查及由此產生的法律后果應由公證機構負責和承擔。

三、繼承房屋的直接處分限制

《物權法》第9條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”但如前所述，繼承人在未喪失繼承權的情況下自被繼承人死亡時取得物權，這是法定的，也就是說繼承的房屋不需要登記也發生物權效力。物權是對特定的物直接支配和排他的權利，繼承的房屋取得了這樣的實質物權，也就享有了占有、使用、收益和處分的權利，但不動產登記的目的和意義在于保障交易安全而進行公示，具有極強的公信力，實質物權的取得并不代表可以跨越登記而直接加以處分。因而，要處分繼承得來的房屋必須采用登記在先的原則，即房屋權利的變動先行經過登記并在不動產登記簿上進行了記載，繼承人才能加以處分，如買賣、贈與等。繼承法律關系有可能比較復雜且存在登記機構無力了解的情況，登記在先保證了當事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下進行公平交易。當然，處分是法律行為，若繼承得來的房屋出現了其他由于法律事件產生的物權變動，應按具體情況進行辦理。

四、對一些繼承房屋登記的探討

1.未經初始登記房屋的繼承

合法修建的房屋直接取得物權，但尚未進行初始登記，而權利人已死亡，繼承人憑繼承公證書要求辦理房屋繼承，登記部門如何登記？第一種意見認為依物權的真實狀況的變動而直接將房屋登記在繼承人名下。第二種意見認為由繼承人先登記為被繼承人的名下，再辦理繼承轉移登記。第三種意見認為辦理土地繼承后，更改人防、消防和規劃等手續后辦理初始登記。第一種情況符合物權實際情況，隱含了兩個法定取得物權的情形，但不符合權利人與規劃及土地主體一致的原則。第二種符合權利主體一致原則，但由于申請人死亡又不具備民事主體資格。第三種情況實際操作難度過大，不易實現。本著便民、經濟、效率原則和先稅后證要求，筆者較為贊成實踐中采用第二種方式，被繼承人死亡，繼承人自然具備權，通過名義登記將房屋登記在被繼承人名下只是為完成繼承轉移登記而走的一個過程，實踐中可在房屋登記簿上注記初始登記后應立即辦理繼承轉移登記。

2.存在隱性共有人的房屋繼承

申請人申請房屋登記時，由于傳統習慣，通常將婚后財產登記在一方名下，另一方則成為了隱性共有人。《房屋登記辦法》實施后，明確房屋登記依申請登記，登記機構詢問申請人時，婚后財產一般被申請為單獨所有，登記機構按程序將房產登記在一人名下。但繼承公證書是依據《婚姻法》對繼承的遺產按實際權利狀況進行認定，即房屋登記簿記載為單獨所有，而公證書則認定為夫妻雙方共同共有，出現了登記與實際不相符的情況。筆者認為登記簿記載的權利人或隱性共有人死亡后，應按公證書對權利的認定以房屋的一半權利作為遺產并依繼承人對遺產的分配辦理繼承轉移登記，如果辦理更正登記將登記簿記載的權利人變更為夫妻雙方然后辦理繼承轉移登記，既無必要，也無意義。

3.其他情況

（1）當事人申請房屋轉移登記，登記機構已受理，但賣方在房屋轉移登記過程中但尚未登簿前死亡。賣方死亡時，物權實際已發生變化，由于未登簿，轉移登記尚未產生物權變動，應采取退件處理，由出具繼承公證書的繼承人領回賣方相關資料并申請繼承轉移登記后再過戶。

（2）房屋權利人生前立有經公證的贈與合同，其死亡后，受贈人持贈與合同要求辦理贈與轉移登記。雖然贈與合同是房屋權利人生前的真實意思表示，但由于未辦理登記，不發生物權變動的效力，所以其死亡后，房屋已作為遺產按繼承法律關系處理，贈與合同的贈與方已不具備民事主體資格，不能辦理贈與轉移登記。

篇7

1.繼承權公證，平息爭奪遺產風波

案例：2012年11月，48歲的武某因突遇意外事故死亡。處理完后事后，武某之妻田某打算獨占遺產，武某的父母則認為兒子的遺產應當歸武家所有。雙方為此糾纏不休，不得已來到公證處申請辦理繼承權公證。公證處受理申請后，對爭議雙方所涉及的事實進行了認真審查。由于武某生前未曾留下遺囑，公證員首先對死者的遺物進行了清點，查明武某生前遺有存款合計人民幣4.66萬元和一些衣服物品，個人生前欠債6400元。公證處為此首先出具了清點物品公證書，對死者遺留的人民幣4.66萬元進行了析產。公證書證明了死者遺留的4.66萬元中的一半2.33萬元屬于死者遺產，另一半屬于田某的財產。對死者生前所欠的6400元債務用武某的遺產進行了清償，武某的最后遺產為1.69萬元，這部分遺產由第一順序繼承人田某和武某父母共同繼承。

點評：繼承有兩種形式：一種是法定繼承，另一種是遺囑繼承，遺囑繼承的效力優先于法定繼承。根據我國《繼承法》第二十七條的規定，出現以下5種情況時，應適用法定繼承：（一）遺囑繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄受遺贈的；（二）遺囑繼承人喪失繼承權的；（三）遺囑繼承人、受遺贈人先于遺囑人死亡的；（四）遺囑無效部分所涉及的遺產；（五）遺囑未處分的遺產。所謂法定繼承，是指在被繼承人沒有對其遺產的處理立有遺囑的情況下，由法律直接規定繼承人的范圍、繼承順序、遺產分配原則的一種繼承形式。本案由于武某是突發意外死亡，沒有留下遺囑，因此對財產的繼承也就屬于法定繼承。在死者妻子、父母爭奪繼承權的情況下，公證員首先幫助當事人分析確定了遺產范圍及被繼承人生前債務的分擔，進而依法提出了繼承方案并辦理了相應的公證證明，從而維護了各方當事人的合法權益。

2.遺囑公證，維護了出嫁女兒的合法權益

案例：已故的徐老太原有2兒1女，3個兒女均已成家。2006年徐老太的老伴因病去世后。兩個兒子非但不盡贍養義務，反而經常責罵老人。無奈，老人只好獨自生活，日常起居的費用均由其女兒承擔。2011年年底，老人因身體不適到醫院檢查，被告知已是胃癌晚期。了解病情后，老人想把自己的一處房產留給女兒。兩個兒子知道老人的想法后，以“嫁出去的閨女潑出去的水”為由，堅決反對母親這樣做。2012年初，在別人的提醒下，徐老太辦理了遺囑公證書。同年4月老人辭世，她的兩個兒子與女兒為爭奪遺產而鬧上法庭。法院根據徐老太女兒出具的遺囑公證書。判決徐老太的遺產南其女兒繼承。

點評：按照我國《繼承法》第十七條的規定，遺囑分為公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑等五種。其中公證遺囑的效力最強，口頭遺囑的效力最弱。同時我國《繼承法》第十六條第二款規定：“公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或者數人繼承。”第九條規定：“繼承權男女平等。”本案中，徐老太擺脫世俗偏見，自主行使遺產處分權，立遺囑指定其女兒繼承遺產，顯示出徐老太法律意識的覺醒。

3.婚前財產公證，為老年人再婚掃除障礙

案例：賴某66歲，系某五金廠退休職工。2011年5月，與他共同生活了40多年的妻子突然患病離他而去。2012年8月，賴某打算與程某辦理結婚登記手續，但這一打算卻遭到了賴某4個子女的強烈反對，因為他們擔心父親一生積攢的財產落入他人之手。思來想去，賴某和程某來到公證處。辦理了婚前財產協議公證。兩人約定，兩人婚前財產在有生之年歸各自所有，生前有權訂立遺囑處分自己的財產。

篇8

隨著社會經濟的發展，個人財富的增多，房地產的升值，舊城區改造的力度的加大，特別是各級政府對被征收房屋補償數額的增加，一些上世紀八十年代、九十年代公證處辦理的涉及房地產的遺產分割、繼承、贈與、遺贈等公證事項被投訴案件日益增多。設立公證爭議投訴制度，其根本目的是保障當事人、公證事項的利害關系人的權益。公證法修訂時，新增加的公證爭議處理是對原公證程序規則申訴與復議時的替代。公證當事人、規則事項的利害關系人與公證機構發生爭議時的救濟主要包括公證機構復查、向公證協會投訴、向人民法院提起民事訴訟三種途徑。

因上世紀八十年代初，各地公證處才相繼設立，當時配套的法律和公證規范相對較少，以現在公證規范的要求審視八、九十年代的公證事項，難免有一些法律上的紕漏和瑕疵，有一些利害關系人正是抓住了這種紕漏和瑕疵，按現在的價值尺度來衡量自己的得失，提出一些不盡合理的要求，覺得撤銷當時的公證書，自己現在能夠獲得更大的利益和好處。因此，不顧親情和友情，互相反目成仇，到公證處進行投訴或糾纏，公證處疲于應付，不得不集中人力進行復查復核，有時甚至影響業務的正常開展。為保持社會穩定，正確處理好當事人的投訴，減小矛盾，化解糾紛，公證處要勇于擔當，承擔起歷史責任，這也是公證處的職責和責任。遇到這類問題，公證處應著手從以下幾個方面去解決。

一、依據《公證程序規則》第六十一條，進行規勸

根據《公證程序規則》第六十一條的規定，“公證事項的利害關系人認為公證書有錯誤的，可以自知道或者應當知道公證之日起一年內向出具公證書的機構提出復查，但能證明自己不知道的除外。提出復查的期限自公證書出具之日起最長不得超過二十年”。根據本條規定，從公證書出具之日至投訴之日，已經滿二十年的，可以明確告知當事人，公證處不予復查。2011年8月我公證處就有這樣一個例子。張某，某單位職工，在1987年單位房改的時候，單位以350元的價格，將單位產權土草結構房屋處理給個人，當時他有兩所房屋。經他老父親做他本人工作，同意將單位要處理的房屋產權辦在他弟弟名下，因他弟弟當時要結婚，張某本人也同意將該房屋產權辦在弟弟名下，張某同父親、弟弟一同來到公證處辦理了公證，并到房地產管理處將該房屋的產權辦在了弟弟的名下。但在2010年，由于棚戶區改造，要拆遷這所房子，該房屋評估價值達10萬元。這樣，張某的弟弟將得到十萬元的拆遷補償。張某得知這種情況后，就與弟弟商量，要求弟弟分給他5萬元，弟弟不同意給，這樣就產生了矛盾。張某到公證處聲稱，他沒有到過公證處辦理公證房屋的事情，要求撤銷公證書。公證人員查到該公證卷宗后得知，該公證書自出具之日到張某投訴之日，已經超過了20年時間，公證人員明確告訴張某，對該公證不予復查。其實在查看公證卷宗后，公證法律文書的簽名就是張某本人所為。其后張某又到縣政法委等有關部門上訪，后經公證處人員耐心、細致解釋后，張某覺得無勝訴希望，放棄復查。

二、依據《公證法》第四十四條進行引導

根據《中華人民共和國公證法》第四十條的規定，“當事人、公證事項利害關系人對公證書的內容有爭議的，可以就該爭議向人民法院提起民事訴訟”。

本條所講的是，當事人、利害關系人對已經生效的公證書發生爭議，可以提起民事訴訟。也就是說，在進行了公證，拿到公證書之后，當事人、利害關系人對公證書公證的事項發生實體權利義務爭議。此時，當事人、利害關系人也可能向公證機構提出撤銷但公證機構拒絕，當事人、利害關系人可以以其他當事人為被告提起民事訴訟解決爭議。這是本條規定的情形。如2010年12月初，公證處來了一位王某，說要查一本1992的卷宗。其本身是當時公證的當事人。公證人員很快就查到這本公證卷宗。公證內容大體是這樣的，王某姊妹6人于1992年8月25日來到公證處，簽訂了遺產分割協議。原來父親于1970年死亡，母親于1989年死亡，當時父母遺產總體作價4萬元人民幣，主要是房產經過這哥六個的商議，同意最小兒子分一萬元，因與母親在一起生活時間較長，所以多分，其他五個人每人分陸仟元人民幣，公證處只證明六人簽字屬實。當時王某也在遺產分割協議上簽名，并分得6000元。公證書內容非常簡單，該遺產分割協議均已履行完畢。可是在2010年10月份，因建高速客運專線，歸六子所有的房屋被拆遷，獲得拆遷補償款50多萬元。王某聲稱，他還有一個同胞大哥，在河北省某縣，是同母親所生，小時被過繼到河北的叔叔家，分遺產時被落下了，公證處已經窮盡了審查義務，公證處并無不當，公證人員以《中華人民共和國公證法》第四十條告之王某，如果真有這樣一個大哥，權利受到侵害，可以直接到人民法院。

三、當事人或利害關系人的投訴符合《中華人民共和國公證法》和《公證程序規則》的規定，公證處應予以復查

篇9

委托人：×××，男，××年××月××日出生，現住××××××。公民身份號碼：××××××。

受托人：×××，男，××年××月××日出生，現住××××××。公民身份號碼：××××××。

委托人與受托人系兄弟（或夫妻、朋友等）關系。委托人欲在深圳購買房產一套（或委托人×××按（96）京宣證字第3691號繼承公證書有關繼承父親×××遺產的內容，委托人與×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××共同繼承屬×××的房產）。現委托人×××因故不能前往深圳親自辦理購房的相關手續（或工作原因不能親自前往北京辦理有關其應得的繼承份額房產的過戶手續），故委托弟弟×××代為辦理。委托期限為此手續辦理完結，為辦理上述手續所簽署的文件我均予以認可。受托人無（或有）轉委托權。

委托人：×××（簽名）

××××年××月××日

篇10

____省_____市_____公證處：

茲授權委托__________(公民身份號碼：__________，電話：__________)全權代表我單位來你處申辦_______________公證，并代表我單位處理該項公證中的一切事宜。

授權單位(章)：__________

法定代表人(簽名或蓋章)：__________

受托人(簽名)：__________

____年____月____日

公證處委托書模板二

委托人：，男，年月日出生，現住。公民身份號碼：。

受托人：，男，年月日出生，現住。公民身份號碼：。

委托人與受托人系兄弟(或夫妻、朋友等)關系。委托人欲在深圳購買房產一套(或委托人按(96)京宣證字第3691號繼承公證書有關繼承父親遺產的內容，委托人與、、、、、、共同繼承屬的房產)。現委托人因故不能前往深圳親自辦理購房的相關手續(或工作原因不能親自前往北京辦理有關其應得的繼承份額房產的過戶手續)，故委托弟弟代為辦理。委托期限為此手續辦理完結，為辦理上述手續所簽署的文件我均予以認可。受托人無(或有)轉委托權。

委托人：(簽名)

年月日

公證處委托書模板三

委托人： XXX，男，X年X月X日出生，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

受托人： XXX，女，X年X月X日出生，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

我本人(委托人：XXX)名下擁有一套坐落在北京市XX區XX小區X號樓X單元XXX室的房產(房產證編號：京房權證X私字第XXXXXXX號)，該房產是我的個人財產。現在我準備出售該房產，因我本人工作繁忙，特委托XXX作為我的合法人，并全權代表我辦理如下事項：

1、代為辦理提前還款手續，領取銀行出具的解除抵押證明材料，辦理解除抵押登記及與之有關的一切手續，領取還款證明、房產證和土地證等手續;

2、到房管部門查閱與該房產相關的一切檔案資料;

3、代辦房屋的立契過戶、權屬登記等相關一切手續;

4、代辦上市申請、稅務登記等一切手續;

5、簽訂房屋買賣合同等文件;

6、轉讓房產過程中，有權代為接受詢問并簽署文件;

7、協助購房人辦理其購買上述房產的貸款手續;

8、代收售房款、帶繳納相關稅費，并簽署相關文件;

9、代為辦理房產交易資金監管手續并簽署資金監管協議及相關文件;

10、代為辦理房產交易涉及的監管資金解凍手續;

11、代為辦理房產交易資金從解凍賬戶中的轉出并簽署相關文件;

12、辦理上述房產的產權過戶登記手續;

13、辦理物業(水、電、天然氣、有線電視、供暖設備等)的過戶手續;

14、代為辦理交易過程中的其他有關事項并簽署與轉讓上述房產的相關文件。 受托人在上述委托權限內所簽署的一切相關文件，委托人均予以承認，并承擔相應的法律責任。

受托人有轉委托權。