導語：如何才能寫好一篇房屋所有權公證書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

何某是一名退休工人，他和老伴有一套95平方米的樓房，二子一女都在外地工作。老伴去世后，在老屋獨居的何某感到十分孤獨，決定再婚。再婚前他和子女們協商，決定對他獨居的價值60萬元的房屋進行處理。協商的結果是：屬于前老伴的一半房產歸大兒子繼承，屬于他的一半房產贈與小兒子。不知依法如何履行手續？

說法：民法中的“繼承”是將死者生前的財產和其他合法權益轉歸有權取得該項財產的人所有的一種法律制度。《繼承法》第十五條、第二十六條規定：繼承人應當本著互諒互讓、和睦團結的精神，協商處理繼承問題。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定。夫妻在婚姻關系存續期間所得的共同所有的財產，除有約定的以外，如果分割遺產，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。就何某前老伴的房產部分，可以從何某和前老伴的共同房產中分出，作為何某前老伴的遺產，按何某和子女們的協議可以由何某的大兒子繼承。

贈與，是一種財產所有人以自己之財產無償給予他人、經他人允受而生效力的行為。就何某的那部分房產，何某想贈與小兒子，根據《合同法》第一百八十五條的規定“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”，何某可以通過和小兒子簽訂贈與合同把自己的那部分房產贈給他。

房屋產權是一種物權，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。根據物權法第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”以及《合同法》第一百八十七條“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續”的規定，依據繼承、贈與協議最終完成房屋所有權的變更，即把何某和何某老伴共有房屋變更為何某和大兒子的共有房產，再把何某和大兒子的共有房產變更為何某大兒子和小兒子的共有房產。

要辦理相關登記手續，按照司法部、原建設部聯合的《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，必須到公證處辦理相關公證。《通知》第一條、第三條規定：“繼承房產，應當持公證機關出具的繼承權公證書和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續”“接受贈與房產的受贈人，應當持房產所有人贈與公證書和本人接受贈與公證書，或持雙方共同辦理的贈與合同公證書，以及房產所有權證、契證，到房地產管理機關辦理所有權轉移登記手續”。繼承房產，繼承人應當辦理繼承權公證書。贈與房產，贈與人應當辦理贈與公證書，受贈人應當辦理接受贈與公證書，或雙方共同辦理贈與合同公證書，這些都是必須的。

篇2

    房地產公證怎么辦?

    一般辦理房地產公證遵循以下程序進行:

    公證申請。當事人向有管轄權的公證處提供申請,填寫申請表,并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料。

    公證受理。公證處對當事人的公證申請,經審查符合公證條件的,予以受理。

篇3

1、辦理繼承房產公證流程：被繼承人的死亡證明(需到派出所辦理)；被繼承房屋的產權證明或者其他憑證；繼承人的相關身份證件。

2、如依據法定繼承辦理公證，則還需要：法定繼承人證明。需到死者生前所在單位(或居委會、村委會)辦理。內容主要為死者的配偶、父母、子女的相關情況。如法定繼承人大于一個，而房產只過戶給其中之一，需其他法定繼承人書面表示放棄對該房產的繼承。

3、在辦理完遺產繼承公正之后，繼承人即可到房產交易中心辦理繼承程序。所需提交的資料有：房屋所有權證書、房屋所有權登記申請書(窗口領取)、繼承公證書、繼承人身份證件。

（來源：文章屋網 ）

篇4

(1)房屋贈與合同是單務合同、無償合同

贈與人自愿單方承擔將房屋無償贈與對方的義務，但不享受對等的權利;受贈人則享有無償接受對方所贈房屋的權利，一般不承擔法律上的義務，即使受贈人在接受贈與時附有一些義務，但這些義務并非與所取得的權利互為代價。

(2)房屋贈與合同是實踐性合同

贈與人必須把贈與房屋實際交付給受贈人，受贈人接受贈與房屋后，房屋贈與的民事法律行為才完成，合同才算生效。但在實物交付后，則不得再行撤回贈與。如果因贈與人撤回贈與而發生糾紛，受贈方可請求人民法院裁決。

(3)房屋贈與合同是要式合同

房屋贈與同房屋買賣一樣，都屬于所有權的轉移。按照《城市私有房屋管理條例》的規定，應提交各項證明辦理登記過戶手續。如果當事人未辦理過戶手續，根據《合同法》第44條、1999年12月19日最高人民法院《關于適用(合同法)若干問題的解釋(一)》第9條的規定，贈與合同仍然有效，但贈與的房屋所有權不能轉移。

相關法規

據國家財政部下發個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題通知指出，三種情形下的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅。通知全文如下：

一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

二、贈與雙方辦理免稅手續時，應向稅務機關提交以下資料：

(一)《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔20xx〕144號)第一條規定的相關證明材料;

(二)贈與雙方當事人的有效身份證件;

(三)屬于本通知第一條第(一)項規定情形的，還須提供公證機構出具的贈與人和受贈人親屬關系的公證書(原件)。

(四)屬于本通知第一條第(二)項規定情形的，還須提供公證機構出具的撫養關系或者贍養關系公證書(原件)，或者鄉鎮政府或街道辦事處出具的撫養關系或者贍養關系證明。

稅務機關應當認真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后復印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續。

三、除本通知第一條規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

四、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

五、受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

六、本通知自之日起執行。

財政部 國家稅務總局

20xx年五月二十五日

【贈與合同】房屋贈與協議書范本

贈與人： 、男、 歲、住 (下稱甲方)

受贈人： 、男、 歲、住 (下稱乙方)

甲、乙雙方在平等自愿的基礎上，就房屋贈與事宜達成如下一致協議：

一、甲方自愿將其所有的位于 房屋贈與乙方，乙方自愿受贈。

二、贈與房屋的四至界鄰為：

三、贈與房屋的房屋所有權證號為： 。

四、乙方必須盡心盡力贍養甲方，為甲方養老送終。

五、本協議經甲、乙雙方簽字后，甲方不得隨意撤銷。

六、本協議簽訂的同時該房的所有權隨即轉移給乙方。

七、甲方必須協助乙方辦理房屋過戶手續，所需費用由乙方承擔。

八、本協議一式貳份，甲、乙雙方各執一份。

九、本協議經甲、乙雙方簽字后立即生效。

贈與人：

受贈人：

見證人：

年 月 日

程序

一、贈與人與受贈人簽訂房屋贈與的書面合同，即贈與書

贈與書的主要內容為：

1、贈與人與受贈人的姓名、性別、出生日期和家庭住址;

2、贈與人與受贈人的關系;

3、贈與的理由;

4、被贈與標的物的名稱、數量和基本狀況、坐落地點;

5、贈與人對贈與行為的意思表示;

6、贈與人在贈與書上簽名或蓋章、簽名日期。

二、辦理公證

根據司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房屋贈與必須辦理公證。辦理贈與公證由贈與人住所地或贈與行為發生地公證處受理。贈與不動產的，也可由不動產所在地公證處受理。辦理贈與公證申情人應提交下列證件和材料：

1、贈與人的身份證件(居民身份證、戶口簿、護照、通行證復印件);

2、贈與書;

3、贈與物清單及所有權證明，如房產證、存單等;

4、贈與物為共有財產的，應提供共有人同意將財產贈與他人的書面意見;贈與物為集體所有的，應提交該集體組織成員同意贈與的書面意見;贈與物為全民所有的，應提交國有資產管理部門批準贈與的文件;

三、辦理房屋所有權轉移登記手續

房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記，應提交下列證件：

1、房屋贈與申請表;

2、房屋權屬證書(房屋共有的提供共有權證);

3、房屋戶型平面圖;

4、房屋贈與公證書;

5、贈與人及受贈與人身份證或戶口復印件(與原件核對);

6、契稅收據

篇5

辦公樓沒有產權證是否能通水電，不同的地方規定不一樣。具體的找官方部門咨詢即可，即到當地的水電部分去咨詢一下，部分的也可以自己開通。實際上水電應該是收房的時候，直接就開通了。然后工作人員會上門來安裝，而天燃氣則需要到當地的燃氣公司（或者收費點、營業部）辦理“點火”手續，地產公司把水電費代收了。

沒有房屋的產權證并且不能夠來辦理過戶的話，那其中所隱藏的購房的風險將會很大，不進行房屋過戶的話那么房屋的所有權應該還是原來業主的。例如，如果原房屋業主離異的話房產就會被分割，如果他有一些債務被起訴的話，那么這套房產會被法院列入到可執行的財產。

在目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主（委托方）是可以單方面撤消的，所以存在風險。

（來源：文章屋網 ）

篇6

    繼承父親房產 9旬老人“死亡”50年

    “提交證明材料的時候,我們一再強調要真實,現在核實材料虛假,公證將予以終結。”日前,宜賓縣公證處一件虛假公證材料引起熱議,當公證人員向申辦人周某(化名)致電告知時,周某這才意識到謊言破滅。

    6月底,家住宜賓縣普安鎮的周某與母親來到宜賓縣公證處申請辦理繼承權公證,將繼承周某父親在普安鎮的一套房產。周某提交了其父親的死亡證明、社區出具的親屬關系及房屋所有權證等相關材料。材料顯示:周某爺爺上世紀六十年代死亡,其奶奶上世紀八十年代死亡。被繼承人(周某父親)的繼承人還有子女(即周某)和配偶。通過審查,公證人員并未發現異常,同時再次告知申請人,提供的材料一定要真實合法,如有虛假,公證書將不能出具,申請人也應負由此產生的法律后果。

    “當事人始終表示,他的爺爺去世多年,提供的信息真實有效。”現場辦理的公證員回憶,由于周某爺爺和奶奶同屬第一繼承人,共享周某父親的房產繼承權,因此多次提醒周某不能弄虛作假。查看材料齊全后,公證人員便開始實地調查核實。通過走訪社區、親友、工作單位等多方面,公證人員終于了解到真實信息,周某的爺爺并沒死亡,且已90多歲高齡,應共享周某父親房產的繼承權。

    公證案6件中1件虛假 騙取公證書或構成犯罪

    關于這樣的虛假材料,宜賓縣公證處主任周莉莎介紹,平均每6件公證案件中,就有1件是提供虛假材料。“隱瞞被繼承人、再婚說成未婚、篡改檔案……”周莉莎表示,諸如此類的虛假材料層出不窮,有的甚至除了本人名字外,無一處是真實信息。對此,公證處人員不得不“斗智斗勇”。為了核實每一個真實信息,他們常兵分幾路,分別前往當事人相關的工作地、生活地,走訪鄰居、親友逐一核實。

篇7

    論文關鍵詞 遺囑公證 生效 確認程序

    遺囑繼承是指繼承開始后,繼承人按照被繼承人生前所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人遺產的繼承制度。遺囑繼承公證是公證機構根據遺囑繼承人的申請,依照法定程序對遺囑繼承人繼承行為的真實性、合法性予以證明的活動。

    一、遺囑生效的條件

    (一)遺囑生效的實質要件

    1.遺囑人在立遺囑時必須具有民事行為能力。立遺囑應當是遺囑人在具有正常的理智與思維能力的情況下所作的意思表示。公民在無行為能力或限制行為能力的情況下所立的遺囑,在法律上是無效的。然而,如果遺囑人立遺囑時有民事行為能力,事后卻因患精神疾病等原因喪失了民事行為能力,因其立遺囑時神志是清楚的,所以遺囑的效力不受影響。

    2.遺囑必須是遺囑人親自所立,他人代立的遺囑沒有法律效力。

    3.遺囑必須表明遺囑人的真實意思。公民在受脅迫、欺騙的情況下所立的遺囑,或者他人偽造的遺囑,均不是公民的真實意思表示,不能發生法律效力。

    4.遺囑的內容不得違反法律和社會公德。凡違反法律或社會公德的遺囑不發生法律效力,例如,按照法律規定,遺囑不得剝奪缺乏勞動能力又沒有生活來源的法定繼承人的繼承權,如果所立遺囑非法剝奪上述繼承人的繼承權,這樣的遺囑就不能發生法律效力。

    5.遺囑處分的對象是個人所有的合法財產。公民可以將自己所有的房屋和儲蓄、生活用品和法律允許為個人所有的生產資料等以遺囑的方式進行處分,但是非法占有物不能作為遺囑處分的對象,只享有使用權而沒有所有權的占有物,如公民租賃的房屋、農民使用的自留地和宅基地,都不能作為遺囑處分的對象。

    (二)遺囑生效的形式要件

    遺囑的成立和生效不僅要具備主體、內容及對象等實質性的要件,而且要具備形式上的要件。根據法律的規定,遺囑應當經過證明,表明其真實、合法,才能發生法律效力。遺囑公證是對遺囑最有力的一種證明方式。我國《繼承法》第17條規定,公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理;自書遺囑由遺囑人親筆書寫,簽名,注明年、月、日;代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證,由其中一人代書,注明年、月、日,并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名;以錄音形式立的遺囑,應當有兩個以上見證人在場見證;遺囑人在危急情況下,可以立口頭遺囑,口頭遺囑應當由兩個以上見證人在場見證,危急情況解除后,遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的,所立的口頭遺囑無效。根據《繼承法》第18條規定,下列人員不能作為遺囑見證人:無行為能力人、限制行為能力的人,繼承人、受遺贈人,與繼承人、受遺贈人有利害關系的人。

    二、設立遺囑生效確認程序的原因

    設立遺囑生效確認程序是非常有必要的,因為在許多人看來,遺囑繼承公證的辦理相對法定繼承公證處理更容易些,要不然,遺囑公證就沒有什么意義了。所以,在實際辦理遺囑繼承公證時,經常按照遺囑公證書直接出具遺囑繼承公證書,并不是去告訴其他法定繼承人對其能否真正生效進行進一步確認。但在實際生活中,因為法定繼承而出現的法律糾紛是少數的,相反遺囑繼承涉及的復查或訴訟特別多。有的案子好多年后又被人提起,形成了纏訴、老上訪戶等,他們針對的依據就是遺囑公證書。

    我國《繼承法》第二十條明確規定,公證遺囑效力最高。那么也許遺囑人生前曾擬定了很多份公證遺囑,怎樣判斷當事人所提交的公證遺囑就是“最后的公證遺囑呢”?因此公證遺囑只解決了遺囑設立時的形式合法問題,并未解決繼承開始后,遺囑生效的確認問題。

    申請遺囑公證人應當提交的文件包括:(1)立遺囑人的身份證明,如身份證、戶口簿等;(2)立遺囑人處分的財產所有權的證明;(3)遺囑的草稿等。如果是遺囑繼承,遺囑繼承人需持遺囑公證書、遺囑人死亡證明到公證處辦理繼承權公證手續,經公證部門對被繼承人所立遺囑的真實性與合法性進行審查,認定該其真實有效后,公證處出具繼承權公證書,公證機關必須對遺囑人的遺囑內容保密。繼承人攜帶遺囑公證書、繼承權公證書、房屋權屬證書及當事人身份證件辦理房屋產權登記手續。在此類繼承登記中,遺囑人指定的繼承人如屬法定繼承人之列的,只需繳納房產登記費用,無需繳納契稅;若屬法定繼承人之外,屬遺贈性質的,受贈人除繳納房產登記費用以外,需繳納受贈房屋市場價值4%的契稅。

    立遺囑人在遺囑中處分的財產在生前很有可能進行處置,遺囑中涉及的財產有的可能已經轉移到他人名下,比如已辦理了轉讓或贈與手續。所以,還是很有必要向繼承人核實確認遺囑處分的財產是否仍歸立遺囑人所有。有時候,也有人拿立遺囑人寫的借據或房產出資證明來對遺囑中的財產主張異議,這就要在《遺囑生效確認通知函》中告知受函人這類憑證只構成債權依據,不能作為撤銷遺囑的證明。

    三、告知當事人法律,法規、規范性文件對遺囑繼承的要求

    1.立遺囑人必須是具有完全行為能力人,依照《繼承法》的具體要求所立,否則無效,不能執行。其法律依據主要是《繼承法》第十七條“公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理。”的規定和《繼承法》第二十二條“無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效;遺囑必須表示遺囑人的真實意思,受脅迫、欺騙所立的遺囑無效;偽造的遺囑無效;遺囑被篡改的、篡改的內容無效”的規定。

    2.遺囑人在遺囑中應當為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人,以及胎兒保留必要的份額。其法律依據主要是《繼承法》第十九條“遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額”的規定和《繼承法》第二十八條“遺產分割時,應當保留胎兒的繼承份額。胎兒出生時是死體的,保留的份額按法定繼承辦理”的規定以及最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十五條第一款“應當為胎兒保留的遺產份額沒有保留的應從繼承人所繼承的遺產中扣回”的規定。

    3.告知當事人不是依法所立的公證遺囑,或者遺囑繼承有爭議、有糾紛的,公證機構不能給予辦理遺囑繼承權公證。當事人對遺囑繼承有爭議、有糾紛的,應當告知其到人民法院通過訴訟解決。其法律依據主要是《公證法》第四十條“當事人、公證事項的利害關系人對公證書的內容有爭議的,可以就該爭議向人民法院提起民事訴訟”的規定。遺囑是遺囑人對其財產和事務進行處分并于死后發生法律效力的民事法律行為,因此對遺囑公證的審查要求較嚴格。作為民事法律行為的遺囑行為是否有效,應依據民事法律行為是否有效的判斷標準予以認定。由此,對遺囑公證的審查主要是:遺囑人的身份和權利能力、行為能力;遺囑人的意思表示是否真實,有無受脅迫、欺詐等行為:遺囑處分的財產是否屬于遺囑人個人所有;是否處分了共有財產或者爭議未決的財產;遺囑人法定繼承人的范圍,所立遺囑是否剝奪了缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人必要的遺產份額;遺囑內容是否違反法律規定和社會公共利益,文字表述是否準確,簽名、蓋章、捺手印和制作日期是否齊全等。為了保障公證程序的正當性,確保公證證明的真實性、有效性,在辦理遺囑公證的過程中還應當注意以下一些事項。

篇8

甲方：_______________________

住所：_______________________

身份證號：___________________

乙方：_______________________

住所：_______________________

身份證號：___________________

為明確雙方本次贈與房屋行為的權利義務，甲乙雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。

第一條　甲方決定將位于_________區_________街_________樓_________層_________號的房屋一套，建筑面積_________平方米無償贈與給乙方；乙方同意接受此贈與。

第二條　甲方保證其對上述房屋擁有所有權。

第三條　甲方保證本次贈與并無任何惡意，而且已將其所知的一切包括瑕疵在內的注意事項告知乙方（但甲方不保證本次贈與物完全無瑕疵），否則，愿意對因此給乙方造成的損失承擔賠償責任。

第四條　應甲方的要求，乙方保證將房屋不用于違法（或雙方約定的其他事項）等事項。

第五條　乙方違反第四條的約定，甲方有權收回上述房屋。

第六條　在本協議生效后，甲方應在_________日內向乙方移交上述房屋；并應在_________日內協助乙方到有關房產管理部門辦理有關變更登記的手續。

第七條　乙方無須向甲方支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由乙方負擔。

第八條　違反本協議的約定為違約行為，應承擔違約責任。

第九條　違約方應向對方賠償一切損失。

第十條　本協議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。

第十一條　本協議在雙方簽字后生效。

甲方：（簽字）_________

乙方（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

附件

房產贈與公證書

（_________）_________字第_________號

茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處，在我的面前在前面的贈與書上簽名（或蓋章）。

__________________公證處

公證員：________（簽字）

篇9

《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋[2010]15號）第12條規定了房屋登記機構應盡合理審慎審查職責。何為“合理審慎審查職責”？具體講，就是房屋登記機構及工作人員在對房屋進行登記時，應該審查什么，不應該審查什么，審查程度如何。對此，司法界、房屋登記部門、法律理論工作者爭議相當大，實質上都是對法定條件法律規定的理解與適用問題，在行政登記法律規范和適用過程中，需要房屋登記機構進行準確、合理的法律解釋。這種解釋對登記行為的合法性至關重要。在相關法規對這種解釋沒有出臺之前，房屋登記工作人員工作小心翼翼、如履薄冰，很多房屋登記機構出現“寧可不作為，也不可濫作為”現象，主要原因是房屋登記錯誤可能致使房屋登記機構承擔行政賠償，司法機關對房屋登記工作人員追究刑事責任有濫用之勢，造成房屋登記工作人員誠惶誠恐。這也是擺在廣大房屋登記機構及工作人員面前不可回避的現實問題。因此，探討房屋登記機構在房屋登記過程中的審查標準及范圍，十分必要。

一、申請人身份證明的審查

一、申請人身份證明的審查

1.對于成年人的身份，登記審核人員應掌握基本的國內居民身份證真假識別方法，加強對持證人與身份證本人是否相符的審核，認真核對身份相貌特征，嚴格落實詢問制度，認真詢問持證人的個人問題，如年齡、出生年月日、家庭住址等。在條件允許的情況下，可以購買第二代身份證件識別儀來識別第二代身份證件，與公安機關建立戶籍資料聯網系統，進行網上核實。如果身份證明顯系偽造或者已過期，或者身份證號碼與房屋登記簿記載不一致，登記審核人員應當對申請人的相貌特征進行認真比對，防止弄虛作假。一般而言，相貌特征很難偽造，登記工作人員完全可以盡到合理注意義務，對因某種原因申請人相貌發生重大變化的（如發生車禍、火災等意外事故造成面貌發生重大變化），應要求申請人重新提交最新身份證件或提交戶口簿張貼公安機關確認最近的本人相片。如果在比對相貌特征上出現錯誤，將甲的不動產錯誤登記為乙，可以認定登記機構工作人員沒有盡到合理注意義務，存在過錯。或者申請當事人與身份證的照片區別較大，登記工作人員因過失沒有發現從而導致錯誤登記，登記機構應承擔責任。誥用襠矸葜ふ婕偈侗鴟椒ǎ憂慷猿種と擻肷矸葜け救聳欠襝嚳納蠛耍險婧碩隕矸菹嗝蔡卣鰨細衤涫笛手貧齲險嫜食種と說母鋈宋侍猓縋炅洹⒊鏨暝氯鍘⒓彝プ≈返取T諤跫市淼那榭魷攏梢怨郝虻詼矸葜ぜ侗鷚搶詞侗鸕詼矸葜ぜ牘不亟⒒Ъ柿狹低常型蝦聳怠H綣矸葜っ饗韻滴痹旎蛘咭壓冢蛘呱矸葜ず怕胗敕課蕕羌遣炯竊夭灰恢攏羌巧蠛巳嗽庇Φ倍隕昵肴說南嗝蔡卣鶻腥險姹榷裕樂古樽骷佟R話愣裕嗝蔡卣骱苣鹽痹歟羌槍ぷ魅嗽蓖耆梢躍〉膠俠磣⒁庖邐瘢砸蚰持衷蟶昵肴訟嗝卜⑸卮蟊浠模ㄈ綬⑸禱觥⒒鷦值紉饌饈鹿試斐擅婷卜⑸卮蟊浠σ笊昵肴酥匭綠嶠蛔钚律矸葜ぜ蛺嶠換Э誆菊盤不厝啡獻罱謀救訟嗥H綣詒榷韻嗝蔡卣魃銑魷執砦螅椎牟歡砦蟮羌俏遙梢勻隙ǖ羌腔構ぷ魅嗽泵揮芯〉膠俠磣⒁庖邐瘢嬖詮懟；蛘呱昵氳筆氯擻肷矸葜さ惱掌鸞洗螅羌槍ぷ魅嗽幣蜆揮蟹⑾執傭賈麓砦蟮羌牽羌腔褂Τ械T鶉巍

對未成年人的身份，工作人員審核戶口簿原件、監護關系證明及監護人的身份證件。關于監護關系證明由哪些部門出具？公證處出具監護關系公證書、單位或社區出具的監護關系證明即可，或市級醫院出具的出生證，或者政府計生部門出具的獨生子女證明等。

對未成年人的身份，工作人員審核戶口簿原件、監護關系證明及監護人的身份證件。關于監護關系證明由哪些部門出具？公證處出具監護關系公證書、單位或社區出具的監護關系證明即可，或市級醫院出具的出生證，或者政府計生部門出具的獨生子女證明等。

2.法人或非法人單位的申請人身份證明審核，房屋登記工作人員均要核驗原件或提交公證部門出具的原件與復印件相符的公證書。比如企業營業執照要審核是否在有效期，是否進行年檢；辦理抵押登記時，對于金融機構等企業，還要審核是否具有貸款業務資格；如果還有問題的，應出具企業所在地工商部門的企業營業執照查詢信息證明或其他相關部門的證明。對行政事業單位的，審驗機構代碼證或者法人資格證明書原件，審核是否還在有效期，如發生變更的，還要提交由有權機關出具相應的機構變更證明文件。

2.法人或非法人單位的申請人身份證明審核，房屋登記工作人員均要核驗原件或提交公證部門出具的原件與復印件相符的公證書。比如企業營業執照要審核是否在有效期，是否進行年檢；辦理抵押登記時，對于金融機構等企業，還要審核是否具有貸款業務資格；如果還有問題的，應出具企業所在地工商部門的企業營業執照查詢信息證明或其他相關部門的證明。對行政事業單位的，審驗機構代碼證或者法人資格證明書原件，審核是否還在有效期，如發生變更的，還要提交由有權機關出具相應的機構變更證明文件。

3.對涉外人員的身份審核，對現持外國護照、臺胞證、港澳身份證件等涉外人員證件申請購房權屬登記的，如證件是外文，則要譯成中文，同時還要審核是否在有效期、相片與本人是否一致等。如原以中國大陸地區的身份證件辦理了房屋登記，現以境外人員的身份再來申請房屋登記的，由于身份證件記載信息發生了變化，此時，除要求提交有效的境外人員證件外，還應提供經過公證或我國駐該國使館認證的身份證變更證明書及中文譯本，同時，還要比對本人相貌與照片是否一致。

3.對涉外人員的身份審核，對現持外國護照、臺胞證、港澳身份證件等涉外人員證件申請購房權屬登記的，如證件是外文，則要譯成中文，同時還要審核是否在有效期、相片與本人是否一致等。如原以中國大陸地區的身份證件辦理了房屋登記，現以境外人員的身份再來申請房屋登記的，由于身份證件記載信息發生了變化，此時，除要求提交有效的境外人員證件外，還應提供經過公證或我國駐該國使館認證的身份證變更證明書及中文譯本，同時，還要比對本人相貌與照片是否一致。

二、房屋權屬證明的真實性審核

二、房屋權屬證明的真實性審核

房屋登記工作人員應掌握房屋權屬證明真假識別方法，登記機構應確認申請人提交的房屋權屬證明書、登記證明的真實性與有效性。為此，有條件的地方，可以開展房屋權屬證書肖像指紋加密業務，在一定程度上，可以提高登記準確率、減少偽造的房屋權屬證明進入登記機構的機會；如果權屬證書、登記證明無法提供的，則應當告知其按照《房屋登記辦法》規定的程序申請補發、司法機關法律文書注銷證明或公告作廢；如果權屬證書和登記證明系偽造、變造的，或者因補發、換證等形式而失效的，應依據法律法規的規定追究相應的法律責任。

房屋登記工作人員應掌握房屋權屬證明真假識別方法，登記機構應確認申請人提交的房屋權屬證明書、登記證明的真實性與有效性。為此，有條件的地方，可以開展房屋權屬證書肖像指紋加密業務，在一定程度上，可以提高登記準確率、減少偽造的房屋權屬證明進入登記機構的機會；如果權屬證書、登記證明無法提供的，則應當告知其按照《房屋登記辦法》規定的程序申請補發、司法機關法律文書注銷證明或公告作廢；如果權屬證書和登記證明系偽造、變造的，或者因補發、換證等形式而失效的，應依據法律法規的規定追究相應的法律責任。

三、簽字的真實性審查

三、簽字的真實性審查

房屋登記機構及工作人員應當對登記申請材料上申請人的簽名進行審查、比對，防止欺詐。登記機構工作人員應具備基本的審核常識，對于明顯系偽造的簽名能夠分辨。建議對于申請房屋處分登記的簽名（抵押人、出售人、贈與人、拋棄人），應要求經房屋登記工作人員核驗身份無誤后當場簽名并加蓋手印，尤其對那些不能簽名的人應加蓋手印，還需其配偶或成年子女代為簽名（并注明代簽名人姓名及理由）；如果簽名屬偽造沒有分辨出來，房屋登記機構還要承擔責任。如果申請人不能到場，應提交書面委托書。對于申請處分登記的申請人提交的委托書，要求經過公證或律師見證或當事人到場在房屋登記工作人員面前親自書寫的委托書。在此，需強調房屋登記機構應當審核人的身份證明及授權委托書的內容準確度及完整性，并審核人提交委托人的身份證明與其他登記材料是否一致。

房屋登記機構及工作人員應當對登記申請材料上申請人的簽名進行審查、比對，防止欺詐。登記機構工作人員應具備基本的審核常識，對于明顯系偽造的簽名能夠分辨。建議對于申請房屋處分登記的簽名（抵押人、出售人、贈與人、拋棄人），應要求經房屋登記工作人員核驗身份無誤后當場簽名并加蓋手印，尤其對那些不能簽名的人應加蓋手印，還需其配偶或成年子女代為簽名（并注明代簽名人姓名及理由）；如果簽名屬偽造沒有分辨出來，房屋登記機構還要承擔責任。如果申請人不能到場，應提交書面委托書。對于申請處分登記的申請人提交的委托書，要求經過公證或律師見證或當事人到場在房屋登記工作人員面前親自書寫的委托書。在此，需強調房屋登記機構應當審核人的身份證明及授權委托書的內容準確度及完整性，并審核人提交委托人的身份證明與其他登記材料是否一致。

四、民事行為的有效審查

四、民事行為的有效審查

首先，在因當事人之間的合同（買賣合同、互換合同、贈與合同、抵押合同、拋棄合同）設立發生房屋權利變動的情況下，由于房屋登記機構的職權所限，無權對作為物權變動基礎的民事法律行為進行審查，相關法律也不可能要求房屋登記機構作出某種實質性判斷，房屋登記機構也無權審核當事人之間房屋權利變動的真實性、有效性，但是應對該合同中條款是否齊全、房屋權利變動的內容與登記申請是否一致加以審核。具體來講，有以下方面需要審查：第一，登記機構應確認合同中當事人要對哪一特定房屋權利變動。如果合同中沒有明確指明具體房屋，或者該房屋與登記申請書不一致，則登記機構應當要求雙方當事人對此提交書面補充協議，明確約定該具體房屋，如果當事人拒絕補交材料或者補充協議確認的房屋與登記申請記載不一致，則應當不予登記。第二，登記機構應當審查合同的主要條款是否齊全，如果合同中欠缺房屋權利變動的具體內容，也就是說該合同欠缺主要條款，例如抵押合同中當事人并未約定擔保的主債權，則登記機構應當要求當事人對此提交補充協議，對欠缺的主要條款給予規定。第三，登記機構應讓當事人在合同中具體表述房屋權利變動的原因，究竟是轉移所有權，還是設立抵押權等。如果存在不一致，需要通過詢問、補交材料等，以保證二者的一致。

首先，在因當事人之間的合同（買賣合同、互換合同、贈與合同、抵押合同、拋棄合同）設立發生房屋權利變動的情況下，由于房屋登記機構的職權所限，無權對作為物權變動基礎的民事法律行為進行審查，相關法律也不可能要求房屋登記機構作出某種實質性判斷，房屋登記機構也無權審核當事人之間房屋權利變動的真實性、有效性，但是應對該合同中條款是否齊全、房屋權利變動的內容與登記申請是否一致加以審核。具體來講，有以下方面需要審查：第一，登記機構應確認合同中當事人要對哪一特定房屋權利變動。如果合同中沒有明確指明具體房屋，或者該房屋與登記申請書不一致，則登記機構應當要求雙方當事人對此提交書面補充協議，明確約定該具體房屋，如果當事人拒絕補交材料或者補充協議確認的房屋與登記申請記載不一致，則應當不予登記。第二，登記機構應當審查合同的主要條款是否齊全，如果合同中欠缺房屋權利變動的具體內容，也就是說該合同欠缺主要條款，例如抵押合同中當事人并未約定擔保的主債權，則登記機構應當要求當事人對此提交補充協議，對欠缺的主要條款給予規定。第三，登記機構應讓當事人在合同中具體表述房屋權利變動的原因，究竟是轉移所有權，還是設立抵押權等。如果存在不一致，需要通過詢問、補交材料等，以保證二者的一致。

其次，因繼承或者遺囑發生房屋權利變動的情況下，登記機構應當審核相關證明材料中記載的內容與登記記載的是否一致。雖然登記機構不得對公證書中對公證事項的真實性、合法性給予審查，但是登記機構可以且應當審核公證文書記載事實的完整性及其內容是否與登記申請書一致。

其次，因繼承或者遺囑發生房屋權利變動的情況下，登記機構應當審核相關證明材料中記載的內容與登記記載的是否一致。雖然登記機構不得對公證書中對公證事項的真實性、合法性給予審查，但是登記機構可以且應當審核公證文書記載事實的完整性及其內容是否與登記申請書一致。

最后，根據行政權不能審查司法權原則，關于法院、仲裁的法律文書的效力，房屋登記機構無權審查，但仍需對其內容是否與登記申請書一致加以核對。如果其涉及的房屋并非申請登記事項的房屋或者其描述的房屋權利狀況與實際情況不一致，登記機構應要求申請人補充材料或給予登記。在房屋登記實務中，申請人提交人民法院法律文書作為登記的依據時，一定要認真閱讀人民法院出具的法律文書是否生效，對法院調解書的使用應區別情況加以對待。如果調解書載明“本調解協議自雙方在調解筆錄上簽字時生效”，則可直接采用；若沒有載明，則應告訴申請人提交對方當事人已經簽收調解書的證明；或者法院的送達回證復印件等，或者要求對方當事人到房屋登記機構協助辦理登記；如果調解協議內容明確了房屋權利歸屬和房屋權利取得人自行申請房屋權利登記的條款，則可由權利取得人單方申請登記；如果調解協議對房屋權屬歸屬附有條件，則應提交所附條件成就的證明；如果明確約定由權利人自行申請登記，則權利取得人單方申請登記，否則，應由協議雙方共同申請登記。在房屋所有權轉移中，如受讓人已經履行完協議書中的義務，而出讓方卻不履行協助辦理轉移登記義務，受讓人有權申請人民法院執行，人民法院審查后，如決定執行，一般是向房屋登記機關發出協助執行通知書，登記機構憑協助執行通知書和相關必要文件辦理轉移登記手續；如依據法院裁定書、判決書辦理房屋登記時，必須要求提供法律文書生效證明。根據《民事訴訟法》的規定，法院因執行需要，向房屋登記部門發出協助執行通知書，房屋登記機構應當按照執行通知書的要求辦理查封或者進行轉移登記。協助執行機關對法院的協助執行通知書不具有審查權，執行程序由法院啟動，執行事項和內容由法院決定。協助執行機關并沒有獨立的意志，如認為執行錯誤的，可以向法院提出異議，異議期間不停止辦理，由此可見，協助執行屬于司法行為的延伸。

最后，根據行政權不能審查司法權原則，關于法院、仲裁的法律文書的效力，房屋登記機構無權審查，但仍需對其內容是否與登記申請書一致加以核對。如果其涉及的房屋并非申請登記事項的房屋或者其描述的房屋權利狀況與實際情況不一致，登記機構應要求申請人補充材料或給予登記。在房屋登記實務中，申請人提交人民法院法律文書作為登記的依據時，一定要認真閱讀人民法院出具的法律文書是否生效，對法院調解書的使用應區別情況加以對待。如果調解書載明“本調解協議自雙方在調解筆錄上簽字時生效”，則可直接采用；若沒有載明，則應告訴申請人提交對方當事人已經簽收調解書的證明；或者法院的送達回證復印件等，或者要求對方當事人到房屋登記機構協助辦理登記；如果調解協議內容明確了房屋權利歸屬和房屋權利取得人自行申請房屋權利登記的條款，則可由權利取得人單方申請登記；如果調解協議對房屋權屬歸屬附有條件，則應提交所附條件成就的證明；如果明確約定由權利人自行申請登記，則權利取得人單方申請登記，否則，應由協議雙方共同申請登記。在房屋所有權轉移中，如受讓人已經履行完協議書中的義務，而出讓方卻不履行協助辦理轉移登記義務，受讓人有權申請人民法院執行，人民法院審查后，如決定執行，一般是向房屋登記機關發出協助執行通知書，登記機構憑協助執行通知書和相關必要文件辦理轉移登記手續；如依據法院裁定書、判決書辦理房屋登記時，必須要求提供法律文書生效證明。根據《民事訴訟法》的規定，法院因執行需要，向房屋登記部門發出協助執行通知書，房屋登記機構應當按照執行通知書的要求辦理查封或者進行轉移登記。協助執行機關對法院的協助執行通知書不具有審查權，執行程序由法院啟動，執行事項和內容由法院決定。協助執行機關并沒有獨立的意志，如認為執行錯誤的，可以向法院提出異議，異議期間不停止辦理，由此可見，協助執行屬于司法行為的延伸。

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五、對各種申請材料內容一致性、真實性的審查br>

五、對各種申請材料內容一致性、真實性的審查

房屋登記機構應當對各種申請材料內容之間是否一致、有無邏輯上的問題進行審查。比如房屋登記申請人李某提交的離婚協議明確約定了“無房屋財產分割”；但李某又向房屋登記機構提交房屋所有權證，這一房屋所有權證書是李某與左某在婚姻關系存續期間購置房屋領取的，兩者存在矛盾。因而，“無房屋財產分割”這一表述是不準確或者不真實的。又如在受理新建商品房轉移登記業務中，申請人在詢問筆錄中表述無抵押、無查封，但申請人提交的備案商品房銷售合同上卻有抵押標注；在受理新建房屋初始登記時，所有報批文件手續中，均有兩個單位名字出現，但房屋登記申請人卻只是其中的一個單位來申請；規劃驗收合格證上表明只有6層樓，申請登記材料只有6層，但房屋登記工作人員現場查勘卻發現建了7層樓，此時不能給予登記，等等。同時，房屋登記機構對申請辦證材料真實性辨識能力要比一般自然人或法人單位高，比如說對用地證明文件、規劃證明文件等官方批文的鑒別，等等。

房屋登記機構應當對各種申請材料內容之間是否一致、有無邏輯上的問題進行審查。比如房屋登記申請人李某提交的離婚協議明確約定了“無房屋財產分割”；但李某又向房屋登記機構提交房屋所有權證，這一房屋所有權證書是李某與左某在婚姻關系存續期間購置房屋領取的，兩者存在矛盾。因而，“無房屋財產分割”這一表述是不準確或者不真實的。又如在受理新建商品房轉移登記業務中，申請人在詢問筆錄中表述無抵押、無查封，但申請人提交的備案商品房銷售合同上卻有抵押標注；在受理新建房屋初始登記時，所有報批文件手續中，均有兩個單位名字出現，但房屋登記申請人卻只是其中的一個單位來申請；規劃驗收合格證上表明只有6層樓，申請登記材料只有6層，但房屋登記工作人員現場查勘卻發現建了7層樓，此時不能給予登記，等等。同時，房屋登記機構對申請辦證材料真實性辨識能力要比一般自然人或法人單位高，比如說對用地證明文件、規劃證明文件等官方批文的鑒別，等等。

六、權屬登記其他方面的審查

六、權屬登記其他方面的審查

房屋登記機構及工作人員在辦理房屋處分登記時，各級審核人員，要審核以下內容。如房屋是否有抵押；是否有異議登記；是否已拆除；是否征求具有優先購買權人同意；是否屬于共有房屋；是否有法院等司法機構查封限制；房屋申請人是否有權處置房屋；該房屋處置是否屬于法律法規規定不能處置的范圍；房屋登記機構是否按照收件、審核、核準登記等三大程序開展房屋登記業務；房屋登記機構是否依照的法律依據是否正確以及是否嚴格依法辦事；等等。

篇10

    答：轉租是指承租人不退出原租賃關系，而將租賃物出租給第三人使用并收取租金的行為。《合同法》第225條對于轉租行為的規定是：在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。依據本條的規定，雙方當事人可以協商確定在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得收益的歸屬，如無此約定，則此收益歸承租人所有。因此，如果你們在事前并沒有特別約定，那么該房租的增值部分理應歸你所有。

    問：我叔叔要出國了，他想把一套房子贈送給我，手續怎么辦？

    答：辦理房產贈與手續的具體步驟如下：1、贈與人與受贈人訂立關于房屋贈與的書面合同，即贈與書。2、受贈人憑原房屋所有權證、贈與書，根據《契稅暫行條例》規定繳納契稅，領取契證。3、辦理公證。根據《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，贈與房產必須辦理公證。4、辦理房屋所有權轉移登記手續。由接受贈與房產的受贈人到房地產管理部門申請變更登記，應同時提交下列證件：①申請書；②有關當事人身份證件；③原房地產產權證；④贈與書及公證書；⑤契稅收據。5、贈與人將房屋交付受贈人。這里的“交付”要以辦理了房屋產權轉移登記為準。

    問：我想要在沿街開家店面，是不是需要得到鄰居的同意？

    答：是的。根據上海市有關部門最近做出的規定，住房改變使用性質，不光要得到管理部門的批準，還應注意：不影響相鄰房屋的使用；相鄰業主、使用人以及業主委員會的書面同意證明。其中，如改作餐飲和娛樂業的，須提交該幢房屋全體業主或使用人的書面同意證明；改作其他用途的，須提交相鄰的上、下、左、右業主或使用人的書面同意證明。所以，住房改變用途應征得相鄰方同意是比較關鍵的條件。

    問：我租了一套房子，合同上注明是2003年3月到6月，到期后大家都默許租賃關系延續，但9月底我突然接到房東的電話，要我10月初就搬出。我當時和他簽訂的合同中并沒有約定賠償條款，遇到現在這種情況，我能否要求賠償？

    答：因合同約定租賃關系2003年6月到期，但合同沒有約定到期后可順延的時間，故在順延期間，房東是有權隨時解除租賃關系的，這不能認定房東有違約行為，但房東解除租賃關系應提前通知你，給你合理的時間安排其他住處。