導(dǎo)語：如何才能寫好一篇老人住房設(shè)計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：廉租房、經(jīng)濟適用房、老年人居住

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中圖分類號：TS976.34 文獻標識碼：A文章編號：

隨著中國城市化的快速發(fā)展，每年都有上千萬的人口從鄉(xiāng)村遷移到城市定居，這一巨大的變化使城市的人口數(shù)量和組成結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了巨大的變化。城市化水平的區(qū)域化差異造成了住宅的建設(shè)和需求的空間分布也呈現(xiàn)出不平衡的特征，使我國城市住宅產(chǎn)品呈多元化的發(fā)展狀態(tài)。由于貧富差距的不斷拉大，社會分層在大中城市，尤其在特大城市日益凸顯。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接決定著其居住條件的優(yōu)劣。從而城市低收入人口的居住問題，逐漸成為改善民生的熱點和焦點，城市住房保障體系的建設(shè)也隨著住房制度的改革向縱深推進而不斷的發(fā)展與完善，并逐漸成為新世紀中國住房制度改革的工作重心。同時，中國人口的快速老齡化，也已成為社會所面臨的最為嚴峻的問題之一。中國現(xiàn)階段社會的發(fā)展，人們未富先老是普遍現(xiàn)象。所以，低收入人口的居住問題的解決過程中，注重老年人居住問題的解決，是非常關(guān)鍵和緊迫的。

早在1998年，為了進一步深化城鎮(zhèn)住房制度的改革，加快住房建設(shè)，國務(wù)院提出了對應(yīng)不同收入家庭實施不同的住房供應(yīng)政策，并為此劃分了3個層次：高收入家庭購買商品房；中低收入家庭買經(jīng)濟適用房；最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房。2007年8月13日，國務(wù)院辦公廳了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內(nèi)容包括“進一步建立健全城市廉租房制度”，“改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房住房制度”，“逐步改善其他住房困難群體的居住條件”三個方面?！兑庖姟返念C布標志著中國住房制度的重點轉(zhuǎn)向了以滿足城市中低收入者的居住需求為主的保障性住房的建設(shè)。2008年，中國保障性住房的建設(shè)被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度為重點，多渠道解決中低收入家庭住房困難的保障體系，成為中國住房制度改革的新重心。而且在將來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍然占據(jù)我國住房建設(shè)工作的重心。

人口老齡化是人類進入21世紀面臨的最為嚴峻的挑戰(zhàn)，在我國，人口老齡化的過程和其他國家存在著顯著的不同，具體則表現(xiàn)在如下幾個特點上：

人口老齡化的現(xiàn)象來的快而急。

老年人口絕對數(shù)量大。

我過老齡化的速度快于經(jīng)濟發(fā)展的速度，呈現(xiàn)了“未富先老”的特征。

經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大城市均進入老齡化。

人口老齡化進程繼續(xù)加快

指標 2009年 比重

全國總?cè)丝跀?shù) 133474萬人 100%

60歲以上老年人口 16714萬人 12.5%

65歲以上老年人口 11309萬人 8.5%

2010年《中國民政統(tǒng)計年鑒》第7頁，中國統(tǒng)計出版社。

對于廉租房和經(jīng)濟適用房而言，由于經(jīng)濟負擔(dān)較輕，社會服務(wù)設(shè)施相對較完善。老年人又能實現(xiàn)和子女分戶居住，但又相距較近的條件。因此，在我國未來的廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)中應(yīng)高度重視適老化住宅的設(shè)計，實現(xiàn)對老年人居住的人文關(guān)懷。

廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)中老年人居住外環(huán)境的設(shè)計

廉租房與經(jīng)濟適用房建設(shè)中的老年人居住用房建設(shè)最好是按照一定的比例配建，其配建的比例應(yīng)當(dāng)在開發(fā)及建造之前深入進行研究使用人群的年齡構(gòu)成和家庭結(jié)構(gòu)。在建設(shè)的時候合理選擇位置，適當(dāng)集中安排，這樣既便于配置適當(dāng)?shù)墓不顒釉O(shè)施，配建滿足使用要求的公建配套，以滿足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用資源。

住宅居住外環(huán)境可分為人工環(huán)境、自然環(huán)境和社會環(huán)境。就老年人住宅的居住外環(huán)境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人為主體展開的各類生活序列的綜合，是一個由內(nèi)到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要為以下幾種類型：

公共服務(wù)設(shè)施和公共活動區(qū)

公共設(shè)施的設(shè)置到位，就可以把這一范圍里居住的老人實現(xiàn)生活自理所必需的項目包括近來，既是家庭生活的延伸和補充，也是進一步滿足物質(zhì)和精神需要的重要渠道，項目類別越多可選擇的面也越大，生活內(nèi)容也越豐富多彩。主要的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)包括：醫(yī)療、教育、文化、體育、商業(yè)和服務(wù)業(yè)、金融郵電、市政公用、行政管理等。建筑內(nèi)部要求配置相應(yīng)的無障礙設(shè)施。

道路系統(tǒng)

廉租房與經(jīng)濟適用房居住區(qū)內(nèi)人們的外出大多采用步行或者乘非機動車為主，設(shè)置居住區(qū)的道路網(wǎng)應(yīng)當(dāng)把步行者、非機動車和機動車三者的關(guān)系理順，以保持良好的交通秩序。設(shè)置好有關(guān)道路及交通設(shè)施，降低出行的風(fēng)險和難度，為不同出行方式和出行能力的人提供出行機會，對出行困難者增加支持和保護，盡可能讓弱勢居民能夠走的遠些，到達各自想要去的地方。

廉租房與經(jīng)濟適用房居住區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)

道路網(wǎng)布置的原則：

機動車按照需要設(shè)置減速帶和紅綠燈。

全境適合消防車、救護車和社區(qū)交通車行駛。

合理選擇過境公交車、商場專線車行駛路線和車站，限制無關(guān)的機動車過境穿行。

與外來公交車線路銜接，設(shè)置社區(qū)交通車全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系統(tǒng)設(shè)置無障礙設(shè)施，盡可能降低風(fēng)險，減輕體能損耗，滿足行動困難者的出行。

居住區(qū)道路縱坡控制坡度（%）

道路類別 最小縱坡 最大縱坡 多雪嚴寒地區(qū)最大縱坡

機動車道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非機動車道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

注：本表摘自《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 50180-93(2002版)

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關(guān)鍵詞：老齡化，老人住宅，發(fā)展趨勢

中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A 文章編號：

1我國老年人現(xiàn)狀

1.1人口老齡化

所謂人口老齡化，是指人口中老年人比重日益提高的現(xiàn)象，尤指已達年老狀態(tài)的人口中老年人比重繼續(xù)提高的過程。評判一個國家或地區(qū)的人口年齡結(jié)構(gòu)情況，國際上通常采用老年系數(shù)、少兒系數(shù)、老少比等指標。所謂老年系數(shù)，聯(lián)合國教科文組織規(guī)定，一個國家或一個地區(qū)的60歲以上的人口占該國家或該地區(qū)人口總數(shù)的10%或以上，或一個國家或地區(qū)的65歲以上的人口占該國家或該地區(qū)人口總數(shù)7%或以上，那么，該國家或地區(qū)就進入了老齡化社會。少兒系數(shù)是指O-14歲人口占總?cè)丝诘谋戎兀@一指標增大表明人口年輕化，當(dāng)這一指標縮小時，就從反面說明了人口老齡化。按聯(lián)合國標準，認為少兒人口比例，30%以下為年老型人口。老少比是指老年人口數(shù)與少兒人口數(shù)之比。老少比低于15%的人口被看作年輕型人口，高于30%的被看作年老型人口，介于兩者之間是成年型人口。

1.2老年人現(xiàn)狀

隨著時間的遷移，國內(nèi)計劃生育已見成效，人口的老齡化趨勢越發(fā)明顯，據(jù)我國老年科研中心日前對城市老人情況調(diào)查顯示，目前我國約有1000萬80歲以上的高齡老人需要照顧, 年輕人的工作壓力越來越大，98%的老人依靠自我養(yǎng)老，老人的生活起居已成為廣泛關(guān)注的問題和矛盾所在。人們物質(zhì)生活水平提高，在物質(zhì)得到滿足的前提下逐漸向精神層面轉(zhuǎn)移，而在老年這個特殊的年齡階段，尤其需要心理的安慰和滿足，所以，老人的基本生活，精神生活和與其相關(guān)的服務(wù)設(shè)施已經(jīng)不止是每個家庭急需處理的問題，更成為衡量社會文明程度的一個標準。

2傳統(tǒng)老年人的居住模式

在傳統(tǒng)封建社會中，以長為尊，一大家人往往為一個體系龐大的家族，在一起居住。以中國傳統(tǒng)的合院形式為例，根據(jù)長幼輩分之分安排居住在不同等級房間的同一個整體建筑里。這樣的安排使得老幼和壯年一同相處，在年齡上和心理上形成了互補。共同居住的方式也彌補了老年階段在心理上容易感到的空虛和寂寞。

3未來我國的老年住宅發(fā)展趨勢

3.1老人住宅未來的選址趨勢

而隨著時代的變遷，大家族逐漸解體，向小家庭為單元的形式發(fā)展。人口的暴增帶來的是住房問題和就業(yè)問題。人們面臨越來越大的就業(yè)壓力和工作壓力，年輕人往往長時間在外工作，而在家的時間變得很少，能用來陪老年人的時間也就更少了。目前北京市60歲以上180多萬老年人口中“空巢家庭”已近30%。老年人在心理方面存在著嚴重的問題。在老齡化越來越嚴重的今天，這已不再限于是每個家庭的問題，而是已經(jīng)上升到了社會層面。老年人的正常生活起居，疾病醫(yī)療，娛樂活動都已經(jīng)成為這個社會福利的一個重要單元。經(jīng)濟的發(fā)展帶來了人們對物質(zhì)生活水平的高要求，年輕人和老年人生活習(xí)慣差異的矛盾逐漸明顯起來，使得年輕人和老年人開始考慮分開居住。然而人口增長所帶來的高房價卻成為一個瓶頸。但這個問題總是要解決的，對于老年住宅的設(shè)計因其所要求的全套服務(wù)設(shè)施所占面積較大，故應(yīng)有兩種發(fā)展趨勢。一是在地價高昂的市區(qū)地帶，利用其已經(jīng)趨于健全的公共服務(wù)體系，進行面積較小的老人住宅設(shè)計；二是將老人住宅的設(shè)計放于城區(qū)以外，以追求舒適的面積，同時，城郊或偏遠地區(qū)能夠提供清新的空氣和高質(zhì)量的環(huán)境，形成天然景觀。其新休憩的公共服務(wù)設(shè)施很有可能是附近唯一的公共服務(wù)設(shè)施，不能提供老人以多向選擇。但隨著時代的進步發(fā)展，我們相信社會福利設(shè)施的質(zhì)量一定能達到先進水平。待公共服務(wù)設(shè)施水平一流化之后，交通便利，住宅附近配備醫(yī)院，醫(yī)院具備治療、搶救、咨詢的功能,一方面讓老年人生活愉快,延年益壽 另一方面方便老年人醫(yī)療保健而以國內(nèi)的現(xiàn)狀。故在不久的將來，以第二種發(fā)展趨勢更為現(xiàn)實。

3.2老人住宅未來的設(shè)計形式趨勢

對于老人住宅所要求的綠化，日照等因素，除非在偏遠地價便宜的地區(qū)，否則獨立的低層單元的可能性是很小的。為了提高對土地的利用率，今后的發(fā)展往往偏向于高層住宅。那在高層住宅這種密度大日照采光通風(fēng)都不是十分優(yōu)良的住宅類型中如何實現(xiàn)老人住宅的各方面要求呢。老年住宅的層數(shù)不宜多, 應(yīng)在四層以下, 超過四層則應(yīng)增設(shè)電梯, 有條件時應(yīng)設(shè)坡道作為豎向交通手段。住宅環(huán)境應(yīng)有相當(dāng)?shù)氖彝饩G化、活動場所或相當(dāng)面積的露臺、天臺、陽臺以適應(yīng)老年人喜歡休閑活動、貼近自然的特點, 老年人住宅的室內(nèi)外環(huán)境及設(shè)施、設(shè)備均應(yīng)符合無障礙設(shè)計要求。那么根據(jù)這些基本條件，要在高層住宅中解決這些問題，可以采用平面相互錯位結(jié)合的形式，每一層都留出足夠的灰空間和室外空間，并做優(yōu)良的景觀設(shè)計，將綠色帶入每戶，置于每個露臺，天臺，陽臺中，讓老年人可以直接和大自然相接觸。根據(jù)錯位的方式，每層的突出部分便可享受到充足的陽光，而凹進去的部分可以作為交通通道等。，以充分利用豎向和橫向空間。然而這種設(shè)想畢竟只適用于中偏低層，而高層部分并不適合于修建成老人住宅。而為了充分利用，高層可居住年輕的子女，使子女和老人雖然分離，卻有著很近的距離。社會心理學(xué)家調(diào)查發(fā)現(xiàn), 對于有子女的老人, 不同的居住方式(與子女同住、與子女就近居住、與子女較遠距離分住) 對子女贍養(yǎng)老人行為的可能性以及老人身心健康有顯著影響。因此, 許多國內(nèi)社會學(xué)者認為 分而不離的贍養(yǎng)模式最值得提倡。這樣就解決了在昂貴的土地上建設(shè)老年住宅的問題。底層空間作為老年住宅有很多優(yōu)勢, 比如方便老人參加戶外活動, 有利于整棟住戶交流、防衛(wèi)、認同。所以低層的住宅為老年住宅，高層為青年住宅，這同時也可以滿足青年喜登高望遠的一種心理。

綜上所述，在未來的中國，老人住宅將成為一種新型的住宅形式，并且會更加人性化。其所處位置多位于非城中心或城郊，但卻有著便利的交通。其住宅形式雖為密度大的高層，但以分而不離的形式，形成了青年住宅和老年住宅的綜合社區(qū)，每戶均能接受到足夠的陽光和良好的通風(fēng)。人口密度大的小區(qū)和完善的公共服務(wù)設(shè)施使得更多的老年人可以聚在一起，組織活動，彌補子女不在身邊所帶來的空虛感和寂寞感。未來的這些老年住宅的發(fā)展趨勢，也使得社會的公共福利更上一個層次，使得社會更加文明化。

參考文獻：

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彭濤，應(yīng)對老年家庭“空巢化”的社區(qū)老年住宅研究【J】.建筑論壇與建筑設(shè)計，2006

金笠銘，淺談美國老人住宅的研究和設(shè)計【J】.世界建筑，2002

篇3

之所以選擇這四個城市作為試點，保監(jiān)會的解釋是：“北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟較為發(fā)達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索?！?/p>

以房養(yǎng)老在我國的討論已有多年，此時推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點，主要是在我國加速進入老齡化社會的背景之下所為。按照有關(guān)方面的測算，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，與此同時，我國的養(yǎng)老金缺口壓力越來越大，拓寬養(yǎng)老金渠道已成為當(dāng)務(wù)之急。2013年9月份，國務(wù)院提出加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，當(dāng)時就提及要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，此次保監(jiān)會試點以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，也是對去年國務(wù)院要求的一次具體回應(yīng)。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，是將住房抵押與終身年金保險相結(jié)合，60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。這種模式可以將老人的存量房產(chǎn)激活，為老年人提供更多的養(yǎng)老資金來源。

在此之前，國內(nèi)有少數(shù)銀行曾經(jīng)探索過銀行版的以房養(yǎng)老，也就是老年人將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行給老年人發(fā)放一定期限的貸款，比如10年或者20年，貸款到期之后，如果老人的繼承人愿意并且歸還了銀行貸款本息，可以重新收回房產(chǎn)，這種模式和貸款買房的操作剛好相反，是一種倒按揭模式。從本質(zhì)上來說，銀行版的以房養(yǎng)老其實相當(dāng)于貸款養(yǎng)老，以房養(yǎng)老者雖然通過貸款獲得了養(yǎng)老收入，但同時還需要向銀行支付利息，目前5年以上貸款利率在7%左右，對于老年人而言是一個不小的負擔(dān)，合同到期之后，如果老年人或者其子女繼承人不愿意歸還本息，銀行將擁有房產(chǎn)的最終處置權(quán)。另外，銀行版的以房養(yǎng)老大多期限有限，多數(shù)產(chǎn)品只有10年左右，無法覆蓋老年人余生，所以銀行版的以房養(yǎng)老推出之后，效果并不理想，最終實施者寥寥。

由于此前銀行版的以房養(yǎng)老并不成功，此次保險版的方案明顯做了一些有針對性的改進。比如延長以房養(yǎng)老的期限，保險公司可以依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，即使是特別長壽的老人，保險公司也不會設(shè)置期限或者提前終止合同，保險公司自身承受長壽風(fēng)險。其次，老人過世之后，繼承人無需承擔(dān)償還風(fēng)險，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償。

另外，如果房產(chǎn)價格上漲，投保人也可以不同方式參與房產(chǎn)增值，此次試點的產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，參與型產(chǎn)品是指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配，非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人?？紤]到以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，此次試點還設(shè)定了30天的猶豫期，投保人如果不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同。參與以房養(yǎng)老的老人還可以在合同期內(nèi)選擇退保贖回，但是預(yù)計會遭遇一定的房產(chǎn)價值損失。

綜合比較銀行版和保險版的以房養(yǎng)老，銀行版在合同期內(nèi)給予客戶的養(yǎng)老金數(shù)量比較保守，不過最終在合同期結(jié)束后依然為客戶保留了回收房產(chǎn)的選擇權(quán)，客戶如果愿意償還貸款本金，還是可以重新收回房產(chǎn)；保險版的養(yǎng)老方案雖然對客戶相對慷慨，在合同期內(nèi)客戶也繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，但在合同期結(jié)束之后，房產(chǎn)的處置權(quán)歸保險公司所有。

以房養(yǎng)老在國外已經(jīng)有不短的歷史，美國、日本、新加坡等國家以及我國的香港和臺灣地區(qū)都有以房養(yǎng)老，雖然一直沒有成為主流的養(yǎng)老模式，但是也在很大程度上滿足了部分小眾人群的養(yǎng)老需求。以房養(yǎng)老在中國還是一個新生事物，預(yù)計在將來很長時間內(nèi)也很難大規(guī)模發(fā)展，更不可能替代目前的養(yǎng)老體系，不過從積極的角度來看，這種模式至少為部分老年人提供了更多的選擇和可能性。

與西方國家相比，以房養(yǎng)老在中國要遭遇更多傳統(tǒng)觀念和現(xiàn)實操作的障礙。大多數(shù)中國人的傳統(tǒng)是依靠子女養(yǎng)老，房產(chǎn)通常都是作為留給子女后代的遺產(chǎn)，而如果選擇以房養(yǎng)老，則意味著將房產(chǎn)交給了銀行或者保險公司，而不再遺留給后代，這樣可能很難獲得子女的理解，這也就意味著，如果只有一套住房的老人選擇了以房養(yǎng)老，也基本上就放棄了依靠子女養(yǎng)老，對于中國人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是一次巨大顛覆。

另外，房屋的估值也是以房養(yǎng)老的一大難題。從保險公司的角度來看，由于要面臨市場的利率變動風(fēng)險，房價波動風(fēng)險，客戶的長壽風(fēng)險，以及我國特有的70年產(chǎn)權(quán)到期風(fēng)險等問題，同時考慮到保險公司合理的回報要求，因此在確立房屋價值時，可能會在市場估值上給予較大的折扣。按照以前銀行版的以房養(yǎng)老方案來看，很多都是以房產(chǎn)估值的六折作為測算基礎(chǔ)，在扣除利息之后，最終老人能夠拿到手的養(yǎng)老金其實頗為有限，保險公司的以房養(yǎng)老方案由于承擔(dān)了更多的風(fēng)險，預(yù)計對于房產(chǎn)估值會更加保守謹慎。

篇4

關(guān)鍵詞：失地老年人；青劍湖花園；城市適應(yīng)

老年人作為失地農(nóng)民中一個比較特別的弱勢群體，更需要我們關(guān)注。老年人濃厚的土地情節(jié)與適應(yīng)能力差的客觀現(xiàn)實，導(dǎo)致其無法很快轉(zhuǎn)變角色，形成符合城鎮(zhèn)生活的習(xí)慣。因此，相比年輕人，老年人在城市適應(yīng)過程中存在更多的問題。

一、研究樣本對象及數(shù)據(jù)獲得

本次研究的青劍湖花園是蘇州市一個大型的拆遷安置小區(qū)，該小區(qū)目前共有301棟住宅樓，其中40幢為高層，其余為多層。目前，小區(qū)家庭戶數(shù)為3126戶，常住人口將近15000人，其中老年人2000多人。小區(qū)中常住居民基本全部來自附近15個自然村的拆遷安置戶。這是一個比較典型的失地農(nóng)民聚居小區(qū)。

本次調(diào)查研究的方法主要采用抽樣調(diào)查，在2000多位老人中隨機采訪了將近100位老人。通過一對一的交流提問，了解老年人們的適應(yīng)狀況。本次抽樣調(diào)查對象的男女比例約為5：6，與小區(qū)的男女比例基本一致。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，老年人對新生活的滿意率接近70%，總體對失地后生活比較滿意，但在適應(yīng)過程中仍然存在問題。

本文中的失地老年人是指在土地被征用以前一直生活在農(nóng)村并且以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所得為主要收入，其年齡界定在男性60周歲以上，女性55周歲以上的人群。

二、青劍湖花園失地老年人城市適應(yīng)分析

（一）失地老人獲得了穩(wěn)定的經(jīng)濟收入

失地前只有少數(shù)有一定文化程度的老年人有過工廠或其他單位正式工作的經(jīng)歷，大多數(shù)老年人主要以務(wù)農(nóng)為主，或者為村鎮(zhèn)企業(yè)打零工補貼家用，沒有固定收入，更沒有退休養(yǎng)老金。收入主要來源為出售自己種植的蔬菜及養(yǎng)殖的家禽，或者出售多余的糧食，以及子女的補貼。

失地后老年人的收入有了很大提高。目前，女性55周歲、男性60周歲以上，80周歲以下，每人每月可領(lǐng)取生活補助720元，80周歲以上老年人每人每月750元。另外，每逢重陽、春節(jié)等重大節(jié)日，社區(qū)還會有生活用品發(fā)放。接受采訪的82%的老年人認為這些費用能夠滿足基本的生活需要，還會有一定的儲蓄用于預(yù)防的醫(yī)療費用。而剩余18%的老人主要由于自身的疾病或?qū)τ谧优难a助，認為這些費用不能滿足生活需要。

（二）失地老年人生活條件得到改善

失地前，由于農(nóng)村地區(qū)地域廣袤，大多數(shù)家庭能夠擁有300平方米以上的住房面積。雖然住房面積相對較大，但生活配套設(shè)施很不完善。一方面，雖然年輕人基本上過上了與城里人無異的生活方式，但老年人依舊遵循著舊有的生活習(xí)慣。另一方面，農(nóng)村地區(qū)的生活設(shè)施配套很不完善，周圍缺少基本的商業(yè)、醫(yī)療等公共設(shè)施建設(shè)，給生活帶來極大的不便，而相對完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心往往距離村莊較遠。

失地后，雖然住房面積的減少使個人空間減少，但是生活設(shè)施的改善給老人們的生活帶來了極大的便利。從家庭角度來看，老年人的家里基本都添設(shè)了電視機、洗衣機、空調(diào)等家用電器。雖然使用這些電器對他們來說是一件比較困難的事，但條件的改善還是讓他們滿意。從社會角度來看，小區(qū)周圍的生活配套設(shè)施基本能夠滿足老年人日常生活的需要。

（三）失地老人醫(yī)療條件得到改善

失地前，農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療資源十分匱乏。通常一個“赤腳醫(yī)生”需要兼顧幾個村子的居民，醫(yī)生本身醫(yī)療水平有限。醫(yī)療設(shè)施相對落后，治療的病種也十分有限，鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院、市級醫(yī)院又相對較遠。

失地后，青劍湖花園在東西兩個部分分別配備了兩個社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站，基本能夠滿足老年人一些日常疾病的治療。此外，小區(qū)后面一家鎮(zhèn)中心醫(yī)院即將建成，未來基本能夠保證老年人能在家門口看病。另外，社區(qū)每年為老年人提供免費體檢，為老年人的健康提供了保障。對于一些老年人常見的慢性疾病，社區(qū)還進行醫(yī)療補助，使每位老年人能夠吃得起藥，看得起病。

三、失地老年人城市適應(yīng)問題與原因分析

（一）住房問題

征地后，政府實行統(tǒng)一安置，根據(jù)農(nóng)戶家庭人口數(shù)分配住房面積，或者以較低的價格向政府購買面積。一般家庭至少可以獲得兩套住房。這樣老人的住房問題基本表現(xiàn)在三個方面。

第一，子女為了眼前的利益，把一套房子出租，征地后一家三代便居住在一個相對狹小的空間。住房面積的減少導(dǎo)致接觸增多，再加上生活方式的差異，代際之間的矛盾不可避免，家庭矛盾增多。

第二，很多老人居住在陰暗潮濕的車庫中。調(diào)查中“車庫老人”的數(shù)量占到樣本總數(shù)的12%。老人居住在車庫的主要原因有三方面。一是部分子女為了把房子出租又不想與老人同處一室而把老人趕至車庫。二是由于小區(qū)中多數(shù)為四層高的多層，而老年人由于腿腳不便，不愿意爬樓。三是部分老人考慮到兒女的經(jīng)濟利益，自愿居住在車庫中。

第三，傳統(tǒng)的多子多福在征地后也成為老人住房的問題。由于征地政策的原因，老人的住房面積在征地后自動劃歸到兒子名下，如果老人有多個兒子，那么將其平分給幾個兒子。這就為那些有多個兒子的老人未來的住房問題埋下隱患。兒子們?yōu)榱烁髯缘睦娑疾辉敢庾尷先俗≡谧约旱姆孔又校ハ嗤普?，最終使老人無家可歸。

從以上三類問題可以得出，老人住房問題的原因主要表現(xiàn)以下幾個方面。第一，老人住房利益與子女掛鉤，把老人的權(quán)利完全寄托在子女身上。第二，部分子女的觀念有待提高，往往為了眼前的經(jīng)濟利益而忽視老人的合法權(quán)益。第三，安置房結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，沒有考慮到老年人出行的不便。

（二）生活交際問題

失地之后，老年人失去了職業(yè)基礎(chǔ)土地，勞動時間大幅縮小，而空閑時間大幅增多。時間在增多，人際交往范圍卻在縮小，生活內(nèi)容單調(diào)成為影響失地老年人生活質(zhì)量的重要因素。

對于大多數(shù)老年人而言，征地后一個很重要的變化就是原本穩(wěn)固的鄰里關(guān)系被打破了。老人們不能和原來熟悉的伙伴住在一起，而農(nóng)民樸實內(nèi)斂的性格決定著他們很難與新的鄰居快速地形成穩(wěn)定的鄰里關(guān)系。以地緣為核心紐帶的鄰里關(guān)系的破裂使老年人日常生活的豐富度大大降低。

征地前，大多數(shù)老人的主要時間都以農(nóng)作為主，而征地后空余時間的增多讓他們無所適從。采訪中發(fā)現(xiàn)，84%的老年人認為自己的生活很單調(diào)。大多數(shù)老人由于文化程度偏低或根本就不識字，很難像城市老人那樣有豐富的娛樂活動。78%的老人覺得每逢初一、十五到土地廟祭拜豐富了他們的生活，因為能見到以前的老鄰居。另外，32%的老人在周圍空地甚至小區(qū)綠化中種起了蔬菜，他們認為這讓他們的生活得到了充實。

老年人作為社會人，在生存需求、安全需求基本得到滿足之后，必然會有社交需求。造成老年人失地后生活單調(diào)的主要原因一方面在于老年人本身活動內(nèi)容和范圍的局限性，更重要的一方面在于人際交往中面臨的困境。只有解決了人際交往問題，才能進一步豐富他們的生活。

（三）養(yǎng)老問題

征地并未給老年人們的養(yǎng)老問題帶來實質(zhì)性的變化。目前，老年人們的養(yǎng)老形式主要是家庭養(yǎng)老和自我養(yǎng)老。對于大多數(shù)老年人來說，經(jīng)濟狀況比較寬裕。因此，很多身體相對硬朗或者配偶仍然健在的老年人來說，自己照顧自己，兩人相互扶持，是完全可以實現(xiàn)的。另一方面，在農(nóng)村地區(qū)的傳統(tǒng)觀念中，養(yǎng)兒防老已經(jīng)深入人心，因此，家庭養(yǎng)老對于目前失地老年人還是占據(jù)最主要的地位的。老年人從家人那不僅可以得到經(jīng)濟贍養(yǎng)和生活照顧，還能夠得到精神上的慰籍。親情交流和子孫滿堂的天倫之樂是社會服務(wù)無法替代的。而這種完全把養(yǎng)老問題寄托在子女身上，對于老年人來說將處于十分被動的位置。

目前，社會養(yǎng)老在失地老年人中的作用幾乎微不足道。全小區(qū)選擇社會養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老的老年人不到10人。在農(nóng)民們固化的觀念中，養(yǎng)兒防老，把老人送進養(yǎng)老院是推脫責(zé)任，是不孝順的表現(xiàn)。對于大多數(shù)子女來說，送父母去養(yǎng)老院也是無奈之舉，更使他們承受很大的輿論壓力。在對老人的采訪中，86%的老人表示不愿意去養(yǎng)老院，甚至部分老人過激地指出這完全是不孝順的表現(xiàn)。雖然他們也理解子女的忙碌與不易，但他們覺得這是他們應(yīng)盡的義務(wù)。

造成失地老年人養(yǎng)老問題的主要原因有三個方面。第一，傳統(tǒng)觀念帶來的輿論壓力。贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的義務(wù)，因此和老人生活在一起也是理所當(dāng)然。第二，老年人對家庭的依賴使他們?nèi)鄙侏毩⑿?，離開家庭就無所適從。第三，對陌生環(huán)境的恐慌。

四、對策與建議

（一）完善住房安置政策，保護老年人合法權(quán)益

目前，在住房安置補償中，老年人的權(quán)益是掛靠在子女身上的，也因此帶來了很多問題。首先，在住房安置過程中，可以考慮以老年人為單位單獨安排住房補償，使之與子女的補償脫鉤，由老年人自己支配。其次，以社區(qū)為媒介，與老人們的子女進行溝通，確保老人的利益得到實現(xiàn)。再次，對于房子安排的區(qū)域選擇，按照房主的個人要求，盡量將原自然村的農(nóng)民安置在鄰區(qū)域。最后，在住房的設(shè)計上充分考慮老年人行動上的不便，盡量采用低層樓房或有電梯的高層。

（二）以社區(qū)為單位構(gòu)筑老年人活動平臺，豐富老年人生活

老年人難以適應(yīng)城市生活的重要原因在于角色轉(zhuǎn)變的困難。調(diào)查訪談發(fā)現(xiàn)，失地老人的基本生活都能得到保障，在物質(zhì)生活基本無憂的情況下，精神生活更需要重視。

首先，根據(jù)實際情況，社區(qū)可以組織開設(shè)老年活動室，發(fā)揮積極活躍的老年人的帶動作用，自發(fā)建立形式多樣的老年活動小組，開展各種各樣的文娛活動，充分發(fā)揮老年人的興趣愛好。其次，引入學(xué)習(xí)機制，活到老學(xué)到老。社區(qū)可以組織退休教師向大家教授適應(yīng)新生活的基本技能和簡單的文化知識等。知識的學(xué)習(xí)可以逐步帶來老年人文化觀念的改變與進步。最后，對于行動不便的老人，在與其家人進行溝通后，可以定期將其接到社區(qū)活動中心或上門慰問。

（三）積極開展社區(qū)照顧模式，家庭養(yǎng)老與社區(qū)照顧相結(jié)合

第一，充分發(fā)揮社區(qū)職能，盡職盡責(zé)為老年群體服務(wù)。引導(dǎo)老年人走出家庭，走進社區(qū)。將老年人以其能接受的方式組織在一起，引導(dǎo)老年人在群體中發(fā)揮所長，找到生活的樂趣，使老年人產(chǎn)生較強的歸屬感。

第二，鼓勵眾多的家庭參與其中。僅有單一的社區(qū)服務(wù)和社會保障，沒有家庭的參與，依舊無法使老年人安享晚年。失地老年人失去土地后，家庭成員成了他們所有情感的歸宿，因此更需要家庭成員經(jīng)常與老年人交流談心，盡可能多地給予老年人相應(yīng)的照顧。

第三，發(fā)揮老年同齡群體的力量，構(gòu)建“以老養(yǎng)老”的平臺。由于老年人的適應(yīng)能力更差，在心理上不可避免地會產(chǎn)生各種負面情緒。但是，老年人之間能夠互相了解，有心理共鳴，因此老年人可以通過茶話會、日常聊天等形式相互鼓勵，及時調(diào)整心態(tài)，克服心理障礙，以全新的面貌面對新生活。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，全國范圍內(nèi)征地規(guī)模將不斷擴大，也意味著有越來越多的農(nóng)村老年人失去土地。作為失地農(nóng)民中一個特殊群體，在社會轉(zhuǎn)型和時代變遷中，我們應(yīng)更加關(guān)注他們的生活現(xiàn)狀，保障他們的合法權(quán)益，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下促進社會更加和諧地發(fā)展。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 倒按揭 房屋產(chǎn)權(quán) 養(yǎng)老體系 養(yǎng)老模式

《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養(yǎng)老”的探索。實際上，我國的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺過“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關(guān)的法律法規(guī)。事實上，目前國內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點的基礎(chǔ)上，對我國各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國外“以房養(yǎng)老”實踐的經(jīng)驗提出相應(yīng)的政策建議。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點

（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)，然后定期從銀行或保險公司等金融機構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項重要補充措施?！耙苑筐B(yǎng)老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構(gòu)，將個人住房與個人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物?！耙苑筐B(yǎng)老”通過明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險產(chǎn)品與個人住房、養(yǎng)老問題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國解決養(yǎng)老問題提供了新思路。

（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)，然后銀行或保險公司等金融機構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時，相應(yīng)的銀行或保險公司等金融機構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構(gòu)還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國“以房養(yǎng)老”實踐及面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)

（一）我國各地的“以房養(yǎng)老”模式

1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現(xiàn)有住房進行抵押，經(jīng)公證機關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場以及相應(yīng)的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過房屋產(chǎn)權(quán)交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，

其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養(yǎng)老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。

（二）我國“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)

1.政策風(fēng)險：地權(quán)制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權(quán)沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發(fā)生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財產(chǎn)進行抵押，從而無權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國很難推行。

2.系統(tǒng)性風(fēng)險：房價波動。房地產(chǎn)價格的波動或不穩(wěn)定性會造成系統(tǒng)性風(fēng)險，而在我國這種因房價波動造成的系統(tǒng)性風(fēng)險是現(xiàn)實存在的，尤其是房價波動會給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產(chǎn)價格上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調(diào)控措施，未來房地產(chǎn)市場的走勢并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險。因此，受房地產(chǎn)市場走勢的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

3.技術(shù)性風(fēng)險：市場環(huán)境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環(huán)境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業(yè)的評估機構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫等發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應(yīng)對機構(gòu)，而既有機構(gòu)的職能覆蓋也不完全。

4.法律風(fēng)險：有關(guān)法律缺失?！耙苑筐B(yǎng)老模式”在國外成功發(fā)展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國內(nèi)尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運作與國內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國金融機構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營管制阻礙了保險等機構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對于居民購買的經(jīng)濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規(guī)定。

結(jié)論和建議

“以房養(yǎng)老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經(jīng)濟條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國具體國情實現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟相對發(fā)達、市場化程度較高、服務(wù)機構(gòu)相對豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實踐經(jīng)驗提出以下建議：

第一，加強住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進該項改革的頂層設(shè)計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個人養(yǎng)老儲蓄，只能是一種險種或是理財產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補充。同時，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實施。

第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險控制機制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價格難以預(yù)測，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養(yǎng)老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將這部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行或保險機構(gòu)。因此，可適時推出以房養(yǎng)老保險，以平緩這方面的風(fēng)險。

第三，加強“以房養(yǎng)老”市場環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場監(jiān)管等方面促進貸款機構(gòu)、保險機構(gòu)、評估機構(gòu)、仲裁機構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老年人對市場風(fēng)險、金融產(chǎn)品的認知度還不高，對金融機構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場建設(shè)，同時從準入、自律、監(jiān)管等方面入手來健全市場機制。

第四，推動相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細節(jié)相結(jié)合，以彌補法律監(jiān)管事實上存在的疏漏和盲區(qū)?！耙苑筐B(yǎng)老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險公司等）應(yīng)一同制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對性的“以房養(yǎng)老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國養(yǎng)老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養(yǎng)老”試點。

1.范君暉.我國提高養(yǎng)老保險統(tǒng)籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽淵.以房養(yǎng)老在我國試水艱難的原因分析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008（15）

3.沈曉凱.以房養(yǎng)老模式在中國的可行性研究[D].山西財經(jīng)大學(xué)，2010

4.王媛.“以房養(yǎng)老”方式的比較與實現(xiàn)路徑[D].上海工程技術(shù)大學(xué)，2010

篇6

第一條  為了加強本市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市建設(shè)規(guī)劃管理條例》，結(jié)合本市農(nóng)村實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱農(nóng)村個人住房建設(shè)（以下簡稱農(nóng)村個人建房）是指本市農(nóng)村范圍內(nèi)（含國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農(nóng)村集鎮(zhèn)等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。

第三條  上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）和縣（區(qū)）土地管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房用地的主管機關(guān)。

上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡稱市規(guī)劃局）和縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門是市和縣（區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人住房規(guī)劃建設(shè)的主管機關(guān)。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村個人建房的管理工作。

第四條  農(nóng)村個人建房應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

第五條  農(nóng)村個人建房應(yīng)使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。

農(nóng)村個人建房所使用的土地屬于國家或集體所有，個人只有使用權(quán)。根據(jù)國家建設(shè)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村個人建房需要調(diào)整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應(yīng)當(dāng)服從。

第六條  農(nóng)村個人建房用地應(yīng)根據(jù)市計劃委員會和市土地局下達的年度用地計劃指標，由縣（區(qū)）土地管理部門分解落實到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第七條  農(nóng)村個人建房用地實行有償使用制度。

第八條  農(nóng)村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)將建房用地戶數(shù)、用地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

第二章  農(nóng)村個人建房的申請和審批

第九條  有下列情況之一的農(nóng)村居民戶，可以申請建房用地：

（一）墾區(qū)移民戶和因國家建設(shè)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)拆遷的居民戶；

（二）低于本辦法第二十七條規(guī)定的建房用地標準的居民戶；

（三）同戶居住人口中有兩個以上（含兩個）未婚者，其中一人已達到結(jié)婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

（四）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可以申請建房用地的其他居民戶。

第十條  農(nóng)村個人建房用地應(yīng)向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫《農(nóng)村個人建房申請表》。

第十一條  村民委員會接到建房申請后，應(yīng)征求村民小組的意見，經(jīng)集體討論并在《農(nóng)村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人書面申請報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第十二條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到村民委員會報送的《農(nóng)村個人建房申請表》和建房申請人書面申請后，應(yīng)對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數(shù)、高度等進行審核，并按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：

（一）農(nóng)村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在一個月內(nèi)審批。

（二）農(nóng)村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)在一個月內(nèi)征求縣（區(qū)）規(guī)劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區(qū)）人民政府審批。

（三）農(nóng)村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮(zhèn)范圍內(nèi)申請建房用地的，按前項規(guī)定辦理。

農(nóng)村個人建房用地經(jīng)批準后，由批準用地機關(guān)發(fā)給農(nóng)村個人住房建設(shè)用地批準文件；由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府發(fā)給《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》。

第十三條  市屬的國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市土地局按規(guī)定的審批權(quán)限報批。

縣（區(qū)）屬的國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當(dāng)?shù)乜h（區(qū)）人民政府審批。

第十四條  經(jīng)審核不同意農(nóng)村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關(guān)以書面形式通知建房申請人。

第十五條  不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請領(lǐng)取《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》。

第十六條  農(nóng)村個人建房應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅、費。農(nóng)村個人建房用地還應(yīng)繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區(qū)）人民政府制定。

第十七條  農(nóng)村個人建房應(yīng)在取得《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》之日起一年內(nèi)竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定，但最長不得超過一年。

第十八條  農(nóng)村個人建房應(yīng)在開工前報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并嚴格按照農(nóng)村個人住房建設(shè)用地批準文件和《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》規(guī)定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數(shù)、高度等進行施工。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府接到開工日期報告后，應(yīng)到現(xiàn)場進行查驗。住房竣工后經(jīng)檢查符合本辦法的，由縣（區(qū)）人民政府發(fā)給《上海市農(nóng)村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

第十九條  現(xiàn)有宅基地面積在規(guī)定標準之內(nèi)且符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃要求的農(nóng)村個人建房戶，應(yīng)在原址建設(shè)，不得移地遷建。

第二十條  移地遷建住房的農(nóng)村個人建房戶，應(yīng)在新建房屋竣工后三個月內(nèi)，拆除原有住房，退還宅基地。

第二十一條  符合農(nóng)村個人建房用地條件的農(nóng)村居民戶，可向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請購買本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的他人房屋。經(jīng)批準后，買賣雙方應(yīng)在兩個月內(nèi)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)。

第二十二條  因全部或部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或?qū)⒃幼》课莞臑槠渌猛镜霓r(nóng)村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或加層。

無本村民小組戶口的農(nóng)村房屋不得擴建。

第二十三條  農(nóng)村個人建造兩層以上（不含兩層）住房的，應(yīng)有設(shè)計單位設(shè)計或?qū)徍诉^的設(shè)計圖紙。

第三章  建房用地標準和規(guī)劃技術(shù)規(guī)定

第二十四條  農(nóng)村個人建房按不同的地區(qū)、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

建筑占地面積系指居室、灶間、衛(wèi)生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業(yè)棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前、屋后占地面積不得擅自調(diào)整使用。

第二十五條  建筑占地面積按下列規(guī)定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛(wèi)生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內(nèi)陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或墻體外邊線水平面積計算；

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍；

有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。

第二十六條  農(nóng)村個人建房戶可申請建房用地的人數(shù)按常住戶口計算，其中領(lǐng)取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按兩人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數(shù)：

（一）家庭成員中的現(xiàn)役軍人、在校學(xué)生；

（二）在城鎮(zhèn)工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復(fù)計算建房用地人數(shù)或分攤給其他子女）；

（四）返回農(nóng)村原籍定居的港、澳、臺同胞；

（五）縣（區(qū)）人民政府規(guī)定可予計算的其他人員。

第二十七條  蔬菜區(qū)（包括國營農(nóng)場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農(nóng)村個人建房戶的建房用地按下列標準執(zhí)行：

（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百五十平方米，其中建筑占地面積不得超過八十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）六人戶的宅基地總面積不得超過一百六十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的六人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

糧棉區(qū)農(nóng)村個人建房戶的建房用地按下列標準執(zhí)行：

（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百八十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）六人戶的宅基地總面積不得超過二百平方米，其中建筑占地面積不得超過一百平方米。不符合分戶條件的六人以上戶，可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

農(nóng)村集鎮(zhèn)個人建房戶用地以建筑占地面積為準。四人以下（含四人）建房戶的建筑占地面積不得超過四十四平方米；不符合分戶條件的四人以上建房戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區(qū)）人民政府規(guī)定。

第二十八條  需原地翻建或按規(guī)劃移地遷建住房的，應(yīng)辦理用地手續(xù)，并按前條規(guī)定的建房用地標準執(zhí)行。

第二十九條  圍墾不滿五年的墾區(qū)，移民房屋宅基地總面積不得超過二百五十平方米，其中建筑占地不得超過一百二十五平方米。

圍墾滿五年的墾區(qū)，按糧棉區(qū)標準執(zhí)行。

第三十條  經(jīng)批準買房或建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。

第三十一條  農(nóng)村個人建房朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側(cè)建筑高度的一點四至一點六倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一點二倍。

集鎮(zhèn)、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，房屋間距可適當(dāng)縮小。朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側(cè)建筑高度的一點二倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一倍。

集鎮(zhèn)建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

第三十二條  農(nóng)村個人建房每層的高度不得超過三點三米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為一點五米，最多不得超過二米。

第三十三條  農(nóng)村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰?fù)L(fēng)采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農(nóng)業(yè)用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。

第四章  法律責(zé)任

第三十四條  農(nóng)村居民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設(shè)施；對非法占地建房的干部，還應(yīng)由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分。

農(nóng)村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。

第三十五條  無權(quán)批準或越權(quán)批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分，收受賄賂構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。

第三十六條  農(nóng)村居民未經(jīng)批準以買賣房屋或其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設(shè)施，或者責(zé)令限期改正，并處以二百元至五百元的罰款。

第三十七條  新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，并沒收百分之五十的建房用地保證金。

第三十八條  農(nóng)村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期，或經(jīng)批準買賣房屋但未辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的，按超過竣工期每月一百元處以罰款。

第三十九條  農(nóng)村個人建房戶未取得《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，補辦《農(nóng)村個人住房建設(shè)工程許可證》，并處以土建工程造價百分之五至百分之十的罰款。

第四十條  農(nóng)村個人建房戶違反《農(nóng)村個人住房建設(shè)許可證》的規(guī)定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數(shù)等嚴重影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊規(guī)劃的，責(zé)令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑物；影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村莊建設(shè)規(guī)劃、尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，沒收百分之三十建房用地保證金，并處以超占建筑面積每平方米二百元至三百元的罰款。

房屋層高或室內(nèi)地坪標高超過規(guī)定標準的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，并沒收百分之三十建房用地保證金。

第四十一條  修建圍墻占用公用通道或妨礙公共交通的，責(zé)令限期拆除。

第四十二條  對責(zé)令限期拆除房屋或違章建筑的農(nóng)村居民，逾期不拆除的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可組織有關(guān)部門強制拆除，所需費用由違法當(dāng)事人承擔(dān)。

第四十三條  本辦法規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府決定?？h（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門認為應(yīng)由縣（區(qū)）土地管理部門和規(guī)劃管理部門給予行政處罰的，有權(quán)直接作出處罰決定。

第四十四條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，向作出行政處罰決定的上一級主管機關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定通知之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以在接到處罰決定書之日起三個月內(nèi)，直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

當(dāng)事人期滿不申請復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十五條  拒絕、阻礙鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及主管部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依照《刑法》有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

第四十六條  農(nóng)村專業(yè)戶、個體工商戶建造生產(chǎn)經(jīng)營性房屋和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成片建設(shè)農(nóng)民新村（包括商品房或集資建房）應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

第四十七條  本辦法實施前根據(jù)市人民政府有關(guān)規(guī)定編制的農(nóng)村居民點建設(shè)規(guī)劃繼續(xù)施行。本辦法實施后重新編制、調(diào)整、修改的農(nóng)村居民點建設(shè)規(guī)劃，有關(guān)個人住房建設(shè)的標準均按本辦法執(zhí)行。

篇7

我想說，這種偶然事件和男女平等一點關(guān)系都沒有。有真正存在的不平等嗎？有。它們隱藏在那些其他地方。比如，這兩天又被翻出來的以房養(yǎng)老的事。據(jù)說是要擴大以房養(yǎng)老城市的范圍。原來的這一范圍是北京、上海、廣州和武漢。不知道這個不靠譜的想法還要擴大到哪兒去。

以房養(yǎng)老到底是什么？

當(dāng)然了，政府推廣以房養(yǎng)老并不是強迫老頭、老太太把房子交出來，而是通過保險公司開展一項住房反向抵押的業(yè)務(wù)。這項業(yè)務(wù)的基本概念就是，老人把房子抵押給保險公司，同時可以繼續(xù)住在已經(jīng)抵押的房子里。保險公司接受抵押，每個月向老人發(fā)放一定的現(xiàn)金。老人故去后，房子的產(chǎn)權(quán)歸保險公司所有。

聽起來這個產(chǎn)品具有很強的合理性，而且有利于解決老年人生活給社會造成的負擔(dān)。但這件事落到具體實施層面，就變成了“放狗屁”的事。它的不受歡迎程度令人發(fā)指，自從2014年推出后，現(xiàn)在全國只有四戶五個老人購買了這項業(yè)務(wù)。

原因很簡單，保險公司每月給那些老人的錢太少了?，F(xiàn)在唯一一家開展這項業(yè)務(wù)的公司是幸福人壽保險公司。根據(jù)其制定的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款》條款，如果將一套100萬元的住宅（100萬元是保險公司的估值，而市場售價一般可以到120萬元）抵押給保險公司―一個60歲的老頭，一直活到85歲，每個月他只能拿到2514元，這還是沒有刨除相關(guān)費用的數(shù)字；而60歲的女性，也活到85歲，那么她每個月只能拿到2082元―看，歧視女性的不是男性，而是保險公司。為什么女性拿得更少？主要原因是女性活得更長。如果上邊所說的老人在70歲才購買了這款保險，那么他們每個月能拿到的分別也只有3734元和3209元。

為什么這種保險給老人的錢這么少？大家可以計算一下，如果這個老人干脆把房子賣掉，能拿到120萬元的現(xiàn)金，每年的利息按3.5%計算，大概有4.2萬元。這幾乎已經(jīng)等于老人的房租和保險公司提供的現(xiàn)金。而且25年后賣房所得的120萬元本金依然存在。

這個算法說明什么？保險公司在這項養(yǎng)老計劃中起到的作用是負數(shù)。它們從老人那兒拿走了120萬，卻什么服務(wù)也沒有提供。

這種保險有很多小眾保險的一個通病，就是把自己的利潤設(shè)計得太高。這里有一個死循環(huán)―利潤越高的保險越?jīng)]人買，越?jīng)]人買的保險由于不能形成規(guī)模效應(yīng)公司就把利潤率設(shè)計得越高。

更嚴重的是，這種業(yè)務(wù)還有一定的道德風(fēng)險。保險公司其實是盼著老人早點死的，因為老人早死就可以少付錢且早拿到房產(chǎn)。這和人壽保險不一樣，保險公司和保險人都希望買保險那個人活得長 點。

篇8

在俄羅斯，孩子咿呀學(xué)語后會說的第一個單詞不是“爸爸”、“媽媽”，而是“爺爺”、“奶奶”!俄羅斯的年輕父母們非常注重敬老細節(jié)，他們的敬老教育就是“從娃娃抓起”!在俄羅斯，任何一個小孩子都能記住自己爺爺、奶奶或外公、外婆的生日。并且對老人們的習(xí)慣愛好等了如指掌。這均與父母平時的家教有關(guān)。星期天，小學(xué)生們寫完作業(yè)后，都會主動地到老人那里，陪老人做游戲、聊天，給老人以天倫之樂。老人生日這天，孩子們會為老人送上自己親手制作的小禮物，或是一幅畫，或是一件小玩具，或是手杖、老化鏡等老年生活用品，然后陪老人一起在院子里、草地上唱歌、跳舞。

新加坡60歲以上的老年人占了總?cè)丝诘?0％，被稱作“樂齡人士”。近年來，新加坡政府大力倡導(dǎo)儒家思想中的孝道觀念，號召全社會關(guān)愛、孝敬老年人。政府以立法的形式設(shè)立了“敬老周”。每年年初，全國都要開展敬老運動，政府要員率先垂范，帶著禮物到社區(qū)去慰問老年人。政府還m臺了很多帶明顯傾向性的政策，如在每年的財政盈余分紅中，對老年人除給予正常的分紅外，還有額外分紅。政府還規(guī)定，凡年滿35歲的單身者購買政府組屋，如果是和父母同住的，可享受2萬新元的公積金房屋津貼：如果子女的住房離父母的住所較近，政府也會給予一定的住房補貼，并免除子女探望父母時的部分小區(qū)停車費。中小學(xué)的道德教育必修科目中，增設(shè)了儒家倫理課程，通過課堂教育的形式，把忠孝、節(jié)義、廉恥等傳統(tǒng)儒家倫理思想灌輸給孩子。中小學(xué)每年還開展許多與孝有關(guān)的活動，如圍繞“二十四孝”的故事，舉辦全國中小學(xué)網(wǎng)上作答比賽、中學(xué)生動畫制作比賽、中學(xué)生短劇比賽、小學(xué)生講故事比賽等等。這些活動寓教于樂，收到了良好的社會效果。

在德國，政府制定了一項特殊政策――“儲存時間”制度。公民年滿18歲后，要利用公休日或節(jié)假日義務(wù)為老年公寓或老年病康復(fù)中心服務(wù)。參加老年看護的義務(wù)T作者可以累計服務(wù)時間，換取自己年老后享受他人為自己服務(wù)的時間。德國青年對這種新穎的敬老方式十分贊賞。很多青年趨之若鶩，參與其中，為自己的晚年儲存幸福。

英國為滿足老年人向往安逸的晚年生活需要，在全國各地建起了很多“老人村”?！袄先舜濉贝蠖噙h離繁華的市區(qū)，環(huán)境幽靜。綠樹、草坪、高爾夫球場、住宅、商店、酒吧、飯館、圖書館、醫(yī)療中心、活動室、公共汽車，一應(yīng)俱全。老年人住在這里，如同來到了世外桃源。一些“老人村”的住宅還裝有緊急報警裝置、煙霧報警裝置和不活動報警裝置，以備有老年人摔倒或是患病無法起床時使用。

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【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老，住房反向抵押貸款，風(fēng)險防范

一、以房養(yǎng)老模式概述

“以房養(yǎng)老”，即住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋價值、未來增值、折損情況等進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折扣和預(yù)支利息，并按人的平均預(yù)期壽命計算，將其房屋的價值，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。老年人在有生之年對該房產(chǎn)擁有居住權(quán)，去世后房產(chǎn)歸屬銀行和保險公司等金融機構(gòu)。金融機構(gòu)可以對房產(chǎn)進行出售、出租或者拍賣，用所獲得的收入來彌補貸款的本金和利息，同時也享有房產(chǎn)未來的升值收益。以房養(yǎng)老模式本質(zhì)上是一種住房養(yǎng)老金融證券化模式。

目前，“以房養(yǎng)老”模式在我國仍處于起步階段，但長期看來，“以房養(yǎng)老”勢必會成為我國養(yǎng)老模式的一項有益補充，其積極影響主要有：1、有利于緩解我國養(yǎng)老壓力，解決養(yǎng)老金不足的問題；2、增加老年人收入，提高他們的生活水平；3、有利于兩代人自立自強，減輕相互依賴，形成新型代際關(guān)系；4、有助于拉動內(nèi)需，刺激消費，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，進而推動經(jīng)濟增長；5、有利于推動金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新，促進多元化經(jīng)營。

二、國內(nèi)外以房養(yǎng)老的發(fā)展與特點

（一）國外以房養(yǎng)老模式的運作經(jīng)驗及一般規(guī)律

1、美國反向抵押貸款模式

美國住房反向抵押貸款模式在國際上是較典型和成功的。1987年，美國國會設(shè)立了房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款保險示范項目，聯(lián)邦住房管理局為其提供風(fēng)險擔(dān)保，這樣就消除了貸款人的風(fēng)險。1999年，一家金融機構(gòu)將買回來的住房反向抵押貸款經(jīng)評級后，第一次成功實現(xiàn)了證券化，構(gòu)建了一個二級市場，從而增加了其流動性。自此，反向抵押貸款得以較快發(fā)展。

美國住房反向抵押貸款主要有以下特點：一是貸款的開辦機構(gòu)多樣，以政府機構(gòu)提供為主，也有私營機構(gòu)，商業(yè)銀行、保險公司等金融機構(gòu)參與實施；二是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產(chǎn)價值來決定，并按地區(qū)和年度設(shè)定了上限，且貸款的支付方式靈活；三是償還方式靈活，在貸款期限結(jié)束后，根據(jù)合約由貸款機構(gòu)將抵押的住房收現(xiàn)，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；四是貸款發(fā)放機構(gòu)可將反向抵押貸款通過二級市場融資，增強流動性。

2、日本反向抵押貸款模式

自1981 開始，日本引進以房養(yǎng)老模式，2002 年正式建立了該項制度。日本政府采取的措施主要有：一是推進二手房“適用壽命長期化”建設(shè)，日本在委托第三方機構(gòu)對二手房進行檢查和估價的同時，設(shè)立了“住宅性能標示制度”，并制定《住宅品質(zhì)確保促進法》，要求開發(fā)商履行一定的房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任；二是推廣“儲蓄連動型住宅抵押貸款”，約定如果老人購買了銀行的“倒按揭”產(chǎn)品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵；三是建立“連帶保證人”與“補充型公共保險制度”，即將與老年人同住的子女規(guī)定為連帶保證人，老人去世后，若子女能償還貸款，則不必拍賣房屋，同時還可防范子女的道德風(fēng)險。

3、國外發(fā)展的規(guī)律分析

上述這些國家在以房養(yǎng)老模式的發(fā)展過程中，不僅形成了自身顯著的特色，也體現(xiàn)出了一些共性的規(guī)律。對于我國發(fā)展以房養(yǎng)老這一新型的養(yǎng)老模式，這些規(guī)律與經(jīng)驗都具有重要的借鑒意義。第一，發(fā)展以房養(yǎng)老模式，基本前提是已經(jīng)形成了良好的基本養(yǎng)老服務(wù)體系。以房養(yǎng)老模式只能作為社會養(yǎng)老體系的一個補充，只有在基本養(yǎng)老體系的基礎(chǔ)上，反向抵押貸款才能有所發(fā)展與普及。第二，推行與發(fā)展反向抵押貸款中離不開政府的支持。以房養(yǎng)老具有明顯的公共物品屬性，符合國家的政策方向，尤其是在運作前期，需要政府的支持。第三，產(chǎn)品設(shè)計的多元化。為了滿足不同消費者的需求，世界各國設(shè)計了各式各樣的反向抵押貸款產(chǎn)品。如美國根據(jù)貸款人房屋價值的高低設(shè)計出了三種反向抵押貸款產(chǎn)品。第四，注重風(fēng)險防范與市場監(jiān)管。作為一項復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，反向抵押貸款面臨政策、房價、利率一級長壽等諸多風(fēng)險，且參與主體涉及面廣，存在諸多潛在風(fēng)險。

（二）我國以房養(yǎng)老模式的初步探索

早在2003年，我國就提出了反向抵押貸款。至今為止，反向抵押貸款在我國已經(jīng)歷經(jīng)了十多個年頭。我國以房養(yǎng)老模式最初是在南京、上海、北京等地開展了試點活動。如南京的“以租換養(yǎng)”模式，規(guī)定擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、六十歲以上的孤寡老人，若自愿將其房屋抵押，經(jīng)公證后可入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。而，上海公積金管理中心在2007年提出“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式，規(guī)定 65 歲以上的老年人，可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)與市公積金管理中心進行房屋產(chǎn)權(quán)交易，交易完成后，老人可一次性獲得房款。公積金管理中心再將房屋返租給老人，租金與市場價值等同，老人可按租期年限將租金一次性付予公積金管理中心。此外還有北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式以及杭州的多項選擇養(yǎng)老模式。雖然這些探索具有一定的創(chuàng)新意義，但由于覆蓋范圍小、損害了老年人利益、信用等級不高等原因而市場反響冷淡。因此，總體來說，我國住房抵押貸款的發(fā)展還處于初步探索階段。

三、在我國推行以房養(yǎng)老模式的前景分析

（一）發(fā)展以房養(yǎng)老模式的可行性分析

隨著老齡化問題的日益加劇，養(yǎng)老問題迫在眉睫。很多學(xué)者認為以房養(yǎng)老在我國尚不具備充分的條件，但實際上我國已經(jīng)具備了許多有利于開展以房養(yǎng)老的條件：

1、相關(guān)政策的試點推行為以房養(yǎng)老提供了政策支持。2013年9月13日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，并于2014年上半年試行推廣。這無疑從政策上支持了以房養(yǎng)老的進一步推廣；

2、高住房自有化率為以房養(yǎng)老創(chuàng)造了基本前提。2008年中國城鎮(zhèn)居民自有住房率就已達87.8%，這為我國發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了有利條件。較高的住房自有化率意味著大部分老年人都有一套有產(chǎn)權(quán)的住房，若將這筆固定資產(chǎn)盤活，供養(yǎng)老之用，就可以切實改善老年人的晚年生活水平，減輕家庭和社會的養(yǎng)老壓力；

3、國民理財觀念的增強為以房養(yǎng)老提供了制度可行性。隨著全球化與改革開放的推進與深入，我國居民的思想觀念也發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)變。社會流動性的增強，大大削弱代際間物質(zhì)聯(lián)系的同時，也深刻影響著老年人的遺產(chǎn)動機，人們對于這種高回報率的創(chuàng)新型理財產(chǎn)品的認同感也會進一步增強。

4、金融機構(gòu)的利益驅(qū)動為以房養(yǎng)老提供了資金支持。以房養(yǎng)老模式不僅為老年人提供了新型的養(yǎng)老模式，也給金融機構(gòu)帶來了一塊新興業(yè)務(wù)。金融機構(gòu)可以通過該項業(yè)務(wù)間接實現(xiàn)業(yè)務(wù)擴展，從而進入回報率較高的房地產(chǎn)市場，獲取新的利潤增長點。

5、活躍的房地產(chǎn)二級市場為以房養(yǎng)老提供了市場可行性。我國房地產(chǎn)二級市場發(fā)展較為成熟，這無疑為金融機構(gòu)提供一個可靠的環(huán)境，增加其積極性，使得金融機構(gòu)不會因為無法變現(xiàn)而不敢進入，為以房養(yǎng)老的推行提供了基本的市場條件。

（二）發(fā)展以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險分析

雖然在我國推行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)具備了很多有利條件，但在實踐中仍面臨著諸多風(fēng)險，需要進行客觀分析。

1、觀念風(fēng)險。即使全球化帶動了中國人思想觀念的轉(zhuǎn)變，但養(yǎng)兒防老、“但存方寸土，留于子女耕”的傳統(tǒng)觀念依然根深蒂固。因此，以房養(yǎng)老也僅能針對那些沒有子女或子女在國外抑或有好幾套住房的老人，這就使得以房養(yǎng)老的覆蓋范圍大大縮小了，降低了其進一步推廣的可能。綜上，傳統(tǒng)觀念的阻礙是推行以房養(yǎng)老過程中不得不解決的問題。

2、運作風(fēng)險。推行住房反向抵押貸款還得面臨一系列運作風(fēng)險。房地產(chǎn)政策、利率、房價、長壽、持續(xù)周期、房屋毀損滅失以至道德風(fēng)險都是需要考慮的因素。

首先，若國家在一定時期采取了抑制房地產(chǎn)發(fā)展的政策，那么房價就可能下跌，也就相應(yīng)影響貸款發(fā)放機構(gòu)的利益。與此同時，我國規(guī)定建設(shè)用地的土地使用權(quán)年限是70年，70 年到期后的續(xù)期費用以及國有土地使用權(quán)依法提前收回等問題是以房養(yǎng)老面臨的風(fēng)險之一。

其次，房價波動也是面臨的一大風(fēng)險。由于房價的不可預(yù)測性，一旦房地產(chǎn)價格大幅下跌，反向抵押貸款發(fā)放機構(gòu)將面臨收不抵支的風(fēng)險，造成虧損。

再次，反向抵押貸款的給付金額是在計算壽命基數(shù)的基礎(chǔ)上得出的，當(dāng)房主壽命越長，貸款機構(gòu)收不抵支的風(fēng)險就越大。此外，由于貸款的長期性，貸款機構(gòu)還可能損失資金被占用的機會成本。

第四，如果反向抵押貸款期間因為一些外部不可抗力原因而致使房屋毀損、滅失時，房主無需擔(dān)責(zé)，但這將導(dǎo)致貸款機構(gòu)無法收回之前的支出。

最后，道德風(fēng)險主要是指由于房主失去了房屋產(chǎn)權(quán)，可能導(dǎo)致其降低對住房的維修與維護力度，從而導(dǎo)致房產(chǎn)毀損甚至滅失的風(fēng)險。

3、法律風(fēng)險

以房養(yǎng)老是一種新型的金融養(yǎng)老模式，我國相應(yīng)的法律制度準備不足，權(quán)利及時、有效救濟的執(zhí)法監(jiān)督和司法環(huán)境仍亟待改善。因此，以房養(yǎng)老的推行還面臨一系列法律對接的風(fēng)險，需要相關(guān)部門完善與之有關(guān)的法律制度。

四、 我國發(fā)展以房養(yǎng)老模式的建議

（一）關(guān)于反向抵押貸款風(fēng)險防范的建議

1、降低房價風(fēng)險的建議。首先，可以規(guī)定由第三方評估機構(gòu)的定期評估來調(diào)整房產(chǎn)估價，以便貸款機構(gòu)與借款人了解房產(chǎn)價值的變動，同時允許在房產(chǎn)價值變動較大的情形下貸款機構(gòu)對借款支出作出適時的調(diào)整，防止貸款機構(gòu)損失過大；其次，可以考慮由相關(guān)政府機構(gòu)參與反向抵押貸款的擔(dān)保，這不僅可以降低相關(guān)市場中的風(fēng)險，也能增強民眾參與以房養(yǎng)老模式的信心。

2、降低長壽風(fēng)險的建議。首先，通過資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移長壽風(fēng)險，即通過二級市場，實現(xiàn)資本的流動性的同時，也能分散風(fēng)險，獲得資金支持，進而推動反向抵押貸款業(yè)務(wù)的較快發(fā)展；其次，通過銀保合作降低長壽風(fēng)險。保險公司在預(yù)測壽命方面具有比較優(yōu)勢，商業(yè)銀行可以通過與保險公司的合作降低長壽風(fēng)險。

3、降低道德風(fēng)險的建議。為了降低道德風(fēng)險，金融機構(gòu)在簽約前要做好相應(yīng)的準備工作，明確約定借款人的維修維護義務(wù)，制定相關(guān)評估標準與違約責(zé)任。

（二）其他建議

1、政府方面

上文對國外經(jīng)驗的總結(jié)表明，在住房反向抵押貸款開展之初，政府都發(fā)揮了重要作用。因此，我國政府從開始就應(yīng)介入。首先，加強對以房養(yǎng)老模式的宣傳力度，推動傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變；其次，社會保障機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強與相關(guān)中介機構(gòu)的合作配合，發(fā)揮市場支持者與配合者的作用；再次，制定以房養(yǎng)老的相關(guān)法律法規(guī)，完善配套措施，對市場進行有效監(jiān)管，保障以房養(yǎng)老市場的穩(wěn)定運行；最后，建議由國家設(shè)立住房反向抵押貸款擔(dān)保基金，補償借款人與貸款機構(gòu)的潛在損失，這會起到堅定信心和防范風(fēng)險的作用。

2、金融機構(gòu)方面

首先，我國金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)計出切實可行的反向抵押貸款產(chǎn)品，擁有熟練掌握業(yè)務(wù)內(nèi)容的高素質(zhì)工作人員；其次，市場各方應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢，宜通過建立合理的運作機制，揚長避短，降低管理成本，保證整個過程的規(guī)范化；最后，充分發(fā)揮房產(chǎn)評估、法律公證及信息咨詢等中介機構(gòu)的參與與監(jiān)督作用。

3、個人方面

老年借款人應(yīng)積極轉(zhuǎn)變觀念，理性對待以房養(yǎng)老產(chǎn)品，提高自身晚年生活質(zhì)量。

五、結(jié)語

養(yǎng)老問題已成為我國亟待解決的民生問題。為了緩解養(yǎng)老壓力，在家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，住房反向抵押貸款是一個有益的補充。首先，我國已經(jīng)具備了開辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的一些條件，但另一個方面，由于該業(yè)務(wù)的推行還存在一些風(fēng)險與障礙，因此仍需要政府、金融機構(gòu)以及社會的共同推動。

參考文獻：

[1]范子文：《中國住房反向抵押貸款研究》，中國農(nóng)業(yè)出版社2011年版。

[2]柴效武，蔣徐嬌：《售房養(yǎng)老――一種養(yǎng)老新思路的提出》，《浙江社會科學(xué)》2004年第1期。

[3]范子文：《我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析》，《經(jīng)濟界》2007年第2期。

篇10

20世紀八九十年代后，老年居住建筑在美國得到快速的發(fā)展，老年居住環(huán)境多樣化，建筑設(shè)計更加關(guān)注老年人個人的需要。老年居住建筑在美國發(fā)展已經(jīng)相對較成熟，了解并分析其設(shè)計及發(fā)展趨勢對我國老年居住建筑的發(fā)展具有重要的啟示意義。

1美國老年居住建筑發(fā)展經(jīng)驗

1.1老年住宅相關(guān)機構(gòu)

1965年，美國就制定了《美國老人法》，對老年人的居住問題進行了法律上的救助。美國老年住宅的相關(guān)機構(gòu)主要有：①美國老年住宅服務(wù)協(xié)會（TheAmericanAssociationofHomesandServicesfortheAging）(AAHSA)。②美國建筑師學(xué)會老年住宅設(shè)計中心（TheAmericanInstituteofArchitects(AIA)DesignforAgingCenter(DAC)）。每兩年，AAHSA和DAC共同舉辦“老年住宅設(shè)計競賽”，申請人既可以是設(shè)計師，也可以是投資或經(jīng)營老年住宅的業(yè)主。如2001年，共收到73個項目申報，選取68個項目出版了《DesignforAgingReview,6thEdition》，其中7項被評為優(yōu)秀設(shè)計獎。

1.2美國老年人居住問題的解決方式

美國解決老年人居住問題，主要通過以下一些方式：①新建老年人公寓及老年人社區(qū)，建造多種形式的老年住宅，供老人選擇；②對老年人居住的舊房進行改造，或?qū)⑴f有建筑建成老年住宅；③建造活動住宅供老年人使用；④政府對老年人實行某種住房優(yōu)惠政策，如撥款或提供低息住房貸款、以優(yōu)惠價出售公房、提供各種形式的住房補貼等；在土地稅等方面，對老人有減免的優(yōu)待；⑤美國政府規(guī)定，租賃給老人的公寓，不得隨意對老人提高房租；對經(jīng)營管理老年住宅的機構(gòu)，政策上也給予一定的傾斜。

1.3美國老年居住建筑的類型

美國老年居住建筑是由老年護理院發(fā)展起來的，起初的護理院設(shè)計基于醫(yī)院的規(guī)范標準，常常2人或4人共住一室，服務(wù)設(shè)施有限。進入20世紀八九十年代，隨社會經(jīng)濟的發(fā)展，開發(fā)商和養(yǎng)老院的經(jīng)營者開始推出不同的老年居住場所供老年人選擇，老年居住建筑類型呈現(xiàn)多樣化。1975年美國參議院老人委員會將老人居住建筑分為了獨立退休住宅（independentretirementhousing）、集合住宅（congregatedhousing）、個人照護住宅（personalcarehousing）、專業(yè)護理之家（skillednursinghome）、生涯照護社區(qū)（lifelongcarecommunity）5種類型①。2000年美國老人住宅協(xié)會將老人居住建筑分成了6種類型，分別是老年公寓（seniorapartments）、老人集合住宅（congregateseniorhousingwithoutassistedliving）、老人服務(wù)住宅（congregateseniorhousingwithassistedliving）、生活援助型住宅（free-standingassistedliving）、專業(yè)護理之家（assistedlivingwithaskillednursingorspecialtycareunit）、持續(xù)照護退休社區(qū)（continuingcareretirementcommunities）②。其中，持續(xù)照護退休社區(qū)實際上就是包含了多種老人居住建筑模式的集合體，當(dāng)退休社區(qū)、老人集合住宅、老人服務(wù)住宅、生活援助型住宅、護理之家等相鄰布置且規(guī)模較大時，就會被稱為持續(xù)照護退休社區(qū)。如位于美國亞利桑那州的FarnsworthGardens社區(qū)就屬于持續(xù)照護退休社區(qū)（圖1），是由獨立的老年公寓、生活援助型住宅、老年人俱樂部以及附帶一定數(shù)量床位的專業(yè)護理之家組成。在眾多老年居住建筑類型中，老年居住交通等，也成為不少老年人向往安渡晚年的場所，但由于城市中心土地昂貴，因此，不少的老年社區(qū)向高層發(fā)展，綜合獨立、輔助及護理居住于一體。由美國PERKINSEASTMAN建筑事務(wù)所設(shè)計的2006年建成的東京首座老年退休居住社區(qū)（圖5），就代表了這種在城市中心建設(shè)老年退休居住社區(qū)的發(fā)展方式。這座31層的老年退休居住社區(qū)位于東京市中心區(qū)，其設(shè)計理念就是要為那些樂于在城市中心安度晚年的老年人提供舒適的居住場所以及酒店式公共服務(wù)。建筑由六層裙房和二十五層的塔樓主成，其中一、二層及頂部兩層為公共部分，內(nèi)容包括：一層門廳接待及服務(wù)、文具圖書和禮品店、圖書室、閱覽室、多媒廳及表演廳、咖啡及茶室、燒烤餐廳等，二層有健身房、有氧運動室、游泳室、日式浴室、美容廳、休閑交誼廳、芳香理療、按摩理療及健康門診等。頂部兩層為可飽覽港灣景色的餐廳、酒吧及私人俱樂部。三至六層提供134個護理和輔助生活的居住單元，其中，三、四層為輔助居住公寓層，五層為護理居住，六層是專為患有老年癡呆癥老人所提供的護理居住單元。七至二十五層為老年獨立居住公寓?？v觀整幢建筑，把老年護理居住、輔助居住和獨立居住綜合在一起，配之完善的服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)了老年退休居住社區(qū)所追求的目標。

2近年美國老年居住建筑的發(fā)展趨勢

2.1老年居住環(huán)境社區(qū)化與服務(wù)管理酒店化

不少老年人退休之后，隨著年齡的增長和生理狀況的老化，會從獨立生活演變到需要適當(dāng)?shù)妮o助照料，也有一些老年人會需要遷入護理居所。如果將老年獨立、輔助及護理居住組織在一起，形成老年居住社區(qū)，這將方便老年人退休后的生活，他們不需要隨身體狀況的變化，四處尋找合適的居所，不斷地搬遷。這就是在美國各地近年逐漸興起的持續(xù)照護退休社區(qū)，這種老年退休居住社區(qū)的規(guī)模一般在200人以上，大型的會在400人以上③。龐大的老年居住社區(qū)，不僅方便老年人的晚年生活，而且有助于支撐大型的公共活動設(shè)施和良好的后勤服務(wù)。在公共設(shè)施的設(shè)計以及服務(wù)方面，近年有酒店化的趨勢，例如不少居住社區(qū)，在餐廳設(shè)計方面，不僅安排有普通餐廳，更有正餐餐廳、風(fēng)味餐廳、酒吧、烤餅店等。由于一般老年退休居住社區(qū)占地龐大，所以，許多居住社區(qū)坐落在擁有良好自然環(huán)境的市郊。但是，城市中心有豐富的社會公共資源，眾多的文化娛樂設(shè)施，方便的公共感，不會有醫(yī)院式護理的拘束。而且，每個家園嚴格控制在七至十個居住單元，護理員與每位老年人可以保持近距離的關(guān)系，便于更好地了解每一位老年人，進而促進老年人的身心健康。該項計劃對建筑設(shè)計也有清晰的要求，平面布局上要求每一個家園圍繞壁爐由起居室、餐廳和開敞式廚房組成家園的起居中心，餐廳的大小能夠容納所有的老年人、護理人員及兩位客人同時進餐。每位老人有配備衛(wèi)生間的臥室，室內(nèi)有醫(yī)藥柜，并安裝有移動裝置。每一家園都設(shè)有帶圍欄的戶外散步庭院，有兩個出入口等。2003年8月，在密西西比州Traceway建成的護理院就是由該發(fā)展計劃資助新建的老年護理家園，這是為患有老年癡呆癥的老年人所建立的護理院（圖6），設(shè)計按照綠色家園的設(shè)計要求，餐廳等公共使用空間位于建筑的中央，十間配備有衛(wèi)生間的臥室周邊布局。庭院與公共部分相連。護理人員、志愿者或來探訪的家庭成員等大部分時間在廚房中工作，為老年人準備食物，而每日三餐也是老年人生活中的重要組成部分。因此，這樣的安排便于護理人員與老年人的相互交往，增強了老年居所的家庭氛圍。

2.2老年居住環(huán)境小型家園化

老年社區(qū)一方面向大型化發(fā)展，而在另一端，一些老年居住設(shè)計則倡導(dǎo)小型家園化。老年綠色居住家園的計劃就代表了這一趨勢，這是由美國的非營利機構(gòu)NCBCapitalImpact通過私人基金資助所進行的一項針對護理居住建筑的開發(fā)項目，其核心理念對老年建筑的設(shè)計有參考意義。有別于許多現(xiàn)有的護理建筑，綠色居住家園的目標是為老年人提供一個共同生活的家，而非傳統(tǒng)的公共護理院，在這種大家庭的氛圍里，更能增強老年人的安全單元的形式主要可分為三類，即護理居住單元，提供24小時護理服務(wù)（圖2）；輔助居住單元，提供協(xié)助老年人起居，衛(wèi)生清潔等（圖3）以及獨立居住單元（圖4）。

2.3老年居住環(huán)境綠色化

居住在沒有損害健康的揮發(fā)性氣體、具有良好的自然采光、開敞的戶外景觀以及擁有舒適的氣溫和濕度的居住環(huán)境，幾乎是每一項老年居住建筑必須考慮的內(nèi)容，同時這也是要成為綠色建筑所應(yīng)具備的條件。目前，不少綠色建筑設(shè)計遵循美國綠色建筑協(xié)會所建立的LEED評判標準，由五個環(huán)境類別(包括：場地環(huán)境利用、水資源使用效率、能源與大氣環(huán)境、建筑材料與原材料利用以及建筑室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量)，以及第6項設(shè)計創(chuàng)新組成。每一類別有不同的分數(shù)，例如場地環(huán)境利用有14分，水資源利用效率有5分等。建筑項目根據(jù)得分的多少來認證綠色建筑的等級，其中最低認證分為26分，而銀色等級為26-38分等。2005年在密西西比州為教會老年修女所建的居住公寓MarywoodCenter獲得美國綠色建筑協(xié)會銀級認證（圖7），體現(xiàn)了老年居住建筑綠色化的設(shè)計特點。該建筑為三層，共有51個居住單元，包括輔助居住、護理居住及專為患有老年癡呆癥者所提供的護理居住單元。居住單元主要分布在上下兩翼，中間為公共活動及管理部分，包括為修女禮拜而設(shè)立的教堂。根據(jù)綠色建筑要求，建筑設(shè)計上采取了以下措施并已取得銀級綠色建筑所需的得分：（1）場地規(guī)劃及水資源利用建筑設(shè)計利用現(xiàn)有地坪的高差，在最大程度上減少對原有土地的侵擾。保護建設(shè)用地的原有植被，在新的景觀設(shè)計中，盡量選擇地方植物以減少維護費用，同時節(jié)約用水。有效利用雨水進行天然草地的培育及灌溉，同時避免人工草坪的剪草機向空氣中排放煙霧廢氣，在建筑場地?zé)艄庠O(shè)計上避免對環(huán)境造成光污染。（2）建筑材料及原材料利用在建筑材料的使用方面，設(shè)計使用可再生天然軟木地板及軟木橡膠合成踢腳板。選用地方生產(chǎn)的金屬屋面及合成墻面板材，以避免材料運輸使用石油資源，同時促進地方經(jīng)濟的發(fā)展。建筑使用的鋼材為循環(huán)利用舊鋼材，建筑同時重復(fù)使用已有的家具和工藝品以節(jié)約資源。（3）能源與大氣環(huán)境及室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量暖通系統(tǒng)選用節(jié)能高效的空調(diào)設(shè)備，并安裝了室內(nèi)能源利用管理系統(tǒng)。電工方面，采用燈光節(jié)能控制系統(tǒng)以及活動感應(yīng)裝置以保證燈光的有效使用。使用低輻射涂膜的雙層玻璃，以降低太陽能對室內(nèi)的影響，同時有利于建筑的節(jié)能，便于對室內(nèi)環(huán)境的溫度、濕度控制。建筑也利用室內(nèi)和室外遮陽措施來控制太陽輻射。室內(nèi)涂料選用有害氣體低或無揮發(fā)性的材料，壁紙使用新型綠色環(huán)保壁紙，以保證良好的室內(nèi)環(huán)境。建筑使用了低輻射和低反射性能的合成屋面防水材料，以減少對環(huán)境的溫室效應(yīng)。建筑設(shè)計結(jié)合屋面和墻體的設(shè)計，提供高效能的保溫，以保持良好的室內(nèi)溫度及濕度，減少對能源的損耗。美國老年居住建筑從醫(yī)院模式的護理院向多元化發(fā)展，這種現(xiàn)象仍在繼續(xù)，隨著醫(yī)療技術(shù)的進步，人們對老年生理、病理的了解不斷加深，針對老年人的建筑設(shè)計自然也不斷發(fā)展，例如近年專為老年癡呆癥患者設(shè)計的輔助與護理居住公寓，就進一步擴展了老年居住建筑的類型。其次，隨科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無線通訊及電腦技術(shù)越來越多地運用到老年建筑領(lǐng)域，使老年人的生存環(huán)境不斷地完善。通過現(xiàn)代的科技手段，老年人可以時刻與外界保持聯(lián)系，而家人在照顧自身家庭、工作的同時，可以隨時了解長輩的健康及活動狀況。

3借鑒

美國老年居住建筑時應(yīng)注意的問題美國老年居住建筑的發(fā)展模式和其中的人文關(guān)懷值得我們借鑒，但中美兩國在養(yǎng)老制度和養(yǎng)老模式上都有顯著差異。老年住宅是一種有明顯針對性的細分化產(chǎn)品，要充分考慮目標客戶的需要，并且注重本國國情和地域文化特點。中國是在尚未實現(xiàn)現(xiàn)代化的情況下提前進入老齡社會，老齡化程度與經(jīng)濟發(fā)展程度不平衡，因此應(yīng)對人口老齡化的實力還相對薄弱，對老年居住建筑的建構(gòu)必然與美國不同?，F(xiàn)在面臨的問題是如何適應(yīng)中國的現(xiàn)狀及生產(chǎn)、消費習(xí)慣。因此，在借鑒美國老年居住模式的同時，應(yīng)考慮到以下幾個方面：

3.1適應(yīng)居家養(yǎng)老的養(yǎng)老模式

由于傳統(tǒng)文化與道德觀念、家庭結(jié)構(gòu)的核心化、經(jīng)濟狀況的限制、社會養(yǎng)老機構(gòu)不完善等多種因素的影響，老人集合住宅、養(yǎng)老院、老年公寓短期內(nèi)不可能成為中國社會化養(yǎng)老模式的主要選擇，居家養(yǎng)老將長期作為我國核心的養(yǎng)老模式。在建造老年住宅時，至少應(yīng)考慮兩個方面：①住宅必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計、符合老年設(shè)計規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；②提出適合老人養(yǎng)老配套的軟，如由社區(qū)所提供的照顧服務(wù)、家政服務(wù)、緊急救援、安全預(yù)警系統(tǒng)、簡易護理等項目，特別是居家養(yǎng)老型的住宅，居家照顧(含專業(yè)治療、技術(shù)性護理)無法完全提供，可外包給一些外部的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)，如在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，便可享受服務(wù)中心提供的醫(yī)療護理，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的護理員按約定時間到家中為老人提供服務(wù)。